Bản án số: 158/2024/DS-ST

Ngày: 16/9/2024

V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HẢI HẬU, TỈNH NAM ĐỊNH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

• - Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Đính.
• - Các Hội thẩm nhân dân.
• Ông Nguyễn Văn Hoá;
• Ông Trần Văn Kiêm.
• - Thư ký phiên tòa: Bà Đoàn Thị Xuyến- Thư ký Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thọ - Kiểm sát viên.

Trong ngày 16 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 49/2024/TLST-DS ngày 05 tháng 4 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 164/2024/QĐXXST-DS ngày 29 tháng 8 năm 2024, giữa:

• - Nguyên đơn: Ông Vũ Đức Đ, sinh năm 1967; địa chỉ: Số nhà A N, phường T, thành phố N, tỉnh Nam Định. Vắng mặt.
• Người đại diện theo uỷ quyền của ông Đ: Ông Trịnh Xuân H, sinh năm 1972; địa chỉ: Số H Khu Q, phường C, thành phố N, tỉnh Nam Định ( Văn bản uỷ quyền ngày 13/8/2024). Có mặt.
• - Bị đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn H1; địa chỉ: Khách sạn K, B, khu D, thị trấn T, huyện H, tỉnh Nam Định;
• Người đại diện theo pháp luật: Ông Đỗ Ngọc B, sinh năm 1989; địa chỉ: Tổ dân phố số B, thị trấn T, huyện H, tỉnh Nam Định. Có mặt.
• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị C, sinh năm 1968; địa chỉ: Tổ dân phố số B, thị trấn T, huyện H, tỉnh Nam Định. Có mặt.
• Người làm chứng: Anh Đỗ Xuân T, sinh năm 1988; địa chỉ: Tổ dân phố số A, thị trấn T, huyện H, tỉnh Nam Định. Có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 29/3/2024, các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng của nguyên đơn ông Vũ Đức Đ và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trịnh Xuân H thống nhất trình bày:

Khoảng tháng 4/2023, ông Đ và Công ty trách nhiệm hữu hạn H1 (gọi tắt là Công ty) có thoả thuận miệng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản trên đất là khách sạn K thuộc thửa đất số 62, tờ bản đồ số 46 diện tích 3.700m² vị trí tại bãi 2, khu D đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB224862 ngày 06/6/2016 của UBND tỉnh N đứng tên Công ty với giá là 11.500.000.000đ. Để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất, ông Đ đã chuyển cho Công ty C1 lần với tổng số tiền là 1.100.000.000đ, nhưng đến ngày 04/5/2023, hai bên mới ký hợp đồng đặt cọc, số tiền ông Đ đã chuyển như sau: Ngày 25/4/2023 ông chuyển 500.000.000đ tiền đặt cọc, ngày 01/5/2023 ông chuyển số tiền 500.000.000đ. Sau khi ký xong hợp đồng ngay trong ngày 04/5/2023, ông chuyển tiếp 100.000.000đ.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc và chuyển tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước được khoảng 15 ngày, ông Đ mới biết Ngân hàng đang khởi kiện Công ty H1 ra Toà án nhân dân huyện Hải Hậu để đòi nợ tiền vay nên hai bên không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng như đã cam kết tại hợp đồng đặt cọc. Công ty đã cố tình che giấu tình trạng tranh chấp của tài sản... nên ông đã yêu cầu được huỷ hợp đồng đặt cọc và lấy lại tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước. Ông đã nhiều lần đến Công ty đòi số tiền trên, nhưng phía Công ty không có thiện trí trả. Theo Điều 3 của hợp đồng đặt cọc thì Công ty TNHH H1 phải trả tiền cọc, tiền phạt cọc gấp 3 lần số tiền đặt cọc bằng 1.500.000.000đ, nhưng nay ông Đ chỉ yêu cầu phạt gấp đôi là 1.000.000.000đ và 600.000.000đ tiền chuyển nhượng đất trước. Tổng cộng là 1.600.000.000đ.

