NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HUẾ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Thái Thị Hồng Vân.

Các Thẩm phán: Ông Lê Hữu Nam và ông Huỳnh Trọng Cẩn.

- Thư ký phiên tòa: Bà Võ Thị Việt Phương, Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Huế.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Huế tham gia phiên tòa: Ông Đoàn Văn Sinh, Kiểm sát viên.

Ngày 21, 27 tháng 02 và ngày 19 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Huế xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 25/2024/TLPT- DS ngày 02/8/2024 về việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Do bản án dân sự sơ thẩm số 05/2024/DS-ST ngày 25/6/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là thành phố H) bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 201/2024/QĐ-PT ngày 28/11/2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Ngô Thị Hương L, sinh năm 1972; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà L: Bà Lê Thị Trà M và bà Nguyễn Thị Gia H, luật sư Công ty L4; địa chỉ: 5 H, phường V, quận T, thành phố H. Đều có mặt.

2. Bị đơn: Bà Võ Thị Diệu H1, sinh năm 1974; địa chỉ: A N, phường V, thành phố H. Có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bà H1: Bà Võ Thị Khánh L1, sinh năm 1984; địa chỉ: 2 T, phường T, thành phố H. Có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
• + Ông Nguyễn Văn H2, sinh năm 1985; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Vắng mặt.
• Người đại diện theo ủy quyền: Bà Ngô Thị Hương L; (Là nguyên đơn) văn bản ủy quyền ngày 11 tháng 12 năm 2024. Có mặt.
• + Ông Lê H3, sinh năm 1946 và bà Võ Thị S; sinh năm 1945; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Đều vắng mặt.
• Người đại diện theo ủy quyền của ông Lê H3: Ông Lê Văn L2; sinh năm: 1986; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Văn bản ủy quyền ngày 07 tháng 01 năm 2025.Có mặt.
• + Ông Nguyễn Quang P, sinh năm 1967; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Có mặt.
• + Bà Ngô Thị Kim L3, sinh năm 1977; địa chỉ: Thôn B, xã L, huyện P, thành phố H. Có mặt.
• + Bà Phan Thị T, sinh năm 1971; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Có mặt.
• + Bà Lê Thị A, sinh năm 1966; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Có mặt.
• + Bà Trương Thị K, sinh năm 1964; địa chỉ: Thôn N, xã L, huyện P, thành phố H. Có mặt.
• + Bà Huỳnh Thị M1, sinh năm 1970; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Có mặt.
• + Bà Võ Thị Khánh L1, sinh năm 1984; địa chỉ: 2 T, phường T, thành phố H. Có mặt.
• + Ông Nguyễn Thanh H4, sinh năm 1958; 14 N, phường V, thành phố H. Có mặt.
4. Người làm chứng: Ông Lê Văn L2; địa chỉ: Thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Có mặt.

Người kháng cáo: bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P, ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị Kim L3 và ông Lê Hối .

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

[1] Theo đơn khởi kiện đề ngày 06/12/2022, 07/02/2023, đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung ngày 25/7/2023 và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn bà Ngô Thị Hương L trình bày:

Ngày 10/9/2019, bà Ngô Thị Hương L và chồng ông Nguyễn Quang P có nhận chuyển nhượng phần diện tích 514,3m2 quyền sử dụng đất thửa đất số 687, tờ bản đồ số 46 tại thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H của ông Lê Hối . Thửa đất này là của vợ chồng bà cùng ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị L3, bà Phan Thị T, bà Lê Thị A cùng nhau góp tiền mua chung.

Ngày 09/7/2021, bà Võ Thị Diệu H1 có ký Hợp đồng đặt cọc để mua lại thửa đất nêu trên với bà L, giá chuyển nhượng 2.160.000.000đ, số tiền đặt cọc là 200.000.000đ, thời hạn đặt cọc là 60 ngày từ ngày 09/07/2021 đến hết ngày 09/09/2021, vợ chồng bà đã nhận đủ số tiền cọc trên từ bà H1.

Để ký kết hợp đồng đặt cọc nêu trên, bà H1 đã được thông báo, hiểu rõ thửa đất này vợ chồng bà chỉ mới tiến hành thủ tục đổ bê tông, san lấp mặt bằng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn tên của ông Lê H3), bà H1 cam kết sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đúng hạn (trước ngày 09/09/2021) để hai bên tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Nội dung này không thể hiện rõ trong hợp đồng đặt cọc mà được các bên thỏa thuận qua tin nhắn zalo, trao đổi, giấy tờ viết tay giữa các bên.

