TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 153/2025/DS-PT Ngày 11-3-2025 V/v Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:	Ông Phan Văn Yên
Các Thẩm phán:	Ông Hoàng Thanh Dũng
	Ông Phan Tô Ngọc

- Thư ký phiên tòa: Bà Dương Thị Thu Phương - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh: Ông Nguyễn Minh Sơn - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong ngày 11 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 678/2024/TLPT-DS ngày 04 tháng 10 năm 2024 về việc: “Tranh chấp công nhận quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 47/2024/DS-ST ngày 02 tháng 7 năm 2024 của Toà án nhân dân tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo;

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 52/2025/QĐPT-DS ngày 21 tháng 02 năm 2025 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Lê Thị H (Le Thi H1), sinh năm 1962. Địa chỉ: D W, L, Hoa Kỳ. (Có mặt)

• Người đại diện theo ủy quyền của bà Lê Thị H (Le Thi H1):

• Ông Lâm Hoàng T, sinh năm 1959; Địa chỉ: Số I hẻm G đường C, phường H, thành phố T. Tỉnh Tây Ninh. (Có mặt)

• Bà Lê Thanh H2, sinh năm 1972; Địa chỉ: Số F, P, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt)

• - Bị đơn: Ông Lê Văn H3. Sinh năm 1958; Địa chỉ: Khóm T, phường B, thị xã N, tỉnh Sóc Trăng. (Có mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Kim Điền P, sinh năm 1993; Địa chỉ: Số A, ấp C, thị trấn P, huyện T, tỉnh Sóc Trăng. (Có mặt)

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• + Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh S.

• Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn Đ, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh S. (Vắng mặt)

• Địa chỉ: Số A, H, Phường F, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng.

• + Bà Nguyễn Thị Tuyết N, sinh năm 1965. (Có mặt)

• + Bà Lê Thị H4, sinh năm 1982. (Vắng mặt)

• + Bà Lê Thúy A, sinh năm 1988. (Vắng mặt)

• + Ông Lê Quốc C. (Vắng mặt)

• + Bà Trương Thị Tú A1, sinh năm 2005. (Vắng mặt)

• Cùng địa chỉ: Khóm T, phường B, thị xã N, tỉnh Sóc Trăng.

• + Ngân hàng TMCP B. Địa chỉ: Số D đường T, Phường E, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

• Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn L, Địa chỉ: Số A- A T, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. (Có đơn xin xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Lê Thị H trình bày:

Do có nhu cầu về nhà ở khi hồi hương về Việt Nam dưỡng già nhưng bà là người Việt Nam đang định cư tại Hoa Kỳ không đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất được. Vào năm 2020 bà đã gửi tiền nhiều lần về Việt Nam để anh ruột của bà là ông Lê Văn H3 đứng tên chủ quyền đất đối với thửa đất số 137, tờ bản đồ số 81, diện tích 718,3m² (trong đó; đất ở tại đô thị là 100,0m², đất trồng cây lâu năm: 618,3m², đất tọa lạc tại: Khóm T, Phường B, Thị xã N, tỉnh Sóc Trăng, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số CS11222, ngày 31 tháng 7 năm 2020 do Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh S cấp ông Lê Văn H3 đứng tên quyền sử dụng đất. Bà gửi tiền về Việt Nam để ông Lê Văn H3 làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng 190,0 m² từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở đô thị.

Đến tháng 10 năm 2020, bà gửi tiền về cho ông Lê Văn H3 xây dựng căn nhà cấp 4, mái T1, diện tích khoảng 200m² trên phần đất nêu trên. Hiện tại căn nhà và đất nêu trên do ông Lê Văn H3 quản lý sử dụng.

Tổng cộng số tiền bà gửi về Việt Nam để ông Lê Văn H3 mua đất đứng tên dùm, chuyển mục đích sử dụng đất 190,0m², xây dựng căn nhà tường cấp 4 trên

đất bà mua là 150.000 đô la Mỹ, tương đương với số tiền: 3.700.000.000 đồng (ba tỷ bảy trăm triệu đồng).

Do bà có nhu cầu sử dụng đối với phần đất và nhà tài sản gắn liền với đất nêu trên nên bà đã nhiều lần yêu cầu ông Lê Văn H3 trả lại cho bà phần đất và nhà nêu trên nhưng ông Lê Văn H3 không đồng ý trả lại phần đất và nhà tại: Khóm T, Phường B, Thị xã N, tỉnh Sóc Trăng theo giây chứng nhận quyền sử dụng đất số CS11222, ngày 31 tháng 7 năm 2020.