Tại văn bản ngày 17/4/2024, các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng của bị đơn đại diện Công ty H1 ông Đỗ Ngọc B và bà Trần Thị C là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thống nhất trình bày:

Công ty TNHH H1 thành lập từ năm 2002. Lĩnh vực kinh doanh của Công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà nghỉ, khách sạn. Công ty H1 là Công ty một thành viên C2 là bà Trần Thị C. Ông B là người đại diện theo pháp luật của Công ty (Giám đốc thuê). Năm 2016 công ty có ký Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP Á vay số tiền khoảng 7.500.000.000đ. Sau khi vay nợ của Ngân hàng, công ty đã trả được hơn 4.000.000.000đ thì dịch Covid, do ảnh hưởng của thiên tai, bão lụt tàn phá nghiêm trọng bãi biển nên UBND huyện H tạm dừng hoạt động kinh doanh nên khách sạn không có khách, không có thu nhập, không có khả năng trả gốc và lãi nên Ngân hàng khởi kiện ra Toà án nhân dân huyện Hải Hậu. Tại Quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số 07/2023/QĐST-KDTM ngày 15/6/2023 đã quyết định Công ty phải trả cho Ngân hàng TMCP Á (Á) số tiền 3.309.694.317đ. Trong đó nợ gốc 3.009.545.027đ, lãi trong hạn 243.008.128đ, lãi quá hạn 55.463.080đ, phạt chậm trả lãi 1.678.082đ. Công ty đã trả được một phần gốc và lãi cho Ngân hàng. Hiện chỉ còn nợ khoảng 1.600.000.000đ tiền gốc. Công ty đang tìm mọi nguồn tiền để trả nợ hết cho Ngân hàng. Khoảng năm 2021, ông Vũ Đức Đ được Ngân hàng giới thiệu đến hỏi mua khách sạn và tự trả giá 12.000.000.000 đ, nhưng công ty không bán. Đến cuối tháng 4 đầu tháng 5 năm 2023, do Công ty bị Ngân hàng khởi kiện thì 02 bên có ký hợp đồng đặt cọc mua bán khách sạn với giá 11.500.000.000 đ, trong đó có đặt cọc trước là 500.000.000đ và sau chuyển tiếp tiền chuyển nhượng thêm 2 lần nữa là 600.000.000đ. Ông Đ biết rất rõ tình trạng của tài sản và cùng công ty làm việc với Ngân hàng, Sở kế hoạch và đầu tư và Sở T1. Trong đơn khởi kiện ông Đ trình bày Công ty TNHH H1 cố tình che giấu tình trạng tranh chấp của tài sản, vẫn nhận tiền đặt cọc và chuyển nhượng dẫn đến thiệt hại về tài sản là vu khống bịa đặt.

Nay ông Đ yêu cầu công ty trả tiền phạt cọc gấp đôi là 1.000.000.000đ và số tiền chuyển nhượng đất 600.000.000đ, tổng cộng là 1.600.000.000đ, công ty không chấp nhận. Vì ông Đ mới là người thay đổi không tiếp tục nhận chuyển nhượng tài sản của công ty, vì việc mua bán không có bất kỳ khó khăn gì. Nay công ty vẫn thiện trí bán khách sạn cho ông Đ với giá là 11.500.000.000đ. Còn nếu ông Đ không mua nữa thì mất tiền đặt cọc 500.000.000đ. Về số tiền 600.000.000đ nhận chuyển nhượng đất, công ty N trả lại cho ông Đ. Nhưng hiện nay công ty đang rất khó khăn về kinh tế chưa có khả năng thanh toán ngay được nên có trách nhiệm trả lại ông Đ sau khi công ty thanh toán nghĩa vụ xong với Ngân hàng.

Tại bản tự khai ngày 22/8/2024, anh Đỗ Xuân T trình bày: Anh là con trai của bà Trần Thị C. Năm 2002, bà Trần Thị C có thành lập Công ty TNHH H1, do mẹ anh là chủ sở hữu. Do làm kinh tế không thuận lợi nên có bán toàn bộ tài sản của Công ty K cho ông Vũ Đức Đ, do anh là con đẻ nên ông Đ có yêu cầu anh ký vào trong hợp đồng đặt cọc, bản thân không có quyền lợi gì đối với Công ty. Nay ông Đ khởi kiện, anh đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hải Hậu tại phiên tòa phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục do Bộ luật tố tụng dân sự quy định. Các đương sự đã chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật.

