Bản án số: 1626/2025/DS-PT

Ngày:18/12/2025

V/v “Tranh chấp hợp đồng

Mua bán căn hộ”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hoàng Nam – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tố Quyên – Kiểm sát viên.

Ngày 18 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 1092/DSPT ngày 22 tháng 10 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 64/2025/DS-ST ngày 22/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 6528/QĐXXPT-DS ngày 05 tháng 11 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 21894/2025/QĐPT-DS ngày 01 tháng 12 năm 2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Ông Thị Bích P – Sinh năm: 1984(vắng mặt)

Địa chỉ: A Đường B, Khu dân cư B, xã B, Thành phố Hồ Chí Minh.

1

Người đại diện theo ủy quyền:

1/ Bà Vũ Hương G – Sinh năm: 1978(có mặt)

Địa chỉ: 2 B, phường B, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Ông Trần Trị B – Sinh năm: 1970(có mặt)

Địa chỉ: A Đường B, Khu dân cư B, xã B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Công ty Cổ phần P1.

Địa chỉ: H L, phường H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Bà Đặng Thị H – Sinh năm: 1999(có mặt)

Địa chỉ: A Đ, phường G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty TNHH Q (tên cũ: Công ty TNHH Q) (vắng mặt)

Đ chỉ: P.1901 Saigon Trade C T, phường S, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Bản án sơ thẩm:

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 31 tháng 10 năm 2022, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Vũ Hương G trình bày:

Ngày 13/10/2015, bà Ông Thị Bích P ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 1015/PHA2 với Công ty Cổ phần P1 (viết tắt là Công ty P1) để mua căn hộ số 09 tầng 23 block B thuộc Khu C, địa chỉ P, Đường N, xã N (cũ là xã P, huyện N), Thành phố Hồ Chí Minh với giá 2.187.158.239 đồng (Hai tỷ một trăm tám mươi bảy triệu một trăm năm mươi tám nghìn hai trăm ba mươi chín đồng) đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì.

Thực hiện Hợp đồng, tính đến ngày 28/08/2018, bà P đã thanh toán cho Công ty số tiền là 2.148.101.842 đồng để hoàn thành các nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại khoản 3.3 Điều 3 của Hợp đồng.

Theo quy định tại khoản 8.2 Điều 8 của Hợp đồng, Công ty phải bàn giao căn hộ cho bà P vào quý 03/2016 và chậm nhất là đến ngày 31/3/2017. Đồng thời, trước khi bà P thực hiện nghĩa vụ thanh toán đợt 3, Công ty phải gửi Thông báo bàn giao căn hộ cho bà P theo địa chỉ trong hợp đồng và theo Giấy báo phát của

2

bưu điện (qui định tại điểm a khoản 3.3 Điều 3 và khoản 12.3 Điều 12 của Hợp đồng). Cho đến nay bà P vẫn không nhận được Thông báo bàn giao căn hộ từ Công ty. Mặc dù vậy, nhưng để tránh vi phạm Hợp đồng bà P vẫn thực hiện thanh toán đủ tiền đợt 3 cho Công ty.

Sau thời điểm thanh toán tiền đợt 3, bà P cũng không nhận được bất kỳ Thông báo bàn giao căn hộ nào ngoài “Giấy xác nhận” ngày 28/8/2018 của Công ty về việc thu tiền mua căn hộ - Dự án The Park R ghi nhận bà P đã thanh toán lần bàn giao và phí bảo trì.

Sau đó, Công ty gửi Thông báo số 16-T11/2018/TBTL ngày 10/11/2018 về việc thanh lý hợp đồng cho bà P và bà P đã có văn bản gửi cho Công ty không đồng ý thanh lý hợp đồng và đề nghị Công ty bàn giao căn hộ nhưng không được Công ty phản hồi lại. Bà P cũng đã nhiều lần liên hệ Công ty qua nhiều hình thức khác nhau nhưng Công ty không có đưa ra bất kỳ ý kiến hay văn bản nào trả lời cho bà P. Đến ngày 17/4/2019, bà P đã có văn bản đề nghị thanh lý Hợp đồng với Công ty và yêu cầu Công ty H1 lại số tiền bà P đã đóng để mua căn hộ nhưng vẫn không được giải quyết. Cho đến thời điểm hiện nay, khi Tòa án đưa vụ án ra xét xử, Công ty vẫn chưa bàn giao căn hộ cho bà P. Như vậy, Công ty đã vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ cho bà P.