Quá thời hạn thỏa thuận (ngày 09/09/2021), bà H1 không thực hiện được thủ tục tách thửa đất dẫn đến các bên không thực hiện việc chuyển nhượng đúng theo thời hạn trong Hợp đồng đặt cọc. Nhiều lần bà L nhắn tin trao đổi với bà H1, bà H1 vẫn xin gia hạn thêm thời gian để thực hiện. Đến tháng 11/2021, sau nhiều lần trao đổi, hai bên đã thống nhất hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, hẹn ngày và địa điểm để thực hiện, theo đó bà L chỉ phải trả lại tiền cọc cho bà H1.

Thời gian sau đó, do chờ đợi thủ tục tách thửa quá lâu nên ông Lê H3 đã tự mình rút hồ sơ tại Trung tâm hành chính công thị xã H và đề nghị bà L giải quyết dứt điểm vệc mua bán. Khi biết thông tin ông Lê H3 rút Hồ sơ, bà H1 đã gửi đơn đến Cơ quan công an thị xã H để tố cáo vợ chồng bà L về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” thông qua việc mua, bán quyền sử dụng đất. Công an thị xã H đã có văn bản số 87/TB-CQĐT kết luận không có dấu hiệu tội phạm Lừa đảo chiếm đoạt tài sản/Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174, 175 Bộ luật Hình sự, xác định một số nội dung khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc giữa vợ chồng bà và bà H1 như đã trình bày ở trên. Đồng thời, đề nghị các bên liên quan khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để giải quyết.

Hợp đồng đặt cọc không thực hiện được là do bà H1 không thực hiện được thủ tục tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất như cam kết mà không phải do lỗi của vợ chồng bà. Đồng thời, trong quá trình thực hiện Hợp đồng đặt cọc, hai bên cũng đã thống nhất với nhau về phương án hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc và bà H1 chấp nhận nhận lại tiền cọc, hẹn thời gian địa điểm nhận tiền cọc nhưng sau đó bà H1 không thực hiện mà gửi rất nhiều đơn tố cáo, kiến nghị gây ảnh hưởng rất nhiều đến uy tín, danh dự, quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng bà.

Nguyên đơn không thực hiện được việc chuyển nhượng thửa đất đã thỏa thuận là do bị đơn không thực hiện được thủ tục tách thửa như đã cam kết chứ không phải do lỗi của nguyên đơn.

Do đó, bà Ngô Thị Hương L khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết: Tuyên bố hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc giữa vợ chồng bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P với bà Võ Thị Diệu H1. Đồng thời, giải quyết hậu quả pháp lý về việc hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc nêu trên theo hướng: Bên nhận cọc hoàn trả lại 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) tiền cọc và không phải chịu khoản bồi thường tiền cọc.

[2] Tại bản tường trình ngày 17/3/2023, đơn phản tố, đơn phản tố bổ sung ngày 22/8/2023 và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, bị đơn bà Võ Thị Diệu H1 và người đại diện theo uỷ quyền của bà H1 là bà Võ Thị Khánh L1 trình bày:

Ngày 09 tháng 07 năm 2021 bà Võ Thị Diệu H1 có ký hợp đồng đặt cọc trị giá 200.000.000 đồng, đặt cọc nhằm mua bán 514,3 m2 đất nằm trong thửa đất số 687, tờ bản đồ số 46 tại thôn H, Thủy P, H, thành phố H với giá 2.160.000.000 đồng do nhóm bà L mua của ông Lê H3 và bà Võ Thị S. Việc ký kết được thực hiện giữa bà H1 và vợ chồng bà L là đại diện nhóm người bán đất cùng ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị Kim L3, bà Phan Thị T. Trên thực tế, ngoài hợp đồng đặt cọc ngày 26 tháng 07 năm 2021, nhóm bà L yêu cầu bà H1 tiếp tục chuyển 140.000.000 đồng cho ông Lê H3 để lấy hồ sơ cũng xem như tiền mua đất mở đường đi chung. Nếu không có số tiền này ông H3 không giao hồ sơ. Sau đó ngày 29 tháng 08 năm 2021 bà L tiếp tục yêu cầu bà H1 chuyển tiếp 500.000.000 đồng vào số tài khoản ông H2. Ngày 02/9/2022, do cần tiền nên bà H1 đã nhờ ông H2 chuyển hoàn lại cho bà H1 số tiền 100.000.000 đồng. Tổng số tiền 740.000.000 đồng đều do bà L và ông H2 trực tiếp liên hệ và yêu cầu chuyển. Trong số tiền 740.000.000 đồng bà H1 đã đặt cọc cho nhóm bà L có 100.000.000 đồng của bà Võ Thị Khánh L1 và 50.000.000 đồng của bà Trương Thị K góp vốn với bà H1 để đặt cọc, bà Võ Thị Diệu H1 là người đại diện cho bà L1 và bà K để yêu cầu trả lại số tiền này.

