NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hồng Hạnh.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Quản; Bà Phạm Phong Lan.

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Hồ Thu Uyên, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận tham gia phiên tòa: Bà Lương Thị Mai Chăm, Kiểm sát viên.

Ngày 22 tháng 01 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 04/2025/TLPT-DS ngày 07 tháng 01 năm 2025, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2024/DS-ST ngày 25 tháng 10 năm 2024 của Toà án nhân dân thị xã La Gi bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 11/2025/QĐ-PT ngày 10 tháng 01 năm 2025 của Toà án nhân dân tỉnh Bình Thuận, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Yến T, sinh năm 1986;
• Địa chỉ: Khu phố A, phường B, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.
• Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Phan Văn T1, sinh năm 1969;
• Địa chỉ: Khu phố F, phường T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.
• - Bị đơn: Bà Cao Thị Bích M, sinh năm 1962;
• Địa chỉ: Khu phố C, phường T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.
• Người kháng cáo: Bị đơn bà Cao Thị Bích M.

Tại phiên toà, có mặt các đương sự.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

- Theo đơn khởi kiện và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Phan Văn T1 trình bày:

Ngày 15/9/2022 nguyên đơn có thỏa thuận nhận chuyển nhượng với bị đơn diện tích đất 180m² (ngang 06m x dài 30m) tại thôn P, xã T, thị xã L với số tiền là 320.000.000 đồng. Cùng ngày 15/9/2022, để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng đất hai bên tiến hành lập hợp đồng đặt cọc. Theo đó, nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn số tiền 100.000.000 đồng. Số tiền còn lại 220.000.000 đồng, hai bên thống nhất đến ngày 18/9/2022 sẽ giao đủ và tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng đất. Đến ngày 18/9/2022, thực hiện thỏa thuận, nguyên đơn đã giao đủ số tiền còn lại 220.000.000 đồng cho bị đơn. Khi đã nhận đủ tiền, bị đơn viện cớ đất chưa tách thửa được và chỉ viết giấy tay mua bán và nói nguyên đơn ra làm nhà ở. Ngày 15/9/2023, nguyên đơn ra đất để chuẩn bị cất nhà thì phát hiện đất này là của chủ khác không phải của bà M, về diện tích và kích thước không đúng thỏa thuận ban đầu. Ngay sau khi phát hiện, nguyên đơn đã liên hệ với bị đơn để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất và buộc bị đơn phải trả lại số tiền 320.000.000 đồng nhưng bị đơn không đồng ý.

Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 15/9/2022 và Hợp đồng mua bán đất ngày 18/9/2022 giữa nguyên đơn và bị đơn. Buộc bị đơn phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền 320.000.000 đồng, nguyên đơn sẽ hoàn trả lại diện tích đất cho bị đơn.

- Bị đơn bà Cao Thị Bích M trình bày:

Khoảng tháng 9/2022, thông qua người môi giới ông Nguyễn Bá C, bà có bán cho bà T một miếng đất chiều ngang khoảng 06 mét × chiều dài bà chưa xác định được, với số tiền là 170.000.000 đồng. Việc xem đất là do người môi giới với người mua đất, bà xác định bà chỉ nhận của bà T số tiền 170.000.000 đồng, số tiền còn lại 150.000.000 đồng là do ông Nguyễn Bá C nhận từ bà T. Bà T biết ông C lấy 150.000.000 đồng nhưng yêu cầu bà viết giấy nhận 320.000.000 đồng.

Trước khi làm giấy mua bán đất, ngày 15/9/2022, bà T đã đặt cọc cho bà số tiền 100.000.000 đồng nhưng nay bà T yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu là không phù hợp, do vậy bà đề nghị:

Tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán đất giữa hai bên.

Nếu Tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán thì bà chỉ có trách nhiệm trả lại cho bà T số tiền 170.000.000 đồng, còn số tiền 150.000.000 đồng bà T đã đưa cho người môi giới Nguyễn Bá C thì bà T đòi ông C.

