NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thư ký phiên tòa: Bà Trương Nguyễn Thu Trang – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Nghĩa – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 10 và ngày 18 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 922/DSPT ngày 19 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 866/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 6438/QĐXXPT-DS ngày 09/12/2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 487/2025/QĐPT-DS ngày 10/01/2025 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 1583/2025/QĐPT-DS ngày 10/02/2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Trung T, sinh năm 1992; (vắng mặt)

Địa chỉ: H, phường A, thị xã T, tỉnh Tây Ninh.

Đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn Q, sinh năm: 1962. (có mặt khi xét xử, vắng mặt khi tuyên án)

Địa chỉ: 1 đường L, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 16/03/2023).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Đỗ Như Thảo D - thuộc Đoàn Luật sư H1; (có mặt)

Địa chỉ: 1 đường L, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Công ty Cổ phần N1;

Địa chỉ trụ sở: 1 T, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

1

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Tri N, sinh năm 1969. (có mặt khi xét xử, vắng mặt khi tuyên án)

Địa chỉ: 1 P, Phường C quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 25/6/2020 và trong quá trình tố tụng, nguyên đơn ông Nguyễn Trung T và người đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày:

Ngày 06/11/2018 ông T có làm phiếu đăng ký mua bất động sản số 14/2018/PD (K-ĐNC/DHRiDiamind) với Công ty TNHH Q2 để đăng ký mua căn hộ DB10-01D, tầng 10, vị trí 01, diện tích 62,3 m² thuộc Dự án Chung cư D, D4, khu dân cư P tại Phường G, Quận H của Công ty cổ phần N1. Công ty TNHH Q2 là đơn vị phân phối sản phẩm căn hộ thuộc Dự án Chung cư D, D4; Khu dân cư P tại Phường G, Quận H của Công ty cổ phần N1.

Ngay sau khi ký phiếu đăng ký mua bất động sản, ông T đã thanh toán cho Công ty TNHH Q2 số tiền 50.000.000 đồng để giữ chỗ mua căn hộ DB10-01 theo phiếu thu tiền để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/11/2018.

Ngày 11/11/2018, ông T và Công ty TNHH Q2 đã ký thỏa thuận đặt cọc số 04/2018/TTĐC-ĐNC/DHRi. Theo thỏa thuận này thì số tiền 50 triệu đồng ông T đã thanh toán ngày 06/11/2018 được chuyển thành một phần tiền đặt cọc.

Ngày 13/11/2018, ông T và Công ty cổ phần N1 ký hợp đồng đặt cọc số 68-11/2018/HĐDHRi về việc “Đảm bảo cho việc ký kết và và thực hiện Hợp đồng mua bán Căn hộ dự án Chung cư D, D4 thuộc Khu dân cư P tại Phường G, Quận H, TP . (D)”. Giá chuyển nhượng căn hộ là 1.402.701.300 (một tỷ bốn trăm lẻ hai triệu bảy trăm lẻ một nghìn ba trăm) đồng; Phương thức đặt cọc như sau:

Đợt 1: Ngay sau khi ký Hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Trung T phải đặt cọc cho Công ty cổ phần N1 số tiền tương đương 15% giá trị căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT) là: 210.405.195 (hai trăm mười triệu, bốn trăm lẻ năm nghìn, một trăm chín mươi lăm đồng) đồng;

Đợt 2: Sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 1, ông T sẽ thanh toán cho Công ty số tiền tương đương 10% giá trị căn hộ (chưa bao gồm thuế VAT) là: 140.270.130 (một trăm bốn mươi triệu, hai trăm bảy mươi nghìn, một trăm ba mươi) đồng.

Ngoài ra, hai bên thỏa thuận ngay sau khi ký Hợp đồng về việc mua căn hộ theo mẫu đính kèm tại Phụ lục 4 của Hợp đồng này, tiền cọc mà ông Nguyễn Trung T đã thanh toán theo Hợp đồng này sẽ tự động được kết chuyển thành tiền thanh toán đợt 1 (chưa bao gồm thuế VAT) của Hợp đồng mua bán Căn hộ. Các đợt thanh toán tiếp theo của Hợp đồng mua bán Căn hộ sẽ theo lịch trình được quy định tại Phụ lục 1 đính kèm Hợp đồng này.

