Bản án số: 16/2024/DS-ST

Ngày 31/7/2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÙ GIA MẬP, TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Hải Ly

Các Hội thẩm nhân dân: Bà Nguyễn Thị Mùa, bà Nguyễn Thị Qúy

Thư ký phiên tòa: Ông Lê Kim Đức – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Gia Mập tham gia phiên tòa: Ông Đỗ Văn Hằng – Kiểm sát viên

Trong ngày 31 tháng 7 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 136/2023/TLST-DS ngày 24/11/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 45/2024/QĐXXST-DS ngày 02 tháng 7 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số16/2024/QĐST-DS ngày 19 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trần Lê Hạnh T, sinh năm 1989 “có mặt”

   Địa chỉ: thôn Đăk Lim, xã Đăk Ơ, huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước

2. Bị đơn: Ông Hoàng Văn B, sinh năm 1971 “vắng mặt”

   Địa chỉ: thôn Bù Xia, xã Đăk Ơ, huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Điểu D, sinh năm 1939

   Địa chỉ: thôn D, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước

   Người đại diện theo uỷ quyền của ông Điểu D: bà Thị Á, sinh năm 1976 “vắng mặt”

   Địa chỉ: thôn D, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Trần Lê Hạnh T trình bày:

Do quen biết ông Hoàng Văn B, nên vào ngày 19/01/2023 bà T có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông B thửa đất số 531, tờ bản đồ số 17, diện tích 2952,9 m² tọa lạc tại thôn D, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước, với giá thoả thuận 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng). Ông B có cho bà T xem hình chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK442524, số vào sổ cấp GCN CS 004296/CLTN do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp ngày 16/9/2019 cho hộ ông Điểu D và bà Thị V. Ông B có nói với bà T là ông B đang nhận chuyển nhượng đất của ông D, bà V và khoảng 01 tuần sau sẽ sang tên giấy chứng nhận cho ông B.

Cùng ngày 19/01/2023 bà T đặt cọc cho ông B số tiền 140.000.000 đồng để đảm bảo cho việc chuyển nhượng đối với thửa đất. Hai bên có lập hợp đồng đặt cọc mẫu do ông B đánh máy sẵn và có nội dung dấu “...” để điền thêm thông tin cụ thể vào. Hai bên thoả thuận từ ngày 19/01/2023 đến hết ngày 04/3/2023 ông B nhận đủ tiền cọc sẽ cùng bà T tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền, ngày chuyển nhượng bà T phải giao toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng còn lại 260.000.000 đồng cho ông B. Ngoài ra ông B cam kết vào ngày chuyển nhượng thì ông B sẽ giao bản gốc giấy chứng nhận QSD đất để làm hợp đồng chuyển nhượng, cam kết đất thuộc sở hữu của mình, trường hợp sau này nếu bà T vi phạm những thoả thuận thì sẽ mất tiền cọc, còn ông B vi phạm thì phải trả lại tiền nhận cọc 140.000.000 đồng và phải đền tiền cọc gấp đôi số tiền đã nhận cọc. Hợp đồng đặt cọc này có chữ ký người làm chứng bà Triệu Thị C.

Sau đó vào khoảng đầu tháng 3/2023 ông B yêu cầu bà T đặt cọc thêm cho ông B số tiền 20.000.000 đồng nữa thì bà T đồng ý và giao cho ông B 20.000.000 đồng tiền mặt.

Sau đó đến ngày 04/3/2023 bà T có liên hệ ông B để cùng nhau đi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông B nói ông D, bà V chưa hoàn tất thủ tục sang tên cho ông B được và nói bà T đợi thêm thời gian nữa, thì bà T cũng đồng ý. Tuy nhiên từ tháng 3/2023 cho đến nay bà T nhiều lần hỏi thì ông B vẫn nói ông D, bà V chưa hoàn tất sang tên cho ông B được, thì bà T yêu cầu trả tiền nhận cọc cho bà T thì ông B đồng ý nhưng đến nay vẫn không chịu trả.

