NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Mai Dung
• Các thẩm phán: Ông Trần T Vũ; Ông Phạm Văn Diệp;

- Thư ký phiên tòa: Bà Th Thị Thúy Vân, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà Đặng Thị Châu - Kiểm sát viên.

Ngày 08 tháng 4 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 07/2021/TLPT-DS ngày 18 tháng 01 năm 2021 về việc “Tranh chấp Hợp đồng thuê tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2020/DS-ST ngày 01 tháng 12 năm 2020, của Toà án nhân dân thị xã HT, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 68/2021/QĐ-PT ngày 10 tháng 3 năm 2021, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty CPXD và PTĐTTN; Địa chỉ cư trú: phường B, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Trương Anh T – Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Người đại diện theo ủy quyền:

• Ông Nguyễn Văn Th, sinh năm 1961 - Chức vụ: Giám đốc Công ty (Văn bản ủy quyền số: 56/2019/GUQ-TN ngày 12 tháng 11 năm 2019 và ngày 3 tháng 8 năm 2020).
• Anh Nguyễn Hiếu Th1, sinh năm 1994 - Chức vụ: Chuyên viên Công ty (Văn bản ủy quyền ngày 1-7-2020); Ông Th, anh Th1 có mặt. Cùng địa chỉ cư trú: phường B, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh.

2. Bị đơn: Bà Nghiêm Thị Thu Th2, sinh năm 1967; Địa chỉ cư trú: khu phố LT, phường LTr, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh, có mặt.

Người kháng cáo: Bà Nghiêm Thị Thu Th2 là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 02/12/2019 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Hiếu Th1, ông Nguyễn Văn Th trình bày:

Ngày 14- 11- 2014, Công ty CPXD và PTĐTTN (gọi tắt Công ty) – Chủ đầu tư dự án Trung tâm thương mại LH và bà Nghiêm Thị Thu Th2 có ký 01 hợp đồng về việc cho thuê sạp T018 ngành hàng băng đĩa tại khu A-B Trung tâm thương mại LH, thị trấn HT, huyện HT, tỉnh Tây Ninh (nay là phường HT, thị xã HT, tỉnh Tây Ninh), với giá thuê sạp T018 là 9.100.000 đồng/năm.

Thời gian thuê đối với hợp đồng nêu trên là từ ngày 01-11-2014 đến hết ngày 31/10/2016. Trong quá trình thực hiện hợp đồng giai đoạn 2014 - 2016, bà Th2 có nộp tiền thuê cho công ty. Đến ngày 01/11/2016, hợp đồng cho thuê sạp hết thời hạn, Công ty đã nhiều lần thông báo mời bà Th2 ký lại hợp đồng thuê nếu có nhu cầu tiếp tục kinh doanh nhưng bà Th2 không hợp tác.

Thực hiện theo ý kiến chỉ đạo của Ủy ban nhân dân huyện HT (nay là Ủy ban nhân dân thị xã HT), trong thời gian từ ngày 22- 3- 2017 – 31- 3- 2017, Công ty đã phối hợp với Ban quản lý chợ LH tổ chức lấy ý kiến các hộ kinh doanh chưa thực hiện việc tái ký hợp đồng thuê mặt bằng tại Trung tâm thương mại LH giai đoạn 2016 – 2018. Khi nhân viên Công ty đến lấy ý kiến của hộ bà Nghiêm Thị Thu Th2, bà Th2 không hợp tác lập biên bản lấy ý kiến, chỉ nói miệng đồng ý thuê mặt bằng, chờ ý kiến của Ủy ban nhân dân huyện. Bà Th2 vẫn tiếp tục sử dụng vị trí kinh doanh của Công ty đến nay mặc dù không tái ký hợp đồng với Công ty. Việc này gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh của Công ty trong thời gian qua.

Ngày 03- 8- 2020, Công ty có đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu bà Th2 thực hiện di chuyển hàng hóa ra khỏi Trung tâm thương mại LH và hoàn trả lại mặt bằng tại vị trí kinh doanh sạp T018.

Tại phiên tòa, Công ty yêu cầu:

• Buộc bà Nghiêm Thị Thu Th2 trả tiền thuê tại sạp T018 cho Công ty trong thời gian từ ngày 01- 11- 2016 đến ngày 31- 10- 2018 theo đơn giá thuê giai đoạn 2014 – 2016 là 9.100.000 đồng/năm. Giá thuê 02 năm là 18.200.000 đồng.
• Tiền lãi chậm thanh toán từ 01- 11- 2018 đến ngày xét xử sơ thẩm.

