TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 146/2024/DS-PT Ngày 29-5-2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

• - Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đinh Thị Kiều Lương

• Các Thẩm phán: Bà Hà Thị Thanh Nữ

• Bà Lê Thị Ký

• - Thư ký phiên tòa: Bà Phan Thị Ngân – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Hoàng Thế Anh - Kiểm sát viên.

Ngày 29 tháng 5 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 33/2024/TLPT-DS ngày 10 tháng 01 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Do Bản án sơ thẩm số 98/2023/DS-ST ngày 18/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành bị kháng cáo. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm 54/2024/QĐXX-ST ngày 29 tháng 02 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số: 301/2024/QĐST-DS ngày 15 tháng 4 năm 2024, các thông báo dời ngày số 347/TB.TA ngày 03/5/2024 và số 423/TB.TA ngày 23/5/2024 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Võ Đăng C, sinh năm 1964

• Địa chỉ: Số A Â, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

• Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Trần Thị L, sinh năm 1981.

• Địa chỉ: Ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

• - Bị đơn: Ông Trần Hữu L1, sinh năm 1966 và bà Lê Thị Minh T, sinh năm 1970.

• Cùng địa chỉ: Tổ G, ấp A, xã C, huyện L, tỉnh Đồng Nai

• Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Nhật T1, sinh năm 1971.

• Địa chỉ: C, P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Lê Hà Thị Thanh L2, sinh năm 1971.

   Địa chỉ: Số A Â, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện theo ủy quyền của bà L2: Bà Trần Thị L, sinh năm 1981.

   Địa chỉ: Ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

2. Anh Trần Hữu Q, sinh năm 1997.

3. Anh Trần Hữu Q1, sinh năm 1994.

4. Anh Trần Hữu V, sinh năm 1999.

   Cùng địa chỉ: Ấp A, xã C, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

5. Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Đồng Nai.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Mạnh H - Phó phòng tài nguyên và Môi trường. Văn bản ủy quyền ngày 09/6/2023.

6. Ủy ban nhân dân xã C, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đoàn Văn T2 – Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã.

7. Trung tâm phát triển quỹ đất huyện L, tỉnh Đồng Nai.

   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Dương Văn N – Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện L.

(Bà L, ông T1 có mặt, anh Q, anh Q1, anh V, ông N, ông H, ông T2 có đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, tại Bản tự khai, quá trình tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có bà Trần Thị L đại diện trình bày: Vào ngày 03/11/2011 vợ chồng ông Võ Đăng C và bà Lê Hà Thanh L2 và vợ chồng ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T có thỏa thuận sang nhượng thửa đất số 376, tờ bản đồ 02, xã C với diện tích 657m² với giá chuyển nhượng 880 triệu đồng (trong đó có 20 triệu đồng tiền mua lại căn nhà trên đất). Sau khi thỏa thuận hai bên có lập hợp đồng đặt cọc với nội dung : Vào ngày 03/11/2011 giao số tiền 150.000.000 đồng, lần hai vào ngày 10/11/2011 giao thêm số tiền 200 triệu đồng. Số tiền còn lại 530.000.000 đồng chưa thanh toán.

Vào ngày 12/12/2011 tại Ủy ban nhân dân xã C hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên, nhưng diện tích chuyển nhượng chỉ còn 470 m². Do thiếu đất so với hợp đồng đặt cọc nên phía nguyên đơn chưa thanh toán số tiền 530 triệu đồng còn lại và yêu cầu phía bị đơn phải giao đủ đất hoặc trừ phần tiền tương ứng với diện tích đã giảm là 187m². Phía ông L1 và bà T hứa sẽ giao đủ số đất còn lại. Ngày 27/12/2011 sau khi ông C đi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 470m² thuộc thửa 376, tờ bản đồ 02 số CH 02897 cho ông Võ Đăng C đứng tên. Tuy nhiên sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích chỉ có 470 m² nên nhiều lần ông C liên hệ với ông L1 và bà T để giảm tiền chuyển nhượng nhưng phía bị đơn không đồng ý dẫn đến phía ông C vẫn chưa sử dụng đất. Sau đó phía nguyên đơn có yêu cầu Ủy ban nhân dân xã C tiến hành hòa giải nhưng phía bị đơn không hợp tác nên không thể tiến hành hòa giải tại cơ sở.

Nay ông C yêu cầu Tòa án buộc ông L1 và bà T phải thực hiện theo thỏa thuận ngày 03/11/2011 và tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 12/12/2011 có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã C; yêu cầu ông L1, bà T và các con phải dọn đi nơi khác để trả lại nhà, đất cho ông C. Tại thời điểm chuyển nhượng có hai căn nhà trên đất, do căn nhà trước đã cũ nát nên khi thỏa thuận mua đất thì không mua nhà căn phía trước, mà thỏa thuận mua căn nhà phía sau (ký hiệu g2 với diện tích 60,7 m) theo Bản đồ hiện trạng thửa đất số 4261/2019 và Bản đồ hiện trạng thửa đất số 9383/2022 ngày 26/7/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh L3. Theo như lời trình bày của phía bị đơn thì năm 2014 có xây dựng lại căn nhà phía trước (được ký hiệu g1). Việc xây dựng ngôi nhà g1 vào năm 2014 phía nguyên đơn không hề hay biết và cũng không được ông L1 và bà T thông báo, nên phía nguyên đơn yêu cầu bị đơn tháo dỡ.

Diện tích đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng cho nhau 657m², ông C được cấp giấy 470m², thiếu 187m² nhưng khi đo vẽ lại căn cứ theo Bản đồ hiện trạng thửa đất số 9383 ngày 26/7/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai –Chi nhánh L3, ông C đề nghị được sử dụng diện tích 592.0m² (diện tích theo ranh giới đã được cấp giấy là 477.9m², diện tích nằm ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 114.1m²). Nguyên đơn tự nguyện thanh toán cho bị đơn giá trị công trình xây dựng trên đất (trừ căn nhà 1 (ký hiệu g1) và cây trồng trên đất theo Chứng thư thẩm định giá số 3450/1/CT-ĐN1 ngày 13/9/2023 của Công ty cổ phần T5.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn sẽ giao thêm số tiền chưa thanh toán là 530.000.000 và số tiền lãi theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng N3 quy định tính từ ngày 12/12/2011 cho đến ngày xét xử sơ thẩm để tạo điều kiện gia đình bị đơn có điều kiện tìm nơi ở mới.

