TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 163/2024/DS-PT Ngày 25 tháng 7 năm 2024 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phạm Thị Chuyền

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Hà Giang, ông Đặng Văn Quyết

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hà Giang - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang tham gia phiên toà: Ông Lương Thất Tùng - Kiểm sát viên trung cấp.

Trong các ngày 24 và 25/7/2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 51/2024/TLPT- DS ngày 27 tháng 3 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu” do Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS-ST ngày 30/01/2024 của Toà án nhân dân huyện Việt Yên (nay là thị xã V) bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 140/2024/QĐ-PT ngày 10 tháng 6 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 160/2024/QĐ-PT ngày 18/6/2024, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 80/2024/QĐ-PT ngày 02/7/2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Văn L, sinh năm 1961. Địa chỉ: Tổ dân phố M, phường N, thị xã V, tỉnh Bắc Giang.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Duy P, sinh năm 1997. Địa chỉ: Văn phòng S.39, số D bà Huyện T, phường V, Quận C, thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Ông Nguyễn Duy A-Luật sư- Công ty L4+. Địa chỉ: Văn phòng số D, số D bà Huyện T, phường V, Quận C, thành phố Hồ Chí Minh.

- Bị đơn:

1. Bà Vũ Thị C, sinh năm 1956.
2. Ông Lê Đức H, sinh năm 1949.

Cùng địa chỉ: Tổ dân phố M, phường N, thị xã V, tỉnh Bắc Giang.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Lê Đức H1, sinh năm 1978.
2. Chị Lê Thị T, sinh năm 1981.
3. Chị Lê Thu T1, sinh năm 1983.
4. Anh Phùng Văn T2, sinh năm 1979.
5. Bà Nguyễn Thị H2, sinh năm 1961.

Cùng địa chỉ: Tổ dân phố M, phường N, thị xã V, tỉnh Bắc Giang.

6. Anh Nguyễn Xuân T3, sinh năm 1980. Địa chỉ: Tổ dân phố M, phường N, thị xã V, tỉnh Bắc Giang.
7. UBND phường N, thị xã V, tỉnh Bắc Giang.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Đỗ Văn L1 - chức vụ: Chủ tịch UBND phường N, thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang

8. UBND thị xã V, tỉnh Bắc Giang

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đại L2 - Chức vụ: Chủ tịch UBND thị xã V, tỉnh Bắc Giang.

(Ông P, ông Duy A1 có mặt; các đương sự khác vắng mặt)

Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Lê Văn L.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung và trong quá trình xét xử, nguyên đơn ông Lê Văn L do ông Nguyễn Duy P đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 14/6/2014, ông Lê Văn L và ông Lê Đức H, bà Vũ Thị C đã ký kết văn bản “Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²”, theo đó, ông H, bà C chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất dịch vụ 72m² nằm trong dự án quy hoạch khu dân cư trên phạm vi thôn M, huyện V, tỉnh Bắc Giang cho ông Lê Văn L. Giá chuyển nhượng lô đất là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng). Ông Lê Văn L đã thanh toán toàn bộ số tiền trên cho ông H, bà C và được xác nhận tại Điều 6 Giấy xác nhận mua

bán đất ngày 14/6/2014. Việc chuyển nhượng có xác nhận của Trưởng thôn My Điền 2 và được chứng thực bởi UBND xã H.

Cùng ngày 14/6/2014, bà Vũ Thị C có ký giấy ủy quyền cho ông Lê Văn L thực hiện các công việc và nhân danh đại diện cho bà C được toàn quyền sử dụng lô đất và chịu trách nhiệm làm thủ tục rút thăm, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, nhận bàn giao lô đất, làm thủ tục và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các công việc khác có liên quan.

Ông L đã thực hiện các thủ tục theo giấy ủy quyền của bà C rút thăm lô đất, nộp tiền sử dụng đất, làm thủ tục kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất đã được UBND thị xã V cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số: CI 186003 do UBND huyện V cấp ngày 04/5/2017. Là thửa đất số: Lô số 50, MĐ 2; Tờ bản đồ: Sơ đồ phân lô. Diện tích: 72m². Địa chỉ thửa đất: Khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H, huyện V, tỉnh Bắc Giang.

