NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Đặng Phúc Lâm

Các Thẩm phán: ông Tạ Duy Ước

bà Nguyễn Thúy Hằng

- Thư ký phiên tòa: bà Nguyễn Thị Hoa Lê - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh: bà Vũ Ngọc Quyên - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Trong ngày 27 tháng 02 năm 2025, tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 119/2024/TLPT-DS ngày 18 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 59/2024/DS-ST ngày 04/10/2024 của TAND thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 174/2024/QĐ-PT ngày 27/12/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 06/2025/QĐ-PT ngày 10/01/2025 ; Quyết định hoãn phiên toà số10/2025/QĐ-PT ngày 17/01/2025 ; Thông báo mở lại phiên toà số 01/2025/QĐ-TA ngày 13/02/2025 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: bà Vũ Thị D; sinh năm 1952; nơi cư trú: tổ A, khu T, phường C, thành phố C, tỉnh Quảng Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền: ông Nguyễn Kháng C, sinh năm 1946; nơi cư trú: tổ B, khu D, phường G, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Có mặt.

* Bị đơn: ông Nguyễn Tiến P; sinh năm 1940 và bà Ngô Thị Đ; sinh năm 1945; cả hai cư trú tại: tổ F, khu V, phường V, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền: chị Nguyễn Thị N; sinh năm 1980; nơi cư trú: tổ F, khu V, phường V, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: ông Phạm Sỹ H, sinh năm 1958; nơi cư trú: tổ B, khu T, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Có mặt.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• - Chị Vũ Thị T; sinh năm 1977; nơi cư trú: tổ A, khu T, phường C, thành phố C, tỉnh Quảng Ninh.
• Đại diện theo ủy quyền: anh Đoàn Văn N1; sinh năm 1962; nơi thường trú: tổ G, khu L, phường C, thành phố C, tỉnh Quảng Ninh; Có mặt.
• - Chị Vũ Thị Thúy M; sinh năm 1980; nơi cư trú: tổ E, khu D, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt (có đơn xin xét xử vắng mặt).
• - Chị Đỗ Thị N2; sinh năm 1976; nơi cư trú: tổ B, khu T, phường C, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt (có đơn xin xét xử vắng mặt).
• - Anh Vũ Công V; sinh năm 1998; nơi cư trú: tổ B, khu T, phường C, thành phố C, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt.
• - Chị Vũ Như H1; sinh năm 1995; nơi cư trú: tổ E, khu F, phường C, thành phố C, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt.
• - Chị Vũ Diệu H2; sinh năm 1995; nơi cư trú: tổ B, khu T, phường C, thành phố C, tỉnh Quảng Ninh; Vắng mặt.
• - Ủy ban nhân dân phường V, thành phố H; Người đại diện theo ủy quyền: ông Vũ Xuân V1, là Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường V; Vắng mặt (có đơn xin xét xử vắng mặt).
• - Ủy ban nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; Người đại diện theo pháp luật: ông Nguyễn Tiến D1, là Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố H; vắng mặt.
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Ủy ban nhân dân thành phố H: ông Nông Vũ T1; chức vụ: phó phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố H. Vắng mặt.
• - Bà Nguyễn Thị Thúy H3; Sinh năm 1975; nơi cư trú: Tổ C, khu T, phường H, thành phố H, Quảng Ninh.
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà H3: ông Phạm Sỹ H; sinh năm 1958; nơi cư trú: tổ B, khu T, phường H, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; có mặt.

* Người kháng cáo: Nguyên đơn - bà Vũ Thị D

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn bà Vũ Thị D trình bày: theo “Giấy nhượng đất vườn” ngày 20/02/2003 thì chồng bà là ông Vũ Xuân T2 có mua một phần đất men theo con suối, bám sườn đồi, hướng Đông giáp vườn nhà ông P, hướng Tây giáp nhà ông T3, hướng Nam giáp suối, hướng Bắc giáp đồi của vợ chồng ông bà P, Đ tại tổ F, khu V, phường V, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh.