Đối với yêu cầu phản tố của phía bị đơn nguyên đơn không đồng ý.

Tại đơn phản tố, bản tư khai và trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn có ông Nguyễn Nhật T1 trình bày: Vào ngày 03/11/2011 thông qua môi giới phía bị đơn ông L1 và bà T có thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 376, tờ bản đồ 02, xã C (toàn bộ diện tích còn lại trên giấy chứng nhận là 657 m²) cho ông Võ Đăng C. Ông C là người trực tiếp xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đất. Sau đó hai bên có lập hợp đồng đặt cọc thỏa thuận diện tích mua bán là 657m² với giá 880 triệu đồng, phía ông C đã đặt cọc cho ông L1 và bà T số tiền 150 triệu đồng, số tiền còn lại hẹn đến ngày 01/12/2011 sẽ thanh toán 730 triệu đồng, nếu bên mua không thực hiện sẽ mất tiền đặt cọc. Ngày 10/11/2011 thì ông C có tiếp tục thanh toán thêm số tiền 200 triệu đồng và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T và ông L1 đứng tên (bản chính). Ngày 12/12/2011 hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã C, nhưng ông C không thanh toán số tiền còn lại. Sau khi làm thủ tục sang tên thành công thì ông C không hề liên hệ gì với phía ông L1 và bà T để thanh toán số tiền còn lại, dù đã được Ủy ban nhân dân xã C triệu tập hòa giải nhiều lần. Do đó vào ngày 15/06/2012 ông L1 và bà T khởi kiện ông C tại Tòa án nhân dân huyện Long Thành yêu cầu ông C thanh toán số tiền còn lại trong hợp đồng, nhưng ông C cố tình tránh né, không hợp tác vì Tòa án triệu tập nhiều lần nhưng ông C không đến nên bà T nản chí rút đơn khởi kiện. Sau đó năm 2018 thì ông L1 và bà T có đơn yêu cầu khởi kiện đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông C đối với thửa 376 tờ bản đồ số 02, trả lại cho ông Võ Đăng C số tiền 200 triệu đồng và số tiền đặt cọc 150 triệu đồng, tổng cộng là 350.000.000 đồng. Phía bị đơn cũng không có ý kiến gì đối với chứng thư thẩm định giá số 2691/TĐG-CT ngày 18/9/2019 và Chứng thư thẩm định giá số 3450/1/CT-ĐN1 ngày 13/9/2023 của Công ty cổ phần T5. Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn đề nghị: Hủy “Giấy nhận cọc” ký ngày 03/11/2011 và “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/12/2011 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã C; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 189801 do Ủy ban nhân dân huyện L cấp cho ông Võ Đăng C ngày 27/12/2011; Bị đơn sẽ hoàn trả lại cho ông Võ Đăng C số tiền đặt cọc đã nhận là 350.000.000 đồng.

Tại Văn bản phúc đáp số 6891/UBND-NC ngày 09/8/2019, Bản giải trình ngày 07/10/2019 người đại diện của Ủy ban nhân dân huyện L có ông Nguyễn Hoàng N1 trình bày:

Về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 169001 cấp ngày 27/12/2011 cho ông Võ Đăng C do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh L3 sao lục cung cấp thể hiện:

Về nguồn gốc đất: Thửa đất số 376 tờ bản đồ số 02, diện tích 957m² (tài liệu cũ BĐĐC năm 1996) tại xã C được Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 ngày 14/01/2004 cho bà Lê Thị Minh T. Đến ngày 29/2/2004 bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần thửa đất số 376 tờ bản đồ số 02, diện tích 300m cho ông, bà Phạm Đức T3, diện tích còn lại của bà T là 657m². Đến ngày 12/12/2011 bà T chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Võ Đăng C thửa đất số 376, tờ bản đồ số 02 được Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 169001 ngày 27/12/2011.

- Thửa đất số 815 tờ bản đồ số 02, diện tích 300m² (được tách ra từ thửa đất số 376 tờ bản đồ số 02, diện tích 300m tài liệu cũ bản đồ địa chính năm 1996) tại xã C được Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 558680 ngày 20/02/2004 cho ông, bà Phạm Đức T3. Đến ngày 04/3/2005, chuyển nhượng cho ông, bà Vũ Đoàn Thiên Q2 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 371467 ngày 15/6/2005 thửa đất số 815, tờ bản đồ số 02, diện tích 300m tại xã C. Đến ngày 21/3/2016 ông Vũ Đoàn Thiên Q2 cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng BU 617753 thửa đất số 03 tờ bản đồ số 54 (tài liệu mới bản đồ địa chính năm 2014).

Qua kiểm tra rà soát hồ sơ nêu trên, nhận thấy: Việc Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 ngày 14/01/2004 cho bà Lê Thị Minh T, số BD169001 ngày 27/12/2011 cho ông Võ Đăng C, số Y 558680 ngày 20/2/2004 cho ông Phạm Đức T3 và số AC 371467 ngày 15/6/2005 cho ông Vũ Đoàn Thiên Q2 là đảm bảo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật, đề nghị Tòa án xác minh thu thập chứng cứ để xét xử vụ án theo quy định.

Ngày 09/6/2023, Ủy ban nhân dân huyện L cho ông Hoàng Mạnh H, ông H có đơn xin vắng mặt ngày 14/6/2023 và trình bày: Trước đây ông Nguyễn Hoàng N1 đã có Bản giải trình đề ngày 07/10/2019 cung cấp thông tin, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án, nên ông thống nhất theo nội dung Bản giải trình của ông N1 và không có ý kiến gì thêm. Do bận công tác chuyên môn theo lịch phân công của Ủy ban nhân dân huyện L, ông xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng liên quan đến vụ án dân sự số 58/2019/TLST-DS ngày 08/3/2019.

Tại Bản tự khai ngày 02/8/2019, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Hữu V trình bày: Anh là con của ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T, hiện anh đang sống cùng với ba mẹ anh trên căn nhà và phần đất tranh chấp. Anh xác định phần đất và nhà hiện anh đang sinh sống là tài sản của ba mẹ anh, anh không xây dựng hay đóng góp gì đối với tài sản đang tranh chấp. Anh hoàn toàn nhất trí với ý kiến và quyết định của ba mẹ anh liên quan đến nội dung vụ án. Do anh bận công việc nên không thể đến làm việc và tham gia xét xử nên anh đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật và đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt anh.