Theo các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa, bị đơn là bà Nghiêm Thị Thu Th2 trình bày:

Ngày 14- 11- 2014, bà có ký hợp đồng thuê sạp T018 với Công ty trong thời hạn 02 năm (từ năm 2014 đến năm 2016), trong quá trình thực hiện hợp đồng thì bà luôn hoàn thành nghĩa vụ của bên thuê sạp. Trước khi hết hợp đồng, cụ thể vào tháng 8/2016 thì bà và tập thể tiểu thương tại khu A-B chợ LH có làm đơn xin giảm tiền thuê mặt bằng gửi Ủy ban nhân dân huyện HT (nay là Ủy ban nhân dân thị xã HT). Sau đó, Ủy ban nhân dân huyện HT có tiến hành mời tập thể tiểu thương khu A-B chợ LH và đại diện Công ty lên làm việc. Tại buổi làm việc thì Ủy ban có ý kiến chỉ đạo là Công ty phải giảm tiền thuê mặt bằng cho tập thể tiểu thương nhưng Công ty vẫn cố tình không thực hiện ý kiến chỉ đạo của Ủy ban. Sau đó, Công ty tiến hành đập phá để xây dựng tại khu A-B làm cho việc kinh doanh của tập thể tiểu thương bị ảnh hưởng, kinh doanh không được, khách hàng không thể vào mua sắm. Các hộ kinh doanh đã nhiều lần yêu cầu Công ty giảm bớt tiền thuê mặt bằng nhưng không thực hiện và bản thân Công ty đơn phương không ký hợp đồng với các tiểu thương, không phải tiểu thương không ký, do đó việc Công ty khởi kiện bà là không có cơ sở.

Bà đã nhiều lần nộp đơn yêu cầu Công ty giải thích việc tăng giá thuê mặt bằng, yêu cầu Công ty xây dựng khu tập thể như hành lang bị bong tróc nền gạch, không quét váng nhện, không dọn dẹp sạch sẽ khu hành lang, bà báo Công ty nhưng Công ty không làm, các tiểu thương tự mua xi măng để chỉnh sửa lại, những hộ kinh doanh quanh đó tự bỏ tiền ra sửa chữa. Mặt khác, việc quản lý khu công cộng của Công ty không tốt, môi trường không sạch sẽ gây ảnh hưởng đến việc kinh doanh buôn bán của tiểu thương. Chi cục thuế huyện HT có đến địa bàn nơi kinh doanh giám sát chợ bán ế nên đã giảm tiền thuế cho các tiểu thương 30%/tháng. Tiểu thương nộp thuế môn bài cuối năm đóng 01 lần, hàng tháng đóng theo thu nhập, nên khi cán bộ thuế giám sát biết thua lỗ nên giảm tiền.

Bên cạnh đó, đã có kết luận của cơ quan Nhà nước giám định công trình khu AB chỉ còn 44% giá trị sử dụng từ ngày 11- 01- 2018, do vậy, yêu cầu Công ty áp dụng 44% này làm căn cứ tính giá thuê mặt bằng kể từ tháng 11- 2016 đến tháng 10/2018 và trước đó từ năm 2015 lùi lại đến năm 2009, mỗi năm phải giảm 4% theo mức khấu hao đã tính trong biên bản giám định khu A-B tại thời điểm tháng 5/2018 của Công ty với cơ quan Nhà nước, cộng với số chênh lệch đã thu phí vượt 5% trong thời hạn 05 năm, phải bồi hoàn các khoản thu sai theo cam kết của Công ty trong hợp đồng BOT và mức khấu hao như đã tính trong biên bản giám định giá trị sử dụng còn lại của công trình khu A-B.

Tại phiên tòa, bà không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của Công ty. Việc Công ty rút yêu cầu di dời, trả sạp bà Th2 không có ý kiến.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2020/DS-ST ngày 01 tháng 12 năm 2020, của Toà án nhân dân thị HT, tỉnh Tây Ninh, đã quyết định:

Căn cứ Điều 357; Điều 472; Điều 473; Điều 481 của Bộ luật Dân sự 2015; Điều 147; Điều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty CPXD và PTĐTTN đối với bà Nghiêm Thị Thu Th2 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”. Buộc bà Nghiêm Thị Thu Th2 có nghĩa vụ trả cho Công ty CPXD và PTĐTTN số tiền thuê là 18.200.000 đồng và tiền lãi 3.776.500 đồng. Tổng cộng là 21.976.500 đồng.
2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu bà Nghiêm Thị Thu Th2 thực hiện di chuyển hàng hóa ra khỏi Trung tâm thương mại LH và hoàn trả lại mặt bằng tại vị trí kinh doanh sạp T018 của Công ty CPXD và PTĐTTN.

