- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Mai

Các hội thẩm nhân dân: Bà Trần Thị Liên và ông Nguyễn Tiến Dũng

- Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Ông Y Kăn Niê - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Phương Thảo - Chức vụ: Kiểm sát viên.

Ngày 31 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 706/2023/TLST-DS ngày 15 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 161/2024/QĐXX-ST ngày 03 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

• * Nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến N.
• Địa chỉ: Số E N, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)
• * Bị đơn: Ông Ngô Trạch R, sinh năm 1956 và bà Trần Thị L, sinh năm 1956
• Địa chỉ: Hẻm A đường C, L, tổ dân phố I, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)
• * Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Kiều O.
• Địa chỉ: Số C N, Buôn K, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. (Vắng mặt)
• * Người làm chứng: Ông Y S HĐơk.
• Địa chỉ: Số nhà I, đường trục lộ 1, Buôn K, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt)

1. Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Nguyễn Tiến N trình bày:

Căn cứ theo hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa tôi với vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trân Thị L1 vào ngày 09/3/2021, tôi có đặt cọc cho vợ chồng ông R, bà L1 số tiền 350.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba trăm năm mươi triệu đồng) để nhận chuyển nhượng 500m² thuộc thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12, địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với giá chuyển nhượng là 450.000.000 đồng (Bằng chữ: Bốn trăm năm mươi triệu đồng).

Theo hợp đồng đặt cọc này, trong vòng 02 tháng kể từ thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc, ông R, bà L1 có trách nhiệm ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho tôi tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền, tôi sẽ thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại là 100.000.000 đồng (Bằng chữ: Một trăm triệu đồng) cho ông R và bà L1. Sau đó, hết thời hạn 02 tháng theo hợp đồng đặt cọc nêu trên, tôi đã nhiều lần yêu cầu ông R, bà L1 thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho tôi nhưng ông R, bà L1 cứ hứa hẹn, đến nay vẫn không thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho tôi.

Khi tôi đi tìm hiểu thì được biết thửa đất nêu trên mặc dù do ông R, bà L1 quản lý sử dụng từ trước tới nay nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông R, bà L1 không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên cho tôi. Tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc tôi hoàn toàn không biết thửa đất của bà Nguyễn Thị Kiều O nhưng chưa sang tên cho ông R, bà L1. Do tin tưởng nên khi nghe vợ chồng ông R nói là đất của vợ chồng ông R thì tôi đã cọc mua đất.

Như vậy, ông R và bà L1 đang vi phạm nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc. Trước khi tôi làm đơn khởi kiện, tôi cũng đã gửi thông báo đến ông R, bà L1 để yêu cầu ông bà hoàn trả lại cho tôi số tiền ông bà đã nhận cọc của tôi nêu trên và số tiền phạt cọc do vi phạm nghĩa vụ của bên nhận cọc nhưng ông bà vẫn không thực hiện.

Nay, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tôi khởi kiện kính đề nghị Quý Tòa tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2021 vô hiệu. Buộc ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L phải trả cho tôi số tiền 700.000.000 đồng (Bằng chữ: Bảy trăm triệu đồng), trong đó 350.000.00 đồng tiền đặt cọc và 350.000.000 đồng số tiền phạt cọc.

Tại phiên tòa hôm nay: Tôi xin rút yêu cầu phạt cọc 350.000.000đồng mà chỉ yêu cầu vợ chồng ông R trả số tiền cọc 350.000.000đồng. Tôi đồng ý hốt toàn bộ khối đất, đá đã đổ 210m³, để trả lại hiện trạng đất như ban đầu và đồng ý bồi thường các 50 cây cà phê và 30 trụ tiêu theo kết quả định giá 30.830.000đồng cho vợ chồng ông R.

2. Trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa bị đơn ông Ngô Trạch R, bà Trần Thị L cùng trình bày:

Vào ngày 09/3/2021 gia đình tôi có bán cho ông Nguyễn Tiến N - sinh năm 1986, hộ khẩu thường trú tại E N, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk với diện tích 500m² thuộc thửa đất nằm trên tờ bản đồ 12, thửa đất số 314, với giá 450.000.000đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng). Thửa đất này do gia đình tôi có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Kim O1, địa chỉ: Buôn K, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, hiện nay thửa đất vẫn đang mang tên bà O1 chưa sang tên cho vợ chồng chúng tôi. Ông N đặt cọc cho chúng tôi tổng số tiền 350.000.000đồng, còn lại là 100.000.000đồng sau khi sang tên ông N sẽ trả hết tiền. Chúng tôi thỏa thuận trong hạn 02 tháng chúng tôi sẽ làm bìa đỏ sang tên cho vợ chồng chúng tôi và vợ chồng chúng tôi sẽ sang tên cho ông N. Gia đình tôi đã giao đất cho ông N nhận quản lý, sử dụng. Ông N đã đem xe múc hàng ngàn mét khối đất đá xuống thửa đất và đã phá đi 75 trụ tiêu, 50 cây cà phê (Tiêu và cà phê đang thu hoạch kinh doanh năm thứ bảy). Sau đó ông N rao bán đất và đã bán cho những người buôn đất nào tôi không rõ. Tại thời điểm đặt cọc ông N có hỏi về nguồn gốc đất từ đâu mà có thì chúng tôi có nói đất mua của bà Nguyễn Thị Kim O1.