Do đó bà T khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc giữa bà T và ông B, yêu cầu ông B trả số tiền nhận cọc cho bà T là 160.000.000 đồng. Ngày 06/3/2024 bà T khởi kiện bổ sung yêu cầu ông B trả tiền lãi của số tiền 160.000.000 đồng cho bà theo mức lãi suất 0,83%/tháng tính từ ngày nộp đơn khởi kiện cho đến khi kết thúc vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Điểu D trình bày:

Thửa đất số 531, tờ bản đồ số 17, diện tích 2952,9 m² tọa lạc tại thôn D, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK442524, số vào sổ cấp GCN CS 004296/CLTN do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp ngày 16/9/2019 cho hộ ông Điểu D và bà Thị V hiện đang do ông Điểu D quản lý sử dụng.

Ông D không có chuyển nhượng đất cho ông Hoàng Văn B. Tuy nhiên vào ngày 14/3/2022 con trai của ông D là Điểu S (đã chết vào tháng 7/2023) có giấu ông D để nhận tiền đặt cọc của ông Hoàng Văn B số tiền 40.000.000 đồng để thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 531 cho ông B, giữa Điểu S và ông B có xác lập 01 giấy hợp đồng đặt cọc nhưng chữ ký tên Điểu D và điểm chỉ trong hợp đồng đặt cọc này là do S tự ký và điểm chỉ. Sau khi S chết thì gia đình mới nghe thông tin việc thỏa thuận chuyển nhượng này nên chị gái của S là Thị Á có liên hệ với ông B để hỏi, thì ông B cho biết là ông Ba c đứng ra giao tiền cọc để mua hộ cho ông Cao Văn H, nên hiện nay ông Ba k còn liên quan gì nữa. Khoảng nửa tháng sau thì ông H tự tìm đến nhà ông Điểu D và đề nghị ông D trả lại cho ông H số tiền đặt cọc 40.000.000 đồng do ông H không muốn tiếp tục nhận chuyển nhượng nữa. 04 ngày sau ông H đến nhà ông D thì ông D trả cho ông H số tiền nhận đặt cọc 40.000.000 đồng và ông H giao trả ông D 01 bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK442524 và 01 bản gốc hợp đồng đặt cọc đề ngày 14/3/2022, từ đó đến nay giữa gia đình ông D và ông Hoàng Văn B, ông Cao Văn H không có tranh chấp gì với nhau nữa.

Đối với bị đơn ông Hoàng Văn B không đến Tòa án làm việc nên không có lời khai trong hồ sơ vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân huyện Bù Gia Mập tại phiên tòa:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, tòa án đã tiến hành đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật và giải quyết vụ án đúng thẩm quyền. Về những người tham gia tố tụng trong vụ án đã chấp hành đúng quy định.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ thu thập được có trong hồ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hợp đồng đặt cọc xác lập giữa bà T và ông B là vô hiệu, buộc ông B có nghĩa vụ trả lại nguyên đơn số tiền đã nhận cọc là 160.000.000 đồng và tiền lãi theo mức lãi suất 0,83%.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: Đây là vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Hợp đồng được ký kết tại huyện B, đồng thời bị đơn ông Hoàng Văn B cư trú tại xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước theo quy định tại Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng: Đối với bị đơn ông Hoàng Văn B có mặt tại địa phương, đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng, nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông theo quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Xét về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[3.1] Nguyên đơn bà Trần Lê Hạnh T khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc được xác lập giữa bà T và ông Hoàng Văn B.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Xét về hình thức hợp đồng: Việc đặt cọc được lập thành văn bản dưới hình thức hợp đồng đặt cọc. Theo quy định pháp luật thì hình thức của hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó hợp đồng đảm bảo về mặt hình thức.