Tại Bản tự khai ngày 20/8/2019, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Hữu Q1 trình bày:

Anh là con của ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T, hiện anh đang sống cùng với ba mẹ anh trên căn nhà và phần đất tranh chấp. Anh xác định phần đất và nhà hiện anh đang sinh sống là tài sản của ba mẹ anh, anh không xây dựng hay đóng góp gì đối với tài sản đang tranh chấp. Anh hoàn toàn nhất trí với ý kiến và quyết định của ba mẹ anh liên quan đến nội dung vụ án. Do anh bận công việc nên không thể đến làm việc và tham gia xét xử nên anh đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật và đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt anh.

Tại Bản tự khai ngày 02/8/2019, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Hữu Q trình bày: Anh là con của ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T, hiện anh đang sống cùng với ba mẹ anh trên căn nhà và phần đất tranh chấp. Anh xác định phần đất và nhà hiện anh đang sinh sống là tài sản của ba mẹ anh, anh không xây dựng hay đóng góp gì đối với tài sản đang tranh chấp. Anh hoàn toàn nhất trí với ý kiến và quyết định của ba mẹ anh liên quan đến nội dung vụ án. Do anh bận công việc nên không thể đến làm việc và tham gia xét xử nên anh đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật và đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt anh.

Tại Đơn xin vắng mặt ngày 16/12/2019 của Ủy ban nhân dân xã C trình bày: Ngày 06/12/2019, Ủy ban nhân dân xã C có nhận được Giấy triệu tập ngày 06/12/2019 của Tòa án hồ sơ tranh chấp tài sản là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Võ Đăng C với bị đơn là ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T, Ủy ban nhân dân xã C là cơ quan có liên quan do đã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tọa lạc tại xã C ngày chứng thực 12/12/2011, vào sổ chứng thực Hợp đồng số 82/2011, quyền số 01/2011 TP/CC-SCT/HĐGD.

Do tính chất công việc tại Ủy ban nhân dân xã N không thể bố trí công chức tham dự theo thư mời của Tòa án. Nay Ủy ban nhân dân xã C xin vắng mặt không thể tham gia các buổi làm việc, phiên họp, đối chất, xét xử và xin không tham gia tố tụng trong vụ án. Nếu có khó khăn vướng mắc trong điều tra xét xử Ủy ban nhân dân xã C đề nghị Tòa án gửi văn bản xác minh sự việc đến Ủy ban xã để Ủy ban nhân dân xã C sẽ phối hợp trả lời những vấn đề lên quan đến hồ sơ tranh chấp trong quyền hạn của Ủy ban nhân dân xã.

Trung tâm phát triển quỹ đất huyện L trình bày:

Ngày 01/8/2023, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện L nhận được Văn bản số 1845/TB.TA ngày 31/7/2023 của Tòa án Nhân dân huyện Long Thành về việc đề nghị Trung tâm phát triển quỹ đất huyện L có ý kiến bằng văn bản đối với việc chi trả tiền bồi thường 72.552.000 đồng đối với phần diện tích đất thuộc thửa đất số 376, tờ bản đồ số 2 xã C để thực hiện dự án đầu tư xây dựng mới tuyến đường nối H 10 đoạn từ ranh giới huyện C và huyện L đến vị trí giao cắt với ĐT769 các huyện C, L và Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai.

Qua rà soát hồ sơ, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện L có ý kiến như sau: Ngày 05/8/2010, Ủy ban nhân dân tỉnh Đ ban hành Thông báo số 6350/TB-UBND về việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng mới tuyến đường nối H 10 đoạn từ ranh giới huyện C và huyện L đến vị trí giao cắt với ĐT 769 đi qua các huyện C, L và Thống N2, tỉnh Đồng Nai. Theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất và bản đồ thu hồi đất thì thửa đất số 376, tờ bản đồ số 2 xã C có 114,9m² nằm trong dự án đầu tư xây dựng mới tuyến đường nối H 10 đoạn từ ranh giới huyện C và huyện L.

Theo Giấy xác nhận nguồn gốc đất, nhà, vật kiến trúc ngày 20/3/2012 của Ủy ban nhân dân xã C thì thửa đất số 376, tờ bản đồ số 2 có diện tích 657,0 m3, trong đó: Phần diện tích 470,0m² được Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 169001 ngày 27/12/2011 cho ông Võ Đăng C. Phần diện tích 187,0 m² do ông Lê Văn Q3 khai phá năm 1976 sử dụng đến năm 2002 cho lại con là bà Lê Thị Minh T sử dụng đến năm 2011 sang nhượng lại cho ông Võ Đăng C (trong đó: diện tích 114,9 m² nằm trong dự án xây dựng mới tuyến đường nối Hương lộ A, diện tích 72,1m² nằm trong quy hoạch mở đường nên Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất). Hiện thửa đất trên bà Lê Thị Minh T đang tranh chấp với ông Võ Đăng C.

Đến ngày 29/9/2016, Ủy ban nhân dân tỉnh Đ ban hành Quyết định số 3144/QĐ-UBND về việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng mới tuyến đường nối H 10 đoạn từ ranh giới huyện C và huyện L, kèm theo danh sách các trường hợp thu hồi ở đó có trường hợp Võ Đăng C (tranh chấp với bà Lê Thị Minh T 114,9 m² thuộc thửa 376, tờ bản đồ số 2 xã C).

Căn cứ khoản 3, Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định: Trường hợp diện tích thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất

Ngày 14/12/2017, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện L đã lập thủ tục chuyển số tiền nêu trên vào tài khoản tại Kho bạc Nhà nước tạm giữ theo quy định. Trung tâm phát triển quỹ đất đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt Trung tâm phát triển quỹ đất huyện L.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2023/DSST ngày 28/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành đã tuyên