Về nội dung: Căn cứ Điều 116,117, 129, 131, 328, 423 Bộ luật dân sự năm 2015; đề nghị Hội đồng xét xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Đức Đ về việc trả tiền cọc, phạt cọc đối với Công ty H1. Buộc công ty H1 phải trả ông Vũ Đức Đ số tiền chuyển trước là 600.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật: Ông Vũ Đức Đ khởi kiện yêu cầu tuyên bố huỷ Hợp đồng đặt cọc, trả lại tiền cọc, yêu cầu phạt cọc”. Đây là quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về tố tụng: Nguyên đơn ông Vũ Đức Đ vắng mặt nhưng đã có đại diện theo ủy quyền tham gia phiên tòa. Căn cứ khoản 2 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn xét xử vụ án vắng mặt ông Đ là phù hợp.

[3] Về nội dung:

[3.1] Xét Hợp đồng đặt cọc thì thấy: Ông Vũ Đức Đ (bên B) và đại diện Công ty H1 (bên A) đều thừa nhận ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 04/5/2023 với nội dung bên A đồng ý chuyển nhượng quyền thuê đất và toàn bộ tài sản trên đất là khách sạn K, thuộc thửa đất số 62, tờ bản đồ số 46 diện tích 3.700m² vị trí tại bãi 2, khu D đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB224862 ngày 06/6/2016 của UBND tỉnh N đứng tên Công ty với giá là 11.500.000.000đ, ông Đ chuyển cho Công ty C1 lần với số tiền là 1.100.000.000đ. Lần 1, ngày 25/4/2023 ông Đ đặc cọc 500.000.000đ; lần 2, ngày 01/5/2023 ông chuyển số tiền 500.000.000 đ; lần 3, sau khi ký xong hợp đồng trong ngày 04/5/2023 ông Đ chuyển là 100.000.000đ. Theo nội dung của hợp đồng đặt cọc thì trong một tháng, bên B chuyển cho bên A số tiền 5.500.000.000đ, số tiền này bên A sẽ thanh toán trả cho Ngân hàng Á chi nhánh N1 3.425.000.000đ để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xóa thế chấp, đồng thời thay đổi người đại diện theo pháp luật của công ty, bên B sẽ thanh toán nốt số tiền 2.075.000.000đ. Số tiền còn lại 5.000.000.000đ, bên B sẽ thanh toán cho bên A trong vòng 4 tháng ( khoảng thời gian 25/8/2023), xong 02 bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trong hợp đồng đặt cọc còn thể hiện chế tài nếu bên B không muốn tiếp tục nhận chuyển nhượng nữa thì số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên A; trường hợp bên A không muốn chuyển nhượng nữa thì phải trả số tiền đặt cọc, lãi phát sinh và phạt cọc 3 lần ( bằng 1.500.000.000đ). Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên toà nguyên đơn thay đổi chỉ đề nghị phạt cọc gấp đôi (bằng 1.000.000.000đ). Như vậy, Hợp đồng đặt cọc trên có hiệu lực pháp luật nên hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận nội dung trong Hợp đồng là đúng quy định pháp luật.

