NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN SÔNG HINH, TỈNH PHÚ YÊN

- Thành phần Hội đồng xét xử (HĐXX) sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Bàn Thị Tiên;

Các Hội thẩm nhân dân: Bà Trần Thị Thuý và ông Dương Tấn Lãnh.

-Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Mạy, Thư ký Toà án nhân dân (TAND) huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Sông Hinh tham gia phiên tòa: Bà Bàn Thị Tiên - Kiểm sát viên.

Ngày 27 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở TAND huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 81/2023/TLST-DS ngày 10 tháng 10 năm 2023 theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 21/2024/QĐXX-ST ngày 26/8/2024 và Quyết định hoãn phiên toà số 10/2024/QĐST-DS ngày 10/9/2024 của TAND huyện Sông Hinh giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

Bà Đặng Thị T, sinh năm 1980; địa chỉ: Khu phố N, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên. Có mặt.

Bà Lê Thị Thanh N, sinh năm 1978; địa chỉ: Khu phố E, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên. Có mặt.

- Bị đơn: Ông Trương Trọng Đ, sinh năm 1975; địa chỉ: Khu phố N, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên. Có mặt.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Phan Văn N1, sinh năm 1967; địa chỉ: Thôn P, xã H, huyện T, tỉnh Phú Yên. Vắng mặt lần thứ 2 không có lý do.

- Người làm chứng: Ông Hà Văn N2, sinh năm 1982; địa chỉ: Khu phố N, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên. Có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện đề ngày 02/9/2023, tài liệu có tại hồ sơ vụ án nguyên đơn Đặng Thị T và Lê Thị Thanh N thống nhất trình bày:

Trước đây ông Trương Trọng Đ có liên hệ chúng tôi (T, N) rủ mua chung một diện tích đất tại xã H, huyện T, tỉnh Phú Yên (thực tế là chúng tôi mua lại một phần diện tích từ ông Đ). Thông tin thửa đất mà ông Đ đưa ra có diện tích 39m ngang x 29m dài, thửa số 317, tờ bản đồ 08, số tiền 1 tỷ đồng. Ông Đ cho chúng tôi xem Hợp đồng đặt cọc tiền Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/7/2023 giữa ông Trương Trọng Đ và người ông Đ nói là chủ đất (tên Phan Văn N1) và nói đang làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Chúng tôi và ông Đ thoả thuận nếu mua chung diện tích đất trên thì ông Đ sở hữu 19m ngang x 29m dài, chúng tôi (T, N) sở hữu 20m ngang x 29m dài tương ứng số tiền 560.000.000đ. Sau đó, ông Đ dẫn chúng tôi đến vị trí thửa đất chỉ cho chúng tôi xem. Vì tin tưởng ông Đ và giấy tờ mà ông Đ cho xem nên chúng tôi (T, N) đã đồng ý nhận chuyển nhượng lại một phần diện tích đất của thửa đất nói trên là 20m ngang x 29m dài với số tiền 560.000.000đ từ ông Đ. Chúng tôi và ông Đ thống nhất ký Hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2023 theo đó chúng tôi đặt cọc trước 350.000.000₫ (Thắm 200.000.000đ, Nhị 150.000.000đ), còn 210.000.000đ khi nào sang tên cho chúng tôi xong sẽ đưa đủ. Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc chúng tôi phát hiện không có thửa đất số 317, tờ bản đồ 08, mà diện tích đất ông Đ chỉ cho chúng tôi là thửa số 1430, tờ bản đồ 14, diện tích 1050,8m² tại thôn P, xã H, huyện T, tỉnh Phú Yên. Nay khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/9/2023 được xác lập giữa chúng tôi và ông Đ vô hiệu toàn phần do lừa dối; buộc ông Trương Trọng Đ trả lại cho chúng tối số tiền cọc 350.000.000đ. Ngoài ra, chúng tôi không yêu cầu gì khác.

* Bị đơn Trương Trọng Đ trình bày: Thống nhất ông và bà T, N có ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2023 như nguyên đơn trình bày. Tuy nhiên, về số thửa đất theo sổ cũ là thửa số 317, tờ bản đồ 08; sổ mới là thửa số 1430 – 772764 DI. Hai bên thoả thuận khi nào cấp đổi và sang tên cho tôi xong thì tôi sẽ làm thủ tục sang nhượng cho bà T, bà Nhị diện T1 20m ngang x 29m dài. Trong Hợp đồng đặt cọc ghi rõ nếu bên bán không bán thì bồi thường cọc gấp 02 lần, bên mua không mua thì mất cọc. Nay bà T, bà N thay đổi không mua nữa và đòi lại tiền cọc, tôi không đồng ý, đề nghị căn cứ theo Hợp đồng đặt cọc mà thực hiện, bên tôi lúc nào cũng bán và cam kết đúng diện tích, đúng số thửa hai bên đã thoả thuận và kiểm tra.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phan Văn N1 trình bày: Ông và ông Trương Trọng Đ có thoả thuận mua bán một đám ruộng với diện tích 2 sào 2 (01 sào bằng 500m²). Ông chỉ biết bán đám ruộng trên cho ông Đ. Ngoài ra, việc bà T, bà N liên quan như thế nào với ông Đ thì ông không biết, ông không liên quan gì đến tiền đặt cọc như giấy triệu tập của Toà án. Vì lý do mẹ già yếu, vợ bệnh nên ông xin vắng mặt, mong Toà xử vắng mặt.