Trong thời hạn đó chúng tôi có liên hệ với bà O1 để làm bìa đỏ sang tên cho chúng tôi nhưng bà O1 đã nhờ nhiều người nhưng vẫn không làm được bìa đỏ cho chúng tôi. Chúng tôi vẫn muốn thực hiện việc chuyển nhượng đất cho ông N nên ông N khởi kiện chúng tôi yêu cầu trả tiền cọc và phạt cọc tổng cộng 700.000.000đồng thì chúng tôi không đồng ý.

Tại phiên tòa ông R và bà L trình bày:

Chúng tôi cũng đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông N: Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2021 là vô hiệu do đất hiện nay chưa làm được bìa đỏ.

Chúng tôi chấp nhận trả lại số tiền cọc đã nhận là 350.000.000 đồng cho ông N và yêu cầu ông N phải hốt toàn bộ khối đất đá đã đổ 210m³để trả lại diện tích 500m² đất thuộc một phần thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12 cho chúng tôi.

Về phần cây cối trên đất: Chúng tôi chỉ yêu cầu ông N bồi thường 50 cây cà phê, 30 trụ tiêu theo kết quả định giá tài sản là: 30.830.000đồng.

3. Người làm chứng ông Y Sui H trình bày:

Vào ngày 09/3/2021 tôi có làm chứng sự việc ông N đã đặt cọc mua đất của vợ chồng ông R với diện tích 500m² thuộc thửa đất 314, tờ bản đồ số 12 tại phường T, thành phố B, nội dung tôi làm chứng là đúng sự thật. Ngoài ra tôi không làm chứng sự việc nào khác.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Tp. Buôn Ma Thuột phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự và ý kiến về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng:

Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật; Người có quyền lợi, có nghĩa vụ liên quan chưa chấp hành đúng quy định của pháp luật.

Về nội dụng vụ án:

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tiến N: Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của các bên đương sự: Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2021, giữa ông Nguyễn Tiến N và vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L, đối với số tiền cọc 350.000.000 đồng, để nhận chuyển nhượng 500m2 đất thuộc thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12, địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L chấp nhận trả lại cho ông Nguyễn Tiến N số tiền cọc 350.000.000đồng.

Ông N tự nguyện múc 210m³ đất, đá đã đổ trên diện tích 500m² thuộc một phần thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12, địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk để trả lại nguyên trạng như ban đầu cho vợ chồng ông R và L.

Ông Nguyễn Tiến N tự nguyện bồi thường cho vợ chồng ông R và L giá trị 50 cây cà phê, 30 trụ tiêu đã làm hư hỏng là: 30.830.000đồng. Khấu trừ 350.000.000 đồng - 30.830.000đồng = 319.170.000đồng.

Như vậy vợ chồng ông R, bà L còn trả lại cho ông N số tiền còn lại 319.170.000đồng.

Đình chỉ 01 phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tiến N về yêu cầu vợ chồng ông R và L phải trả số tiền phạt cọc 350.000.000đồng.

Về án phí và chi phí tố tụng: Các đương sự phải chịu án phí dân sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định.

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên quan hệ pháp luật là tranh chấp về “Hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Tp. Buôn Ma Thuột theo quy định tại khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Kiều O đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do. Căn điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228, điều 241 BLTTDS. Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật.

[3] Về nội dung vụ án:

[3.1] Xét yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tiến N yêu cầu Tòa án Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2021, giữa ông Nguyễn Tiến N và vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L, vô hiệu: Xét thấy:

Tại thời điểm đặt cọc thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12, địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L nhưng ông R, bà L vẫn nhận tiền cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Như vây, đối tượng là quyền sử dụng không thể thực hiện được nên vô hiệu theo Điều 117, Điều 122 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về lỗi của các bên: Nguyên đơn và bị đơn đều biết nên cần xác định lỗi là do cả hai bên.

Như vậy tại phiên tòa các bên thỏa thuận: Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2021, giữa ông Nguyễn Tiến N và vợ chồng ông Ngô Trạch R, bà Trần Thị L, với số tiền đặt cọc 350.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12, diện tích 500m², địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu là phù hợp với quy định của pháp luật nên cần chấp nhận.

Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự: Giao dịch Dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi chấm dứt, quyền nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận.

Tại phiên tòa các bên đương sự tự nguyện thỏa thuận như sau:

Vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L chấp nhận trả lại cho ông Nguyễn Tiến N số tiền cọc là 350.000.000đồng.

Ông Nguyễn Tiến N tự nguyện múc 210m³ đất, đá đã đổ trên diện tích 500m² thuộc một phần thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12, địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk để trả lại thửa cho vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L.

Ông Nguyễn Tiến N tự nguyện bồi thường cho vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L giá trị 50 cây cà phê, 30 trụ tiêu đã làm hư hỏng theo kết quả định giá là: 30.830.000đồng. Khấu trừ số 350.000.000 đồng (tiền cọc) - 30.830.000đồng (tiền bồi thường) = 319.170.000đồng.

Như vậy vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L còn phải trả lại cho ông Nguyễn Tiến N số tiền còn lại 319.170.000đồng.

Sự thỏa thuận của các bên như trên là là tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật nên cần chấp nhận.

[3.2] Tại phiên tòa ông Nguyễn Tiến N xin rút một phần yêu cầu khởi kiện, về việc yêu cầu ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L phải trả số tiền phạt cọc 350.000.000đồng. Xét thấy việc rút yêu cầu này là tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử cần đình chỉ yêu cầu này của ông N.

[4]. Về án phí Dân sự sơ thẩm:

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm nhưng ông R, bà L là người cao tuổi có đơn xin miễn án phí nên Hội đồng xét xử miễn án phí cho ông R, bà L. Trả lại cho nguyên đơn ông Nguyễn Tiến N số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

[5]. Về chi phí tố tụng: Bị đơn ông Ngô Trạch R bà Trần Thị L phải chịu 5.000.000đồng chi phí tố tụng (Trong đó 3.000.000đồng tiền định giá tài sản và 2.000.000đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ).

Trả lại cho ông Nguyễn Tiến N 5.000.000đồng chi phí tố tụng sau khi thu được từ ông Ngô Trạch R bà Trần Thị L.

Vì các lẽ trên;

- Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147; Điều 157; Điều 165; Điều 227; Điều 228; Điều 244; Điều 266; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng Dân sự.

- Áp dụng các Điều 117; Điều 122; Điều 123; Điều 131; Điều 328; Điều 357; Điều 407; Điều 408; Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

- Áp dụng điểm đ, khoản 1 Điều 12 nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Tiến N. Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự như sau:

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2021, giữa ông Nguyễn Tiến N và vợ chồng ông Ngô Trạch R, bà Trần Thị L, với số tiền đặt cọc 350.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12, diện tích 500m², địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, là vô hiệu.

Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L chấp nhận trả lại cho ông Nguyễn Tiến N số tiền cọc là 350.000.000đồng.

Ông Nguyễn Tiến N tự nguyện múc 210m³ đất, đá đã đổ trên diện tích 500m² thuộc một phần thửa đất số 314, tờ bản đồ số 12, địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk để trả lại thửa đất cho vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L.

Ông Nguyễn Tiến N tự nguyện bồi thường cho vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L giá trị 50 cây cà phê, 30 trụ tiêu đã làm hư hỏng theo kết quả định giá là: 30.830.000đồng.

Khấu trừ số 350.000.000 đồng (tiền cọc) - 30.830.000đồng (tiền bồi thường) = 319.170.000đồng.

Như vậy vợ chồng ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L còn phải trả lại cho ông Nguyễn Tiến N số tiền còn lại 319.170.000đồng.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tiến N, về việc yêu cầu ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L phải trả số tiền phạt cọc 350.000.000đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về án phí Dân sự sơ thẩm: Trả lại cho ông Nguyễn Tiến N số tiền tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm 16.000.000đồng đã nộp theo biên lai số 0004325 ngày 09/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự Tp. Buôn Ma Thuột.

Ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L được miễn án phí Dân sự sơ thẩm.

4. Về chi phí tố tụng: Ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L phải chịu 5.000.000đồng chi phí tố tụng (Trong đó 3000.000đồng tiền định giá tài sản và 2.000.000đồng tiền xem xét thẩm định tại chỗ)

Trả lại cho ông Nguyễn Tiến N 5.000.000đồng chi phí tố tụng sau khi thu được từ ông Ngô Trạch R và bà Trần Thị L

5. Quyền kháng cáo: Nguyên đơn và bị đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết hợp lệ.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7; Điều 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./

Nơi nhận: - TAND tỉnh Đắk Lắk; - VKSND tỉnh Đắk lắk; - VKSND Tp.BMT; - CCTHADS TP. BMT; - Các đương sự; - Lưu HS

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký) Lê Thị Mai