Căn cứ theo Giấy xác nhận mua bán đất ngày 14/6/2014, ông H, bà C có trách nhiệm trong việc hoàn thành các thủ tục liên quan để chuyển quyền sử dụng đối với lô đất này cho ông Lê Văn L. Tuy nhiên, cho đến nay phía ông H, bà C vẫn không thực hiện thủ tục sang tên theo đúng thỏa thuận.

Đối với yêu cầu độc lập của anh H1 yêu cầu Tòa án tuyên bố giấy Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² là vô hiệu với lý do việc ông L nhận chuyển nhượng khi chưa có GCNQSDĐ và chưa có đủ chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình. Ông L có quan điểm như sau: Thứ nhất, tại Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m², bà Vũ Thị C đã cam kết về thẩm quyền đại diện hộ gia đình ký kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L. Thứ hai, tại Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m², phía bà C đã cam kết thực hiện các công việc cần thiết “đến khi lô đất chuyển nhượng có hồ sơ cần thiết chứng minh thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông L”, có xác nhận của Trưởng thôn My Điền 2 và chứng thực của UBND xã H.

Tuy nhiên, khi ông L yêu cầu phía bà C phối hợp làm thủ tục sang tên thì bà lại không chấp nhận.

Ngoài ra, tại thời điểm xác lập giao dịch, phía bà C đã được xác định có quyền đối với lô đất 72m²; giao dịch cũng phù hợp vì căn cứ theo quy định tại điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, Giấy Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² không bị coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc anh Lê Đức H1 cho rằng ông Lê Văn L có lỗi là không có căn cứ. Việc anh H1 yêu cầu xác định giá đất là 1.080.000.000đ cũng là không có cơ sở, vì kết quả định giá này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường giao dịch tại địa phương.

Đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Đức H1. Trong trường hợp Hội đồng xét xử tuyên bố Hợp đồng vô hiệu, đề nghị hội đồng xét xử xác định giá trị quyền sử dụng đất là 3.125.490.192đ để xác định thiệt hại phải bồi thường sau khi trừ đi số tiền ông H và bà C phải trả lại cho ông L 150.000.000đ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và số tiền 18.500.000đ theo Phiếu thu ngày 10/10/2016 mà ông L đã nộp để được cấp GCNQSDĐ.

Nay ông L giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² ngày 14/6/2014) giữa ông Lê Văn L với ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C có hiệu lực pháp luật. Buộc ông Lê Đức H và bà Bùi Thị C1 phải thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục sang tên cho ông L theo đúng thỏa thuận.

Trường hợp nếu theo quy định của pháp luật mà hợp đồng vô hiệu, đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, buộc ông H và bà C1 phải: Hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của ông Lê Văn L là 168.500.000đ. Bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho ông Lê Văn L là số tiền: 3.125.490.192₫ - 168.500.000đ = 2.956.990.192₫.

Bị đơn bà Vũ Thị C và ông Nguyễn Đức H3 có lời khai trình bày:

Năm 2008, hộ gia đình bà C được Nhà nước thu hồi khoảng hơn 1.100 m² đất ruộng và gia đình bà C được Nhà nước hỗ trợ 1 lô đất dịch vụ có diện tích là 72m². Năm 2013, do không có nhu cầu sử dụng nên bà C đã bán lô đất được hỗ trợ cho anh Phùng Văn T2, sinh năm 1979, địa chỉ Tổ dân phố M, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang với giá 185.000.000đ. Năm 2014, anh T2 lại chuyển nhượng lại cho ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị H2. Do hồ sơ mang tên hộ gia đình bà C nên anh T2 lập văn bản giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² và mang đến nhà cho bà C và chồng bà C là ông H3 ký. Thực tế số tiền bà C nhận của anh T2 là 185.000.000₫ nhưng trên giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² lại ghi giá chuyển nhượng là 150.000.000đ. Bà C không được nhận số tiền 150.000.000đ của ông L và bà H2. Về đất gia đình bà C chưa nhận bàn giao và cũng chưa giao cho ai.