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Đăng C về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T.
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T về việc: Hủy “Giấy nhận cọc” ký ngày 03/11/2011; hủy “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/12/2011 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã C và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 189801 do Ủy ban nhân dân huyện L cấp cho ông Võ Đăng C ngày 27/12/2011;
3. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông Võ Đăng C với ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T được Ủy ban nhân dân xã C chứng thực ngày 12/12/2011.
4. Ông Võ Đăng C được quyền sử dụng diện tích đất 477.9 m² thuộc thửa số 2b, tờ bản đồ số 54 xã C, huyện L có các cột mốc (5, 6, 7, 8, 9, 4, 5) theo bản đồ hiện trạng thửa đất số 9383/2022 ngày 26/7/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh L3 phát hành.
5. Ông Võ Đăng C được nhận số tiền bồi thường đối với diện tích 114,9m² thuộc thửa số 376 (cũ), tờ bản đồ số 2 (cũ) xã C, huyện L, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 cấp ngày 14/01/2004, nằm trong dự án xây dựng mới tuyến đường nối Hương lộ 10 theo Quyết định số 5644/QĐ-UBND ngày 08/11/2016 của Ủy ban nhân dân huyện L.
6. Ngoài ra, ông C được nhận số tiền đền bù đối với diện tích 72,1m² thuộc thửa 376 (cũ), tờ bản đồ số 2 (cũ) xã C, huyện L nằm trong quy hoạch mở đường theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 cấp ngày 14/01/2004 (nếu có).
7. Ông Võ Đăng C phải có trách nhiệm thanh toán cho Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T tổng số tiền là 1.888.813.000 đồng (Một tỷ tám trăm tám mươi tám triệu tám trăm mười ba ngàn đồng), (Trong đó: 530.000.000 đồng số tiền phải thanh toán còn lại; 1.240.693.000 đồng lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ và 118.120.000 đồng công trình xây dựng và cây trồng trên đất (trừ nhà ở 1 (g1)).
8. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, mà người phải thi hành án chưa thanh toán số tiền nêu trên, thì còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chưa thi hành án. Mức lãi suất chậm trả được tính theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
9. Buộc ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T cùng các con gồm anh Trần Hữu Q, anh Trần Hữu Q1 và anh Trần Hữu V phải có trách nhiệm chuyển đi nơi ở khác để trả lại nhà, đất cho nguyên đơn ông Võ Đăng C.
10. Buộc ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T phải có trách nhiệm tháo dỡ nhà ở 1 (g1) diện tích 52,4m². Kết cấu: Móng đá chẻ, cột gạch, tường xây gạch; T4 xây gạch dày d100, tô trát sơn nước; Xà gồ sắt, mái tôn;, trần thạch cao không nổi; Nền gạch men, một phần gạch tàu; Cửa chính, cửa sổ khung sắt kính; Bếp: Thành gạch, kệ bếp tấm đan bê tông cốt thép, ốp gạch ceramic; Nhà vệ sinh: Nền ốp gạch, tường ốp gạch, men Xí xổm để trả lại đất cho nguyên đơn ông Võ Đăng C.
11. Giao cho ông Võ Đăng C được quyền sử dụng, sở hữu toàn bộ công trình xây dựng trên đất còn lại và cây trồng trên đất thuộc thửa đất số 2b, tờ bản đồ 54 xã C gồm:
    • Nhà ở 2, diện tích xây dựng: 60,7m². Kết cấu: Móng đá chẻ, cột gạch; T4 xây gạch dày d100, tô trát sơn nước; Xà gồ sắt, mái tôn, trần tôn lạnh; Nền lát gạch men; Cửa chính, cửa sổ khung sắt kính; Bếp: Thành gạch, phía trên ốp đá; Nhà vệ sinh: Nền ốp gạch, tường ốp gạch, xí xổm.
    • Cổng: Trụ xây gạch (40*40) cm, rào lưới B40, cánh cổng khung thép cao khoảng 2m.
    • Giếng khoan: Đường kính Ø 60mm, sâu khoảng 40m; thả ống nhựa P, bơm hỏa tiễn.
    • Mái che: Trụ sắt tròn Ø42mm, xà gồ sắt, mái tôn, nền bê tông.

Căn cứ theo Chứng thư thẩm định giá số 3450/1/CT-ĐNI ngày 13/9/2023 của Công ty cổ phần T5.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 29/9/2023, ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T có đơn kháng cáo đề nghị:

1. Hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm tuyên ngày 18/09/2023 và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung vì các lý do vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc xét xử và thủ tục tố tụng về thủ tục thu thập và công khai chứng cứ.
2. Trường hợp Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ quy định pháp luật kết luận không giải quyết theo yêu cầu của Mục 1 nói trên thì yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên xử:
   • + Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/12/2011 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã C.
   • + Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB169001 (số vào số cấp GCN: CH 02897) do Ủy ban nhân dân huyện L cấp cho ông Võ Đăng C ngày 27/12/2011. Bà Lê Thị Minh T được quyền liên hệ cơ quan chức năng để yêu cầu cấp lại G nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích 592m² thuộc thửa đất số 2b, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại xã C, huyện L, tỉnh Đồng Nai theo kết quả đo vẽ trong bản đồ hiện trạng thửa đất số 9383 ngày 26/7/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L.
   • + Ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Võ Đăng C toàn bộ số tiền 350.000.000 đồng đã nhận nhằm chấm dứt giao dịch.
3. Trường hợp Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ quy định pháp luật kết luận không giải quyết theo yêu cầu của Mục 1 và 2 nói trên thì yêu cầu giải quyết buộc ông Võ Đăng C phải thanh toán cho bị đơn toàn bộ số tiền còn thiếu là 530.000.000 đồng cùng với lãi suất 20%/năm tính từ ngày 01/12/2011 (ngày chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán) cho đến khi hoàn tất việc thanh toán và toàn bộ giá trị tài sản trên đất theo Chứng thư thẩm định giá ngày 13/9/2023 là 231.800.000 đồng vì toàn bộ tài sản trên đất đều phát sinh sau khi ký kết giao dịch với ông C. Riêng căn nhà ở 2 thì bị đơn đã trùng tu lại mới hoàn toàn để sử dụng, không còn như hiện trạng lúc thỏa thuận mua bán.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phúc thẩm:

I. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng:

1. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán: Từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm này thấy rằng Thẩm phán đã thực hiện đúng các quy định về việc thu thập chứng cứ, cấp tống đạt văn bản tố tụng hợp cho đương sự; chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát cùng cấp nghiên cứu đúng thời gian quy định; thời hạn chuẩn bị xét xử đảm bảo quy định tại Điều 286 Bộ luật Tố tụng dân sự.
2. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa:
   • - Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự như đảm bảo đúng thành phần, vô tư, khách quan, không có trường luật hợp phải thay đổi người tiến hành tố tụng theo Điều 52 Bộ luật Tố tụng dân sự.
   • - Thủ tục phiên tòa phúc thẩm từ khi bắt đầu cho đến thời điểm này được Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm thực hiện đầy đủ, đúng quy định.
   • - Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng các qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
3. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay những người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình theo qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