Về nội dung hợp đồng: hợp đồng thể hiện sự tự nguyên giao kết của các bên, nội dung hợp đồng thể hiện các bên đặt cọc tiền để đảm bảo cho việc các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 531, tờ bản đồ số 17, diện tích 2952,9 m² tọa lạc tại thôn D, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK442524, số vào sổ cấp GCN CS 004296/CLTN do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh B cấp ngày 16/9/2019 cho hộ ông Điểu D và bà Thị V. Tuy nhiên tại thời điểm xác lập việc đặt cọc và hết thời hạn đặt cọc (từ ngày 19/01/2023 đến hết ngày 04/3/2023) thì thửa đất số 531 không thuộc quyền sử dụng của “bên bán” ông Hoàng Văn B mà vẫn thuộc quyền sử dụng của hộ ông Điểu D.

Đồng thời tại trang số 03 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK442524 thể hiện “một phần thửa đất là 1850,1 m² đã chuyển nhượng cho ông Phùng Huy D1 và bà Trần Thị T1; phần diện tích còn lại có số thửa là 541, tờ bản đồ số 7, diện tích 1102,8 m²”. Do vậy việc ông B xác lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho bà T toàn bộ thửa đất 531, diện tích 2952,9 m² là không đúng quy định pháp luật.

Do nội dung của hợp đồng đặt cọc trái quy định pháp luật nên hợp đồng bị vô hiệu từ thời điểm giao kết. Nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên hủy hợp đồng đặt cọc là có căn cứ nên được chấp nhận.

[3.2] Đối với yêu cầu khởi kiện buộc bị đơn trả lại số tiền nhận cọc 160.000.000 đồng.

Do hợp đồng đặt cọc bị hủy, vì vậy cần buộc ông B có nghĩa vụ hoàn trả cho bà T số tiền đã nhận cọc là 160.000.000 đồng.

[3.3] Đối với yêu cầu khởi kiện buộc bị đơn trả lại số tiền lãi của số tiền 160.000.000 đồng theo mức lãi suất 0,83%/tháng kể từ ngày khởi kiện (13/11/2023) cho đến khi kết thúc vụ án.

Xét thấy tại hợp đồng đặt cọc ngày 19/01/2023 bên bán ông Hoàng Văn B cam kết đất không có tranh chấp và ông có thông báo với bà T 01 tuần kể từ ngày đặt cọc thì chủ sử dụng đất hoàn tất thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận cho ông B. Do ông B đã vi phạm những thỏa thuận này, nên cần buộc ông B có nghĩa vụ trả tiền lãi cho bà T là đúng quy định pháp luật.

Mức lãi suất bà T yêu cầu là 0,83%/tháng phù hợp với quy định pháp luật nên được chấp nhận.

Cụ thể: 160.000.000 đồng x 0,83% x 08 tháng 18 ngày (từ ngày 13/11/2023 đến ngày 31/7/2024) = 11.420.788 đồng.

[4] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 4.000.000 đồng, bị đơn ông Ba phải chịu nộp do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: bị đơn ông Ba phải chịu nộp do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

[6] Tại phiên tòa, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 328, Điều 385, Điều 398, Điều 410, Điều 423 và Điều 427 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Lê Hạnh T

   - Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc xác lập vào ngày 19/01/2023 giữa ông Hoàng Văn B và bà Trần Lê Hạnh T

   - Buộc ông Hoàng Văn B có nghĩa vụ trả cho bà T số tiền đã nhận đặt cọc 160.000.000 đồng (một trăm sáu mươi triệu đồng) và số tiền lãi 11.420.788 đồng (mười một triệu bốn trăm hai mươi nghìn bảy trăm tám mươi tám đồng).

   Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 4.000.000 đồng bị đơn ông Ba phải chịu. Do nguyên đơn đã nộp số tiền này, do đó ông B có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Ba p chịu án phí dân sự sơ thẩm là 571.039 đồng.

   Nguyên đơn không phải chịu án phí. Trả lại nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp 4.500.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0006671 ngày 22/11/2023 và 0008074 ngày 07/3/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bù Gia Mập, tỉnh Bình Phước.

   Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (Đối với các trường hợp Cơ quan Thi hành án có quyền chủ động ra Quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu Thi hành án của người được thi hành (Đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Quyền kháng cáo:

   Các đương sự có mặt tại phiên tòa có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.