Để được cấp giấy chứng nhận thì gia đình bà C phải nộp vào Nhà nước số tiền 18.500.000đ nhưng số tiền này do ông L nộp. Hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bà C chưa được nhận. Ông L là người đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo bà C được biết thì ông L đã chuyển nhượng lại cho anh T3 thửa đất trên.

Quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình bà C gồm những người sau đây có quyền sử dụng đất:

1. Bà Vũ Thị C, sinh năm 1953.
2. Anh Lê Đức H1, sinh năm 1878.
3. Chị Lê Thị T, sinh năm 1081.
4. Chị Lê Thu T1, sinh năm 1983.

Ông H3 đi công tác không có định suất ruộng bị thu hồi nên không có đất dịch vụ được giao.

Vào thời điểm bà C chuyển nhượng cho anh T2 thì chỉ mình bà C bán, ông H3, anh H1, chị T và chị T1 không được biết.

Sau khi có giấy chứng nhận QSDĐ năm 2017 thì gia đình bà C không thấy anh T2, anh L hoặc ai khác đến đặt vấn đề chuyển nhượng sang tên cho người mua. Nay ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà C và ông H3 phải thực hiện thủ tục sang tên cho ông L quyền sử dụng đất. Bà C không thể thực hiện được vì lý do anh H1, chị T1 và chị T không đồng ý.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Lê Đức H1 có ý kiến trình bày như sau:

Anh H1 yêu cầu Tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Căn cứ anh H1 đưa ra là: Năm 2008 Hộ gia đình anh được Nhà nước thu hồi khoảng 1.100m² đất ruộng và gia đình anh được Nhà nước hộ trợ 1 lô đất dịch vụ có diện tích là 72m². Ngày 04/5/2017 gia đình bà C được UBND huyện V cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tên người sử dụng đất: hộ bà Vũ Thị C. Năm 2014 theo giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² thì ngày 14/6/2014 bà C và ông H3 đã chuyển nhượng quyền sử dụng 72m² đất trên cho vợ chồng ông L và bà H2 với giá là 180.000.000đ. Việc chuyển nhượng trên là không hợp pháp, không đúng quy định của pháp luật: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, không được sự đồng ý của các thành viên còn lại có quyền sử dụng đất là anh H1, chị T1 và chị T. Việc ông H3 ký vào giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² là không đúng vì ông H3 không có định suất đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi.

Hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông L là người đang giữ.

Quyền sử dụng đất trên là của hộ gia đình anh gồm những người sau đây có quyền sử dụng đất:

1. Bà Vũ Thị C, sinh năm 1953.
2. Anh Lê Đức H1, sinh năm 1878.
3. Chị Lê Thị T, sinh năm 1081.
4. Chị Lê Thu T1, sinh năm 1983.

Nay anh yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Việc ông L yêu cầu: Trường hợp nếu theo quy định của pháp luật mà hợp

đồng vô hiệu, đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, bao gồm: Hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của ông Lê Văn L; Bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho ông Lê Văn L là số tiền: 3.125.490.192₫ - 168.500.000₫ = 2.956.990.192₫.

Hộ gia đình anh H1 chỉ đồng ý bồi thường cho ông L theo giá trị quyền sử dụng đất mà hội đồng định giá lại lần 2 là 1.080.000.000đ sau khi trừ đi số tiền gia đình anh đã nhận 180.000.000đ, cụ thể: 1.080.000.000₫ - 180.000.000₫ = 900.000.000đ. Anh H1 xác định 2 bên cùng có lỗi và lỗi 50/50 nên mỗi bên phải chịu thiệt hại 50%. Tổng cộng số tiền gia đình anh H1 đồng ý trả cho ông L là: 630.000.000đ. Trong đó: trả lại tiền mua đất 180.000.000đ; tiền bồi thường thiệt hại 450.000.000₫.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Lê Thị T và chị Lê Thu T1 có ý kiến trình bày như sau:

Ngày 06/8/2023 chị T và chị T1 có làm đơn đề nghị Tòa án xem xét hành vi ký giả mạo tên chị trong hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ và yêu cầu ông L trả giấy CNQSDĐ cho hộ bà C. Nay chị T và chị T1 xin rút toàn bộ yêu cầu trên. Việc ông L yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) có hiệu lực pháp luật. Buộc ông Lê Đức H và bà Bùi Thị C1 phải thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục sang tên cho ông L theo đúng thỏa thuận. Thì chị T và chị T1 không đồng ý. Đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yên cầu trên. Chị T và chị T1 đồng ý với ý kiến trình bày của anh Lê Đức H1. Đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu của anh Lê Đức H1 tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị H2 có ý kiến trình bày như sau:

Ngày 14/6/2014, ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C đã ký bán cho vợ chồng ông Lê Văn L và bà Lê Thị H4 một lô đất theo Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m². Sau đó chồng bà là ông L đã thanh toán đầy đủ số tiền 150.000.000đ cho ông H, bà C. Ông L và bà H4 đã quản lý thửa đất từ năm 2015 đến nay. Tuy nhiên, khi yêu cầu ông H, bà C phối hợp làm thủ tục sang tên thì ông, bà lại không chấp nhận. Bà H4 nhận thấy việc gia đình ông H và bà C trước đó đã đồng ý chuyển nhượng đất, nhưng sau lại không đồng ý chuyển nhượng. Vì vậy, bà H4 đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L: Công nhận hiệu lực pháp lý của giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m². Buộc ông H và bà C phải thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục sang tên cho ông Lê Đức L3 lô đất trên theo đúng thỏa thuận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Nguyễn Xuân c ý kiến trình bày như sau:

Anh T3 có nhận được văn bản của Tòa án nhân dân huyện Việt Yên xác nhận tôi là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, anh T3 xác định mình không liên quan gì đến tranh chấp trong vụ án nêu trên, đề nghị Tòa án không xác định anh T3 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án và không tống đạt các giấy tờ của vụ án cho anh T3.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Phùng Văn T2 trình bày:

Gia đình bà Vũ Thị C bị thu hồi ruộng được tiêu chuẩn nhà nước hỗ trợ suất đất dịch vụ 72 m² theo quy định. Khoảng năm 2012 anh có mua của bà Vũ Thị C với giá là 180 triệu đồng. Năm 2013 do làm nhà nên anh cần tiền đã bán cho ông Lê Văn L ở tổ dân phố M, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang giá là 137 triệu đồng. Tại thời điểm bán cho ông L không có giấy tờ gì, chỉ có Phiếu thu tiền đất dịch vụ của gia đình bà C nộp tiền cho UBND xã H. Đến khoảng năm 2014 anh L có chuẩn bị tập giấy tờ mẫu để trống nội dung, trong số đó có các mẫu Giấy ủy quyền nhờ anh đến bảo bà Vũ Thị Chữ k bên ủy quyền và bên chuyển nhượng. Không có chữ ký của anh H1, chị T1 và chị T. Đến nay anh không biết gì về việc chuyển nhượng lô đất nói trên.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là UBND thị trấn N, huyện V do ông Đỗ Văn L1 - Chức vụ: Chủ tịch có quan điểm trình bày như sau:

Ngày 16/6/2014 UBND xã H (nay là thị trấn N) có xác nhận chữ ký của ông Trưởng thôn My Điền 2 Nguyễn Quang H5. Giấy xác nhận mua bán 72m² đất dịch vụ có chữ ký của ông H và bà C (bên chuyển nhượng) với ông L và bà H4 (bên nhận chuyển nhượng) có xác nhận của trưởng thôn My Điền 2. Việc mua bán giữa các bên là mua bán tiêu chí đã được Nhà nước phê duyệt theo diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (1.250m² đất nông nghiệp được hưởng 72m² đất ở và kinh doanh dịch vụ), chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc UBND xã H xác nhận vào Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ chỉ là xác nhận chữ ký của trưởng thôn, không phải là chứng thực về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thửa đất lô số 50, MĐ 2, tờ bản đồ sơ đồ phân lô, địa chỉ: khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H (nay là tổ dân phố M, thị trấn N) huyện V, tỉnh Bắc Giang, được UBND huyện V cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 186003 ngày 04/5/2017. Tên chủ sử dụng: hộ bà Vũ Thị C. Nguồn gốc thửa đất trên là do UBND huyện V thu hồi 1.250m² đất nông nghiệp của hộ bà Vũ Thị C, bao gồm định suất ruộng 4 người trong gia đình được Nhà nước giao gồm bà Vũ Thị C, anh Lê Đức H1, chị Lê Thị T và chị Lê Thị Thu T4. Vào thời điểm chia ruộng, ông H đi công tác nên không có định suất ruộng. Việc các bên chuyển nhượng đất tiêu chí và xác lập Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² là không đảm bảo tính pháp lý theo quy định của pháp luật. UBND thị trấn N đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Đối với giá đất ở theo thị trường của lô số 50, MĐ 2, diện tích 72m². Vào thời điểm đầu năm 2021 có giao dịch và giá chuyển nhượng tại địa phương là