II. Về việc giải quyết vụ án dân sự

* Tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo:

+ Ngày 29/9/2023 bị đơn ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2023/DS-ST ngày 18/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành. Căn cứ khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì kháng cáo của bị đơn ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T còn trong thời hạn luật định, đã đóng tạm ứng án phí phúc thẩm nên kháng cáo là hợp pháp, được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

* Quan điểm của Kiểm sát viên đối với nội dung kháng cáo:

Tại đơn kháng cáo ngày 29/9/2023 bị đơn ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết theo thứ tự ưu tiên như sau:

1. Hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm tuyên ngày 18/09/2023 và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung vì các lý do vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc xét xử và thủ tục tố tụng về thủ tục thu thập và công khai chứng cứ.
2. Trường hợp Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ quy định pháp luật kết luận không giải quyết theo yêu cầu của Mục 1 nói trên thì yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên xử:
   • + Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/12/2011 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã C.
   • + Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB169001 (số vào số cấp GCN: CH 02897) do Ủy ban nhân dân huyện L cấp cho ông Võ Đăng C ngày 27/12/2011. Bà Lê Thị Minh T được quyền liên hệ cơ quan chức năng để yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích 592m² thuộc thửa đất số 2b, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại xã C, huyện L, tỉnh Đồng Nai theo kết quả đo vẽ trong bản đồ hiện trạng thửa đất số 9383 ngày 26/7/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L.
   • + Ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Võ Đăng C toàn bộ số tiền 350.000.000 đồng đã nhận nhằm chấm dứt giao dịch.
3. Trường hợp Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ quy định pháp luật kết luận không giải quyết theo yêu cầu của Mục 1 và 2 nói trên thì yêu cầu giải quyết buộc ông Võ Đăng C phải thanh toán cho bị đơn toàn bộ số tiền còn thiếu là 530.000.000 đồng cùng với lãi suất 20%/năm tính từ ngày 01/12/2011 (ngày chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán) cho đến khi hoàn tất việc thanh toán và toàn bộ giá trị tài sản trên đất theo Chứng thư thẩm định giá ngày 13/9/2023 là 231.800.000 đồng vì toàn bộ tài sản trên đất đều phát sinh sau khi ký kết giao dịch với ông C. Riêng căn nhà ở 2 thì bị đơn đã trùng tu lại mới hoàn toàn để sử dụng, không còn như hiện trạng lúc thỏa thuận mua bán.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Nhật T1 là người đại diện theo ủy quyền của ông L1, bà T yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Xét kháng cáo trên nhận thấy: Theo Giấy đặt cọc ngày 03/11/2011, ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 657m² thuộc thửa số 376, tờ bản đồ số 2 xã C cho ông Võ Đăng C, giá chuyển nhượng 880.000.000 đồng, các bên cũng thừa nhận có thỏa thuận chuyển nhượng cho nhau nhà ở trên đất hiện nay xác định vị trí là nhà ở 2 (ký hiệu g2) theo Bản đồ hiện trạng thửa đất số 9383/2022 ngày 26/7/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh L3. Thực hiện hợp đồng, ông C giao cho ông L1, bà T tổng số tiền 350.000.000 đồng (ngày 03/11/2011 giao 150.000.000 đồng, ngày 10/11/2011 giao 200.000.000 đồng) còn lại 530.000.000 đồng chưa thanh toán. Đến ngày 12/12/2011, ông L1, bà T và ông C ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân xã C chứng thực đối với diện tích 470m². Nguyên nhân của việc giảm diện tích chuyển nhượng thửa số 376, tờ bản đồ số 2 từ 657m² xuống 470m² là do trừ diện tích nằm trong lộ giới tỉnh lộ 10 là 187m² – Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất. Ngày 27/12/2011 ông Võ Đăng C được Ủy ban nhân dân huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 189801 đối với diện tích đất 470m².

Theo ông Công trình b sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích chỉ có 470m² nên nhiều lần ông C liên hệ với ông L1 và bà T để giảm tiền chuyển nhượng nhưng phía bị đơn không đồng ý dẫn đến phía ông C vẫn chưa sử dụng đất, sau đó phía nguyên đơn có yêu cầu Ủy ban nhân dân xã C tiến hành hòa giải nhưng phía bị đơn không hợp tác nên không thể tiến hành hòa giải tại cơ sở. Theo ông L1, bà T trình bày diện tích đất không bị thiếu mà do có phần đất nằm trong quy hoạch dự án nên ông C làm giấy chỉ được cấp giấy diện tích 470m², như vậy, ông C đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên bị đơn yêu cầu Hủy “Giấy nhận cọc” ký ngày 03/11/2011, hủy “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 12/12/2011 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã C; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 189801 do Ủy ban nhân dân huyện L cấp cho ông Võ Đăng C ngày 27/12/2011 và bị đơn sẽ hoàn trả lại cho ông C số tiền đặt cọc đã nhận là 350.000.000 đồng.

Xét thấy, diện tích đất bị thiếu so với thỏa thuận ban đầu giữa các đương sự là do đất bị thu hồi chứ không phải do thiếu đất trên thực địa, trong hợp đồng chuyển nhượng cũng chỉ ghi diện tích chuyển nhượng là 470m² nên khi cấp giấy ông C cũng được cấp 470m² là phù hợp với hợp đồng, ông C cho rằng sau khi cấp giấy mới phát hiện thiếu đất là không có cơ sở. Mặt khác, các bên đã có thoả thuận về việc “nếu sau này chính quyền đền bù thì ông L1, bà T không có quyền nhận đền bù, thửa đất này thuộc sở hữu của ông C”. Như vậy, về mặt ý chí ông C đã đồng ý mua hết thửa đất trên của ông L1, bà T. Ông C được cấp Giấy chứng nhận 470m², phần diện tích bị thu hồi, ông C được quyền nhận đền bù từ cơ quan có thẩm quyền. Do đó, ông C phải thanh toán tiếp số tiền còn thiếu trong hợp đồng chuyển nhượng là 530.000.000 đồng.

Như vậy, việc ông C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông L1 và bà T phải thực hiện theo thỏa thuận ngày 03/11/2011; tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 12/12/2011 có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã C; yêu cầu ông L1, bà T và các con phải dọn đi nơi khác để trả lại nhà, đất cho ông C là có cơ sở để chấp nhận; Yêu cầu phản tố của ông L1, bà T về việc hủy giấy nhận cọc ký ngày 03/22/2011, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực ngày 12/12/2011, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD189801 do Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 27/12/2011 và trả lại số tiền đã nhận của ông C là 350.000.000 đồng là không có cơ sở để chấp nhận.