Nếu Tòa án tuyên hủy bỏ hợp đồng mua bán thì số tiền đặt cọc 100.000.000đồng ngày 15/9/2022 xem như đã mất vì bà T đơn phương hủy bỏ hợp đồng, vì vậy bà chỉ có nghĩa vụ trả lại cho bà T số tiền 170.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2024/DS-ST ngày 25 tháng 10 năm 2024 của Toà án nhân dân thị xã LaGi đã quyết định:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 122, Điều 123, Điều 131, Điều 408, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điểm a khoản 1 Điều 188, Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Khoản 1 Điều 26, Điểm a, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Yến T.
• - Tuyên: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện qua “Giấy bán đất” ngày 18.9.2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 15/9/2022 giữa bà Cao Thị Bích M với bà Nguyễn Thị Yến T là vô hiệu.
• - Buộc bà Cao Thị Bích M phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Yến T số tiền đã nhận là 320.000.000 đồng (bằng chữ: ba trăm hai mươi triệu đồng).
• - Buộc bà Nguyễn Thị Yến T phải hoàn trả lại cho bà Cao Thị Bích M diện tích đất đã nhận là 95,9m² thuộc thôn P, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận. Tại phần B sơ đồ hiện trạng khu đất do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã L vẽ ngày 14/5/2024 (kèm theo sơ đồ ngày 14/5/2024 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã L).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/11/2024 Tòa án nhân dân thị xã La Gi nhận được đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm của bà Cao Thị Bích M. Trong đơn kháng cáo bà yêu cầu huỷ án sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Bị đơn bà Cao Thị Bích M giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; Nguyên đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.
• * Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:
• Về tố tụng: Người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà. Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn là đúng quy định của pháp luật.
• Về nội dung: Kháng cáo của bị đơn bà Cao Thị Bích M là không có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự tuyên xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 102/2024/DS-ST ngày 25 tháng 10 năm 2024 của Toà án nhân dân thị xã LaGi.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày và tranh luận tại phiên toà của đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Cao Thị Bích M còn trong thời hạn kháng cáo và đúng thủ tục tố tụng dân sự nên vụ án được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Toà án cấp sơ thẩm xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án theo quy định tại khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm xét xử vắng mặt bị đơn là đúng quy định tại Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn Hội đồng xét xử nhận thấy:

Ngày 15/9/2022 nguyên đơn có thỏa thuận nhận chuyển nhượng với bị đơn diện tích đất 180m² (ngang 06m x dài 30m) tại thôn P, xã T, thị xã L với số tiền là 320.000.000 đồng. Cùng ngày 15/9/2022, để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng đất hai bên tiến hành lập hợp đồng đặt cọc theo đó nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn số tiền 100.000.000 đồng. Số tiền còn lại 220.000.000 đồng hai bên thống nhất đến ngày 18/9/2022 sẽ giao đủ và tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng đất. Đến ngày 18/9/2022, thực hiện thỏa thuận, nguyên đơn đã giao đủ số tiền còn lại 220.000.000 đồng cho bị đơn nhưng các đương sự không làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chỉ viết giấy tay mua bán. Các bên xác định diện tích đất chuyển nhượng không phải là đất đứng tên của bị đơn mà đất của người khác.

Tại giấy đặt cọc và giấy viết tay mua bán đất ngày 18/9/2022, bị đơn xác nhận bán cho nguyên đơn diện tích đất có chiều ngang 06 mét, chiều dài 30 mét, tổng diện tích là 180m² nhưng khi Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ bị đơn xác định diện tích bán cho nguyên đơn chỉ 95,9m². Tại phiên tòa bị đơn xác định trước đây khi nhận thửa đất này bị đơn không kiểm tra diện tích, chỉ biết thửa đất đó hình tam giác trên giấy tờ và xác định bị đơn không phải là người dẫn nguyên đơn đi kiểm tra đất và giao đất cho nguyên đơn khi đặt cọc và chuyển nhượng nên mới xảy ra sự việc diện tích đất thực tế và diện tích đất nhận chuyển nhượng trên giấy có sự chênh lệch. Điều 118 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích của chủ thể tham gia giao dịch mong muốn đạt được. Diện tích đất này không đáp ứng mục đích chuyển nhượng của nguyên đơn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn.

Từ căn cứ trên cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức và điều kiện, mục đích, nội dung chuyển nhượng nên bị vô hiệu. Vì vậy hợp đồng đặt cọc ngày 15/9/2022 cũng vô hiệu vì đối tượng của giao dịch là không thể thực hiện được. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên Giấy mua bán đất ngày 18/9/2022 và hợp đồng đặt cọc giữa hai bên vô hiệu là có căn cứ. Trong vụ án này lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là của hai bên nên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Hội đồng xét xử sơ thẩm đã tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp.

[4] Bị đơn kháng cáo cho rằng, bị đơn chỉ nhận tiền từ nguyên đơn số tiền 170.000.000 đồng, còn 150.000.000 đồng nguyên đơn đã đưa cho người môi giới Nguyễn Bá C thì nguyên đơn phải đòi ông C. Bị đơn cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông Nguyễn Bá C vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là thiếu sót nên đề nghị hủy án sơ thẩm trả về cho Tòa án sơ thẩm xét xử lại từ đầu.