trên 3 tỷ đồng. Nhưng vào thời điểm hiện tại, đất hạ giá và không có giao dịch. Việc Tòa án định giá 1.922.400.000₫ là phù hợp.

Với nội dung trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS-ST ngày 30 tháng 01 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Việt Yên (nay là thị xã V) đã xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn L về việc yêu cầu Tòa án: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m2) có hiệu lực pháp luật.
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Đức H1 yêu cầu Tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn L về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C phải trả cho ông Lê Văn L tổng cộng: 1.045.450.000đ (Một tỷ không trăm bốn mươi lăm triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng), trong đó: số tiền đã nhận của ông L 168.500.000đ; tiền bồi thường thiệt hại cho ông L 876.950.000đ.

Ông Lê Văn L có nghĩa vụ hoàn trả lại cho hộ bà Vũ Thị C Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất lô số 50, MĐ 2, tờ bản đồ sơ đồ phân lô, địa chỉ: Khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H (nay là tổ dân phố M, thị trấn N) huyện V, tỉnh Bắc Giang, được UBND huyện V cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 186003 ngày 04/5/2017. Tên chủ sử dụng: Hộ bà Vũ Thị C.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền thi hành án, lãi suất chậm trả và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 05/02/2024, nguyên đơn là ông Lê Văn L kháng cáo đề nghị sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS- ST ngày 30/01/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật; trường hợp nếu Tòa án nhận định hợp đồng vô hiệu thì xác định bị đơn (ông Lê Đức H, bà Vũ Thị C) phải chịu hoàn toàn lỗi và bồi thường toàn bộ thiệt hại do đã vi phạm cam kết với ông Lê Văn L.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, giữ nguyên nội dung kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang phát biểu về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (viết tắt là BLTTDS).

Về nội dung vụ án, sau khi phân tích, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử: Áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận một phần kháng cáo của ông L, sửa bản án sơ thẩm theo hướng xác định lỗi của ông H, bà C là 80%, lỗi của ông L 20%; buộc ông H, bà C phải trả ông L tổng cộng 1.571.626.000 đồng.

Về chi phí tố tụng: Ông H, bà C phải chịu 20.000.000 đồng, ông L phải chịu 5.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Tại phiên tòa bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt không có lý do, các đương sự không có kháng cáo. HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 296 của Bộ luật tố tụng hình sự tiếp tục xét xử vắng mặt đối với các đương sự này.

[2]. Xét nội dung nội kháng cáo của ông Lê Văn L: Ông Lê Văn L kháng cáo đề nghị sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS- ST ngày 30/01/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang theo hướng công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật; trường hợp nếu Tòa án nhận định hợp đồng vô hiệu thì xác định bị đơn (ông Lê Đức H, bà Vũ Thị C) phải chịu hoàn toàn lỗi và bồi thường toàn bộ thiệt hại do đã vi phạm cam kết với ông Lê Văn L.

[2.1] Về nguồn gốc thửa đất lô số 50, MĐ 2, tờ bản đồ sơ đồ phân lô, địa chỉ: khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H (nay là tổ dân phố M, phường N), thị xã V, tỉnh Bắc Giang, được UBND huyện V (Nay là thị xã V) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 186003 ngày 04/5/2017. Tên chủ sử dụng là hộ bà Vũ Thị C:

Thửa đất trên là do UBND huyện V (Nay là thị xã V) thu hồi 1.250 m² đất nông nghiệp của hộ bà Vũ Thị C nên hộ bà C được hưởng tiêu chuẩn một lô đất dịch vụ diện tích 72m² nằm trong dự án quy hoạch khu dân cư trên phạm vi thôn M, huyện V, tỉnh Bắc Giang năm 2013.