2

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, thực tế ông T đã thanh toán cho Công ty cổ phần N1 số tiền là 350.676.130 (Ba trăm năm mươi triệu, sáu trăm bảy mươi sáu nghìn, một trăm ba mươi) đồng. Từng lần thanh toán cụ thể như sau:

Ngày 13/11/2018, ông T tiếp tục thanh toán cho Công ty Cổ phần N1 số tiền 160.406.000 (một trăm sáu mươi triệu bốn trăm lẻ sáu nghìn) đồng để thanh toán tiền đợt 1 của Hợp đồng đặt cọc với Công ty N1 theo Giấy xác nhận chuyển khoản số 108-11/2018/NM/XNCK ngày 13/11/2018; Ngày 28/02/2019, ông T đã tiếp tục chuyển khoản số tiền 140.270.130 (Một trăm bốn mươi triệu hai trăm bảy mươi nghìn một trăm ba mươi) đồng cho Công ty Cổ phần N1 để thanh toán số tiền Đợt 2 theo Hợp đồng đặt cọc (Theo Giấy xác nhận chuyển khoản số 161-02/2019/NM/XNCK ngày 28/02/2019).

Như vậy, có thể thấy ông T đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán của mình theo Hợp đồng đặt cọc cho Công ty N1 đúng thời hạn quy định. Đến Q1 II/2019 theo lịch trình tại Phụ lục 1 đính kèm Hợp đồng đặt cọc, Công ty N1 và ông T phải ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ nhưng Công ty N1 không thực hiện nghĩa vụ theo đúng thỏa thuận. Ngày 09/09/2019, Công ty cổ phần N1 gửi Thông báo số 09-09/2019/TB về việc “Ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ thuộc Dự án Dream H” cho ông T. Tại thông báo này, Công ty N1 trình bày lý do về sự chậm trễ ký kết Hợp đồng mua bán là dự án với quy mô lớn nên hồ sơ thiết kế cần chỉnh sửa nhiều lần để đảm bảo thêm mỹ quan, đảm bảo an toàn, Công ty đang tích cực hoàn thiện hồ sơ xin phép xây dựng cho dự án và gia hạn thời gian ký Hợp đồng mua bán căn hộ đến tháng 12/2019. Tuy nhiên, đến tháng 12/2019, Công ty N1 vẫn không thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán với ông Nguyễn Trung T mà không có bất kỳ thông báo nào. Do đó, ngày 03/6/2020, ông T có đến Công ty N1 gặp Ban lãnh đạo để đưa ra hướng giải quyết về việc thanh lý Hợp đồng đặt cọc nhưng không gặp Ban lãnh đạo và được nhân viên Công ty cho lịch hẹn đến ngày 05/6/2020 gặp Trưởng phòng kinh doanh để làm việc. Đến ngày 05/6/2020, ông T cùng Luật sư của mình đến Công ty và làm việc trực tiếp với Trưởng phòng kinh doanh bà Nguyễn Thị T1. Bà T1 cho ông điền vào Đơn xin thanh lý hợp đồng với nội dung yêu cầu Công ty trả lại số tiền cọc mà ông đã thanh toán cùng một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại điểm ii, khoản 4.3 Điều 4 Hợp đồng đặt cọc. Sau đó, bà T1 cho ông T lịch hẹn đến ngày 12/6/2020, phía Công ty sẽ gọi trực tiếp cho ông thông báo về hướng giải quyết của Ban lãnh đạo về việc thanh lý Hợp đồng của ông. Đến ngày hẹn nhưng ông T vẫn không nhận được bất kì cuộc gọi nào từ phía Công ty N1 nên ngày 13/6/2020, ông đã đến Công ty để làm việc với bà T1. Bà T1 thông báo Công ty không chấp nhận yêu cầu trong Đơn thanh lý hợp đồng ngày 05/6/2020 của ông T và cho rằng ông đơn phương xin thanh lý Hợp đồng. Vì ông T đơn phương xin thanh lý nên Công ty chỉ hoàn tiền đặt cọc và không bồi thường. Sau đó, vào lúc 15 giờ ngày 16/6/2020, Công ty N1 tiếp tục mời ông Nguyễn Trung T đến làm việc. Tại biên bản làm việc, bà Nguyễn Thị T1 – Người đại diện theo ủy quyền của Tổng giám đốc ông Nguyễn Tri N không đồng ý với yêu cầu của ông theo Đơn xin thanh lý Hợp đồng ngày 05/6/2020. Bà T1 đưa ra hướng giải quyết là: chỉ hoàn trả lại số tiền thực tế ông đã đặt cọc