Diện tích đất chuyển nhượng có nguồn gốc do ông P bà Đ khai hoang, quản lý sử dụng từ năm 1980, tại thời điểm chuyển nhượng diện tích đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thuộc ranh giới thửa đất được đánh số thửa 26 theo Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất lập ngày 24 tháng 12 năm 2002. Khi nhận chuyển nhượng các bên tự chỉ ranh giới, mốc giới đất chuyển nhượng và vẽ tay sơ đồ mà không đo đạc chi tiết, không ghi nhận cụ thể diện tích chuyển nhượng, ông P bà Đ thoả thuận sẽ làm thủ tục pháp lý cho ông T2. Việc bàn giao đất có ông Nguyễn Kháng C cùng tham gia. Ngoài ra, để có đường đi vào thửa đất, ông T2 đã nhờ ông P thỏa thuận với ông Hoàng Văn L mua đất để làm đường. Giữa ông L và ông P đã lập giấy nhượng quyền sử dụng đất. Ông T2 đã thanh toán đầy đủ 10.000.000 đồng cho ông P và 7.000.000 đồng cho ông P để ông P trả ông L. Việc thanh toán đã được các bên xác nhận và lập Giấy nhận tiền ngày 20/02/2003. Sau khi nhận bàn giao đất, gia đình bà D không cắm mốc hay xây rào bao quanh để đợi ông P hoàn tất thủ tục pháp lý bàn giao lại cho gia đình. Khi có nhu cầu sử dụng đất gia đình bà D yêu cầu đình ông P thuê đơn vị đo đạc lập bản đồ đo vẽ, xác định chính xác tổng diện tích chuyển nhượng nhưng gia đình ông P không hợp tác. Năm 2005, ông P, bà Đ đã kê khai toàn bộ diện tích đất bao gồm cả phần đất đã chuyển nhượng cho gia đình ông T2 để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ngày 15/4/2005 đã được Ủy ban nhân dân thành phố H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 153598 với diện tích 2.085,5m². Ủy ban nhân dân phường V đã tiến hành hoà giải tranh chấp nhưng không thành. Ngày 22/6/2021, bà D khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long yêu cầu giải quyết tranh chấp trên. Quá trình giải quyết, gia đình ông P, bà Đ thừa nhận có việc chuyển nhượng đất cho ông T2 và đồng ý trả lại cho bà D 300m² đất nên bà D đã rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện và Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long đã ban hành Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 07/2022/QÐST-DS, ngày 13/5/2022.

Sau đó thì gia đình ông P, bà Đ chỉ dẫn đo ở vị trí ngoài thửa đất số 26, không phải phần diện tích chồng bà đã nhận chuyển nhượng. Ngày 01/12/2022, bà D đã có đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án nhân dân thành Hạ Long buộc gia đình ông P, bà Đ trả cho gia đình bà D 300m2 nằm trong thửa đất số 26. Gia đình bà D đã thu thập bản đồ địa chính năm 2003 của thửa đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Ngày 18/9/2023, gia đình bà D cũng đã thuê đơn vị đo đạc để lập lại bản đồ khảo sát hiện trạng theo giấy chuyển nhượng bằng phương pháp lồng ghép bản đồ hiện trạng và bản đồ địa chính năm 2003. Kết quả đo đạc cho thấy mép bờ suối hiện tại đã bị đẩy ra xa so với mép bờ suối cũ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổng diện tích chuyển nhượng theo Giấy nhượng đất vườn ngày 20/02/2003 là 1.141,9m², trong đó có 236,5m² nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Thúy H3 là con gái ông P, bà Đ.