[3.2] Xét lỗi dẫn đến Hợp đồng đặt cọc không tiếp tục thực hiện được thì thấy: Theo ông Đ trình bày, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc được khoảng 15 ngày thì ông Đ phát hiện Ngân hàng đang khởi kiện Công ty H1 ra Toà án nhân dân huyện Hải Hậu để tranh chấp hợp đồng tín dụng, công ty đã cố tình che giấu tình trạng tranh chấp của tài sản. Ngoài ra, ông Đ còn đưa ra lý do công ty H1 đang nợ Ngân hàng và có thể cũng nợ nhiều người khác nữa nên ông Đ khó nhận được tài sản. Khi nhận được tiền đặt cọc, công ty không trả Ngân hàng...nên ông đã yêu cầu được huỷ hợp đồng đặt cọc. Lý do của ông Đ đưa ra không được Hội đồng xét xử chấp nhận, bởi lẽ, ông Đ đã được Ngân hàng giới thiệu mua tài sản (tức Khách sạn K) của Công ty từ năm 2022, trong hợp đồng đặt cọc cũng thể hiện công ty đang nợ Ngân hàng C3, như vậy không có việc công ty che giấu tình trạng tài sản của công ty, còn việc công ty có nợ ai khác đi nữa cũng chỉ là phỏng đoán của ông Đ, đến nay cũng không có tài liệu, chứng cứ nào thể hiện công ty đang nợ tài sản của tổ chức, cá nhân nào. Trong hợp đồng đặt cọc số tiền 500.000.000đ, cũng không bắt buộc công ty phải trả cho Ngân hàng mà theo hợp đồng trong thời hạn 01 tháng, ông Đ chuyển số tiền 5.500.000.000đ cho công ty thì công ty mới bắt buộc phải trả nợ cho Ngân hàng Á số tiền 3.425.000.000đ. Theo kết quả xác minh tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Hải Hậu tính đến ngày 24/5/2024, Công ty H1 đã trả được Ngân hàng 1.101.900.000đ và tại công văn số 3440/CV-CNTL.24 ngày 13/9/2024 của Ngân hàng Á cung cấp đến 09/9/2024 Công ty H1 đã trả Ngân hàng được 1.771.700.000 đ vào nợ gốc. Quá trình giải quyết vụ án, Công ty H1 vẫn thiện trí chuyển nhượng khách sạn cho ông Đ đúng bằng giá đã thoả thuận 11.500.000.000đ. Như vậy, đến nay hợp đồng đặt cọc không thực hiện được lỗi hoàn toàn thuộc về ông Đ nên ông Đ phải mất số tiền đặt cọc là 500.000.000đ và không có căn cứ phạt cọc công ty như ông Đ khởi kiện là đúng với quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

[3.3] Đối với số tiền 600.000.000đ ông Vũ Đức Đ chuyển cho công ty thì thấy: Các bên ký hợp đồng đặt cọc thể hiện số tiền đặt cọc là 500.000.000đ, còn số tiền 600.000.000đ chỉ là tiền chuyển trước để tiến tới việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản trong tương lai. Do đó, đến nay ông Vũ Đức Đ không muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nữa thì Công ty TNHH H1 phải trả lại ông Vũ Đức Đ số tiền trên là phù hợp.

[4] Về chi phí tố tụng: Ông Vũ Đức Đ phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; đo đạc đất và định giá tài sản tổng cộng là 9.614.000 đồng.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Đối với yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc và phạt cọc của ông Vũ Đức Đ không được chấp nhận nên ông Đ phải nộp án phí phần yêu cầu không được chấp nhận.

[6] Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định tại Điều 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 116,117, 328, 423 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Vũ Đức Đ về hủy hợp đồng đặt cọc ngày 04/5/2023 giữa ông Vũ Đức Đ và Công ty TNHH H1.
2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc Công ty TNHH H1 phải trả cho ông Vũ Đức Đ số tiền đặt cọc là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.
3. Không chấp nhận yêu cầu yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu Công ty TNHH H1 phải chịu phạt cho hợp đồng đặt cọc số tiền là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.
4. Công ty TNHH H1 phải trả lại cho ông Vũ Đức Đ số tiền chuyển nhượng đất trước là 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng)

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

5. Về chi phí tố tụng: Ông Vũ Đức Đ phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; đo đạc đất và định giá tài sản tổng cộng là 9.614.000 đồng. Ông Đ đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng tại Tòa án và đã chi xong.
6. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Vũ Đức Đ phải nộp 42.000.000đ án phí phạt cọc không được chấp nhận. Nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp là 38.000.000đ tại Biên lai thu số 0003107 ngày 02/4/2024 của Chi cục thi hành dân sự huyện H, tỉnh Nam Định. Ông Đ còn phải nộp 4.000.000đ.
7. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.