Xét kháng cáo của bị đơn Hội đồng xét xử xét thấy: Quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm đã triệu tập ông Nguyễn Bá C lên lấy lời khai, ông Nguyễn Bá C xác định, ông làm môi giới cho bà M bán đất theo giá bà M đưa ra là 200.000.000 đồng, nếu ông bán hơn thì số tiền chênh lệch ông được hưởng. Sau đó ông đã làm môi giới cho bà M bán đất cho bà T số tiền 350.000.000 đồng nên phần chênh lệch tăng 150.000.000 đồng, bà M trả cho ông như thỏa thuận. Giấy giao nhận số tiền chuyển nhượng là do bà M ký nhận từ bà T. Bà T xác nhận không giao dịch và đưa tiền cho ông C. Bà M cũng không căn cứ chứng minh là ông C nhận tiền trực tiếp từ bà T. Vì vậy xét giao dịch giữa bị đơn bà Cao Thị Bích M và ông C là giao dịch giữa chủ đất và người môi giới, đây là một giao dịch độc lập, không liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đát giữa nguyên đơn và bị đơn nên không cần thiết phải đưa ông C vào tham gia tố tụng trong vụ án này với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Trường hợp bà M có tranh chấp với ông C về số tiền môi giới ông C đã nhận thì bà M có quyền khởi kiện vụ kiện dân sự khác để yêu cầu ông C phải hoàn trả lại cho bà số tiền bà đã đưa theo quy định pháp luật.

Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy không có căn cứ chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn bà Cao Thị Bích M.

[5] Xét thấy, trong vụ án này sau khi nhận chuyển nhượng từ bị đơn nguyên đơn đến thửa đất để cất nhà ở thì nguyên đơn phát hiện diện tích đất chuyển nhượng không đúng với giấy tờ mua bán nên khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Hiện nay, nguyên đơn vẫn chưa xây dựng gì trên đất nên nay hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, chỉ cần tuyên buộc bị đơn giao trả nguyên đơn số tiền đã nhận là phù hợp, không cần thiết phải tuyên buộc nguyên đơn phải giao trả cho bị đơn phần diện tích đất đang quản lý sử dụng vì nguyên đơn không đồng ý nhận thửa đất này mới yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Đồng thời phần đất này cả nguyên đơn và bị đơn đều không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất chuyển nhượng không được sự xác định ranh giới rõ ràng của chủ đất nên nếu tuyên như vậy có thể sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba. Vì vậy, cần tuyên điều chỉnh lại cho phù hợp.

[6] Trong vụ án này về phần án phí dân sự sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng lại bắt nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là không phù hợp với khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 1 Điều 26; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án là có sai sót trong việc áp dụng pháp luật nên cần tuyên sửa phần án phí sơ thẩm này không buộc nguyên đơn phải chịu án phí như bản án sơ thẩm đã tuyên.

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm: Tuy kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nhưng do bản án dân sự sơ thẩm bị sửa đồng thời bị đơn là người trên 60 tuỏi nên bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 29; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội.

[8] Những quyết định khác của bản án sơ thẩm đã phù hợp nên giữ nguyên.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ: Khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Cao Thị Bích M.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2024/DS-ST ngày 25/10/2024 của Toà án nhân dân thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận về phần án phí dân sự sơ thẩm.

Áp dụng: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117; 118; 119; 122, 123; 129; 131, Điều 408, khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điểm a khoản 1 Điều 188, Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Khoản 1 Điều 26, Điểm a, khoản 3 Điều 27; khoản 2 Điều 29; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH1 14 ngày 30/12/2016.

Tuyên xử:

• - Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện qua “Giấy bán đất” ngày 18.9.2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 15/9/2022 ký giữa bà Cao Thị Bích M với bà Nguyễn Thị Yến T là vô hiệu.
• - Buộc bà Cao Thị Bích M phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Yến T số tiền đã nhận là 320.000.000 đồng (bằng chữ: ba trăm hai mươi triệu đồng).
• Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong khoản tiền trên, người phải thi hành án còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2]. Về án phí:

• - Bà Cao Thị Bích M phải chịu 16.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
• - Bà Nguyễn Thị Yến T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Yến T số tiền 8.300.000 đồng tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0016842 ngày 02/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi.
• - H lại cho bà Cao Thị Bích M 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0011970 ngày 06/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận.

[3] Về chi phí tố tụng: Buộc bà Cao Thị Bích M phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Yến T số tiền 4.000.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.

[4] Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (22/01/2025)

Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.