3

là 350.676.130 (Ba trăm năm mươi triệu sáu trăm bảy mươi sáu nghìn một trăm ba mươi) đồng và kèm theo khoản hỗ trợ chi phí là tính lãi suất từ ngày 01/01/2020 đến ngày 01/8/2020 trên số tiền mà ông đã thanh toán cho Công ty (tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng của Ngân hàng V). Ông T không đồng ý với hướng giải quyết của đại diện phía Công ty N1. Mặc dù, lý do của Công ty N1 không phải là điều kiện bất khả kháng để xin gia hạn việc ký kết Hợp đồng nhưng ông T vẫn đồng ý việc gia hạn ký kết Hợp đồng mua bán cho Công ty N1 từ Quý II/2019 đến tháng 12/2019. Tuy nhiên đến nay, đã quá thời hạn 06 tháng, Công ty N1 vẫn không chủ động liên lạc với ông để ký kết Hợp đồng.

Nhận thấy hành vị của Công ty N1 đã vi phạm nghĩa vụ tại Phụ lục 1 và điểm ii, khoản 4.3 Điều 4 Hợp đồng đặt cọc số 68-11/2018/HĐDHRi ngày 13/11/2018. Đồng thời, hành vi nêu trên đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Trung T, nguyên đơn yêu cầu khởi kiện như sau:

Yêu cầu Công ty cổ phần N1 trả lại số tiền mà ông Nguyễn Trung T đã thanh toán là 350.676.130 (ba trăm năm mươi triệu sáu trăm bảy mươi sáu nghìn một trăm ba mươi) đồng. Đồng thời, bồi thường cho ông T một khoản tiền tương đương với số tiền ông T đã đặt cọc là 350.676.130 (ba trăm năm mươi triệu sáu trăm bảy mươi sáu nghìn một trăm ba mươi) đồng căn cứ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Tổng số tiền mà Công ty Cổ phần N1 phải thanh toán cho ông Nguyễn Trung T là: 701.352.260 (bảy trăm lẻ một triệu ba trăm năm mươi hai nghìn hai trăm sáu mươi) đồng. Thanh toán một lần, thời hạn là 15 ngày sau khi hai bên thống nhất được việc giải quyết số tiền trên.

Bị đơn Công ty cổ phần N1 và người đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày:

Ngày 13/11/2018, Công ty và ông Nguyễn Trung T ký Hợp đồng đặt cọc số 68-11/2018/HĐDHRi để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ DB10-01 tại dự án Chung cư D, D4 thuộc Khu Dân cư P, Phường G, Quận H, TP. (tên thương mại: Dream H). Căn cứ vào Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc quy định “Trên cơ sở Bên B đã tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý đất đai, pháp lý quy hoạch, thiết kế và pháp lý bất động sản của Dự Án, Bên B đồng ý với tình trạng pháp lý hiện tại của Dự Á và cam kết không tranh chấp khiếu nại về sau, theo đó, Bên B đồng ý đặt cọc cho Bên A theo quy định tại Điều 3 của Hợp đồng và Bên A đồng ý nhận tiền đặt cọc từ Bên B để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ tại Dự Án như được mô tả chi tiết tại Điều 2 Hợp đồng này”. Vì vậy, trước khi ông T ký kết hợp đồng đặt cọc với Công ty, ông T đã được nhân viên tư vấn (thuộc Công ty D1 – đơn vị môi giới độc quyền sản phẩm dự án này) và tìm hiểu đầy đủ tình hình pháp lý hiện tại của dự án tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ vào Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết

4

hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”, nên việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa Công ty và khách hàng là một biện pháp bảo đảm dân sự dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên, nhằm mục đích đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ DB10-01 giữa ông T và chủ đầu tư khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại điểm 5.2.5 điều 5 của Hợp đồng đặt cọc có nội dung “Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên B trong trường hợp chủ đầu tư từ chối việc ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ với Bên B”. Công ty chỉ trả cọc và phạt cọc nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng với khách hàng. Phía Công ty vẫn đang thực hiện hợp đồng với khách hàng, hiện nay dự án đang tiến hành xây dựng để đủ điều kiện được ký hợp đồng mua bán theo quy định.

Các thủ tục pháp lý dự án Công ty đã tiến hành đến giai đoạn hiện nay như sau: Hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng dự án với Công ty H2 (thể hiện qua 02 chủ quyền đất, quyết định cho phép chuyển nhượng 1 phần dự án); Chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục về phòng cháy chữa cháy, Đánh giá tác động môi trương, thẩm định thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật tại Bộ X; Công ty gửi Thông báo số 09-09/2019/TB ngày 09/09/2019 đến khách hàng để thông báo về thời gian dự kiến ký kết hợp đồng mua bán và tình trạng pháp lý cho khách hàng được biết thông tin dự án. Chủ đầu tư gửi hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại Sở X1. Căn cứ theo biên nhận số 0101190154/TNHS-GPXD ngày 18/09/2019; Biên nhận số 0101190196/TNHS-CPXD ngày 04/12/2019; Căn cứ theo biên nhận số [...]/TĐDA vào tháng 24/7/2020; Chủ đầu tư nhận được Công văn số 141/SXD-CPXD ngày 06/01/2020 của Sở Xây dựng về việc giải thích lý do chưa cấp giấy phép dự án; Chủ đầu tư đã được cấp giấy phép xây dựng số 91/GPXD ngày 20/07/2020 và đang tiến hành xây dựng dự án Dream H.

Thời điểm tháng 06/2020, ông T đã đến Công ty và yêu cầu thanh lý hợp đồng đặt cọc, Công ty đã trình bày và cung cấp những giấy tờ pháp lý cho phía khách hàng được nắm rõ lý do khách quan về việc chậm trễ ký hợp đồng với khách hàng. Qua các buổi làm việc, ông T vẫn giữ nguyên ý kiến muốn chấm dứt hợp đồng đặt cọc, các bên về cơ bản cũng đã thống nhất vấn đề qua 02 biên bản làm việc: Công ty đồng ý sẽ chịu các chi phí môi giới bán hàng (6% tổng giá bán căn hộ), trả lại tiền cọc cho khách cộng với tiền lãi suất tiền gửi tiết kiệm của V 12 tháng tính từ ngày 01/10/2019. Vấn đề chưa thống nhất là về thời gian hoàn trả tiền cọc của Công ty là từ 30-45 ngày (Công ty vẫn đồng ý trả lãi đến ngày Công ty trả tiền cho khách hàng). Nguyên nhân là vào thời điểm đó, do ảnh hưởng của dịch Covid 19 nên Công ty có những khó khăn tài chính nhất định. Khách hàng không đồng ý thời gian hoàn trả này mà nói sẽ suy nghĩ lại rồi liên lạc Công ty sau. Trên tinh thần thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký kết với khách hàng, Công ty đã cố gắng trong việc hoàn tất hồ sơ pháp lý với cơ quan Nhà nước, nhưng vì một số lý do khách quan ngoài ý muốn thì việc ra giấy phép bị chậm trễ. Dù bị ảnh hưởng nhưng Công ty vẫn hoàn tất các thủ tục pháp lý và đang tiến hành xây dựng để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán căn hộ với

5

khách hàng theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Tuy nhiên, nếu ông T vẫn muốn chấm dứt hợp đồng đặt cọc này, thì trên tinh thần các bên đã thương lượng, Công ty đồng ý trả lại toàn bộ số tiền khách hàng đã đặt cọc, cộng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng của Ngân hàng V tính từ ngày 01/10/2019 đến ngày 22/12/2020, tạm tính số tiền là 24.964.297 đồng; Thời gian hoàn trả là 20 ngày kể từ ngày các bên thống nhất.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Q, Luật sư bà Đỗ Như Thảo D cùng có đơn xin xét xử vắng mặt. Bị đơn Công ty cổ phần N1 có người đại diện theo pháp luật ông Nguyễn Tri N, người đại diện theo ủy quyền ông Lê Công Hoàng H vắng mặt.