Nay bà Lê Thị H (Le Thi H1) yêu cầu Tòa án giải quyết:

• - Yêu cầu buộc ông Lê Văn H3 trả lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số: 137, tờ bản đồ số: 81, diện tích: 718,3m² (trong đó đất ở tại đô thị là 100,0m², đất trồng cây lâu năm: 618,3m, đất tọa lạc tại: Khóm T, Phường B, Thị xã N, tỉnh Sóc Trăng theo giây chứng nhận quyền sử dụng đất số CS11222, ngày 31 tháng 7 năm 2020.

• - Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa số: 137, tờ bản đồ số: 81, diện tích: 718,3m² (trong đó đất ở tại đô thị là 100,0m², đất trồng cây lâu năm: 618,3m², đất tọa lạc tại: Khóm T, Phường B, Thị xã N, tỉnh Sóc Trăng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS11222, ngày 31 tháng 7 năm 2020, do Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh S cấp cho ông Lê Văn H3.

Trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Lê Văn H3 trình bày như sau:

Ông xác định căn nhà nêu trên bà H1 có gửi tiền từ Mỹ về cho ông để mua đất và xây dựng nhà tại thửa 137, tờ bản đồ số: 81, bên cạnh đó ông cũng đã bán một căn nhà của ông được số tiền khoảng 500 triệu đồng và dùng số tiền này để hùn vào xây dựng căn nhà nêu trên. Còn số tiền do bà H1 gửi bao nhiêu tiền về cho ông thì ông không nhớ. Hiện nay gia đình ông chỉ có căn nhà này để sinh sống không còn nơi ở nào khác.

Hiện nay nhà và đất nêu trên đang thế chấp tại Ngân hàng B tại N, để vay số tiền 500.000.000 đồng và vay bổ sung 100.000.000 đồng vào ngày 23/4/2024. Tổng cộng: 600.000.000 đồng.

Do đó, ông cần số tiền khoảng 1,2 tỷ đồng, để trả nợ và tìm nơi ở mới. Thì ông đồng ý giao trả căn nhà và đất nêu trên cho bà H1.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 47/2024/DSST ngày 02 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng quyết định:

Căn cứ vào khoản 9 Điều 26; khoản 4 Điều 34; khoản 1 Điều 147; khoản 1 Điều 157; khoản 1 Điều 165; khoản 2 Điều 227; Khoản 1 điều 228; Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Khoản 3 Điều 32 của Luật tố tụng hành chính năm 2015;

Điều 166; Điều 169; Khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023;

Án lệ số 02/2016/AL, về vụ án “tranh chấp đòi lại tài sản”. Được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua ngày 06/04/2016;

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị H như sau:

Buộc bị đơn ông Lê Văn H3 có nghĩa vụ trả giá trị Quyền sử dụng đất tại thửa 137, tờ bản đồ số: 81, diện tích: 718,3m² (trong đó đất ở tại đô thị là 290m², đất trồng cây lâu năm: 428,3m², đất tọa lạc tại: Khóm T, Phường B, Thị xã N, tỉnh Sóc Trăng có giá trị 990.633.300 đồng;

Và giá trị căn nhà 01 trệt có giá 1.151.618.400 đồng; tường rào 254.240.895 đồng; Nhà vệ sinh 21.311.936 đồng; Mái che sau 6.348.225 đồng; sân nền 43.961.250 đồng.

Tổng cộng là 2.468.114.006 đồng. Đối trừ số tiền công sức gìn giữ, tôn tạo, bảo quản cho bị đơn Lê Văn H3 493.600.000 đồng. Như vậy, buộc bị đơn Lê Văn H3 có nghĩa vụ trả giá trị quyền sử dụng đất và giá trị căn nhà là 1.974.406.000 đồng (Một tỷ chín trăm bảy mươi bốn triệu bốn trăm lẻ sáu nghìn đồng).

2/ Không chấp nhận đối với yêu cầu của nguyên đơn bà Lê Thị H buộc bị đơn ông Lê Văn H3 trả lại căn nhà tiền chế (quán nước) có giá trị 108.777.120 đồng và cây trồng trên đất có giá trị 3.310.000 đồng. Tổng cộng 112.087.120 đồng.

3/ Ổn định cho bị đơn ông Lê Văn H3 tiếp tục sử dụng, sở hữu quyền sử dụng đất tại thửa đất số: 137, tờ bản đồ số: 81, diện tích: 718,3m² (trong đó đất ở tại đô thị là 290m², đất trồng cây lâu năm: 428,3m²), đất tọa lạc tại: Khóm T, Phường B, Thị xã N, tỉnh Sóc Trăng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS11222, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh S cấp ngày 31 tháng 7 năm 2020, vị trí như sau:

Hướng đông – bắc giáp thửa 136, có số đo 7,78m + 2,98m + 8,04m + 49,53m; hướng tây – nam giáp thửa 128, TBĐ 35, có số đo 8,3m + 2,46m + 8,04m + 49,66m; hướng tây – bắc giáp quản lộ Phụng Hiệp, có số đo 12,04m; hướng đông – nam giáp thửa 128, TBĐ 35, có số đo 12m.