Theo quy định tại khoản 12.2 Điều 12 của Hợp đồng, Công ty phải thanh toán cho bà P khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất vay theo kỳ hạn 06 tháng do Ngân hàng V – Chi nhánh S áp dụng tại thời điểm thông báo bàn giao căn hộ tính trên tổng số tiền mà bà P đã đóng (trừ tiền thuế giá trị gia tăng), ngày bắt đầu tính lãi là ngày 31/3/2017.

Đến nay, Công ty không bàn giao căn hộ, không cung cấp các căn cứ chứng minh căn hộ đủ điều kiện bàn giao cũng như không cung cấp biên bản nghiệm thu đưa công trình, dù bà P đã đóng hoàn thành nghĩa vụ thanh toán đúng theo thỏa thuận. Căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao đưa vào sử dụng, nhưng chưa bàn giao cho bà P là vi phạm nghiêm trọng các quy định trong hợp đồng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà P. Chính vì vậy, bà P yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

• - Buộc Công ty Cổ phần P1 bàn giao căn hộ số 09 tầng 23 block B4 tại Khu C, địa chỉ P, đường N, xã N, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà P.
• - Buộc Công ty Cổ phần P1 cung cấp cho bà P 01 (một) bản sao nghiệm thu đưa công trình Khu căn hộ vào sử dụng theo quy định của Pháp luật xây dựng theo khoản 9.2 Điều 9 của Hợp đồng để xác định thời điểm bảo hành căn hộ.

3

• - Thanh toán tiền lãi do chậm bàn giao căn hộ theo khoản 12.2 Điều 12 của Hợp đồng, lãi suất áp dụng là 11%/năm với thời gian tính lãi (từ ngày 31/3/2017 đến ngày 12/8/2025) là 3.056 ngày. Tổng số tiền lãi Công ty phải trả cho bà P là: 11%/năm x 1.952.819.856 đồng x 3.056 ngày = 1.798.520.336 đồng (Một tỷ bảy trăm chín mươi tám triệu năm trăm hai mươi nghìn ba trăm ba mươi sáu đồng). Yêu cầu thanh toán 01 lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật và tiếp tục tính lãi phát sinh do chậm trễ bàn giao căn hộ số 09 tầng 23 block B4 tại Khu C cho đến khi Công ty bàn giao căn hộ.
• - Phí dịch vụ của căn hộ theo quy định của Hợp đồng chỉ được tính kể từ ngày bà P nhận bàn giao căn hộ chính thức.

Bị đơn: Công ty cổ phần P1 có bà Đặng Thị H là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Công ty cổ phần P1 thừa nhận, ngày 13/10/2015, giữa bà Ông Thị Bích P có ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 1015/PHA2 với Công ty Cổ phần P1 để mua căn hộ số 09 tầng 23 block B4 tại Khu C, địa chỉ P, đường N, xã N (cũ là xã P, huyện N), Thành phố Hồ Chí Minh với giá là 2.187.158.239 đồng đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, giá trị quyền sử dụng đất và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của Khu căn hộ.

Theo Hợp đồng, bà P có nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ được quy định tại khoản 3.3 Điều 3 của Hợp đồng. Cụ thể: bà P phải thanh toán đợt 2 vào ngày 21/10/2015 nhưng đến ngày 06/01/2016 bà P mới thanh toán là chậm 77 ngày; đợt 3 là ngày 06/8/2017 nhưng đến ngày 28/8/2018 bà P mới thanh toán là chậm 386 ngày.

Ngoài ra, bà P cho rằng theo Hợp đồng, thời gian bàn giao căn hộ là vào cuối quý 3 năm 2016, chậm nhất là ngày 31/3/2017 nhưng theo quy định tại khoản 8.2 Điều 8 của Hợp đồng thì thời gian dự kiến bàn giao là vào cuối quý 3 năm 2016. Đây chỉ là thời gian dự kiến mà Công ty đưa ra, còn thời gian bàn giao thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố nên thời gian cụ thể sẽ được thể hiện bằng văn bản thông báo do Công ty P2. Thực tế, Công ty đã gửi Thông báo bàn giao căn hộ số: 38/2017/TB-DVKH ngày 11/7/2017 cho bà Ông Thị Bích P.

