TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 153/2024/DS-PT Ngày: 30 - 7 - 2024 V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Trương Văn Tâm

Các Thẩm phán:Ông Cao Xuân Long

Bà Bùi Thị Thương

- Thư ký phiên tòa: Bà Hồ Thị Hồng Hạnh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu: Bà Nguyễn Thị Thanh Thủy - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Từ ngày 25 đến ngày 30 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 59/2024/TLPT-DS ngày 05 tháng 4 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 47/2023/DS-ST ngày 27 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 140/2024/QĐ-PT ngày 31/5/2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 161/2024/QĐ-PT ngày 14/6/2024, Thông báo v/v mở lại phiên tòa số 88/2024/TB-TA ngày 01/7/2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Phạm Văn H, sinh năm 1975; Địa chỉ: Tổ C, thôn H, xã K, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (Vắng mặt).
• - Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1982; Địa chỉ: Số C P, phường A, quận B, thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt).
2. Bị đơn: Ông Nguyễn B, sinh năm 1954; Địa chỉ: Tổ F, thôn Q, xã K, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (Có mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Bà Nguyễn Thị Kim T, sinh năm 1957; Địa chỉ: Tổ F, thôn Q, xã K, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (Có mặt).
   2. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1974; Địa chỉ: Tổ C, thôn H, xã K, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (Vắng mặt).
4. Người làm chứng: Ông Nguyễn Trung N, sinh năm 1986; Địa chỉ: Thôn Q, xã K, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. (Có mặt).
5. Người kháng cáo: Ông Nguyễn B là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Ngày 21/4/2022 ông Phạm Văn H và ông Nguyễn B có ký hợp đồng đặt cọc đối với diện tích đất ngang 40m, dài hết đất được tách từ thửa 842 tờ bản đồ 9 (thửa mới 6, tờ bản đồ 11) tại xã L, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ gốc) số CU 767750 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 26/3/2020 với những nội dung cơ bản:

Ông B đồng ý chuyển nhượng cho ông H diện tích đất thuộc thửa đất trên với giá 5.150.000.000 đồng (Năm tỷ một trăm năm mươi triệu đồng). Ông H đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) để đảm bảo cho việc chuyển nhượng với những cam kết diện tích đất bán là 40m mặt tiền đường nhựa, dài hết đất, vị trí giáp ông T1. Thời hạn đặt cọc là 90 ngày (từ 21/4/2022 đến 21/7/2022), số tiền còn lại thanh toán khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Thực hiện hợp đồng đặt cọc: Ông B tiến hành tách thửa diện tích đất trên, ngày 13/2/2023 vợ chồng ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 2.162,7m² thửa 19 tờ bản đồ số 11 (mới) tại xã L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 918504 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp, chiều ngang thửa đất là 39m (thỏa thuận là 40m ngang) và diện tích đất hiện trạng là không đúng theo cam kết.

Ông H đã yêu cầu ông B hủy hợp đồng đặt cọc trên và hoàn trả lại tiền cọc nhưng phía ông B không đồng ý.

Từ những lý do trên, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu:

Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21/4/2022 giữa ông Phạm Văn H với ông Nguyễn B.

Buộc ông Nguyễn B phải hoàn trả lại tổng số tiền 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng), trong đó tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 1.000.000.000 đồng do bên bán vi phạm hợp đồng.

Ngày 27/11/2023 ông Phạm Văn H có đơn thay đổi, bổ sung đơn khởi kiện, ngoài yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21/4/2022 thì chỉ yêu cầu bị đơn trả lại tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng.

- Quá trình tố tụng giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn B trình bày: Việc thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 21/4/2022 đúng như trình bày từ phía nguyên đơn, các bên thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất thuộc thửa đất 6 tờ bản đồ 11 (thửa cũ 842 tờ 9) khi ra sổ mới là thửa đất số 19, tờ bản đồ số 11 tại xã L, huyện C và đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng giữa các bên là đúng.

Theo thỏa thuận thì diện tích bán trong phần đất của ông B có chiều ngang là 40m, chiều dài hết đất với giá là 5.150.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng ông H đặt cọc trước 1.000.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận ông B có trách nhiệm thực hiện việc tách thửa diện tích đất có chiều ngang là 40m mặt đường chiều dài hết đất. Thời gian làm giấy như thỏa thuận trong giấy cọc, phía ông B đã thực hiện việc làm thủ tục tách thửa như cam kết ban đầu, chứng cứ đã nộp cho Tòa án.