Trong quá trình làm thủ tục xin tách thửa tại trung tâm đăng ký đất đai thị xã H. Bà H1 đã tiến hành thủ tục đăng ký biến động giảm sau đó làm thủ tục tách thửa. Bà H1 đã được các cán bộ ở Thị xã H hẹn liên tục vì lý do: Ủy Ban Nhân Dân thị xã đang xây dựng quy trình theo quyết định số 49/2021 QD- UBND ngày 25/8/2021 của UBND thành phố H - trích nội dung trong công văn số: 179/QLĐT ngày 23/11/2021 do Phó trưởng phòng ông Huỳnh Tây K1, nên tất cả hồ sơ nộp trong giai đoạn này phải chờ. Vì vậy, bà H1 tìm cách tháo gỡ mới có thể tách thửa. Đây chính là lý do chậm hồ sơ. Bà H1 cho rằng bà L biết rõ và cũng chấp nhận chờ hồ sơ dù có chậm (nhóm bà L mất gần 02 năm nhưng không thể tách thửa) nên khi nghe thông báo gần hoàn thành bà L lại lập tức yêu cầu ông H3 đi rút hồ sơ mà không có một thông báo nào với bà H1.

Ngày 20/3/2023 bà Võ Thị Diệu H1 có đơn phản tố với nội dung yêu cầu bà L phải thanh toán tổng số tiền 1.740.000.000 đồng; thanh toán tiền lãi theo lãi suất ngân hàng 11% kể từ ngày ký kết hợp đồng 26/7/2021 đến khi bị đơn nhận lại số tiền trên (tạm tính đến ngày 20/3/2023) là 382.800.000 đồng (20 tháng); thanh toán số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng.

Ngày 26/6/2023 bà Võ Thị Diệu H1 có đơn sửa đổi, bổ sung đơn phản tố, yêu cầu Toà án giải quyết:

• Buộc bà L phải hoàn trả cho bà H1 200.000.000 đồng đặt cọc và phạt cọc 200.000.000 đồng.
• Buộc bà L, ông P, ông H2 phải trả cho bà H1 số tiền là 540.000.000 đồng mà bà L đã đề nghị bà H1 đưa cho ông H2 và ông H3.

Ngày 22/8/2023 người đại diện theo ủy quyền của bà Võ Thị Diệu H1 là bà Võ Thị Khánh L1 có đơn bổ sung đơn phản tố đề nghị Tòa án buộc bà L và nhóm bà L gồm ông H2, ông H3 phải trả cho bà H1 các tài sản gồm: tài sản là diện tích đất tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 740.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 740.000.000 đồng; tiền chênh lệch giá đất thời điểm mua bán đến nay; tiền án phí; bà L và ông H3 phải tự tách thửa cho bà M1 và chi phí tách thửa bà L tự chịu.

Tại Đơn bổ sung ý kiến ngày 12/01/2024, Biên bản phiên họp ngày 02/5/2024, bà Võ Thị Diệu H1 và bà Võ Thị Khánh L1 trình bày bổ sung ý kiến yêu cầu đề nghị Toà án:

Buộc nhóm bà L gồm những người đã nhận tiền của bà H1 gồm vợ chồng bà L, ông P, ông H2, ông H3 phải trả lại tiền cho bà H1 gồm:

• - Số tiền đặt cọc: 740.000.000 đồng.
• - Số tiền phạt cọc theo Hợp đồng: 740.000.000 đồng.
• - Phí đền bù tổn thất gồm:
• + Số tiền chênh lệch thời giá: Thời điểm giao dịch năm 2021 giá đất thị trường lúc đó tầm 8.500.000 – 10.000.000 đồng. Thời điểm giá đất thị trường hiện tại: 5.000.000 – 5.500.000 đồng. Chênh lệch giá cho 1m2 là 3.500.000 đ/1m2 x 514.3 m2 = 1.800.000.000 đồng.
• + Phí nộp toà án, phí thuê luật sư, phí đi lại, phí hồ sơ tổng tộng 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.