Vì vậy, bà D khởi kiện, yêu cầu Tòa án: công nhận hiệu lực của Giấy nhượng đất vườn ngày 20/02/2003, buộc gia đình ông P, bà Đ trả lại gia đình bà 300m² đất thuộc thửa 26, tờ bản đồ số 11 trong sơ đồ đo vẽ năm 1998. Ngày 18/10/2023, bà D có đơn sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện với nội dung: Yêu cầu công nhận Giấy nhượng đất vườn ngày 20/02/2003 giữa ông P, bà Đ với ông T2 có hiệu lực: buộc ông P, bà Đ, bà H3 trả cho gia đình bà D 236,5m² đất theo ranh giới được xác định theo Bản đồ khảo sát hiện trạng sử dụng đất do gia đình bà D xác nhận nay thuộc thửa đất 68, tờ bản đồ số 14 (thửa đất được tách ra từ thửa 26, tờ bản đồ 11 đo năm 2003). Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện như nêu trên và bổ sung thêm yêu cầu: đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết buộc ông P bà Đ phải có nghĩa vụ bàn giao 905,4m² đất năm ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 68, tờ bản đồ số 11 (theo Bản đồ khảo sát hiện trạng sử dụng đất do gia đình bà D xác nhận) cho bà D quản lý. Tổng diện tích đất nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải bàn giao cho bị đơn là 1.141,9m².

Vì ông P, bà Đ đã kê khai cả phần diện tích đất đã bán cho ông T2 vào phần đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã vi phạm điểm a khoản 2 Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC153598 được cấp không đúng quy định nên nguyên đơn kiến nghị xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho ông P bà Đ.

Nguyên đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu (nếu hợp đồng bị vô hiệu).

Bị đơn: ông Nguyễn Tiến P và bà Ngô Thị Đ trình bày, khoảng năm 1974, gia đình ông P, bà Đ có khai hoang được một thửa đất hơn 3.000m². Ngày 20/02/2003, ông P, bà Đ có thỏa thuận chuyển nhượng một phần đất vườn cho ông Vũ Xuân T2 với giá 10.000.000 đồng. Vị trí đất chuyển nhượng được hai bên xác định: hướng Đông giáp vườn nhà ông P, hướng Tây giáp nhà ông T3, hướng Nam giáp suối, hướng Bắc giáp đồi. Thời điểm chuyển nhượng, ông bà đã thông báo cho ông T2 biết diện tích đất trên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông bà đã nhận đủ số tiền 10.000.000đ và bàn giao đất cho ông T2. Giấy nhượng đất vườn không được công chứng, chứng thực và cũng không đăng ký với cơ quan nhà nước. Sau khi nhận đất, ông T2 đã làm lại cây cầu có trước đó để đi vào phần đất của mình nhưng sau đó lại bỏ đất hoang, không quản lý sử dụng từ đó đến nay nên ông P, bà Đ đã trồng keo trên diện tích đất này để tránh bị mưa sạt lở và người khác lấn chiếm. Năm 2005, gia đình ông bà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích mình quản lý sử dụng, nhưng không bao gồm diện tích đã bán cho ông T2. Phần diện tích đất này do không có người quản lý, sử dụng nên hiện tại thuộc sự quản lý của UBND phường V.

Ông P, bà Đ không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngoài ra ông bà còn đề nghị Toà án xem xét về thời hiệu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Chị Vũ Thị T, Vũ Thị Thúy M, chị Đỗ Thị N2, anh Vũ Công V, chị Vũ Như H1, chị Vũ Diệu H2 đều có quan điểm đồng ý với yêu cầu khởi kiện, yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn.

- Chị Nguyễn Thị Thúy H3 trình bày ngày 23/9/2020, ông P, bà Đ đã tặng cho chị H3 584,3m² đất được tách từ thửa 26, tờ bản đồ số 11; ngày 19/11/2020, Ủy ban nhân dân thành phố H đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 923367, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 54105. Việc tách thửa đất đảm bảo các quy định của pháp luật nên chị không đồng ý với quan điểm khởi kiện của nguyên đơn.