Quá trình khởi kiện và hòa giải ông H không chấp nhận việc yêu cầu phạt cọc vì ông không có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng, bản thân vẫn thực hiện đúng cam kết giữa hai bên; đối với yêu cầu trả tiền cọc ông ghi nhận để bàn bạc và quyết định.

Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn đã rút lại yêu cầu phạt cọc thì ông không ý kiến; Ông B đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc đã ký nhưng không đồng ý trả lại tiền đặt cọc vì trong quá trình khởi kiện tại Tòa án, ông B vẫn tiến hành việc tách thửa và điều chỉnh diện tích đất có chiều ngang là 40m mặt đường, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DL 267020 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 01/6/2023.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L trình bày: Bà L là vợ ông Phạm Văn H, lời trình bày của ông H là đúng, thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông H, do bị đơn đã vi phạm các cam kết trong hợp đồng nên yêu cầu hủy hợp đồng đã ký và buộc bị đơn trả lại tiền nhận cọc cho nguyên đơn.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Kim T trình bày: Bà T và ông Nguyễn B là vợ chồng, bà thống nhất với lời trình bày của ông B, không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và không có ý kiến gì thêm.

- Người làm chứng ông Nguyễn Trung N trình bày: Ngày 21/4/2022 ông N chứng kiến ông H và ông B thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất 842, tờ bản đồ số 09 (thửa mới 06 tờ bản đồ 11) tại xã L, huyện C, những nội dung trong hợp đồng là đúng và các bên hoàn toàn tự nguyện ký kết với nhau, ngoài ra ông không có ý kiến gì thêm.

- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 47/2023/DS-ST ngày 27 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Châu Đức đã quyết định như sau:

Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21/4/2022 được ký kết giữa ông Phạm Văn H với ông Nguyễn B đối với thửa đất số 842, tờ bản đồ số 09 (thửa mới 06 tờ bản đồ 11) tại xã L, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Buộc ông Nguyễn B phải hoàn trả lại cho ông Phạm Văn H số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ do chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo.

- Ngày 08/01/2024 ông Nguyễn B là bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: Sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; buộc ông H phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 21/4/2022 ký kết giữa ông H và ông B.

- Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: Không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn B. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn B. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Xét kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn B:

Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 21/4/2022 để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa 842, tờ bản đồ 9 (cũ) tại xã L, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với nội dung ông B đồng ý chuyển nhượng cho ông H diện tích đất 40m chiều ngang mặt tiền đường nhựa, dài hết đất, với giá 5.150.000.000 đồng. Ông H đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng, thời gian đặc cọc là 90 ngày tính từ 21/4/2022 đến ngày 21/7/2022, trong khoảng thời gian này ông B phải tiến hành các thủ tục đo vẽ, tách thửa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau thời gian này nếu chưa tách được sổ thì hai bên gia hạn thêm thời gian. Ông B thực hiện tách thửa từ thửa 842 ra thửa mới có chiều ngang dài 40m mặt tiền đường để thực hiện việc chuyển nhượng. Trường hợp quá hạn hợp đồng ông B không chuyển nhượng thì phải bồi thường 02 lần tiền cọc (2.000.000.000 đồng), ông H không mua thì mất tiền cọc,....

Nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc phù hợp với quy định tại Điều 117 và 328 của Bộ luật dân sự nên có hiệu lực pháp luật.

Quá trình tiến hành thủ tục tách thửa, ngày 26/3/2020 ông Nguyễn B và bà Nguyễn Thị Kim T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 767750 đối với hai thửa đất gồm: Thửa 840 diện tích 1.827m² và thửa 842 diện tích 6.215m² tờ bản đồ 9, tại xã L, huyện C.

Ngày 05/12/2022 hai thửa đất trên được cấp đổi thành các thửa mới là thửa số 6 diện tích 7.096,7m² và thửa 16 diện tích 1.533,6m² tờ bản đồ 11 (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 965079 ngày 13/12/2022).

Ngày 07/02/2023 tách thửa số 6 tờ bản đồ 11 thành các thửa 17, 18, 19, 20 tờ bản đồ 11 (trong đó có diện tích đất cần chuyển nhượng là thửa 19 diện tích 2.162,7m², chiều ngang mặt tiền đường là 39m, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 918504 ngày 13/02/2023).

Như vậy, đến ngày 13/02/2023 là đã quá thời gian thỏa thuận thì ông B mới tách thửa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, nhưng các bên không tiến hành ký kết được hợp đồng chuyển nhượng với lý do thửa đất mới được tách có diện tích chiều ngang 39m, không đúng với cam kết ban đầu chiều ngang là 40m.