Tổng số tiền nhóm bà L phải trả cho bà H1 là: 3.430.000.000 đồng (ba tỷ bốn trăm ba mươi triệu đồng). Được quy đổi với thửa đất đã được mua bán trên và trừ ra giá trị mua ban đầu, phần còn lại sẽ trả tiền mặt.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn bà Võ Thị Diệu H1, nguyên đơn bà Ngô Thị Hương L trình bày:

Việc giao nhận tiền giữa ông H3, ông H2 và bà H1 về khoản tiền 540.000.000 đồng nêu trên bà L không rõ, bà cũng không liên hệ với bà H1 để yêu cầu bà H1 chuyển tiền cho các bên khác nên yêu cầu của bà H1 là không có căn cứ.

Bà H1 biết rõ khi các bên tiến hành ký kết hợp đồng cọc, thửa đất trên bà L mua của ông H3 và chưa làm thủ tục sang tên, bà H1 hứa sẽ thực hiện thủ tục tách thửa hạn đến ngày 09/09/2021 sau đó tiến hành thủ tục công chứng. Thời hạn đặt cọc là 60 ngày từ ngày 09/07/2021 đến hết ngày 09/09/2021. Quá thời hạn thỏa thuận ngày 09/09/2021, khi vẫn chưa có kết quả tách thửa bà đã nhắn tin trao đổi phía bà H1 vẫn hẹn. Đến tháng 11/2021 nhiều lần bà đã chủ động nhắn tin thông báo đề nghị dứt điểm việc mua bán, bà lan sẽ hoàn trả lại tiền cọc, bà H1 đồng ý hẹn thời gian, địa điểm để nhận lại tiền cọc. Tuy nhiên bà H1 vẫn không thực hiện. Do chờ đợi thủ tục tách thửa quá lâu nên ông Lê H3 đã tự mình rút hồ sơ tại Trung tâm hành chính công thị xã H, Bà H1 đã vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận.

Vì vậy, bà L không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn.

[3] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

• - Ông Nguyễn Quang P đồng ý với ý kiến của nguyên đơn và không có ý kiến gì khác.
• - Bà Võ Thị Khánh L1 và ông Nguyễn Thanh H4 thống nhất như ý kiến của bị đơn và không có yêu cầu độc lập.
• - Ông Lê H3 và bà Võ Thị S trình bày ý kiến tại Bản tự khai đề ngày 12/12/2023 với nội dung:

Ông H3 và bà S là chủ sử dụng thửa đất số 687, tờ bản đồ số 46 tọa lạc tại thôn H, xã T, thị xã H, thành phố H. Ngày 10/9/2019, vợ chồng ông H3 thoả thuận bán diện tích 514,3m² đất tại thửa đất trên cho vợ chồng ông bà Ngô Quang P1 và Ngô Thị Hương L, phần diện tích đất còn lại do bà Huỳnh Thị M1 mua.

Sau này ông H3, bà S có biết bà Võ Thị Diệu H1 là người nhận đi làm thủ tục giấy tờ để tách thửa cho bà L. Trong quá trình làm thủ tục tách thửa, do cần mở đường nên bà H1, bà M1 có liên hệ với ông H3 để mua thêm một phần đất, khoản tiền bà H1 chuyển cho ông H3 là 140.000.000 đồng. Lúc bà H1 chuyển tiền thì chỉ có ông H3 và bà H1; bà L, ông H2 không có mặt và ông cũng không rõ bà L, ông H2 có biết hay không. Ngoài khoản tiền nhận từ bà H1 để bán phần đất mở đường, ông bà không nhận bất kỳ khoản tiền cọc nào từ bà H1. Trên thực tế ông H3, bà S đã giao đất cho bà H1 để làm đường và xác nhận giao dịch mua bán phần đất làm đường giữa ông bà và bà H1. Vì vậy, việc bà H1 kiện ông H3 yêu cầu hoàn trả tiền cọc và phạt cọc là không đúng quy định pháp luật. Do ông H3 và bà S đã lớn tuổi, nên đề nghị Toà án không đưa ông bà vào tham gia tố tụng.