- Ủy ban nhân dân phường V có quan điểm: Giấy nhượng đất vườn ngày 20/02/2003 giữa ông Nguyễn Tiến P và bà Ngô Thị Đ và ông Vũ Xuân T2 không nêu diện tích chuyển nhượng, không có sơ đồ kích thước thửa đất chuyển nhượng mà chỉ mô tả đối với vị trí chuyển nhượng. Tại buổi thẩm định ngày 11/7/2023 các bên cùng thống nhất diện tích chuyển nhượng tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ là 885,6m². Căn cứ hồ sơ quản lý đất đai xác định: Phần diện tích 885,6m² tại bản đồ địa chính đo vẽ năm 2002-2003 bao gồm: 30,5m² thuộc thửa 26 tờ bản đồ 11 (năm 2005 được Ủy ban nhân dân thành phố H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà Nguyễn Tiến P – Ngô Thị Đ) và 855,1m² là đất khu đo tỷ lệ 1/5000 và đất suối do Ủy ban nhân dân phường Q. Đối chiếu với bản đồ địa chính đo năm 2009 thì toàn bộ phần diện tích chuyển nhượng 885,6 m² thuộc thửa đất 154 tờ bản đồ 01 mang tên Ủy ban nhân dân xã và đối chiếu với bản đồ địa chính (chỉnh lý năm 2017) thì diện tích đất chuyển nhượng 885,6m² thuộc thửa 8+9 tờ 14 mang tên Nguyễn Tiến P. Căn cứ Sổ bộ thuế nhà, đất do Ủy ban nhân dân phường Q thì ông bà Nguyễn Tiến P, Ngô Thị Đ kê khai nộp thuế đối với phần diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không nộp thuế nhà, đất đối với diện tích đất ngoài giấy chứng nhận cấp năm 2005); ông Vũ Xuân T2, bà Vũ Thị D không kê khai nộp thuế.

Ủy ban nhân dân phường V xác định: phần diện tích 885,6 m² bao gồm: 30,5m² là đất do ông bà P Đ sử dụng trước năm 2002 đến năm 2005 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phần còn lại 855,1 m² (là đất khu đo tỷ lệ 1/5000 và đất suối) do Ủy ban nhân dân phường Q. Đối với phần diện tích đất 905,4m² theo yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn thuộc Ủy ban nhân dân phường V quản lý, không thuộc quyền quản lý của ông P, bà Đ. Năm 2017 (chỉnh lý lại bản đồ địa chính) đo theo hiện trạng, do ông P, bà Đ đang sử dụng nên địa chính ghi tên ông P, bà Đ nhưng không có nghĩa là diện tích đất này thuộc quyền quản lý của ông P, bà Đ.

- Ủy ban nhân dân thành phố H trình bày: ngày 15/4/2005, Ủy ban nhân dân thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AC 153597, số vào sổ 10328 tại thửa 203 tờ bản đồ số 26, tờ bản đồ địa chính số 11 với diện tích 2.085,5m² (trong đó có 300m² đất ở tại nông thôn và 1.785,5m² đất trồng cây lâu năm). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau này tách thành 04 thửa đất được thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định pháp luật. Tại thời điểm tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ cấp giấy chứng nhận và hồ sơ tách thửa quyền sử dụng đất của ông P, bà Đ, Ủy ban nhân dân thành phố H không nhận được đơn thư kiến nghị, khiếu nại nào khác liên quan đến việc ông P, bà Đ đã chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất.

Về kết quả xem xét thẩm định tại chỗ: người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đã chỉ dẫn cho đơn vị đo đạc xác định vị trí nhượng đất trên thực địa, xác định phần đất đã nhượng theo Giấy nhượng đất vườn ngày 20/02/2003 là 885,6m² đất, trong đó có 855,1m² đất là đất khu đo tỷ lệ 1/5000 và đất suối do Ủy ban nhân dân phường V quản lý và 30,5m² thuộc thửa 26, tờ bản đồ số 11.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 59/2024/DS-ST ngày 04/10/2024 của TAND thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị D về việc yêu cầu Tòa án công nhận “Giấy nhượng đất vườn” ngày 20/02/2003 có hiệu lực và yêu cầu ông Nguyễn Tiến P, bà Ngô Thị Đ, chị Nguyễn Thị Thúy H3 trả lại 236,5m² đất cho bà Vũ Thị D theo Giấy nhượng đất vườn ngày 20/02/2003. “Giấy nhượng đất vườn”, do ông Nguyễn Tiến P, bà Ngô Thị Đ và ông Vũ Xuân T2 xác lập ngày 20/02/2003 vô hiệu. Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 18/10/2024, nguyên đơn bà Vũ Thị D có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 59/2024/DS-ST ngày 04/10/2024 của TAND thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Đề nghị cấp phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm để xét xử lại theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo và các quan điểm đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án, không đồng ý với kết quả xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án cấp sơ thẩm.