Như đã nêu ở trên, bà P chậm thanh toán đợt 2 và đợt 3 đã cấu thành vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận tại điểm a khoản 6.2 Điều 6 của Hợp đồng và phải chịu các chế tài theo thỏa thuận trong Hợp đồng. Đặc biệt, đối với đợt 3, bà P chậm thanh toán lên đến 386 ngày là đã vượt quá 60 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao căn hộ, đây là cơ sở để Công ty thực hiện quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo điểm 15.2.4

4

khoản 15.2 Điều 15 của Hợp đồng. Khi thực hiện quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng, Công ty không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bà P vì bà P thực tế vẫn chưa đủ điều kiện nhận bàn giao nhà theo Điều 8 của Hợp đồng.

Chính vì vậy, Công ty không có nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bà P nên cũng không có nghĩa vụ bàn giao cho bà P bản nghiệm thu công trình cũng như phải trả tiền lãi phạt theo như yêu cầu khởi kiện của bà P.

Vì các lẽ trên, Công ty không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Ông Thị Bích P.

Công ty TNHH Q là Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không có người đại diện, vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa. Công ty TNHH Q không có gửi văn bản trình bày ý kiến của mình cho Tòa án mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng.

Do các đương sự không thỏa thuận hòa giải được với nhau nên vụ án được Tòa án cấp sơ thẩm đưa ra xét xử

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 64/2025/DS-ST ngày 22/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh, đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158, b khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 262, Điều 266 và Điều 273, Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 117, 120, 121, 123 Luật Nhà ở năm 2014; Căn cứ Điều 22, 23 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 410, 418, 430, 431, 434, 468 của Bộ luật dân sự năm 2015; Căn cứ Luật Thi án dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016; Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH ngày 27 tháng 6 năm 2025.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn:

• - Buộc Công ty Cổ phần P1 phải bàn giao căn hộ số 09 tầng 23 block B4 tại Khu C, địa chỉ P, đường N, xã N, Thành phố Hồ Chí Minh theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 1015/PHA ngày 13/10/2015 và các phụ lục kèm theo cho bà Ông Thị Bích P;
• - Buộc Công ty Cổ phần P1 phải cung cấp cho bà Ông Thị Bích P 01 bản sao Bản nghiệm thu đưa công trình Khu căn hộ vào sử dụng theo quy định của Pháp luật xây dựng theo khoản 9.2 Điều 9 của Hợp đồng để xác định thời điểm bảo hành căn hộ;
• - Công ty Cổ phần P1 có nghĩa vụ thanh toán tiền lãi cho bà Ông Thị Bích P do chậm bàn giao căn hộ theo khoản 12.2 Điều 12 của Hợp đồng là 1.798.520.336 đồng (Một tỷ bảy trăm chín mươi tám triệu năm trăm hai mươi nghìn ba trăm ba mươi sáu đồng). Việc thanh toán được thực hiện 01 lần ngay khi bản án có hiệu lực

5

pháp luật và lãi tiếp tục tính do chậm chậm trễ bàn giao căn hộ số 09 tầng 23 block B4 tại Khu C cho đến khi Công ty Cổ phần P1 bàn giao căn hộ.

Kể từ ngày bà Ông Thị Bích P có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Công ty Cổ phần P1 chậm thi hành án thì phải trả lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 đối với số tiền chậm thi hành tương ứng với thời gian chậm thi hành tại thời điểm thi hành.

- Các khoản phí dịch vụ liên quan đến căn hộ chỉ được tính kể từ khi hai bên thực hiện việc bàn giao căn hộ chính thức.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc Công ty Cổ phần P1 phải hoàn trả lại cho bà Ông Thị Bích P chi phí tố tụng mà bà P đã đóng là 2.000.000 đồng.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

• - Công ty Cổ phần P1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 65.955.610 đồng. Tổng cộng số tiền án phí Công ty Cổ phần P1 phải chịu là 66.255.610 đồng.
• - Bà Ông Thị Bích P không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho bà Ông Thị Bích P số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 27.000.136 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2022/0014417 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè.
• -Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo, quyền thi hành bản án theo quy định pháp luật.

Sau khi Bản án sơ thẩm đã tuyên, bị đơn Công ty P1 kháng cáo, yêu cầu sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

*Tại phiên tòa phúc thẩm:

• -Bị đơn có người đại diện theo ủy quyền trình bày yêu cầu kháng cáo, đề nghị sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ.
• -Nguyên đơn không đồng ý yêu cầu kháng cáo. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

*Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán chủ tọa và hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định pháp luật. Các đương sự thực hiện các quy định pháp luật tố tụng dân sự.

