Bản án số: 156/2024/DS-ST

Ngày: 16/9/2024.

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẾN CÁT, TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Hồng Diễm Phúc

Các Hội thẩm nhân dân.

1. Ông Lương Thanh Nhàn;
2. Bà Nguyễn Kim Lý.

- Thư ký phiên tòa: Bà Bùi Thị Hương Giang– Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương tham gia phiên toà: Ông Nguyễn Văn Trung - Kiểm sát viên.

Ngày 16 tháng 9 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Bến Cát, tỉnh Bình Dương mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 364/2024/TLST-DS ngày 09 tháng 7 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 59/2024/QĐXXST – DS ngày 26 tháng 8 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến H, sinh năm 1991; Nơi thường trú: K, phường V, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; Nơi ở hiện tại: Đường T, tổ B, khu phố F, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Bùi Hoàng D, sinh năm 1996; địa chỉ thường trú: Khu phố A, phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương, là đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 20/6/2024). Có mặt.

- Bị đơn: Ông Trương Tấn L, sinh năm 1994; Nơi thường trú: Đường L, khu phố C, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương. Có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Ngọc H1, sinh năm 1996; Nơi thường trú: Số G, Đường H, tổ H, khu phố I, phường C, thành phố B, tỉnh Bình Dương. Có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

- Người làm chứng: Ông Lê Xuân H2, sinh năm 1988; Nơi thường trú: Khu phố C, phường L, thị xã P, tỉnh Bình Phước. Có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Trong Đơn khởi kiện đề ngày 19/6/2024, đơn sửa đổi nội dung khởi kiện đề ngày 03/7/2024, ngày 12/9/2024. và lời khai trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, đại diện hợp pháo của nguyên đơn ông Bùi Hoàng D trình bày:

   Ngày 04/01/2024 ông H và ông L ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên thống nhất thỏa thuận bên bán (bên A- ông Trương Tấn L, bà Nguyễn Thị Ngọc H1) đồng ý chuyển nhượng cho bên mua (bên B- ông Nguyễn Tiến H) thửa đất số 320, tờ bản đồ 6 tọa lạc tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành DG 235350, số vào sổ cấp GCN: CS16394 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 29/7/2022 đứng tên Trương Tấn L. Giá chuyển nhượng là 7.000.000.000 đồng. Ông H đặt cọc cho ông L 3.000.000.000 đồng. Các bên thống nhất thỏa thuận phương thức thanh toán: Lần 1 là ngày 04/01/2024 ông H giao 3.000.000.000 đồng (đã nhận đủ 3.000.000.000 đồng). Các bên thỏa thuận lần 2 là ngày 04/03/2024 ông H tiếp tục giao 4.000.000.000 đồng (hiện tại vẫn chưa giao 4.000.000.000 đồng). Trong vòng 60 ngày kể từ ngày 04/01/2024 đến ngày 04/03/2024 hai bên sẽ ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Trường hợp ông L không đồng ý chuyển nhượng nữa thì ông L phải bồi thường gấp 2 lần số tiền mà bên ông H đã đặt cọc 3.000.000.000 đồng. Phía ông L phải hoàn tất các thủ tục đến khi ra phòng công chứng và giao hồ sơ cho ông H (xác nhận bất động sản, trích lục). Các khoản thuế, thuế trước bạ phía ông H phải chịu. Thuế thu nhập cá nhân ông H chịu. Trường hợp ông L không cung cấp được các giấy tờ liên quan về thửa đất, hay thửa đất bị tranh chấp hoặc đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 2 lần số tiền mà ông H đã đặt cọc. Trường hợp ông H không đúng hẹn theo thỏa thuận đặt cọc thì sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho phía ông L. Trường hợp thửa đất bị quy hoạch thì ông L phải hoàn trả lại số tiền cho ông H đã đặt cọc. Từ ngày 4/3/2024 đến ngày 6/4/2024 ông H đã nhiều lần liên hệ ông L đến văn phòng C để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nhưng ông L vẫn né tránh không hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ. Như vậy, quá thời gian thỏa thuận nhưng ông L vẫn không thực hiện hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ. Do đó, nguyên đơn khởi kiện, đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Trương Tấn L, bà Nguyễn Thị Ngọc H1 có trách nhiệm liên đới thanh toán cho ông Nguyễn Tiến H số tiền cọc 3.000.000.000 đồng, chấm dứt hợp đồng đặt cọc, không yêu cầu phạt cọc.

2. Quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Trương Tấn L trình bày:

   Ông L thống nhất với lời trình bày của đại diện nguyên đơn về thời gian đặt cọc, vị trí thửa đất và số tiền nhận cọc. Thửa đất số 320, tờ bản đồ 6 tọa lạc tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương là tài sản chung của vợ chồng ông L bà H1. Tại thời điểm ông L thỏa thuận chuyển nhượng cho ông H và ký kết hợp đồng đặt cọc với ông H thì bà H1 biết và đồng ý. Từ ngày 4/3/2024 đến ngày 6/4/2024 ông H đã nhiều lần liên hệ ông L đến văn phòng C; Địa chỉ: đường N, khu công nghiệp M để hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ đối với thửa đất nêu trên nhưng ông L bà H1 không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký với ông H nên cố tình né tránh không thực hiện. Ông L thừa nhận đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Hiện tại thửa đất nêu trên ông L đã chuyển nhượng cho người khác. Nay ông H khởi kiện, ông L đồng ý trả lại tiền cọc 3.000.000.000 đồng cho ông H.

3. Quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc H3 trình bày:

   Bà H3 thống nhất với lời trình bày của ông L, thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn về thời gian đặt cọc, vị trí thửa đất và số tiền nhận cọc. Bà H3 xác định số 320, tờ bản đồ 6 tọa lạc tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương là tài sản chung của vợ chồng ông L bà H3 nên việc ông L ký hợp đồng đặt cọc với ông H ngày 04/01/2024 là đúng quy định pháp luật. Bà H3 thừa nhận ông L và bà H3 đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Nay ông H khởi kiện, bà H3 đồng ý liên đới cùng với ông L thanh toán cho ông H số tiền cọc 3.000.000.000 đồng.

4. Quá trình giải quyết vụ án người làm chứng ông Lê Xuân H2 trình bày:

   Ông H2 thống nhất với lời trình bày của đại diện nguyên đơn về thời gian đặt cọc và số tiền nhận cọc. Ông H2 không biết vị trí, tứ cận, móc giới của thửa đất ở đâu trên thực tế. Ngày 04/01/2024 ông H2 chứng kiến và ký tên người làm chứng tại Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với ông H và ông L. Ông H2 không biết gì về tình trạng của bất động sản của thửa đất số 320, tờ bản đồ số 06, diện tích 4.358,2m² tọa lạc phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương. Nay ông H khởi kiện, ông H2 không có ý kiến gì về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt.

5. Tại phiên tòa, đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày ý kiến tranh luận: Ông L đã ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2024 thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 320, tờ bản đồ số 06, diện tích 4.358,2m² tọa lạc phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương. Ông L thừa nhận đã vi phạm đặt cọc. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông L, bà H3 có trách nhiệm thanh toán cho ông H số tiền cọc 3.000.000.000 đồng, chấm dứt hợp đồng đặt cọc, không yêu cầu phạt cọc.
6. Kiểm sát viên đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Bến Cát phát biểu ý kiến:
   • - Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Quá trình tố tụng từ khi thụ lý đến trước khi khai mạc phiên tòa, Thẩm phán đã tiến hành đúng và đầy đủ các quy định về thủ tục tố tụng được quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án được đưa ra xét xử đúng thời hạn chuẩn bị xét xử theo quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định tại chương XIV của Bộ luật tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm. Những người tham gia tố tụng: Các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
   • - Về quan điểm giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, diễn biến tại phiên tòa có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn ông Trương Công L1, bà Nguyễn Thị Ngọc H1 có trách nhiệm liên đới thanh toán số tiền cọc 3.000.000.000 đồng cho nguyên đơn ông Nguyễn Tiến H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu trong hồ sơ vụ án đã được tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng:

• [1.1] [Về sự vắng mặt của người tham gia tố tụng: Bị đơn ông Trương Tấn L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc H1, người làm chứng ông Lê Xuân H2 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 227, Điều 228, 238 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.
• [1.2] Về việc thay đổi yêu cầu khởi kiện:

  Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn thay đổi yêu cầu: Buộc ông L có trách nhiệm trả lại cho ông H số tiền cọc 3.000.000.000 đồng, chấm dứt hợp đồng đặt cọc, không yêu cầu phạt cọc. Xét thấy, việc thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện, thuộc phạm vi được uỷ quyền và không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu nên có cơ sở chấp nhận. Hội đồng xét xử xem xét giải quyết trong phạm vi nguyên đơn khởi kiện 3.000.000.000 đồng theo quy định tại Điều 5 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung, xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

• [2.1] Giữa nguyên đơn và bị đơn đều xác định ngày 04/01/2024 các bên có ký kết Hợp đồng đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 320, tờ bản đồ 6 tọa lạc tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương cũng như đã giao nhận tiền cọc là 3.000.000.000 đồng. Các bên chưa tiến hành giao đất, chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên đất cũng chưa xây dựng công trình. Lời thừa nhận của các đương sự là tình tiết không không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự. Ông L đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc, Ông H khởi kiện yệu cầu Tòa án buộc bị đơn ông lực có trách nhiệm trả cho nguyên đơn ông H 3.000.000.000 đồng tiền cọc, không yêu cầu bồi thường phạt cọc. Bị đơn ông Trương Công L1, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc H1 đồng ý liên đới thanh toán cho nguyên đơn số tiền cọc 3.000.000.000 đồng.
• [2.2] Xét, hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2024 giữa ông H và ông L1 thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật tố tụng dân sự nên các bên phải tôn trọng thực hiện. Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, ông L1 và bà H1 thừa nhận đã vi phạm đặt cọc. Hiện tại ông L1 và bà H1 đã chuyển nhượng thửa đất số 320, tờ bản đồ 6 tọa lạc tại phường H, thành phố B, tỉnh Bình Dương cho người khác.

  Từ phân tích trên, xét thấy hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2024 hiện nay các bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng, quy định thời hạn thực hiện hợp đồng là ngày 04/03/2024 nhưng đến nay cả nguyên đơn và bị đơn không tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông L1 và bà H1 thừa nhận đã vi phạm đặt cọc. Do đó, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn ông Trương Tấn L có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn ông Nguyễn Tiến H số tiền cọc 3.000.000.000 đồng, hủy hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 04/01/2024 giữa ông Nguyễn Tiến H và ông Trương Tấn L. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc H1 thừa nhận vi phạm đặt cọc, tự nguyện liên đới cùng bị đơn ông Trương Tấn L thanh toán cho nguyên đơn ông Nguyễn Tiến H số tiền cọc 3.000.000.000 đồng nên hội đồng xét xử ghi nhận.

• [3] Quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bến Cát là có cơ sở chấp nhận.
• [4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ vào Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Ông Trương Tấn L, bà Nguyễn Thị Ngọc H1 phải liên đới chịu án phí đối với số tiền đã được Tòa án chấp nhận là 3.000.000.000 đồng tương đương phần án phí phải nộp là 92.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 92, Điều 147, Điều 235, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 117 và Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Tiến H đối với bị đơn ông Trương Tấn L về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

   Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 04/01/2024 được ký kết giữa ông Nguyễn Tiến H và ông Trương Tấn L.

   Buộc ông Trương Tấn L, bà Nguyễn Thị Ngọc H1 có trách nhiệm liên đới thanh toán cho ông Nguyễn Tiến H số tiền cọc 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Ông Trương Tấn L, bà Nguyễn Thị Ngọc H1 có nghĩa vụ liên đới chịu số tiền 92.000.000 đồng (Chín mươi hai triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

   Ông Nguyễn Tiến H được nhận lại 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã nộp theo biên lai thu số 0000550 ngày 03/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bến Cát.

3. Về quyền kháng cáo: Dương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án.

   Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết.

4. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 482 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 2 của Luật thi hành án dân sự (hợp nhất số: 32/VBHN-VPQH ngày 07/12/2020) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật thi hành án dân sự (hợp nhất số Số: 32/VBHN-VPQH ngày 07/12/2020); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự (hợp nhất số: 32/VBHN-VPQH ngày 07/12/2020)./.