Do các đương sự không hòa giải được với nhau nên vụ án được đưa ra xét xử.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 866/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 68, Điều 146, Điều 177, Điều 179, Điều 196, Điều 208, Điều 220, Điều 227, Điều 228, Điều 273 và Điều 280 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Luật phí và lệ phí, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Trung T; không chấp nhận yêu cầu Công ty cổ phần N1 phải bồi thường cho ông T một khoản tiền tương đương với số tiền ông T đã đặt cọc là 350.676.130 (ba trăm năm mươi triệu sáu trăm bảy mươi sáu nghìn một trăm ba mươi) đồng.

Người đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần N1 phải có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Trung T số tiền đặt cọc là 300.676.130 (ba trăm triệu sáu trăm bảy mươi sáu nghìn một trăm ba mươi) đồng theo Hợp đồng đặt cọc số 68-11/2018/HĐDHRi ngày 13/11/2018. Thời hạn thanh toán một lần ngay khi bản án này có hiệu lực pháp luật.

Giành quyền khởi kiện cho ông Nguyễn Trung T đối với Công ty TNHH Q2 về số tiền 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng, ông T nộp theo phiếu thu tiền không số ngày 06/11/2018 có ghi “để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại vụ án khác.

Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

6

Thi hành tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền

Về án phí Dân sự sơ thẩm: Công ty cổ phần N1 phải chịu số tiền án phí là 15.033.806 (mười lăm triệu không trăm ba mươi ba nghìn tám trăm linh sáu) đồng. Ông Nguyễn Trung T phải nộp là 20.027.045 (hai mươi triệu không trăm hai mươi bảy nghìn không trăm bốn mươi lăm) đồng nhưng cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số AA/2019/0071064 ngày 08/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Trung T còn phải nộp thêm số tiền là 4.000.000 (bốn triệu) đồng.

Bản án sơ thẩm còn tuyên về thời hạn kháng cáo và thủ tục thi hành án.

Ngày 10/10/2024, Công ty Cổ phần N1 là bị đơn có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 866/2024/DS-ST ngày 26/09/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh. Lý do kháng cáo: Bản án của Tòa án nhân dân quận Tân Phú xét xử không đúng thực tế, ảnh hưởng đến quyền lợi của Công ty. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: Xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho Công ty.

Ngày 14/10/2024, ông Nguyễn Văn Q là đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Trung T có đơn kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 866/2024/DS-ST ngày 26/09/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh. Lý do kháng cáo: Tòa sơ thẩm nhận định số tiền 50.000.000 đồng không phải là tiền đặt cọc là không có căn cứ, bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền 350.676.130 đồng; Tòa sơ thẩm tuyên người đại diện theo pháp luật của Công ty N1 có trách nhiệm thanh toán số tiền cho ông T là không đúng đối tượng khởi kiện, Công ty N1 phải có trách nhiệm trả lại tiền; Không có căn cứ để Tòa sơ thẩm nhận định ông T vi phạm khi thực hiện hợp đồng mà Công ty đã vi phạm nghĩa vụ tại hợp đồng đặt cọc và đã gây ra nhiều thiệt hại cho nguyên đơn. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: Sửa toàn bộ Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo không rút kháng cáo, các đương sự không hòa giải được.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn kháng cáo: Yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng số tiền 50.000.000 đồng mà bên ông T giao đặt cọc cho Công ty TNHH Q2 đã nhận và chuyển giao cho Công ty cổ phần N1 thì đây là số tiền đặt cọc. Vì vậy tổng số tiền đặt cọc mà ông T giao cho Công ty cổ phần N1 là 350.676.130 đồng yêu cầu Công ty cổ phần N1 trả đầy đủ. Phạt bồi thường số tiền đặt cọc là 350.676 130 đồng và tuyên buộc Công ty Cổ phần N1 chịu trách nhiệm trả cho bên nguyên đơn, không đồng ý người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Tri N phải chịu. Chấm dứt hợp đồng đã ký.