6

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 64/2025/DS-ST ngày 22/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1]Đơn kháng cáo của bị đơn Công ty P1 thực hiện đảm bảo về thời hạn, thủ tục kháng cáo đúng quy định tại Điều 273, 276 Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[1.2]Đương sự là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt, Tòa án đã tống đạt các văn bản tố tụng đúng quy định pháp luật, căn cứ theo Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt để giải quyết yêu cầu kháng cáo.

[1.3]Về thẩm quyền giải quyết vụ án và tư cách tham gia tố tụng của đương sự được Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng quy định.

[2] Về nội dung:

Xét yêu cầu kháng cáo: Xem xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đối chiếu với toàn bộ chứng cứ, lời trình bày và đối chất tại phiên tòa phúc thẩm. Xét thấy:

[2.1]Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty P1 kháng cáo cho rằng: Bà P vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chậm thực hiện theo tiến độ của hợp đồng, cụ thể: Căn cứ theo Hợp đồng tại khoản 3.3 Điều 3 có quy định bà P phải thanh toán đợt 2 vào ngày 21/10/2015 nhưng đến ngày 06/01/2016 bà P mới thanh toán, chậm 77 ngày; đợt 3 là ngày 06/8/2017 nhưng đến ngày 28/8/2018 bà P mới thanh toán, chậm 386 ngày. Vậy, xét về thời hạn thanh toán là bà P có vi phạm. Về thời gian bàn giao căn hộ, bà P xác định là vào cuối quý 3 năm 2016, chậm nhất là ngày 31/3/2017 là bàn giao. Nhưng căn cứ theo hợp đồng quy định tại khoản 8.2 Điều 8 thì thời gian dự kiến bàn giao là vào cuối quý 3 năm 2016. Nay bên Công ty khẳng định đây chỉ là thời gian dự kiến và ghi rõ trong hợp đồng, còn thời gian bàn giao thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố nên thời gian cụ thể sẽ được thể hiện bằng văn bản thông báo do Công ty P2. Thực tế, Công ty đã gửi Thông báo bàn giao căn hộ số: 38/2017/TB-DVKH ngày 11/7/2017 cho bà Ông Thị Bích P. Nên xét về việc vi phạm là bà P vi phạm trước. Từ những lý do đã nêu trên, bà P chậm thanh toán đợt 2 và đợt 3 đủ thể

7

hiện sự vi phạm nghĩa vụ thanh toán thỏa thuận tại điểm a khoản 6.2 Điều 6 của Hợp đồng nên phải chịu các chế tài theo thỏa thuận trong Hợp đồng. Đặc biệt, đối với đợt 3, bà P chậm thanh toán lên đến 386 ngày là đã vượt quá 60 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao căn hộ, đây là cơ sở để Công ty thực hiện quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo điểm 15.2.4 khoản 15.2 Điều 15 của Hợp đồng. Khi thực hiện quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng, Công ty không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bà P. Công ty xác định không có nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bà P nên cũng không có nghĩa vụ bàn giao cho bà P bản nghiệm thu công trình và trả tiền lãi phạt theo như yêu cầu khởi kiện của bà P. Do đó, công ty cổ phần P1 kháng cáo đề nghị bác hết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Toàn bộ số tiền bà P đã nộp chiếm 98% giá trị hợp đồng thì công ty sẽ thu giữ hết, không thanh lý hợp đồng, không giải quyết hậu quả pháp lý gì khi hợp đồng chấm dứt.

[2.2] Nguyên đơn không đồng ý kháng cáo và lời trình bày của bị đơn. Người đại diện của nguyên đơn bà P cho rằng, khi bà P chậm nộp số tiền tại đợt 2 thì công ty P1 không có bất kỳ văn bản hay thông báo nào phản hồi về việc chậm thanh toán hoặc đề nghị chấm dứt hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm. Khi bà P đóng đợt thứ 2 và đóng tiếp đợt thứ 3 thì công ty P1 vẫn nhận đầy đủ số tiền. Ngày 28/08/2018, bà P đã thanh toán cho Công ty số tiền là 2.148.101.842 đồng chiếm 98% giá trị căn hộ. Vậy, căn cứ theo hợp đồng bà P đã đóng 98% giá trị căn hộ nghĩa là hoàn thành các nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại khoản 3.3 Điều 3 của Hợp đồng. Nên xét về thỏa thuận thì công ty P1 phải có nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bà P, nếu chậm bàn giao thì phải chịu trách nhiệm theo hợp đồng đã ký. Đối với thời điểm bàn giao, đến nay phía bà P không nhận được Thông báo số 38/2017/TB-DVKH ngày 11/7/2017 của công ty nên đề nghị bên công ty xuất trình. Nhưng nếu xét về thời điểm này thì công ty vẫn chưa có đủ điều kiện vì công trình chưa hoàn thiện để bàn giao cả về pháp lý về công trình. Từ căn cứ đó, việc bà P yêu cầu tính lãi là đúng theo sự thỏa thuận.