Người đại diện theo ủy quyền và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn giữ nguyên quan điểm đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Người đại diện theo ủy quyền của chị Vũ Thị T đồng ý với yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Đại diện viện kiểm sát có quan điểm về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: về tố tụng, những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự,giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng:

Kháng cáo của nguyên đơn nằm trong thời hạn luật định và đúng trình tự thủ tục mà Bộ luật Tố tụng dân sự quy định, nên Hội đồng xét xử xem xét Bản án sơ thẩm theo trình tự phúc thẩm.

Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Vũ Công V, chị Vũ Như H1, chị Vũ Diệu H2, Ủy ban nhân dân thành phố H, tỉnh Quảng Ninh đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử giải quyết vụ án vắng mặt họ.

Đối với yêu cầu áp dụng thời hiệu của bị đơn: theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự quy định “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”; tuy nhiên, ngày 13/5/2022, hai bên đã tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án nhưng sau đó hai bên đã không tự giải quyết được, nên ngày 01/12/2023 nguyên đơn đã khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 158 của Bộ luật Dân sự, thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự bắt đầu lại trong trường hợp sau: “Các bên đã tự hòa giải với nhau”. Do đó, ngày 19/01/2024 bị đơn đưa ra yêu cầu áp dụng thời hiệu đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn thấy:

- Về nguồn gốc thửa đất: căn cứ lời khai của các đương sự và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện, diện tích đất đang có tranh chấp do ông Nguyễn Tiến P và bà Ngô Thị Đ khai hoang và sử dụng từ trước năm 1980. Quá trình khai hoang, quản lý sử dụng ông P bà Đ không đăng ký kê khai với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất trên.

Ngày 20/02/2003, vợ chồng bà Đ, ông P bán cho ông Vũ Xuân T2 một phần diện tích đất, men theo con suối, bám sườn đồi: hướng Đông giáp vườn nhà ông P, hướng Tây giáp nhà ông T3, hướng Nam giáp suối, hướng Bắc giáp đồi. Việc chuyển nhượng được thể hiện theo nội dung của “Giấy nhượng đất vườn” ngày 20/02/2003. Khi nhận chuyển nhượng các bên chỉ tự chỉ ranh giới, mốc giới đất chuyển nhượng và vẽ tay sơ đồ mà không đo đạc chi tiết, không ghi nhận tổng diện tích chuyển nhượng là bao nhiêu. Ngoài ra, ông T2 còn nhờ ông P thỏa thuận mua một phần diện tích đất của ông Hoàng Văn L để làm đường đi vào thửa đất mua của ông P. Ông T2 đã bàn giao đủ số tiền mua đất của ông P và ông L và được bàn giao đất. Ông T2 đã xây cầu đi vào phần đất của mình, tuy nhiên sau đó ông T2 không trực tiếp quản lý sử dụng thửa đất đã mua.

Ngày 15/4/2005, Ủy ban nhân dân thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AC 153597, số vào sổ 10328 tại thửa 203 tờ bản đồ số 26, tờ bản đồ địa chính số 11 với tổng diện tích 2.085,5m² (trong đó có 300m² đất ở tại nông thôn và 1.785,5m² đất trồng cây lâu năm) cho ông Nguyễn Tiến P và bà Ngô Thị Đ.

* Xét Hợp đồng nhượng đất vườn ngày 02/02/2003, Hội đồng xét xử thấy:

- Tại thời điểm ký Hợp đồng nhượng đất vườn, các bên có đủ năng lực hành vi dân sự, việc chuyển nhượng thể hiện đúng ý chí của các bên và hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng.