[2.2] Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Bản Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72 m² ngày 14/6/2014 giữa bên chuyển nhượng là ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C với bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Văn L thì thấy: Bà C và ông H là người có đầy đủ năng lực hành vi, đại diện cho gia đình thực hiện việc chuyển nhượng vì lợi ích chung của hộ gia đình phù hợp với quy định tại Điều 107, Điều 110 của Bộ luật Dân sự 2005. Khi ký kết thì bà C và ông H thể hiện mình là người đại diện cho gia đình xác lập giao dịch với ông Lê Văn L. Cụ thể trong văn bản này đều ghi là “gia đình” (“Gia đình tôi xin chuyển nhượng [...], gia đình tôi không đòi hỏi thêm một khoản tiền nào khác [...], gia đình tôi đã nhận đủ tiền

[...]”, ...). Ngoài ra, ông H và bà C cũng cam kết chịu trách nhiệm về việc đứng ra ký kết giao dịch và được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Điều 5 xác nhận mua bán đất dịch vụ: “Lô đất kèm theo phiếu thu số 11 ngày 16 tháng 10 năm 2008 là tiêu chuẩn của gia đình tôi và nay chuyển nhượng cho gia đình vợ chồng ông, bà Lê Văn L là duy nhất. Nếu sai chúng tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Phần xác nhận của Trưởng thôn My Điền 2: “ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C là chủ hộ hiện ở [...] thôn M có tiêu chuẩn hưởng đất dịch vụ 72m² thôn M [...] nay chuyển quyền sở hữu cho ông Lê Văn L và vợ là Nguyễn Thị H2 [...] là đúng sự thực”. Và được UBND xã H xác nhận: “xác nhận chứng thực của ông Trưởng thôn My Điền 2 là đúng”.

Cùng ngày 14/6/2014, bà C có văn bản ủy quyền cho ông L “được toàn quyền sử dụng lô đất” cũng như thực hiện các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông L đã đi gắp thăm lô đất, nộp tiền sử dụng đất, thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận và giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông L đã nhận bàn giao lô đất từ cơ quan có thẩm quyền ngày 15/9/2016 và đã quản lý, sử dụng thửa đất từ khi được bàn giao cho đến nay. Từ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đến trước khi khởi kiện vụ án thì bà C, ông H và những người con của ông bà không có ý kiến hay sự phản đối nào về việc chuyển nhượng này. Trong các văn bản ý kiến ngày 06, 07/8/2023 của các anh chị Lê Đức H1, Lê Thu T4, Lê Thị T (là các con của ông H, bà C) đều thể hiện mình biết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà C và ông H vào năm 2012, tuy nhiên các anh chị xác định là chuyển nhượng cho anh Phùng Văn T2 sau đó anh T2 chuyển nhượng cho ai thì không rõ.

Bản án sơ thẩm đã nhận định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không phù hợp với Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 thì thấy: Tại văn bản Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m², bà Vũ Thị C và ông Lê Đức H đã thỏa thuận rằng trong quá trình hoàn thành các thủ tục liên quan đến lô đất, nếu có gì cần xác nhận, đứng tên, chuyển tên thì ông bà có trách nhiệm thực hiện đến khi lô đất chuyển nhượng có hồ sơ cần thiết chứng minh thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Lê Văn L. Như vậy, xác định đây là giao dịch dân sự đang được thực hiện và chỉ hoàn thành khi ông L được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông H bà C chưa được cấp đất. Sau đó hộ bà C được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông L đã được giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bà C ủy quyền cho ông L nhận Giấy chứng nhận, toàn quyền sử dụng). Như vậy, đến thời điểm này thửa đất đã đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên

ông L đã thực hiện giao cho bà C ông H đầy đủ tiền đất, ông L cũng đã được bàn giao đất nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L với bà C ông H được công nhận có hiệu lực.

Bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) giữa ông L với ông H bà C vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không đúng và làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông L.