Sau thời điểm ông H khởi kiện và Tòa án thụ lý vụ án, ông B có ý kiến hiện ông đã tiến hành thủ tục hợp, tách thửa đất cho đủ 40m để chuyển nhượng cho ông H, bộ phận tiếp nhận hồ sơ thuộc Ủy ban nhân dân huyện C xác nhận ngày 08/5/2023 nhận hồ sơ và ngày 29/5/2023 có kết quả giải quyết hồ sơ. Phía nguyên đơn không đồng ý việc thực hiện hợp, tách thửa để ra giấy chứng nhận mới trong giai đoạn này.

Theo thỏa thuận của các bên, thời gian đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 21/4/2022 đến hết ngày 21/7/2022, sau ba tháng nếu chưa tách được sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hai bên tiếp tục gia hạn thêm thời gian đến khi tách được sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Như vậy, việc phải gia hạn tiếp theo (nếu có) thì phải có sự thỏa thuận mới của cả hai bên. Khi quá thời gian quy định (sau ngày 21/7/2022) ông B chưa tách được thửa đất là do yếu tố khách quan nên các bên chấp nhận gia hạn thời gian tách thửa đất. Đến ngày 13/02/2023 ông B tách được diện tích cần chuyển nhượng thì chỉ có 39m chiều ngang mặt tiền đường, không đúng kích thước theo thỏa thuận của hai bên là 40m chiều ngang mặt tiền đường. Việc không thực hiện đúng theo thỏa thuận thuộc trách nhiệm của bên chuyển nhượng.

Ông B cho rằng ông không có lỗi trong việc thực hiện nghĩa vụ, đồng ý hủy hợp đồng cọc nhưng không đồng ý trả lại tiền cọc.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông B cho rằng chỉ nhận tiền đặt cọc là 900.000.000 đồng và đồng ý trả cho ông H số tiền đặt cọc là 900.000.000 đồng nhưng khi nào ông chuyển nhượng được đất cho người khác với giá như giá đã thỏa thuận với ông H thì ông mới đồng ý trả cho ông H. Phía ông H xác định số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng và không đồng ý với ý kiến của ông B cho rằng số tiền đặt cọc là 900.000.000 đồng và khi nào ông B chuyển nhượng được đất cho người khác với giá như giá đã thỏa thuận với ông H thì ông B mới trả tiền đặt cọc cho ông H. Hợp đồng đặt cọc và sự thừa nhận của ông B trong quá trình tố tụng giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm thể hiện số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng. Ông B không cung cấp được chứng cứ số tiền đặt cọc là 900.000.000 đồng. Do vậy không chấp nhận ý kiến này của ông B.

Như vậy, cả hai bên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng nên hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện, mặt khác xác định bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng như nhận định ở phần trên nên nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, buộc bị đơn trả lại tiền đặt cọc là có căn cứ.

Từ nhận định trên, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng đặt cọc, bị đơn có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng. Đối với yêu cầu phạt cọc do nguyên đơn không còn yêu cầu nên không xem xét. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[2] Về chi phí tố tụng là 997.600 đồng: Nguyên đơn tự nguyện chịu và đã nộp xong.

[3] Án phí dân sự sơ thẩm: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu nhưng được miễn do là người cao tuổi.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của ông B không được chấp nhận nên ông B phải chịu nhưng được miễn do là người cao tuổi.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn B. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 47/2023/DS-ST ngày 27 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, như sau:

Căn cứ Điều 147, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 328, 385, 423, 424, 427 của Bộ luật dân sự; các Điều 12, 26, 27, 29 Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với ông Nguyễn B.
   1. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 21/4/2022 được ký kết giữa ông Phạm Văn H với ông Nguyễn B đối với thửa đất số 842, tờ bản đồ số 09 (thửa mới 06, tờ bản đồ 11) tại xã L, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
   2. Ông Nguyễn B có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Phạm Văn H số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).
2. Kể từ ngày bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
3. Về chi phí tố tụng (sao lục chứng cứ) là 997.600 đồng: Nguyên đơn tự nguyện chịu và đã nộp xong.
4. Án phí dân sự sơ thẩm:
   1. Ông Nguyễn B phải chịu nhưng được miễn do là người cao tuổi;
   2. Ông Phạm Văn H không phải chịu. Hoàn trả cho ông Phạm Văn H 36.000.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0000131 ngày 17/4/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
5. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn B phải chịu nhưng được miễn do là người cao tuổi.
6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.
7. Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh BR-VT; - Chi cục THADS H. Châu Đức; - TAND H. Châu Đức; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trương Văn Tâm