* Người làm chứng Hà Văn N2 trình bày: Ngày 04/9/2023, ông Đ có gợi ý cho bà T, N là có mua được một lô đất đẹp tại H, T với giá 1 tỷ 20 triệu đồng. Ông thấy bà T, N khổ nên rủ mua chung. Sau đó ông Đ dẫn chúng tôi xuống xem đất, chúng tôi có hỏi chủ đất thì ông Đ nói chủ ở N, mua rồi bán lại. Chúng tôi hỏi về lô đất thì nghe nói hai năm nữa mới đăng ký lên thổ cư được, hai ngày sau ông Đ cho bà T, N xem sổ đỏ đang đứng tên người khác thì bà T, N đã đồng ý viết hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2023. Sau này phát hiện ông Đ không thành thật về giá cả nên bà T, N không mua nữa.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên toà lần thứ 2 không có lý do.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Sông Hinh phát biểu: Về thủ tục tố tụng: Việc thụ lý vụ án, việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của những người tham gia phiên tòa và phiên tòa diễn ra đúng trình tự, thủ tục tố tụng. Tòa án đã tiến hành tống đạt cho đương sự đúng quy định. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết:

Nguyên đơn khởi kiện bị đơn có địa chỉ tại thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên tranh chấp về hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự xác định quan hệ là tranh chấp hợp đồng đặt cọc và theo quy định điển a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, TAND huyện Sông Hinh, tỉnh Phú Yên thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền.

[2] Về yêu cầu khởi kiện:

Nguyên đơn bà T, bà N khởi kiện yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2023 vô hiệu, buộc ông Đ trả lại số tiền cọc đã nhận là 350.000.000đ.

Xét giao dịch đặt cọc giữa bà T, bà N và ông Đ, thấy rằng: Ngày 06/9/2023, bà T, bà N và ông Đ đã ký kết “Hợp đồng đặt cọc v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, đối tượng thoả thuận trong hợp đồng ký kết giữa hai bên là một phần diện tích thuộc thửa đất số 317 tờ bản đồ 08 (bản đồ 299), hiện được cấp đổi thành thửa số 1340 tờ bản đồ 14 tại thôn P, xã H, huyện T, tỉnh Phú Yên. Tại thời điểm bà T, bà N và ông Đ giao kết hợp đồng đặt cọc này thì ông Đ không phải là người sử dụng đất và không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà do hộ bà Võ Thị Đ1 đứng tên người sử dụng đất nên ông Đ không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013. Bản thân bà T, bà N thừa nhận có biết tình trạng pháp lý của thửa đất này không đứng tên ông Đ mà đang đứng tên hộ bà Võ Thị Đ1, ông Đ có chụp gửi qua Zalo cho xem hợp đồng đặt cọc giữa ông N1 và ông Đ đối với thửa đất này, bản thân ông N1 cũng chưa là người đứng tên sử dụng đất. Nhưng bà T, bà N vẫn chấp nhận nhận chuyển nhượng lại từ ông Đ và thoả thuận đặt cọc nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Đ đối với một phần diện tích của thửa đất nêu trên. Ngoài ra, thửa đất này có mục đích sử dụng là đất chuyên trồng lúa. Theo xác minh tại phòng Tài Chính - Kế hoạch huyện S và tại toà ông Đ thừa nhận có đăng ký kinh doanh, không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Như vậy, cả bà T, bà N và ông Đ đang thoả thuận một giao dịch có đối tượng không thể thực hiện được tại thời điểm giao kết, nên giao dịch này đã bị vô hiệu tại thời điểm giao kết do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự. Giao dịch giữa bà T, bà N và ông Đ vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập do đó không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo như nội dung đã thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Do các bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự.

Ngày 06/9/2024 ông Đ cung cấp Giấy uỷ quyền được chứng thực ngày 10/7/2024 thể hiện nội dung ông N1 uỷ quyền cho ông Đ ký hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên nhưng việc uỷ quyền của ông N1 xác lập sau thời điểm ông Đ và bà T, bà N giao kết hợp đồng đặt cọc. Ngoài ra, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà bà T, bà N đều yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2023 vô hiệu, không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng này.

Từ những căn cứ trên Hội đồng xét xử nhận thấy: Việc bà T, bà N khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2023 vô hiệu, buộc ông Đ trả lại số tiền cọc 350.000.000đ (phần bà T 200.000.000đ, bà N 150.000.000đ) là có căn cứ chấp nhận.

[3] Về án phí: Do toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án buộc bị đơn Trương Trọng Đ phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải trả 350.000.000đ x 5% = 17.500.000đ (mười bảy triệu năm trăm nghìn đồng). Hoàn trả cho nguyên đơn Đặng Thị T và Lê Thị Thanh N 9.050.000đ (chín triệu không trăm năm mươi nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên thu số 0010754 ngày 10/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Sông Hinh.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 166, 167, 168, 188, 191 Luật đất đai 2013; các Điều 117, 122, 123, 131 Bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Đặng Thị T, Lê Thị Thanh N về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc (v/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) ngày 06/9/2023 giữa nguyên đơn Đặng Thị T, Lê Thị Thanh N và bị đơn Trương Trọng Đ vô hiệu.

Buộc bị đơn Trương Trọng Đ có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn Đặng Thị T, Lê Thị Thanh N số tiền 350.000.000đ [trong đó trả cho Đặng Thị T 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) và trả cho Lê Thị Thanh N 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng)].

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Về án phí: Buộc bị đơn Trương Trọng Đ phải chịu 17.500.000đ (mười bảy triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho nguyên đơn Đặng Thị T, Lê Thị Thanh N 9.050.000đ (chín triệu không trăm năm mươi nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên thu số 0010754 ngày 10/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Sông Hinh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự vắng mặt tại phiên tòa thời hạn kháng cáo là 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.