[2.3] Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn có một số thiếu sót:

- Về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp: Bản án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật; Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu” là chưa phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự mà cần xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.”

- Trong vụ án có người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là anh Phùng Văn T2 có văn bản ý kiến thể hiện trong hồ sơ nhưng ý kiến của anh Phùng Văn T2 không được thể hiện trong bản án là vi phạm điểm b khoản 2 Điều 266 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2.4] Từ phân tích, nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử thấy có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông Lê Văn L, căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự để sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS-ST ngày 30 tháng 01 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Việt Yên (nay là thị xã V) theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn L với bà Vũ Thị C và ông Lê Đức H đối với thửa đất số 50 MĐ 2, tờ bản đồ sơ đồ phân lô, địa chỉ: khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H (nay là tổ dân phố M, thị trấn N) thị xã V, tỉnh Bắc Giang, được UBND thị xã V cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 186003 ngày 04/5/2017 cho hộ bà Vũ Thị C.

Đại diện Viện kiểm sát đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng xác định lại tỷ lệ mức độ lỗi của các bên là không phù hợp.

[3]. Về án phí:

- Án phí DSST: Do yêu cầu khởi kiện của ông L được chấp nhận nên ông H bà C phải chịu án phí DSST nhưng được miễn vì là người cao tuổi; anh Lê Đức H1 phải chịu án phí DSST do yêu cầu độc lập không được chấp nhận. (Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 27- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, nộp án phí, lệ phí Tòa án).

- Án phí DSPT: Do sửa bản án sơ thẩm nên ông L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, nộp án phí, lệ phí Tòa án.

[4]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của ông Lê Văn L, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 06/2024/DS-ST ngày 30 tháng 01 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.

Căn cứ các Điều 106, Điều 107, khoản 2 Điều 109, Điều 110 của Bộ luật dân sự năm 2005. các Điều 116, Điều 117, khoản 2 Điều 129, Điều 502 của Bộ luật dân sự 2015. Các Điều 105, Điều 106 của Luật đất đai năm 2003. Các Điều 166, Điều 167 của Luật đất đai năm 2013. Căn cứ Điều 12, Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, nộp án phí, lệ phí Tòa án. Xử:

1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72 m²) ngày 14/6/2014 giữa ông Lê Văn L với ông Lê Đức H, bà Vũ Thị C đối với thửa đất số 50, MĐ 2, tờ bản đồ: Sơ đồ phân lô, địa chỉ: Khu đất ở và kinh doanh dịch vụ, tổ dân phố M, phường N, thị xã V, tỉnh Bắc Giang có hiệu lực. Thửa đất được UBND huyện V (nay là thị xã V) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 186003 ngày 04/5/2017 cho hộ bà Vũ Thị C.

   Ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C có trách nhiệm phối hợp với ông Lê Văn L để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên theo quy định của pháp luật. Trường hợp ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C không phối hợp với ông Lê Văn L để làm thủ tục chuyển nhượng thì ông Lê Văn L có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Về chi phí tố tụng (chi phí định giá, thẩm định tại chỗ và đo vẽ kỹ thuật): Buộc ông Lê Văn L phải chịu 12.500.000 đồng. Bà C ông H phải chịu số tiền định giá 12.500.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền 5.000.000 đồng bà C đã nộp tạm ứng, bà C và ông H phải nộp thêm 7.500.000 đồng. Ông L được nhận số tiền 7.500.000 đồng khi bà C và ông H nộp.
3. Về án phí:
   • - Về án phí DSST:
     • + Miễn án phí DSST cho ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C.
     • + Anh Lê Đức H1 phải chịu 300.000 đồng án phí DSST nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số 0003279 ngày 16/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Việt Yên (nay là thị xã V), tỉnh Bắc Giang.
   • - Về án phí DSPT: Ông Lê Văn L không phải chịu án phí DSPT.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bắc Giang; - TAND thị xã Việt Yên; - Chi cục THADS thị xã Việt Yên; - Cổng thông tin điện tử Tòa án; - Các đương sự; - Lưu: HS, PHCTP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN CHỦ TOẠ PHIÊN TOÀ Phạm Thị Chuyền