[2.3] Xét thấy, tại phiên tòa phúc thẩm, các bên thừa nhận ngày 13/10/2015, nguyên đơn ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 1015/PHA2 với bị đơn để mua căn hộ số 09 tầng 23 block B4 tại Khu C, địa chỉ P Đường N, xã N, Thành phố Hồ Chí Minh với giá căn hộ là 2.187.158.239 đồng đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì.

[2.3.1] Cả hai thừa nhận, sản phẩm dự án căn hộ hiện nay đã hoàn thành, công trình hợp pháp, tài sản giao dịch của các bên đảm bảo hợp lệ, không bị vướng các thủ tục pháp lý do Nhà nước quy định, đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Tuy nhiên do các bên có tranh chấp nên về pháp lý chưa bàn giao căn hộ.

8

Về hợp đồng: Các bên xác định hợp đồng vẫn còn hiệu lực, chưa thanh lý. Bà P yêu cầu tiếp tục thực hiện xong hợp đồng.

[2.3.2] Bị đơn vẫn khẳng định lời trình bày là đúng, không đồng ý bàn giao căn hộ cho rằng điều khoản thanh toán bên nguyên đơn đã vi phạm nên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, bị đơn đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không đưa ra hướng giải quyết dứt điểm tranh chấp để chấm dứt thanh lý hợp đồng.

[2.3.3] Theo Hợp đồng hai bên ký kết, việc thanh toán được thực hiện theo tiến độ và thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến vào cuối Quý 3/2016, có thỏa thuận việc bàn giao có thể sớm hơn hoặc muộn hơn, nhưng không được chậm quá 180 ngày. Tính đến ngày 28/8/2018, nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn số tiền 2.148.101.842 đồng, chiếm 98% giá trị hợp đồng, đúng theo sự thỏa thuận: Bao gồm 03 đợt thanh toán theo tiến độ cụ thể: Đợt 1 ngày 13/10/2015 theo Hóa đơn số 0003094 với số tiền 429.620.368 đồng; Đợt 2 ngày 06/01/2016 theo Hóa đơn số 0001421 và Đợt 3 ngày 27/8/2018 theo Hóa đơn số 0002181.

Vậy nguyên đơn đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại khoản 3.3 Điều 3 của Hợp đồng. Mặc dù, phía nguyên đơn có chậm thanh toán đợt 2 và đợt 3 nhưng khi đến hạn thanh toán bị đơn không thông báo cho nguyên đơn biết việc chậm trễ hoặc đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm thực hiện nghĩa vụ thanh toán mà bị đơn vẫn tiếp tục cho nguyên đơn đóng tiếp các lần còn lại, thu tiền các đợt thanh toán 2, 3. Cũng không đặt ra bất kỳ hình thức nào mà hai bên thỏa thuận nêu trong hợp đồng. Như vậy, bị đơn đã chấp nhận việc nguyên đơn thanh toán chậm đợt 2 và đợt 3, đến nay phía bên mua là nguyên đơn đã thanh toán đúng hết các khoản theo quy định trong hợp đồng nên bị đơn phải có nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho nguyên đơn.

Căn cứ vào khoản 8.2 Điều 8 của Hợp đồng, bị đơn có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho nguyên đơn chậm nhất là vào ngày 31/3/2017. Và trước khi bàn giao căn hộ, bị đơn phải gửi Thông báo bàn giao căn hộ đến địa chỉ của nguyên đơn trong hợp đồng theo Giấy báo phát của bưu điện (khoản 12.3 Điều 12 của Hợp đồng). Tuy nhiên đến nay, nguyên đơn không nhận được Thông báo bàn giao căn hộ từ bị đơn được gửi đến địa chỉ của nguyên đơn theo Hợp đồng. Bị đơn cũng không cung cấp được Giấy báo phát của bưu điện T nguyên đơn đã nhận được Thông báo bàn giao căn hộ. Bị đơn cũng xác nhận chưa bàn giao căn hộ cho nguyên đơn và căn hộ hiện nay đang để trống, không có người ở.