• - Bà Lê Thị A trình bày Tại Bản tự khai đề ngày 13/12/2023: Bà A không liên quan và không nhận bất kỳ khoản tiền nào từ bà H1, ông H2 liên quan đến hợp đồng cọc đất trên. Vì vậy, bà A không có ý kiến gì về việc giải quyết tranh chấp giữa bà L và bà H1.
• Tại Biên bản lấy lời khai ngày 18/12/2023, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị T trình bày:

Vào năm 2019, bà Ngô Thị Kim L3 là bạn của bà có rủ bà góp tiền mua đất, bà L3 có nói mua chung với vợ chồng bà L - ông P1. Bà T có đưa cho bà L3 số tiền góp khoảng từ 100 – 150 triệu đồng. Bà không biết việc đặt cọc mua bán cụ thể giữa bà L và bà H1, bà T chưa nhận được đồng tiền cọc nào từ bà H1 hay ai khác và cũng chưa nhận được đồng tiền góp nào liên quan đến việc góp tiền mua mảnh đất này, bà không liên quan và cũng không biết việc mua bán hay đặt cọc giữa bà L và bà H1 nên bà không có ý kiến gì liên quan đến việc tranh chấp trong vụ án.

• Bà Trương Thị K trình bày: Việc bà H1 mua đất của nhóm bà L là do tình cờ bà K với bà H1 đi uống café thì gặp Nguyễn Văn H2 là người quen của bà K trước đó, ông H2 có giới thiệu có miếng đất ở T Phù nhóm của H2 gồm 5 người cần bán lại. Bà K nghe hai người thỏa thuận giá mua là 2.160.000.000 đồng, sau đó hẹn nhau đặt cọc. Lúc chồng tiền cọc thì anh H2 gọi thêm ba người nữa là những người cùng mua đất chung với H2 trong đó có bà L, H2 là người viết giấy cọc, bà L và bà H1 ký hợp đồng cọc, bà K ký người làm chứng. Lúc bà H1 mua thì bà có nghe là mua hai tháng sau công chứng. Khi mua ông H2 nói đất đầy đủ giấy tờ chỉ cần đi tách thửa là ra sổ do nhóm H2 đông người nên mỗi người một ý, khó khăn trong việc đi làm thủ tục nên bà H1 có nói là bà sẽ làm giúp giấy tờ, bà H1 sẽ đi làm thủ tục tách thửa trong vòng hai tháng, nếu hai tháng chưa ra sổ được thì sẽ kéo dài thêm vài tháng vì việc làm giấy tờ thủ tục bị trễ là việc bình thường. Do đó hai bên thỏa thuận bà H1 sẽ đi làm thủ tục giấy tờ và bà H1 cọc 200 triệu đồng cho nhóm bà L, anh H2. Việc này bà cũng đã trình bày rõ tại cơ quan điều tra thị xã H khi được mời làm việc. Bà K không có yêu cầu độc lập trong vụ kiện giữa bà L và bà H1.
• Bà Huỳnh Thị M1 trình bày:

Bà M1 có mua đất của ông H3 với hình thức viết giấy tay vì ông H3 có khoảng 1.200 m2 đất và bà mua của ông khoảng 400 m2, còn bà L mua khoảng 500 m2. Thửa đất của bà và bà L mua của ông H3 chưa được tách thửa khỏi diện tích đất chung của ông H3. Khi bà L bán đất cho bà H1 thì bà M1 nghe bà H1 thỏa thuận với bà L là bà H1 đi làm sổ đỏ và 02 tháng sẽ có tách thửa được nên bà M1 có đưa cho bà H1 50 triệu đồng để làm sổ đỏ. Bà H1 có viết giấy nhận tiền cho bà. Đến nay, việc tranh chấp xảy ra giữa bà L và bà H1 nên đất bà mua ông H3 vẫn chưa tách thửa được và bà H1 vẫn chưa trả lại tiền cho bà. Tại phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ ngày 02/5/2024, bà M1 và bà H1 thoả thuận nếu bà M1 nói ông Lê H3 đưa giấy tờ cho bà H1 đi làm thủ tục tách thửa thì bà H1 sẽ thực hiện như thoả thuận nêu trên giữa bà H1 và bà M1. Bà M1 không có yêu cầu độc lập trong vụ án.

• Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã nhiều lần tống đạt Giấy triệu tập, yêu cầu những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến vụ án gồm ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị Kim L3 đến làm việc để trình bày lời khai.

