TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN 4 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 160/2024/DS - ST

Ngày: 18/7/2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 4 – TP. HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Hồ Thị Thủy Tiên

Các Hội thẩm nhân dân.

1. Bà Đinh Kim Hoàng

2. Bà Nguyễn Thị Đông Nguyệt

Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Mỹ Chi

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 4 tham gia phiên toà: Bà Nguyễn Thị Vân Anh - Kiểm sát viên

Trong ngày 18 tháng 7 năm 2024, tại Phòng xử án Tòa án nhân dân Quận 4, Tp. xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 337/2023/TLST- DS ngày 22 tháng 12 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định hoãn phiên tòa số 599/2024/QĐST – DS ngày 19 tháng 6 năm 2024 và Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 600/2024/QĐXX - ST ngày 19 tháng 6 năm 2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: bà Vương Hồng P, sinh năm 1988

Địa chỉ: F Quốc lộ B ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tây Ninh

Bị đơn: ông Chế Công P1, sinh năm 1975

Địa chỉ: số B T, Phường H, Quận D, Tp.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Lê Thị Kim T, sinh năm 1983

HKTT: tổ F, ấp B, xã B, Tp., tỉnh Tây Ninh

Người làm chứng:

Bà Nguyễn Ngọc Á, sinh năm 1989

Địa chỉ: số F đường T, khu phố D, Phường A, Tp., tỉnh Tây Ninh

Ông Lê Tấn T1, sinh năm 1997

Địa chỉ: ấp T, xã T, Huyện C, tỉnh Tây Ninh

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 26/10/2023, bản tự khai và các biên bản làm việc tiếp sau đó, nguyên đơn bà Vương Hồng P trình bày:

Ông Chế Công P1 và bà Lê Thị Kim T được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 150593, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS07964 ngày 14/01/2019 tại thửa đất số 499, tờ bản đồ số 36 với diện tích 155,80m² đất ở tại đô thị, diện tích xây dựng 124,75 m², diện tích sàn 190,75 m², địa chỉ khu phố E, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.

Ông P1 và bà T có người môi giới là ông Lê Tấn T1 tìm người sang nhượng. Ngày 30/3/2023, tôi được bà Nguyễn Ngọc Á giới thiệu xem nhà và đất. Sau khi xem đất và giá phù hợp thì ngày 07/4/2023, ông P1 đại diện cho bà T cùng với tôi đã ký Hợp đồng đặt cọc số 01/2023/HĐĐC với số tiền cọc là 100.000.000 triệu đồng (bằng chữ: một trăm triệu đồng) để đảm bảo việc ký kết và thực hiện việc chuyển nhượng. Việc giao nhận tiền tôi giao bằng tiền mặt và có người làm chứng là 02 người môi giới ông T1 và bà Á. Nay đã quá thời hạn công chứng, ông Chế Công P1 đã vi phạm hợp đồng đặt cọc số 01/2023/HĐĐC. Tôi đã chủ động gọi điện thoại, nhắn tin để giải quyết nhưng ông P1, bà T cắt đứt mọi liên hệ với tôi và các bên môi giới. Theo như tôi tìm hiểu được biết lý do ông P1 và bà T không thể tiếp tục ký Hợp đồng mua bán nhà đất trên là vì hiện nay nhà đất đang là tài sản bảo đảm cho khoản vay của ông, bà tại Ngân hàng TMCP Á1 - chi nhánh T3 vào năm 2019 mà ông P1, bà T không có tiền để trả cho Ngân hàng và lấy tài sản ra nên không thể ký Hợp đồng mua bán được. Như vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, nay tôi viết đơn này khởi kiện ông Chế Công P1 đã vi phạm nội dung hợp đồng đã ký kết, yêu cầu cụ thể:

1. Hủy hợp đồng đặt cọc 01/2023/HĐĐC ngày 07/04/2023.

2. Buộc ông Chế Công P1 và bà Lê Thị Kim T bồi thường theo hợp đồng số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Bao gồm tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) và khoản tiền phạt bằng số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) theo khoản 3.1 điều 3 hợp đồng đặt cọc số 01/2023/HĐĐC).