- Tại thời điểm chuyển nhượng, ông P và bà Đ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển nhượng. Việc ông P bà Đ chuyển nhượng đất vườn cho ông T2 là vi phạm quy định khoản 1 Điều 30 Luật Đất đai năm 1993 về việc không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất không có giấy tờ hợp pháp và vi phạm quy định tại Điều 693 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

- Về hình thức: Giấy nhượng đất vườn đã được lập thành văn bản tuy nhiên không được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là vi phạm quy định tại Điều 691 của Bộ luật Dân sự năm 1995 và khoản 2 Điều 31 Luật đất đai năm 1993. Điều 10 nghị định năm 1993/NĐ-CP.

- Về nội dung: Giấy nhượng đất không nêu cụ thể vị trí, diện tích đất chuyển nhượng, không có sơ đồ kích thước thửa đất mà chỉ mô tả hình thể đất là thửa đất hình đuôi lươn có vị trí men theo con suối, bám sườn đồi: hướng Đông giáp vườn nhà ông P, hướng Tây giáp nhà ông T3, hướng Nam giáp suối, hướng Bắc giáp đồi, do đó đối tượng chuyển nhượng là không rõ ràng.

Tại buổi xem xét thẩm định tại chỗ ngày 11/7/2023 các đương sự thống nhất ranh giới mốc giới và theo kết quả đo vẽ của Công ty cổ phần Đ1 đã thể hiện diện tích chuyển nhượng là 885,6m². Ủy ban nhân dân phường V có quan điểm đối với diện tích các bên thống nhất tại hiện trạng thì, có 30,5m² là đất do ông bà P Đ sử dụng trước năm 2002 đến năm 2005 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phần còn lại 855,1m² (là đất khu đo tỷ lệ 1/5000 và đất suối) do Ủy ban nhân dân phường Q.

Do không đồng ý với kết quả xem xét thẩm định tại chỗ nên ngày 25/9/2023 đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn cung cấp Bản đồ khảo sát hiện trạng sử dụng đất do gia đình bà D xác nhận thì diện tích đất chuyển nhượng là 1141,9m² và yêu cầu bị đơn phải bàn giao diện tích đất trên. Tuy nhiên đây là bản đồ do nguyên đơn tự chỉ dẫn, không được sự thừa nhận của bị đơn, không được cơ quan có thẩm quyền xác nhận nên không phải là chứng cứ chứng minh, Hội đồng xét xử thấy không có cơ sở chấp nhận chứng cứ này.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông C có quan điểm không đồng ý với kết quả thẩm định tại chỗ và đề nghị Hội đồng xét xử xác minh thời điểm năm 1998 ông P đã được đo đất chưa, diện tích là bao nhiêu; Người đại diện theo ủy quyền của chị T là ông N1 yêu cầu lồng ghép bản đồ địa chính 2017 với bản đồ địa chính năm 2002 để xác định diện tích đất đã chuyển nhượng cho ông T2. Hội đồng xét xử thấy, sau khi tòa án cấp sơ thẩm xem xét thẩm định tại chỗ đối với diện tích đang có tranh chấp thì đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có quan điểm không đồng ý với kết quả thẩm định và đề nghị Tòa án thực hiện lại việc xem xét thẩm định tại chỗ. Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long đã ban hành quyết định xem xét thẩm định tại chỗ tuy nhiên tại các buổi làm việc nguyên đơn đều vắng mặt nên không thực hiện được việc xem xét thẩm định tại chỗ lại, như vậy nguyên đơn đã từ bỏ quyền lợi của mình. Tại cấp sơ thẩm, ông N1 không có quan điểm hay ý kiến gì đối với kết quả xem xét thẩm định tại chỗ nên yêu cầu của ông về việc yêu cầu lồng ghép bản đồ địa chính là không thuộc phạm vi xem xét của cấp phúc thẩm. Do đó không có căn cứ để xem xét yêu cầu của ông C và ông N1.

Như vậy, trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn không xác định được chính xác vị trí và diện tích ông T2 đã nhận chuyển nhượng của ông P bà Đ để phù hợp với nội dung sơ đồ mô tả trong Giấy nhượng đất vườn do đó không thể xác định được trên thực địa.