Ông Nguyễn Tri N là người đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần N1 đồng ý trả cho ông T số tiền 350.676.130 đồng, nhưng đề nghị trừ 7% phí

7

môi giới. Đồng ý trách nhiệm trả nợ là của Công ty cổ phần N1, không phải trách nhiệm cá nhân của ông Nguyễn Tri N là người đại diện theo pháp luật của Công ty.

Nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu trừ phí môi giới của bị đơn, đề nghị sửa bản án theo yêu cầu của nguyên đơn

Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

- Về tố tụng: Giai đoạn phúc thẩm, Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự được đảm bảo để thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo qui định của pháp luật.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Trung T về số tiền 50.000.000 đồng mà Công ty TNHH Q2 đã nhận là tiền đặt cọc và Công ty cổ phần N1 có nghĩa vụ trả cho ông T, bác kháng cáo của ông T đối với phần bồi thường phạt số tiền tương đương số tiền đặt cọc là 350.676.130 đồng. Bác yêu cầu kháng cáo của công ty cổ phần N1. Căn cứ theo khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần Bản án sơ thẩm số 866/2024/ DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đơn kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn được thực hiện đảm bảo đúng quy định về thời hạn và thủ tục kháng cáo. Thẩm quyền giải quyết vụ án được Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng, đã đưa đầy đủ, đúng tư cách người tham gia tố tụng trong vụ án. Việc thực hiện tống đạt các văn bản tố tụng đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

Sau khi xem xét toàn bộ các tài liệu, chứng cứ tại hồ sơ vụ án, yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo và các lời trình bày, đối chất thẩm tra công khai của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến của Viện kiểm sát, xét thấy:

[2.1] Đối với kháng cáo của nguyên đơn:

Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận số tiền 50.000.000 đồng mà ông T đã giao đặt cọc cho Công ty TNHH Q2 nhận và chuyển giao cho Công ty cổ phần N1 là số tiền đặt cọc. Vì vậy tổng số tiền đặt cọc mà ông T giao cho Công ty cổ phần N1 là 350.676.130 đồng. Phạt bồi thường số tiền đặt cọc là 350.676.130 đồng và tuyên buộc Công ty cổ phần N1 chịu trách nhiệm trả cho bên nguyên đơn, không đồng ý người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Tri N phải chịu.

8

Theo nguyên đơn, việc Công ty cổ phần N1 không thực hiện được hợp đồng đặt cọc để hai bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán căn hộ hoàn toàn là lỗi do phía bị đơn Công ty cổ phần N1. Vì vậy, Công ty cổ phần N1 ngoài trả lại số tiền đặt cọc thì còn phải chịu bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn là phạt bồi thường tương đương số tiền đặt cọc là 350.676 130 đồng, tổng cộng 701.352.260 đồng.

Xét yêu cầu khởi kiện, thấy rằng giữa Công ty cổ phần N1 và ông Nguyễn Trung T ký “Hợp đồng đặt cọc” số 68-11/2018/HĐDHRi ngày 13/11/2018. Hợp đồng ký nhằm “Đảm bảo cho việc ký kết và và thực hiện Hợp đồng mua bán Căn hộ dự án Chung cư D, D4 thuộc Khu dân cư P tại Phường G, Quận H, TP . (Dream Home R)”; giá chuyển nhượng căn hộ là 1.402.701.300 (một tỷ bốn trăm lẻ hai triệu bảy trăm lẻ một nghìn ba trăm) đồng. Thực hiện hợp đồng, bên nguyên đơn đã nộp cho Công ty N1 350.676.130 đồng, số tiền đặt cọc này được bên bị đơn thừa nhận.