Tuy nhiên, bà Ngô Thị Kim L3 không đến làm việc và cung cấp lời khai cho Toà án. Ông Nguyễn Văn H2 không cung cấp lời khai nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt với nội dung từ chối tham gia tất cả các phiên toà giải quyết vụ án.

Ông Hoàng Tân Thiên K2 là người đại diện theo uỷ quyền của ông Nguyễn Văn H2 cung cấp bản tự khai với nội dung: Ông H2 có mối quan hệ quen biết với vợ chồng bà L. Trong giao dịch hợp đồng đặt cọc giữa bà L và bà H1 ông H2 trình bày không liên quan đến ông H2, ông H2 cũng chưa từng nhận bất kỳ khoản tiền cọc nào từ bà H1 liên quan đến giao dịch này. Trước đó, ông H2 có mượn riêng bà H1 một số tiền để phục vụ vào mục đích cá nhân ông H2, không liên quan đến giao dịch nhận đặt cọc nên việc bà H1 khẳng định đã giao tiền đặt cọc cho ông H2 là không chính xác. Ông H2 không liên quan đến giao dịch nhận đặt cọc này nên việc bà H1 yêu cầu trả lại số tiền cọc và phạt cọc thì ông H2 không có ý kiến.

[4] Tại bản án dân sự sơ thẩm số 05/2024/DS-ST ngày 25/6/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Hương Thủy, Tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là thành phố H), đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 72, Điều 147, Điều 200, Điều 227, Điều 228, Điều 235, Điều 266, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 116, 117, 118, 119, 328, 357, 418, 422, 427, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167, 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Ngô Thị Hương L về việc trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng cho bà Võ Thị Diệu H1; Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập của bà Võ Thị Diệu H1. Cụ thể như sau:
• - Buộc bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P phải thanh toán cho bà Võ Thị Diệu H1 số tiền là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) bao gồm số tiền cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng.
• - Buộc ông Nguyễn Văn H2 phải thanh toán cho bà Võ Thị Diệu H1 số tiền là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng) bao gồm số tiền cọc 400.000.000 đồng và phạt cọc 400.000.000 đồng.
• - Buộc ông Lê H3 phải trả lại cho bà Võ Thị Diệu H1 số tiền 140.000.000 đồng (một trăm bốn mươi triệu đồng).
2. Không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 1.950.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc số tiền 140.000.000 đồng của bà Võ Thị Diệu H1.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

[5] Ngày 01/7/2024, nguyên đơn - bà Ngô Thị Hương L, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Nguyễn Quang P, ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị Kim L3 có đơn kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 08/7/2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Lê H3 kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và bác toàn bộ yêu cầu của bị đơn - bà Võ Thị Diệu H1.

[6] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tại phiên tòa:

Về chấp hành pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án là đầy đủ, đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đương sự cũng chấp hành các quyền và nghĩa vụ của mình.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; chấp nhận kháng cáo của bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P, ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị Kim L3, ông Lê H3; sửa bản án sơ thẩm. Buộc bà L và ông P phải trả cho bà H1 200.000.000 đồng, buộc ông H2 trả cho bà H1 400.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa, lời khai của đương sự và ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Huế, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, những người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, nên Hội đồng xét xử tiếp tục giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của các đương sự, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Nguyên đơn bà Ngô Thị Hương L và bị đơn bà Võ Thị Diệu H1 đều thừa nhận hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 09/7/2021 nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất diện tích 514,3m2 tại thửa đất số 687 tờ bản đồ 46 toạ lạc tại thôn H xã T, thị xã H, Tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là thành phố H) với giá trị chuyển nhượng là 2.160.000.000, thời hạn đặt cọc là 60 ngày (từ ngày 09/07/2021 đến hết ngày 09/09/2021).