Và các tài sản trên đất gồm: căn nhà (01 trệt) diện tích 245,6m²; căn nhà tiền chế (quán bán nước) diện tích 100,2m²; tường rào 361,78m²; nhà vệ sinh diện tích 4,88m²; mái che nhà sau diện tích 22,1m²; nền sân diện tích 308,5m² và một số loại cây trồng.

4/ Không chấp nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa số 137, tờ bản đồ số: 81, diện tích: 718,3m² (trong đó đất ở tại đô thị là 290m², đất trồng cây lâu năm: 428,3m²), đất tọa lạc tại: Khóm T, Phường B, Thị xã N, tỉnh Sóc Trăng, do Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh S cấp cho ông Lê Văn H3 vào ngày 31/7/2020.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí, về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, chi phí định giá tài sản và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 15 tháng 7 năm 2024, nguyên đơn bà Lê Thị H có đơn kháng cáo một phần bản án án dân sự sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên lời trình bày tại cấp sơ thẩm và giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo; các bên đương sự không tự thỏa thuận được với nhau.

Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án dân sự số 47/2024/DS-ST ngày 02/7/2024 về việc “Tranh chấp công nhận quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của tỉnh Sóc Trăng.

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa. Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ, tòa diện chứng cứ ý kiến của Viện kiểm sát, của nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về hình thức đơn kháng cáo của nguyên đơn trong hạn luật định nên chấp nhận xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Ngày 15/7/2024, nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

• [1] Về thẩm quyền xét xử: Căn cứ Điều 37, 38 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 xác định đúng thẩm quyền.

• [2] Về tư cách người tham gia tố tụng: Căn cứ Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 xác định đúng tư cách người tham gia tố tụng.

• [3] Về quan hệ tranh chấp: cấp sơ thẩm xác định đúng quan hệ tranh chấp.

• [4] Nội dung: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại quyền sử dụng đất tại thửa số 137 có diện tích 818,7m² và tài sản gắn liền với đất là căn nhà có diện tích 245,6m², căn nhà tiền chế (quán nước) diện tích 100,2m² và một số loại cây trồng.

Cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với những căn cứ sau:

Thứ nhất, Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận nguyên đơn đã gửi tiền từ nước ngoài về để bị đơn mua đất và sau đó xây dựng căn nhà trên đất.

Thứ hai, nguyên đơn bà H là người mang quốc tịch Hoa Kỳ và theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 thì bà Lê Thị H không thuộc trường hợp được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó bà H chỉ nhận được giá trị tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là 2.468.114.006 đồng.

Thứ ba đối với căn nhà tiền chế (quán nước) và cây trồng trên đất là do ông H3 trồng cây và cất nhà tiền chế nên đây được xem là tài sản của ông H3.

Thứ tư, Phần đất thuộc thửa 137 và tài sản trên đất đang đứng tên quyền sử dụng và quyền sở hữu của bị đơn nên được tiếp tục sử dụng để tạo tính ổn định nên không cần thiết phải hủy giấy chứng nhận QSDĐ theo yêu cầu của nguyên đơn. Ngoài ra bị đơn được tính 20% công sức gìn giữ, bảo quản và làm tăng giá trị tài sản trên tổng giá trị là 2.468.006.000 đồng.

Từ những căn cứ trên: cấp sơ thẩm đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi của nguyên đơn là đúng quy định của pháp luật. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

[5] Nhận định của Hội đồng xét xử: Xét thấy, cấp sơ thẩm đã xét xử phù hợp theo quy định của pháp luật và tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn kháng cáo nhưng không đưa ra được những chứng cứ khác ngoài những chứng cứ đã thu thập ở cấp sơ thẩm nên không có căn cứ để chấp nhận đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa ngày hôm nay vị đại diện Viện kiểm sát cấp cao đề nghị không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Thị H phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về việc thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

• 1. Không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị H,

• Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 47/2024/DS-ST ngày 02/7/2024 về việc “Tranh chấp công nhận quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: bà Lê Thị H phải 300.000 đồng tiền án phí nhưng được khấu trừ theo biên lai thu số 0002979 ngày 22 tháng 7 năm 2024 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Sóc Trăng.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Các thẩm phán	Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa
Hoàng Thanh Dũng Ngọc	Phan Văn Yên
Phan Tô

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao; - VKSND CC tại TP Hồ Chí Minh; - Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; - VKSND TP tỉnh Sóc Trăng; - Sở tư pháp tỉnh Sóc Trăng; - Cục THADS tỉnh Sóc Trăng; - Các đương sự (9); - Lưu VP 5, HS 2 (DTTP 22)

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phan Văn Yên