[2.2] Tại phiên tòa phúc thẩm, đối với yêu cầu kháng cáo của ông T, phía bị đơn Công ty cổ phần N1 có người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Tri N đồng ý về số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng mà bên ông T giao cho Công ty TNHH Q2 và đồng ý trả số tiền đặt cọc 350.676.130 đồng cho ông T, nhưng không đồng ý chịu bồi thường số tiền phạt đặt cọc là 350.676.130 đồng như nguyên đơn yêu cầu. Ngoài ra ông N cũng đồng ý Công ty cổ phần N1 chịu trách nhiệm trả lại số tiền này, không phải là người đại diện theo pháp luật phải chịu. Tuy nhiên số tiền khi trả lại phải trừ lại chi phí môi giới là 7%.

[2.3] Xét thấy,

kháng cáo của nguyên đơn về số tiền 50.000.000 đồng mà bên ông T giao đặt cọc cho Công ty TNHH Q2 đã được bên Công ty N1 thừa nhận, do đó chấp nhận phần yêu cầu kháng cáo này của ông T. Vậy, số tiền đặt cọc mà C cổ phần Nhà M phải trả lại ông T là 350.676.130 đồng. Số tiền này do Công ty cổ phần N1 có nghĩa vụ hoàn trả ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật. Việc Bản án sơ thẩm tuyên buộc cá nhân là người đại diện theo pháp luật chịu trách nhiệm trả là không đúng quy định. Theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hiện người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Tri N, tại phiên tòa ông N cũng không đồng ý trách nhiệm cá nhân về số tiền này mà đề nghị Công ty phải chịu, nên chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn buộc Công ty cổ phần N1 có nghĩa vụ trả cho ông T.

Đối với yêu cầu của nguyên đơn về bồi thường số tiền phạt tương đương với khoản tiền đặt cọc là 350.676.130 đồng cho ông T. Xét thấy rằng, khi hai bên giao kết ký hợp đồng đặt cọc thì phải đảm bảo tất cả các điều kiện, thủ tục pháp lý về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Đến tại thời điểm này, bên bị đơn xác định tài sản vẫn chưa được hình thành hoàn chỉnh, các yếu tố về thủ tục pháp lý của tài sản vẫn chưa đảm bảo, chưa xong, và vẫn chưa đủ kiện mua bán cũng như không xác định được thời gian hoàn tất đủ điều kiện pháp lý để ký kết thực hiện tiếp hợp đồng cho bên mua. Nhưng bị đơn cũng xác định rằng, khi thực hiện ký kết hợp đồng với nguyên đơn, bị đơn đã công khai minh bạch đầy đủ các loại giấy tờ, tình trạng pháp lý cũng như tình hình dự án

9

về tài sản hình thành trong tương lai, phía người mua là nguyên đơn đã hiểu và chấp nhận ký kết, bị đơn không giấu diếm hay lừa dối khách hàng. Đồng thời, về mặt thủ tục hành chính pháp lý chưa hoàn chỉnh là lỗi khách quan, không phải lỗi của bị đơn, chỉ là yếu tố thời gian để thực hiện đầy đủ nhưng nguyên đơn không chấp nhận và đưa đến tranh chấp yêu cầu chấm dứt hợp đồng.

Phía nguyên đơn tại phiên tòa cũng thừa nhận, khi ký hợp đồng cũng dựa trên niềm tin và có xem các giấy tờ mà bị đơn cung cấp, nguyên đơn cũng không nắm rõ bản chất của loại giao dịch này mà chủ yếu đặt sự tin tưởng vào bị đơn. Đến nay bị đơn vẫn không tiến hành được các hợp đồng mà hai bên thỏa thuận nên lỗi thuộc bị đơn.