Các bên thoả thuận bị đơn bà Võ Thị Diệu H1 nhận làm thủ tục tách thửa trong thời hạn hai tháng (từ ngày 09/07/2021 đến hết ngày 09/09/2021) để hai bên tiến hành làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, phía bị đơn bà Võ Thị Diệu H1 không tiến hành được thủ tục tách thửa đúng thời hạn, căn cứ theo Công văn số 2546/CV-CNVPĐKĐĐ ngày 30/11/2021 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã H trả lời về hồ sơ đề nghị tách thửa của hộ gia đình ông Lê H3 đã bị trả lại với lý do “Hiện nay UBND thị xã đang xây dựng quy trình theo Quyết định số 49/2021/QĐ-UBND ngày 25/8/2021 của UBND thành phố H về việc Ban hành quy định về tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố H. Do đó Phòng Quản lý đô thị thị xã H chưa có cơ sở để thẩm định hồ sơ”. Sau đó, hai bên có thỏa thuận kéo dài thời hạn nhưng không ấn định thời hạn cụ thể. Do chờ đợi lâu nên bà L, ông H2 liên lạc với bà H1 đề nghị chấm dứt việc mua bán và trả lại tiền cọc, bà H1 hẹn nhóm bà L để nhận lại tiền cọc nhưng vẫn không thực hiện, có thời điểm bà H1 nhờ nhóm bà L, ông H2 bán lại thửa đất cho người khác. Do làm thủ tục lâu nhưng không tách thửa được nên ông H3 đã đến Trung tâm hành chính công thị xã H rút hồ sơ.

Ngày 21/2/2025, Tòa án nhân dân thành phố Huế mở phiên tòa xét xử vụ án nhưng sau đó Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để xác minh thu thập thêm chứng cứ. Tại Công văn số 291/CNVPĐKĐĐ ngày 27 tháng 02 năm 2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã H trả lời như sau: “Quá trình thụ lý hồ sơ đề nghị tách thửa tại thửa đất số 687, tờ bản đồ số 46, tọa lạc tại xã T không thuộc các trường hợp không được tách thửa. Tuy nhiên, việc tách thửa có hình thành đường đi mới theo phương án của hộ gia đình phải được UBND xã thống nhất mặt bằng phân lô theo hướng dẫn tại Công văn số 429/UBND ngày 31/2/2020 của UBND thị xã H về việc hướng dẫn tạm thời việc tách thửa trên địa bàn thị xã”.

Từ những nhận định trên, có căn cứ xác định: Các bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng được là do trong thời hạn thỏa thuận của Hợp đồng đặt cọc bị đơn không làm được thủ tục tách thửa, nên không thể tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất. Nguyên nhân là do khách quan từ phía cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền không bên nào có lỗi. Tuy nhiên, ngày 09/5/2022, bà H1 đã gửi đơn tố giác tội phạm đối với bà L, ngày 14/5/2022 bà H1 nộp đơn ngăn chặn tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Ngày 13/8/2022, bà L nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thị xã Hương Thủy. Từ khi hết thời hạn của Hợp đồng đặt cọc đến khi nguyên đơn nộp đơn khởi kiện là 11 tháng. Như vậy, sau khi hết thời hạn theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, các bên cũng không thỏa thuận về thời hạn cụ thể thực hiện cam kết.

Do vậy, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/7/2021, buộc bà L và ông P phải trả cho bà H1 số tiền 200.000.000 đồng. Đối với số tiền phạt cọc cấp sơ thẩm tuyên buộc nguyên đơn phải trả cho bị đơn số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng là không có căn cứ. Vì vậy Hội đồng xét xử chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn.

Đối với số tiền bị đơn chuyển cho ông H2 400.000.000 đồng, trong hồ sơ vụ án không có tài liệu, chứng cứ nào xác định đây là số tiền ông H2 nhận đặt cọc của bà H1, ông H2 cũng không thừa nhận là tiền cọc. Tại các tin nhắn giữa bà L, bà H1, ông H2 và đơn tố giác của bà H1 đề ngày 9/5/2022, lời khai tại Công an thị xã H (BL 103, 242, 258, 402, 426), bà H1 khai là tiền ứng thêm. Căn cứ Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”. Như vậy, đây là tiền trả trước, cấp sơ thẩm xác định đây là tiền cọc và buộc phạt cọc là không có căn cứ. Hơn nữa, Hợp đồng chuyển nhượng đất không giao kết và thực hiện được là do lý do khách quan. Vì vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông H2, sửa bản án sơ thẩm.

Đối với số tiền 140.000.000 bà H1 đưa cho ông Lê H3 để mua thêm đất của ông H3 mục đích để mở rộng đường phục vụ cho việc làm thủ tục tách thửa liên quan đến Hợp đồng đặt cọc giữa vợ chồng bà L, ông H2 và bà H1, do hợp đồng đặt cọc giữa vợ chồng bà L, ông H2 và bà H1 không tiếp tục thực hiện được, hồ sơ đề nghị làm thủ tục tách thửa thửa đất nêu trên cũng bị trả lại vì lý do khách quan. Vì vậy bà H1 yêu cầu ông H3 phải trả lại số tiền đã nhận của bà là có cơ sở.

Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P và ông Nguyễn Văn H2, không chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Hối S1 bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí dân sự:

• [3.1] Về án phí dân sự sơ thẩm:
• - Buộc nguyên đơn phải chịu 200.000.000 đồng x 5% = 10.000.000 đồng.
• - Ông Nguyễn Văn H2 phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền cọc phải trả lại là: 400.000.000 đồng x 5% = 20.000.000 đồng
• - Ông Lê H3 phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền phải trả lại là là 140.000.000 đồng x 5% = 7.000.000 đồng. Tuy nhiên, ông H3 có đơn xin miễn án phí vì là người cao tuổi nên được chấp nhận.
• - Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận, yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập của bị đơn không được chấp nhận một phần nên bà H1 phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm tương ứng đối với số tiền tổng cộng 2.690.000.000 đồng là: 72.000.000 đồng + (2% x 690.000.000 đồng) = 85.800.000 đồng (tám mươi lăm triệu tám trăm nghìn đồng);
• [3.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Do được chấp nhận một phần kháng cáo nên bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P, ông Nguyễn Văn H2 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Do kháng cáo của ông Lê H3 không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, ông H3 có đơn xin miễn án phí vì là người cao tuổi nên được miễn án phí.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; chấp nhận kháng cáo của bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P, ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị Kim L3, không chấp nhận kháng cáo của ông Lê H3; sửa bản án sơ thẩm.

Áp dụng các Điều 116, 117, 118, 119, 328, 357, 418, 422, 427, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167, 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Tuyên xử:
• - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Ngô Thị Hương L, hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 09/7/2021 giữa vợ chồng ông bà Nguyễn Quang P và Ngô Thị Hương L với bà Võ Thị Diệu H1. Bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P có nghĩa vụ trả lại cho bà Võ Thị Diệu H1 số tiền đặt cọc đã nhận tổng cộng là 200.000.000 đồng.
• - Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của bị đơn bà Võ Thị Diệu H1, buộc ông Nguyễn Văn H2 phải trả lại cho bà H1 số tiền là 400.000.000 đồng; buộc ông Lê H3 phải trả lại cho bà Võ Thị Diệu H1 số tiền 140.000.000 đồng.
• - Không chấp nhận yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập của bị đơn bà Võ Thị Diệu H1 đối với bà Ngô Thị Hương L và ông Nguyễn Quang P phải chịu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng, ông Nguyễn Văn H2 phải chịu phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng.
• - Không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của bà Võ Thị Diệu H1 số tiền 1.950.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc đối với ông Lê H3 số tiền 140.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

2. Về án phí:
• [2.1] Về án phí dân sự sơ thẩm:
• + Bà Ngô Thị Hương L phải chịu 10.000.000 đồng (mười triệu đồng), bà L được trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp 5.000.000 đồng tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số AA/2021/0003758 ngày 03/3/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự thị xã Hương Thuỷ, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là thành phố H). Số tiền bà L còn phải nộp là 5.000.000 đồng.
• + Ông Nguyễn Văn H2 phải chịu 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng);
• + Bà Võ Thị Diệu H1 phải chịu 85.800.000 đồng (tám mươi lăm triệu tám trăm nghìn đồng); Bà H1 đã nộp số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm là 12.800.000 đồng tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số AA/2021/0003899 ngày 22/8/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự thị xã Hương Thuỷ, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là thành phố H). Nay được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Bà H1 còn phải nộp 85.800.000 đồng – 12.800.000 đồng = 73.000.000 đồng (bảy mươi ba triệu đồng).
• + Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Lê Hối .
• [2.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P, ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị Kim L3 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Lê Hối .
• Trả lại cho Bà Ngô Thị Hương L, ông Nguyễn Quang P, ông Nguyễn Văn H2, bà Ngô Thị Kim L3, ông Lê H3 mỗi người 300.000 tạm ứng án phí đã nộp theo các Biên lai số 0003748, 0003749, 0003752, 0003750, 0003752 ngày 12/7/2024 của Chi cục thi hánh án dân sự thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là thành phố H).

Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.

Bản án này là phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.