Ngày 15-12-2020, bà Nghiêm Thị Thu Th2 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ tranh chấp: Công ty CPXD và PTĐTTN cho bà Nghiêm Thị Thu Th2 thuê mặt bằng để kinh doanh băng đĩa. Công ty có đăng ký kinh doanh và cả hai bên đều có mục đích lợi. Do đó, đây là vụ án tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh thương mại theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Cấp sơ thẩm thụ lý vụ án dân sự là không chính xác nên cấp phúc thẩm xác định lại quan hệ pháp luật.

[2] Về nội dung: Bà Th2 là tiểu thương thuê sạp tại Trung Tâm thương mại LH để kinh doanh nhiều năm. Ngày 14-11-2014, Công ty và bà Th2 ký hợp đồng thuê sạp T018 theo hợp đồng số 188/HĐ-T-2014 để kinh doanh băng đĩa, thời hạn thuê 02 năm tính từ ngày 01-11-2014 đến 31-10-2016, giá thuê 9.100.000 đồng/năm/sạp; 02 năm là 18.200.000 đồng, hợp đồng đã tất toán xong. Bà Th2 thừa nhận sau khi hợp đồng số 188/HĐ-T-2014 kết thúc (từ 01-11-2016) thì giữa bà và Công ty không thỏa thuận được giá thuê mới nên bà không tái ký hợp đồng nhưng bà vẫn sử dụng sạp trên để kinh doanh liên tục trong giai đoạn 01-01-2016 đến nay, do bà Th2 không trả tiền thuê nên công ty khởi kiện yêu cầu bà Th2 trả tiền thuê theo giá cũ là 9.100.000 đồng/sạp/năm x 2 năm là 18.200.000 đồng và lãi suất chậm thanh toán theo quy định của pháp luật từ ngày 01-11-2018 đến ngày xét xử sơ thẩm là 3.776.500 đồng. Bà Th2 không đồng ý.

[3.3] Xét yêu cầu của Công ty đối với bà Th2 về việc trả tiền lãi do chậm trả tiền thuê sạp số tiền 3.776.500 đồng, thấy rằng: Sau khi hết thời hạn hợp đồng giai đoạn năm 2014 - 2016 giữa Công ty và bà Th2 không ký lại được hợp đồng, do không thỏa thuận được giá cho thuê, Công ty ra văn bản thông báo yêu cầu các hộ tiểu thương ký lại hợp đồng thuê, không có chứng cứ nào thể hiện Công ty yêu cầu bà Th2 trả tiền sử dụng mặt bằng nhưng bà Th2 không trả, tại phiên tòa phúc thẩm, Công ty cũng không cung cấp được chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu này, nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu trả tiền lãi 3.776.500 đồng của Công ty. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Th2.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, 309 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 3, Điều 269, 270, 271, 306 của Luật Thương mại, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 482 của Bộ luật Dân sự, khoản 4 Điều 26, khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Nghiêm Thị Phương Th2; Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2020/DS-ST ngày 01 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã HT, tỉnh Tây Ninh.
   1. 1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê tài sản của Công ty CPXD và PTĐTTN đối với bà Nghiêm Thị Thu Th2;
   2. 1.2. Buộc bà Nghiêm Thị Thu Th2 trả tiền thuê sạp T018 cho Công ty CPXD và PTĐTTN số tiền 18.200.000đ (Mười tám triệu hai trăm nghìn đồng).
   3. 1.3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty CPXD và PTĐTTN yêu cầu bà Nghiêm Thị Thu Th2 trả tiền lãi 3.776.500đ.
2. Kể từ ngày Công ty CPXD và PTĐTTN có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Th2 chưa thi hành xong số tiền trên, thì hàng tháng bà Th2 còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.
3. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty CPXD và PTĐTTN yêu cầu bà Nghiêm Thị Thu Th2 trả số tiền 1.960.000 đồng so với yêu cầu khởi kiện ban đầu và yêu cầu bà Nghiêm Thị Thu Th2 di chuyển hàng hóa ra khỏi Trung tâm thương mại HT, trả lại mặt bằng tại sạp T018.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.