Theo hồ sơ thể hiện, tại Thông báo bàn giao căn hộ số 38/2017/TB-DVKH ngày 11/7/2017, bị đơn xác định đã hoàn thành cơ bản việc xây dựng căn hộ nhưng

9

thực tế vào năm 2019 Khu C, địa chỉ P, Đường N, xã N, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa đủ điều kiện bàn giao căn hộ theo các Quyết định xử phạt hành chính số 1502/QĐ-XPVPHC ngày 18/4/2019 và Quyết định cưỡng chế thi hành biện pháp khắc phục hậu quả số 5140/QĐ-XPVPHC ngày 03/12/2019. Đến ngày 18/6/2020, công trình Khối nhà B4 thuộc Khu C, địa chỉ P, Đường N, xã N, Thành phố Hồ Chí Minh mới được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Như vậy, việc không bàn giao căn hộ đúng thời gian theo thỏa thuận là do lỗi của bị đơn.

[2.3.4] Bị đơn kháng cáo nhưng chỉ trình bày về yêu cầu kháng cáo, các lời trình bày này đã được xem xét từ Tòa án cấp sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn không có chứng cứ mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình nên không có cơ sở xem xét chấp nhận.

Do đó, từ những nhận định trên bác yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Ý kiến đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh với Hội đồng xét xử phúc thẩm cùng quan điểm nên được chấp nhận.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn công ty P1 kháng cáo nhưng bị bác yêu cầu nên phải chịu là 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

• -Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty cổ phần P1
• -Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 64/2025/DS-ST ngày 22/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh.

1.Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn:

• - Buộc Công ty Cổ phần P1 phải bàn giao căn hộ số 09 tầng 23 block B4 tại Khu C, địa chỉ P, đường N, xã N, Thành phố Hồ Chí Minh theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 1015/PHA ngày 13/10/2015 và các phụ lục kèm theo cho bà Ông Thị Bích P;

10

• - Buộc Công ty Cổ phần P1 phải cung cấp cho bà Ông Thị Bích P 01 bản sao Bản nghiệm thu đưa công trình Khu căn hộ vào sử dụng theo quy định của Pháp luật xây dựng theo khoản 9.2 Điều 9 của Hợp đồng để xác định thời điểm bảo hành căn hộ;
• - Công ty Cổ phần P1 có nghĩa vụ thanh toán tiền lãi cho bà Ông Thị Bích P do chậm bàn giao căn hộ theo khoản 12.2 Điều 12 của Hợp đồng là 1.798.520.336 đồng (Một tỷ bảy trăm chín mươi tám triệu năm trăm hai mươi nghìn ba trăm ba mươi sáu đồng). Việc thanh toán được thực hiện 01 lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật và lãi tiếp tục tính do chậm trễ bàn giao căn hộ số 09 tầng 23 block B4 tại Khu C cho đến khi Công ty Cổ phần P1 bàn giao căn hộ.
• Kể từ ngày bà Ông Thị Bích P có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Công ty Cổ phần P1 chậm thi hành án thì phải trả lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 đối với số tiền chậm thi hành tương ứng với thời gian chậm thi hành tại thời điểm thi hành.
• - Các khoản phí dịch vụ liên quan đến căn hộ chỉ được tính kể từ khi hai bên thực hiện việc bàn giao căn hộ chính thức.

2.Về chi phí tố tụng: Buộc Công ty Cổ phần P1 phải hoàn trả lại cho bà Ông Thị Bích P chi phí tố tụng mà bà P đã đóng là 2.000.000 đồng.

3.Về án phí dân sự sơ thẩm:

• - Công ty Cổ phần P1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 65.955.610 đồng. Tổng cộng số tiền án phí Công ty Cổ phần P1 phải chịu là 66.255.610 đồng.
• - Bà Ông Thị Bích P không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho bà Ông Thị Bích P số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 27.000.136 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2022/0014417 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè.

4.Án phí dân sự phúc thẩm : Công ty cổ phần P1 phải chịu là 300.000 đồng, được trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng số 0018683 ngày 19/9/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

5.Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự;

11

thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

12

13

14