Tòa cấp sơ thẩm buộc ông C phải có trách nhiệm thanh toán cho ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T tổng số tiền là 1.888.813.000 đồng (bao gồm 530.000.000 đồng số tiền phải thanh toán còn lại và 1.240.693.000 đồng lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ và 118.120.000 đồng công trình xây dựng trên đất đối với căn nhà kí hiệu g2 và cây trồng trên đất là có căn cứ.

Đối với căn nhà kí hiệu g1 nguyên đơn cho rằng bị đơn tự ý xây dựng vào năm 2014 phía nguyên đơn không hề hay biết và cũng không được bị đơn thông báo, nên tại cấp sơ thẩm nguyên đơn không đồng ý thanh toán giá trị nhà g1 cho bị đơn và yêu cầu bị đơn tháo dỡ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đồng ý thanh toán cho bị đơn toàn bộ giá trị tài sản trên đất theo Chứng thư thẩm định giá ngày 13/9/2023 là 231.800.000 đồng nhưng trừ đi 20.000.000 đồng đã trả khi mua căn nhà g2 năm 2011 còn lại là 211.800.000 đồng. Xét thấy, ông L1, bà T xây dựng căn nhà g1 xuất phát từ nhu cầu thực tế của gia đình, do nguyên đơn ông C vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không thực hiện theo đúng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bị đơn chưa có điều kiện để chuyển nhà đi nơi khác và buộc phải xây dựng nhà mới để có nơi làm ăn, sinh sống, vì vậy việc nguyên đơn tự nguyện thanh toán cho bị đơn giá trị tài sản trên đất 211.800.000 đồng là hợp tình, hợp lý. Đề nghị Hội đồng xét phúc thẩm ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử:

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T về việc đề nghị Tòa cấp phúc thẩm hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2023/DS-ST ngày 18/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành, ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn như đã phân tích ở trên.

III. Yêu cầu, kiến nghị khắc phục vi phạm: Không.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định, đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm đầy đủ. Căn cứ khoản 1 Điều 273, khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự thì kháng cáo, được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Tại phiên tòa đại diện cho bị đơn thay đổi nội dung yêu cầu kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do: Trong quá trình thu thập chứng cứ, Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện trình tự thủ tục thẩm định giá trị tài sản không đúng quy định.

[2] Về nội dung:

2.1. Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn cho rằng án cấp sơ thẩm thực hiện thủ tục thẩm định giá trị tài sản đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, Hội đồng xét xử xét thấy trong quá trình tiến hành tố tụng tại cấp sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành thẩm định giá trị tài sản được thể hiện tại Chứng thư số 2691/TĐG-CT ngày 18/9/2019 của Công ty cổ phần T5, nội dung Tòa án đã yêu cầu cơ quan thẩm định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất đang tranh chấp, tại phiên hòa giải, công khai chứng cứ ngày 11/3/2022, phía đại diện cho bị đơn không có ý kiến gì đối với Chứng thư số 2691/TĐG-CT ngày 18/9/2019 của Công ty cổ phần T5 và không yêu cầu định giá lại tài sản tranh chấp vì phía bị đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng mà đang có phản tố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (BL468).

Trong quá trình giải quyết phía nguyên đơn xác định tài sản tranh chấp trên đất chưa được thẩm định giá trị, để làm cơ sở giải quyết vụ án, nguyên đơn đã yêu của thẩm định tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, tuy nhiên quá trình giải quyết quyền sử dụng đất đã được thẩm định và bị đơn không có ý kiến thẩm định lại. Do đó, tại Chứng thư thẩm định giá số 3450/1- CT-TNI ngày 18/9/2019, thẩm định toàn bộ tài sản trên đất tranh chấp là đúng quy định, không vi phạm quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện cho bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm thủ tục thẩm định không đồng ý với giá thẩm định về quyền sử dụng đất, nhưng không đề nghị cấp phúc thẩm tiến hành thẩm định lại giá trị tài sản. Do đó ý kiến của phía bị đơn không có cơ sở chấp nhận.

2.2. Đối với hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Ngày 03/11/2011 giữa ông Võ Đăng C và ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T có làm giấy nhận cọc thỏa thuận ông L1, bà T sẽ chuyển nhượng cho ông Võ Đăng Công q sử dụng đất thửa 376, tờ bản đồ số 02 xã C, huyện L và tài sản trên đất với giá 880.000.000 đồng (Tài sản trên đất giá 20.000.000 đồng). Ông C đặt cọc 150.000.000 đồng, còn lại 730.000.000 đồng ngày 01/12/2011 ông C sẽ trả đủ, nếu không sẽ mất cọc. Ngược lại nếu ông L1, bà T thay đổi việc chuyển nhượng đất thì phải đền cho ông C gấp đôi số tiền đã nhận. Theo giấy viết tay ngày 10/11/2011 ông C tiếp tục giao tiếp cho ông L1, bà T số tiền 200.000.000 đồng, còn lại 530.000.000 đồng. Ngày 12/12/2011, Ủy ban nhân dân xã C, huyện L chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L1, bà T với ông C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 cấp ngày 14/01/2004, thửa đất số 376, tờ bản đồ số 02 xã C, huyện L, diện tích 470m².

2.3. Xét hợp đồng đặt cọc ngày 03/11/2011 giữa ông Võ Đăng C và ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T, về nội dung và hình thức đảm bảo theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật. Ngày 12/12/2011, giữa ông C và ông L1, bà T thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã C, huyện L chứng thực theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005. Đối với số tiền đặt cọc 150.000.000 đồng ngày 3/11/2011 và số tiền 200.000.000 đồng giao ngày 10/11/2011 được chuyển thành số tiền thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên hợp đồng đặt cọc ngày 03/11/2011 giữa ông C với ông L1, bà T đã hết hiệu lực, không còn giá trị pháp lý. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu phản tố về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 03/11/2011, hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông C với ông L1, bà T là đúng quy định.