- Về thực hiện hợp đồng: các đương sự đều thống nhất nội dung ngay sau khi ký kết “Giấy nhượng đất vườn” ngày 02/02/2003 ông P bà Đ đã tiến hành bàn giao đất cho ông T2, ông T2 đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận của hai bên. Sau khi nhận bàn giao đất ông T2 đã xây cầu, làm lối đi vào khu đất của mình, tuy nhiên từ thời điểm đó ông T2 không trực tiếp quản lý sử dụng thửa đất trên, không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất, không đăng ký kê khai với cơ quan có thẩm quyền nên không có căn cứ xác lập quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Nguyên đơn có quan điểm cho rằng trong nội dung Giấy nhượng đất vườn có nội dung ông P phải lo thủ tục pháp lý; bị đơn có quan điểm do việc chuyển nhượng vi phạm quy định của pháp luật nên không thể thực hiện được thủ tục pháp lý, nguyên đơn cũng không cung cấp được căn cứ chứng minh kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng thì nguyên đơn có yêu cầu bị đơn thực hiện nghĩa vụ của mình hay không.

Do đó, Hội đồng xét xử có căn cứ xác định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất - “Giấy nhượng đất vườn”, do ông Nguyễn Tiến P, bà Ngô Thị Đ và ông Vũ Xuân T2 xác lập ngày 20/02/2003 là vô hiệu do vi phạm về nội dung, đó là do vi phạm điều cấm của pháp luật và không xác định được đối tượng của hợp đồng.

* Về yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đều không yêu cầu Tòa án giải quyết, nên không đề cập xử lý. Nguyên đơn, bị đơn có quyền khởi kiện vụ án dân sự khác yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

* Đối với kiến nghị hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC153598 ngày 15/04/2005 (cấp cho ông P, bà Đ) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 923367 ngày 19/11/2020 (cấp cho chị Nguyễn Thị Thúy H3), Hội đồng xét xử nhận thấy, Ủy ban nhân dân thành phố H khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P, bà Đ và việc tách thửa đất đều đảm bảo quy định của pháp luật. Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, không có căn cứ nào xác định Giấy nhượng đất vườn ngày 20/02/2003 có một phần đất thuộc thửa đất 26, tờ bản đồ 11 (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 153598, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 923367). Do đó, việc nguyên đơn kiến nghị Hội đồng xét xử xem xét hủy 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên là không có căn cứ chấp nhận.

Từ những phân tích trên thấy, Toà án cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn bà Vũ Thị D.

[3] Về chi phí tố tụng : Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 6.600.000 đồng; Bà D đã nộp đủ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm:

Kháng cáo của bà Vũ Thị D không được chấp nhận, nên bà D phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định. Tuy nhiên bà D là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 313, khoản 1 Điều 148 Bộ luật tố tụng Dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Vũ Thị D và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Áp dụng: Điều 30, Điều 31 Luật Đất đai năm 1993; Điều 10 Nghị định 17/1993/NĐ-CP; Điều 137; Điều 236 của Luật Đất đai năm 2024; Điều 117, Điều 123; Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015; khoản 1, khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị D về việc yêu cầu Tòa án công nhận “hợp đồng chuyển nhượng đất vườn” ngày 20/02/2003 có hiệu lực và yêu cầu ông Nguyễn Tiến P, bà Ngô Thị Đ, chị Nguyễn Thị Thúy H3 trả lại 236,5m² đất cho bà Vũ Thị D theo Giấy nhượng đất vườn ngày 20/02/2003.

Tuyên bố “hợp đồng chuyển nhượng đất vườn” ngày 20/02/2003 giữa ông Nguyễn Tiến P, bà Ngô Thị Đ và ông Vũ Xuân T2 vô hiệu.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: các đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết bằng vụ án dân sự khác theo quy định của pháp luật.

2. Về chi phí tố tụng và án phí

- Về chi phí tố tụng: bà Vũ Thị D phải chịu số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 6.600.000 (sáu triệu, sáu trăm nghìn) đồng, bà D đã nộp đủ.

- Về án phí: miễn án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm cho bà Vũ Thị D.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.