Bị đơn ông Chế Công P1 vắng mặt không có lý do, đã được triệu tập hợp lệ. Ông P1 không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Căn cứ kết quả xác minh của Công an P2, Quận D “ Đ/s Chế Công P1, sinh năm 1975 có đăng ký thường trú tại 2 T, Phường H, Quận D, Tp. hiện nay nhà bán từ 2019 đến nay đi đâu không rõ”

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Kim T: vắng mặt không có lý do. Bà T không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Căn cứ kết quả xác minh của Công an xã B, Tp., tỉnh Tây Ninh “ Qua xác minh hiện nay bà Lê Thị Kim T, sinh năm 1983 có đăng ký thường trú tại tổ F, ấp B, xã B, Tp., tỉnh Tây Ninh. Nhưng thường xuyên vắng mặt nơi cư trú, không rõ địa điểm nơi tạm trú và nghề nghiệp”

Người làm chứng Ông Lê Tấn T1 và Bà Nguyễn Ngọc Á trình bày:

Ngày 07/4/2023, ông Chế Công P1 đại diện cho vợ chồng ông P1 ký hợp đồng đặt cọc số 01/2023/ HĐĐC để đảm bảo việc ký kết và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 499, tờ bản đồ số 36, địa chỉ khu phố E, Phường A, Tp., tỉnh Tây Ninh với số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Thời điểm đó, tôi có chứng kiến bà Vương Hồng P đã đưa tiền mặt 100.000.000 đồng cho ông Chế Công P1. Sau khi ông P1 nhận cọc, ông đã đưa cho Lê Tấn T1 số tiền 17.200.000 đồng và ông T1 đưa cho bà Á số tiền là 8.600.000 đồng nói là cho xăng cộ, trà nước. Ông T1 và bà Á xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật và nội dung trên và đã được chứng thực chữ ký.

Tại phiên tòa, nguyên đơn có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt; bị đơn ông Chế Công P1, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt không có lý do, không có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Người làm chứng ông Lê Tấn T1 và bà Nguyễn Ngọc Á có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 4 phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Việc Tòa án thụ lý vụ án và quá trình giải quyết vụ án Thẩm phán thụ lý và giải quyết vụ án đúng các quy định của pháp luật. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử sơ thẩm đã tiến hành đúng trình tự thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật.

Về nội dung của vụ án: Đề nghị chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; lời trình bày của đương sự; phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn bà Vương Hồng P có đơn khởi kiện yêu cầu ông Chế Công P1 trả tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và khoản tiền phạt bằng số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng. Căn cứ Hợp đồng đặt cọc số 01/2023/ HĐĐC ngày 07/4/2023 thì có cơ sở xác định giữa nguyên đơn và bị đơn đã xác lập quan hệ đặt cọc mua bán nhà đất. Do đó, việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông P1 trả số tiền đặt cọc và khoản tiền phạt đây là vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Đồng thời, căn cứ vào kết quả xác minh của Công an P2, Quận D “đ/s Chế Công P1, sinh năm 1975 có đăng ký thường trú tại 2 T, Phường H, Quận D, hiện nay nhà bán từ 2019 đến nay đi đâu không rõ”. Theo đơn khởi kiện, thì người khởi kiện đã ghi đầy đủ và đúng địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của bị đơn nhưng bị đơn không có nơi cư trú ổn định, thay đổi nơi cư trú mà không thông báo địa chỉ mới cho cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về cư trú...thì Tòa án tiến hành thụ lý, giải quyết theo thủ tục chung. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 và điểm e khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự thì Tòa án nhân dân Quận 4 có thẩm quyền giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa nguyên đơn có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt; bị đơn ông Chế Công P1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Kim T vắng mặt, không có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về yêu cầu của đương sự:

Đối với yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc số 01/2023/HĐĐC ngày 07/4/2023: Căn cứ Hợp đồng đặt cọc số 01/2023/HĐĐC ngày 07/4/2023 do nguyên đơn cung cấp và các tài liệu, chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án thì có đủ cơ sở xác định giữa nguyên đơn bà P và bị đơn ông P1 có quan hệ đặt cọc mua bán nhà đất, phía Nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn số tiền là 100.000.000 triệu đồng (một trăm triệu đồng) để đảm bảo việc ký kết và thực hiện việc chuyển nhượng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 150593, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS07964 ngày 14/01/2019 tại thửa đất số 499, tờ bản đồ số 36 địa chỉ khu phố E, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh. Nguyên đơn giao cho bị đơn tiền mặt và có 02 người làm chứng. Nay đã quá thời hạn công chứng nguyên đơn tìm mọi cách để liên hệ với ông P1, bà T nhưng không có kết quả. Căn cứ kết quả xác minh tại Ngân hàng Á1 – chi nhánh T3 và Văn phòng Đ Chi Nhánh T3 thì “thửa đất số 499, tờ bản đồ số 36 với diện tích 155 m² tại địa chỉ khu phố E, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh vẫn do ông P1 và bà T kê khai đăng

ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 150593, số vào sổ giấy chứng nhận CS07964 ngày 14/01/2019. Ngày 28/01/2019, ông Chế Công P1 và bà Nguyễn Thị Kim T2 đã đăng ký thế chấp tại Ngân hàng Á1 - chi nhánh T3”. Như vậy, thời điểm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc là ngày 07/4/2023 trong khi đó ngày 28/01/2019 đối tượng của Hợp đồng đặt cọc là thửa đất số 499, tờ bản đồ số 36, tại địa chỉ khu phố E, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh vẫn đang là tài sản thế chấp tại Ngân hàng Á1, cho nên giao dịch dân sự trên là hành vi cố ý của bị đơn khiến cho nguyên đơn bị lừa dối về đối tượng nên tiến hành giao dịch, nguyên đơn đã đặt cọc tiền, bị đơn đã nhận đủ tiền nhưng không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho đến nay. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do ông Chế Công P1 đã vi phạm theo khoản 3.1 điều 3 hợp đồng đặt cọc nên nguyên đơn yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc số 01/2023/ HĐĐC ngày 07/4/2023. Căn cứ vào các Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 127; Điều 131 và Điều 328 Bộ luật Dân sự có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2017, yêu cầu của nguyên đơn bà P là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Đối với yêu cầu trả số tiền đặt cọc và phạt cọc: Như đã nhận định ở trên do Hợp đồng đặt cọc số 01/2023/HĐĐC ngày 07/4/2023 vô hiệu do bị lừa dối nên việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn ông P1 có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và phạt cọc 100.000.0000 đồng. Ngoài ra, theo Giấy chứng nhận kết hôn số 54, quyển số 01 ngày 25/6/2004, Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các tài liệu chứng cứ khác trong hồ sơ thì bà Lê Thị Kim T và ông Chế Công P1 cùng là đồng sở hữu đối với thửa đất số 499, tờ bản đồ số 36 địa chỉ khu phố E, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 150593, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS07964 ngày 14/01/2019. Căn cứ các Điều 37 Luật hôn nhân gia đình năm 2014; Điều 131 và Điều 328 Bộ luật Dân sự có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2017, yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Về án phí: Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án thì ông Chế Công P1 và bà Lê Thị Kim T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí có giá ngạch 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 203, Điều 220, Điều 227 và khoản 1 Điều 273; khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Căn cứ Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 127; Điều 131 và Điều 328 Bộ luật Dân sự có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2017;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vương Hồng P.

   1. Hủy Hợp đồng đặt cọc 01/2023/HĐĐC ngày 07/04/2023.

   2. Buộc ông Chế Công P1 và bà Lê Thị Kim T liên đới có trách nhiệm trả cho bà Vương Hồng P số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng. Tổng cộng là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) Theo Hợp đồng đặt cọc số 01/2023/ HĐĐC ngày 07/4/2023.

Thi hành khi bản án có hiệu lực pháp luật tại Chi cục thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Về trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền: Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí:

   Ông Chế Công P1 và bà Lê Thị Kim T phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) và 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

   Hoàn trả cho bà Vương Hồng P số tiền tạm ứng án phí mà bà đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0042636 ngày 10/11/2023 và 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0042637 ngày 10/11/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự Quận 4.

3. Về quyền kháng cáo, kháng nghị: Viện kiểm sát cùng cấp có quyền kháng nghị bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có quyền kháng cáo án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày bản án được giao cho họ hoặc được niêm yết.

Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ (Ký tên, ghi rõ họ tên)	THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Ký tên, ghi rõ họ tên, đóng dấu)
	Hồ Thị Thủy Tiên