2.4. Đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/12/2011 của nguyên đơn ông Võ Đăng C:

Về điều kiện ký kết hợp đồng: Tại thời điểm ký kết hợp đồng, ông C, ông L1, bà T đều đủ năng lực thực hiện việc ký kết hợp đồng dân sự, được Ủy ban nhân dân xã C, huyện L chứng thực, ông L1, bà T được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 cấp ngày 14/01/2004, quyền sử dụng đất của ông L1, bà T không bị hạn chế do đó ông L1, bà T đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất với ông C theo quy định tại các Điều 388, 389, 405, Bộ luật Dân sự năm 2005.

Về hình thức của hợp đồng: Ông C, ông L1, bà T đã thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản, có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã C, huyện L. Đảm bảo đảm theo đúng quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Về nội dung của hợp đồng: ông L1, bà T thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 được Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 14/01/2004 cho bà Lê Thị Minh T, thửa đất số 376, tờ bản đồ số 02 xã C, huyện L. Diện tích 470m². Giá trị chuyển nhượng 150.000.000 đồng, phương thức thanh toán bằng tiền mặt. Căn cứ vào theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y973196 được Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 14/01/2004 cho bà Lê Thị Minh T, thửa đất số 376, tờ bản đồ số 02 xã C, huyện L sau khi điều chỉnh thể hiện diện tích còn lại là 657m² nhưng do có một phần diện tích đất bị quy hoạch thu hồi đất, không được cấp Giấy chứng nhận nên các bên ghi diện tích trong hợp đồng chuyển nhượng là 470m² đúng quy định tại các Điều 697 đến 702 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Về thực hiện hợp đồng: Phía ông C có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ theo thỏa thuận của hợp đồng, ông L1, bà T có nghĩa vụ giao lại quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho ông C thực hiện quyền sử dụng và đăng ký quyền sử dụng đất. Phía ông C đã chuyển số tiền 350.000.000 đồng đặt cọc ngày 03/11/2011 và ngày 10/11/2011 thành tiền thanh toán hợp đồng, ông C còn phải thanh toán tiếp số tiền còn thiếu là 530.000.000 đồng. Phía ông L1, bà T đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 được Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 14/01/2004 cho bà Lê Thị Minh T, thửa đất số 376, tờ bản đồ số 02 xã C, huyện L cho ông C, ông C cũng đã thực hiện việc đăng ký và được Ủy ban nhân dân huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/12/2011. Căn cứ Điều 412, 414, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C, ông L1 và bà T được xác lập từ ngày 27/12/2011. Ông C cho rằng khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn lại 470m², thiểu 180m² so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà T, trong quá trình thực hiện hợp đồng các bên thỏa thuận yêu cầu phía bị đơn giảm tiền, nhưng phía bị đơn không đồng ý nên ông C không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán số tiền còn thiếu theo hợp đồng là không đúng với sự thoả thuận của các bên vì việc thiếu đất này là do đất bị thu hồi chứ không phải do thiếu đất trên thực địa, trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi diện tích 470m² nên khi cấp giấy ông C chỉ được cấp 470m² là phù hợp với hợp đồng. Mặt khác, các bên đã có thoả thuận về việc “nếu sau này chính quyền đền bù thì ông L1, bà T không có quyền nhận đền bù, thửa đất này thuộc sở hữu của ông C”. Như vậy, về mặt ý chí ông C đồng ý mua hết thửa đất trên của ông L1, bà T. Ông C đã được cấp giấy chứng nhận 470m², phần diện tích bị thu hồi, ông C được quyền nhận đền bù từ cơ quan có thẩm quyền. Do đó, ông C phải thanh toán số tiền còn thiếu trong hợp đồng chuyển nhượng là 530.000.000 đồng. Phía nguyên đơn tự nguyện thanh toán số tiền lãi đối với số tiền 265.000.000 đồng còn thiếu từ ngày 12/12/2011 đến ngày xét xử, tuy nhiên xét thấy số tiền ông C còn thiếu theo hợp đồng chuyển nhượng là 530.000.000 đồng, vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông C phải thanh toán lãi theo quy định theo sổ tiền còn thiếu theo quy định pháp luật là 20%/năm, tương ứng 1.66%/tháng từ ngày 12/12/2011 đến ngày xét xử 18/9/2023 là phù hợp quy định pháp luật. Cụ thể: 141 tháng 06 ngày = 141 tháng x 1.66% x 530.000.000đ + (530.000.000₫ x 1.66% x 6 : 30) = 1.240.693.000 đồng lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ và 118.120.000 đồng công trình xây dựng trên đất đối với căn nhà kí hiệu g2 và cây trồng trên đất cùng số tiền còn thiếu là có căn cứ.

Từ những phân tích trên, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Đăng C về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T thửa 376, Tờ bản đồ số 02 xã C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973169 cấp ngày 14/01/2004 của là T ngày 12/12/2011 được Ủy ban nhân dân xã C, huyện L chứng thực. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 03/11/2011 giữa ông C với ông L1, bà T vì hợp đồng đã hết hiệu lực và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BD 189801 ngày 27/12/2011 đã cấp cho ông C là có căn cứ đúng pháp luật.

Đối với căn nhà kí hiệu g1 nguyên đơn cho rằng bị đơn tự ý xây dựng vào năm 2014 phía nguyên đơn không hề hay biết và cũng không được bị đơn thông báo, nên tại cấp sơ thẩm nguyên đơn không đồng ý thanh toán giá trị nhà g1 cho bị đơn và yêu cầu bị đơn tháo dỡ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đồng ý thanh toán cho bị đơn toàn bộ giá trị tài sản trên đất theo Chứng thư thẩm định giá ngày 13/9/2023 là 231.800.000 đồng nhưng trừ đi 20.000.000 đồng đã trả khi mua căn nhà g2 năm 2011 còn lại là 211.800.000 đồng. Xét thấy, ông L1, bà T xây dựng căn nhà g1 xuất phát từ nhu cầu thực tế của gia đình, do nguyên đơn ông C vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không thực hiện theo đúng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bị đơn chưa có điều kiện để chuyển nhà đi nơi khác và buộc phải xây dựng nhà mới để có nơi làm ăn, sinh sống, vì vậy việc nguyên đơn tự nguyện thanh toán cho bị đơn giá trị tài sản trên đất 211.800.000 đồng là hợp tình, hợp lý. Do đó, Hội đồng xét phúc thẩm ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn.

Từ những căn cứ trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, sửa khách quan một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2023/DS-ST ngày 18/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành về việc ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn.