Xét thấy rằng việc các bên giao dịch ký hợp đồng mà chưa đủ điều kiện để tiến hành, bị đơn chưa đảm bảo được điều kiện do pháp luật Nhà nước quy định, còn nguyên đơn đã tìm hiểu cũng nhận thức được điều này nhưng vẫn chấp nhận ký kết. Như vậy, dự án của Công ty cổ phần N1 chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đối với bất động sản hình thành trong tương lai, là phần lỗi của bị đơn. Khi tiến hành ký kết hợp đồng, phía bị đơn đã công khai về tính pháp lý của dự án, tính hợp pháp của tài sản giao dịch, phía nguyên đơn cũng biết rõ loại tài sản giao dịch, tình trạng pháp lý của dự án chưa được cấp phép nhưng vẫn ký hợp đồng và đặt cọc nhiều lần với số tiền nộp đến nay là 350.676.130 đồng. Do đó, cũng có phần lỗi của bên bị đơn. Cả hai bên đều có lỗi trong giao dịch dân sự này, các bên đương sự tại phiên tòa cũng đồng ý chấm dứt không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, chỉ đề nghị xét lỗi để giải quyết bồi thường số tiền phạt cọc trong tranh chấp này. Vì vậy, Hội đồng xét xử công nhận việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc của ông T với Công ty cổ phần N1 và chỉ giải quyết đối với yêu cầu đương sự.

Như phân tích nêu trên, do đây là lỗi hỗn hợp của cả hai bên, vậy nên về hậu quả các bên cùng tự gánh chịu khi có thiệt hại xảy ra, không bên nào phải bồi thường bên nào. Vì vậy, buộc Công ty cổ phần N1 trả lại ông T khoản tiền đặt cọc là 350.676.130 đồng là có căn cứ, không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn Công ty cổ phần N1 phải bồi thường cho nguyên đơn số tiền phạt tương đương với số tiền đặt cọc là 350.676.130 đồng. Nguyên đơn kháng cáo phần này nhưng ngoài lời trình bày, cũng không có chứng cứ gì chứng minh, nên kháng cáo này không được chấp nhận.

Đối với kháng cáo của bị đơn: Bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn tiền đặt cọc 350.676.130 đồng, nhưng đề nghị trừ phí môi giới là 7% trên số tiền đã nộp, xét thấy không có căn cứ để chấp nhận trừ phí môi giới nên bác yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

[3] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát đồng quan điểm với Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty cổ phần N1 phải chịu là 300.000 đồng do bị bác kháng cáo.

Nguyên đơn ông T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

10

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Không chấp nhận kháng cáo của Công ty cổ phần N1.

- Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Trung T.

1. Sửa một phần Bản án sơ thẩm số 866/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh.

1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Trung T.

- Buộc Công ty cổ phần N1 phải có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Trung T số tiền đặt cọc là 350.676.130 đồng (ba trăm năm mươi triệu sáu trăm bảy mươi sáu ngàn một trăm ba mươi đồng).

- Chấm dứt “Hợp đồng đặt cọc” số 68-11/2018/HĐDHRi ngày 13/11/2018 (về việc “để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện Hợp đồng mua bán Căn hộ dự án Chung cư D,D4 thuộc khu dân cư P tại Phường G, Quận H TP . - Dream Home Riverside") giữa Công ty cổ phần N1 (Phát triển dự án) với ông Nguyễn Trung T và các Phụ lục kèm theo hợp đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thi hành tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông T yêu cầu Công ty cổ phần N1 phải bồi thường cho ông T một khoản tiền tương đương với số tiền ông T đã đặt cọc là 350.676.130 đồng (ba trăm năm mươi triệu sáu trăm bảy mươi sáu nghìn một trăm ba mươi đồng).

3. Về án phí:

3.1. Án phí Dân sự sơ thẩm: Công ty cổ phần N1 phải chịu số tiền án phí là 17.533.800 đồng. Ông Nguyễn Trung T phải chịu số tiền án phí là 17.533.800 đồng, trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 16.027.045 đồng (Biên lai thu số AA/2019/0071064 ngày 08/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự quận Tân Phú), ông Nguyễn Trung T còn phải nộp thêm số tiền là 1.506.755 đồng.

11

3.2. Án phí phúc thẩm: Công ty cổ phần N1 phải chịu là 300.000 đồng, trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (Biên lai thu số 0040478 ngày 10/10/2024 của Chi cục Thi hành án quận Tân Phú). Ông Nguyễn Trung T không phải chịu, trả lại số tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng cho ông Nguyễn Trung T (Biên lai thu 0045071 ngày 15/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú).

4. Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

12