[3] Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên nghi nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 600.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 600.000 đồng theo Biên lai số 0009989 ngày 29/9/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Long Thành. Ông L1, bà T đã nộp xong.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Minh T và ông Trần Hữu L1; Sửa khách quan một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2023/DS-ST ngày 18/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành, ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn.

Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 220, 227, 228, 235, 264 và Điều 266 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Áp dụng Điều 412, 414, 692 697, 698, 699, 770, 771 và 702 Bộ luật Dân sự 2005; Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 106, 107 Luật Đất đai năm 2003; Điều 167, 168, 188 Luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBNTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Đăng C về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T.
2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông Võ Đăng C với ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T được Ủy ban nhân dân xã C chứng thực ngày 12/12/2011.
3. Ông Võ Đăng C được quyền sử dụng diện tích đất 477.9m² thuộc thửa số 2b, tờ bản đồ số 54 xã C, huyện L có các cột mốc (5, 6, 7, 8, 9, 4, 5) theo bản đồ hiện trạng thửa đất số 9383/2022 ngày 26/7/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh L3 phát hành.
4. Ông Võ Đăng C được nhận số tiền bồi thường đối với diện tích 114,9m² thuộc thửa số 376 (cũ), tờ bản đồ số 2 (cũ) xã C, huyện L, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y973196 cấp ngày 14/01/2004, nằm trong dự án xây dựng mới tuyến đường nối Hương lộ 10 theo Quyết định số 5644/QĐ-UBND ngày 08/11/2016 của Ủy ban nhân dân huyện L.
5. Ngoài ra, ông C được nhận số tiền đền bù đối với diện tích 72,1m² thuộc thửa 376 (cũ), tờ bản đồ số 2 (cũ) xã C, huyện L nằm trong quy hoạch mở đường theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 973196 cấp ngày 14/01/2004 (nếu có).
6. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T về việc: Hủy “Giấy nhận cọc” ký ngày 03/11/2011; hủy “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 12/12/2011 được chứng thực tại UBND xã C và hủy “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số BD 189801 do Ủy ban nhân dân huyện L cấp cho ông Võ Đăng C ngày 27/12/2011.
7. Ông Võ Đăng C phải có trách nhiệm thanh toán cho Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T tổng số tiền là 1.888.813.000 đồng (Một tỷ tám trăm tám mươi tám triệu tám trăm mười ba ngàn đồng), (Trong đó: 530.000.000 đồng số tiền phải thanh toán còn lại; 1.240.693.000 đồng lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ.
8. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Võ Đăng C về việc thanh toán cho bị đơn số tiền 211.800.000 đồng (hai trăm hai mươi một triệu, tám trăm nghìn đồng) công trình xây dựng và cây trồng trên đất.
9. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, mà người phải thi hành án chưa thanh toán số tiền nêu trên, thì còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chưa thi hành án. Mức lãi suất chậm trả được tính theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
10. Buộc ông Trần Hữu L1 và bà Lê Thị Minh T cùng các con gồm anh Trần Hữu Q, anh Trần Hữu Q1 và anh Trần Hữu V phải có trách nhiệm chuyển đi nơi ở khác để trả lại nhà, đất cho nguyên đơn ông Võ Đăng C.
11. Giao cho ông Võ Đăng C được quyền sử dụng, sở hữu toàn bộ công trình xây dựng bao gồm:
    • 7.1. Nhà ở 1 (g1) diện tích 52,4m². Kết cấu: Móng đá chẻ, cột gạch, tường xây gạch; T4 xây gạch dày d100, tô trát sơn nước; Xà gồ sắt, mái tôn;, trần thạch cao không nổi; Nền gạch men, một phần gạch tàu; Cửa chính, cửa sổ khung sắt kính; Bếp: Thành gạch, kệ bếp tấm đan bê tông cốt thép, ốp gạch ceramic; Nhà vệ sinh: Nền ốp gạch, tường ốp gạch, men xí xổm.
    • 7.2. Nhà ở 2 (g2), diện tích xây dựng: 60,7m². Kết cấu: Móng đá chẻ, cột gạch; T4 xây gạch dày d100, tô trát sơn nước; Xà gồ sắt, mái tôn, trần tôn lạnh; Nền lát gạch men; Cửa chính, cửa sổ khung sắt kính; Bếp: Thành gạch, phía trên ốp đá; Nhà vệ sinh: Nền ốp gạch, tường ốp gạch, xí xổm.
    • 7.3. Cổng: Trụ xây gạch (40*40) cm, rào lưới B40, cánh cổng khung thép cao khoảng 2m.
    • 7.4. Giếng khoan: Đường kính Ø 60mm, sâu khoảng 40m; thả ống nhựa P, bơm hỏa tiễn.
    • 7.5. Mái che: Trụ sắt tròn Ø42mm, xà gồ sắt, mái tôn, nền bê tông.
    • 7.6. Toàn bộ cây trồng trên đất.
12. Toàn bộ các tài sản trên được thể hiện tại Chứng thư thẩm định giá số 3450/1/CT-ĐNI ngày 13/9/2023 của Công ty cổ phần T5.
13. Về án phí dân sự:
    • 8.1.Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Đăng C1 phải chịu 68.664.390 đồng án phí dân sự đối với số tiền phải thanh toán cho bị đơn (trừ số tiền 211.800.000 đồng không phải chịu án phí) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai số 0001236 ngày 06/3/2019 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Long Thành. Ông C1 phải nộp tiếp số tiền 68.364.390 đồng.
    • Ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 900.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai số 0005409 ngày 08/8/2019 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Long Thành. Ông L1, bà T phải nộp tiếp số tiền 600.000 đồng.
    • 8.2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Hữu L1, bà Lê Thị Minh T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 600.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 600.000 đồng theo biên lai số 0009989 ngày 29/9/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Long Thành. Ông L1, bà T đã nộp xong.
14. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn và bị đơn mỗi bên phải chịu ½ chi phí tố tụng. Tổng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí đo vẽ và thẩm định giá là 51.650.000 đồng : 2 = 25.825.000 đồng. Nguyên đơn ông C1 đã tạm nộp số tiền này, vì vậy, bị đơn ông L1, bà T phải trả lại cho ông C1 số tiền 25.825.000 đồng.
15. Thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cũng bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
16. Hiệu lực của Bản án: Bản án Dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Đồng Nai; - TAND huyện Long Thành; - Chi cục THADS huyện Long Thành - Cục thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai - Các đương sự. - Lưu (HS, TP, VP).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đinh Thị Kiều Lương