TOÀ ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 14/2024/KDTM-PT

Ngày: 22/4/2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Đặng Thị Thơm;

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Phan Nam;

Ông Phạm Văn Lợi.

Thư ký phiên toà: Bà Triệu Hương Thùy, Thư ký Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Hằng - Kiểm sát viên cao cấp.

Trong các ngày 25 tháng 3 và ngày 22 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án kinh doanh, thương mại thụ lý số 05/2023/TLPT-KDTM ngày 10 tháng 02 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” do Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 32/2022/KDTM-ST ngày 15 tháng 9 năm 2022 của Toà án nhân dân thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2904/2024/QĐ-PT ngày 08 tháng 3 năm 2024, giữa:

- Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1 (A1); địa chỉ: Số D N, phường E, quận C, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Đỗ Thị L - Giám đốc xử lý nợ (Văn bản ủy quyền số 607/UQ-CNTL ngày 27/02/2024 và Văn bản số 2118/UQ-QLN.23 ngày 13/11/2023 của người đại diện theo pháp luật Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1), (có mặt tại phiên tòa).

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ; địa chỉ: Số D, Xí nghiệp B, thôn V, xã V, huyện Đ, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Bà Nguyễn Thị Ngọc L1 - Giám đốc; trú tại: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội (vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Lại Thu T - Công ty L4, Đoàn Luật sư thành phố H (có mặt tại phiên tòa).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập:

Ông Trần Xuân H, bà Dương Thị T1; trú tại: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội (có mặt tại phiên tòa).

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp: Luật sư Nguyễn Thị H1, Công ty L5, Đoàn Luật sư thành phố H (có mặt tại phiên tòa).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị Ngọc L1; địa chỉ: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội (vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Lại Thu T - Công ty L4, (có mặt tại phiên tòa).

2. Anh Trần Văn D, chị Trần Thị A; trú tại: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Dương Thị T1 (đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập).

3. Chị Trần Thị Á; địa chỉ: Thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Dương Thị T1 (đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập).

4. Ủy ban nhân dân huyện S, thành phố Hà Nội; trụ sở: Thị trấn S, huyện S, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thạch B - Chức vụ: Phó Phòng T6 (vắng mặt).

5. Văn phòng C1; địa chỉ: Số A, phố T, phường T, quận Đ, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Việt C - Chức vụ: Trưởng Văn phòng (vắng mặt).

6. Phòng C2 thành phố Hà Nội; địa chỉ: Số C, phố B, quận H, thành phố Hà Nội (vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Thu L2 - Chức vụ: Phó Trưởng Phòng (vắng mặt).

- Người kháng cáo: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là ông Trần Xuân H, bà Dương Thị T1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 26/12/2016 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại Cổ phầÁ1 (TMCP ) (thông qua người đại diện theo ủy quyền) trình bày:

Ngân hàng TMCP Á1 (viết tắt là Ngân hàng hoặc Ngân hàng A1) và Công ty Cổ phần Đ (viết tắt là Công ty Đ) ký Hợp đồng hạn mức cấp tín dụng số CHA.DN.01180311 ngày 18/3/2011 với nội dung: Ngân hàng cấp cho Công ty Đ tổng hạn mức tín dụng là 1.200.000.000 đồng; Thời hạn vay là 06 tháng; Mục đích vay bổ sung vốn lưu động; Lãi suất trong hạn là 19,7%/năm; Lãi suất vay được cố định trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày bên vay nhận tiền lần đầu; lãi suất vay được điều chỉnh 03 tháng/lần theo công thức lãi suất vay = 13+7,4%/năm+ X lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn.

Tài sản đảm bảo cho khoản vay là quyền sử dụng đất và các tài sản cố định khác trên thửa đất tại địa chỉ: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội, được Ủy ban nhân dân huyện S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L362307 ngày 19/3/2004 cho hộ bà Dương Thị T1 và sau đó được chuyển nhượng từ bà Dương Thị T1 sang bà Nguyễn Thị Ngọc L1 ngày 22/01/2010. Việc thế chấp được thực hiện thông qua Hợp đồng thế chấp công chứng số 01 TP/CC-SCC/HĐGĐ ký ngày 12/3/2010 và Phụ lục Hợp đồng thế chấp số 1670.10 cùng ngày, tại Phòng công chứng số A thành phố Hà Nội. Quyền thế chấp này được đăng ký vào ngày 15/3/2010 tại Văn phòng đăng ký nhà đất huyện S, thành phố Hà Nội.

Sau khi ký kết Hợp đồng, ngày 16/3/2012 Ngân hàng đã giải ngân cho Công ty Đ 1.200.000.000 đồng theo Khế ước nhận nợ số [...].

Quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Đ chỉ thanh toán được một phần nợ gốc là 17.000.000 đồng; nợ lãi là 61.695.738 đồng; tiền phạt là 422.314 đồng. Tính đến ngày xét xử sơ thẩm, Công ty Đ còn nợ số tiền gốc là 1.183.000.000 đồng; Nợ lãi trong hạn là: 55.144.217 đồng; Nợ lãi quá hạn là: 3.318.241.433 đồng.

Ngân hàng yêu cầu Công ty Đ phải thanh toán các khoản nợ gốc và lãi nêu trên. Trường hợp Công ty không trả được nợ thì Ngân hàng có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án xử lý tài sản đã thế chấp để thu hồi nợ.

Bị đơn là Công ty Cổ phần Đ (thông qua người đại diện) trình bày:

Bà thừa nhận Công ty có ký Hợp đồng tín dụng và vay tiền của Ngân hàng theo Khế ước nhận nợ như đại diện Ngân hàng trình bày. Công ty xác nhận hiện nay Công ty còn nợ Ngân hàng số tiền gốc và lãi trong kinh doanh đúng như Ngân hàng yêu cầu. Do gặp khó khăn nên Công ty đề nghị được trả dần số nợ gốc và xin Ngân hàng miễn giảm tiền lãi và giải chấp tài sản thế chấp.

3

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Xuân H, bà Dương Thị T1, anh Trần Văn D, chị Trần Thị A, chị Trần Thị Á thống nhất trình bày:

Ngày 13/01/2010, gia đình ông H, bà T1 cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1 thuê Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa số 55, tờ bản đồ số 30, địa chỉ: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội là tài sản thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình mình với thời hạn 03 năm, giá cho thuê là 50.000.000 đồng có sự chứng kiến của 03 người làm chứng là ông Dương Xuân L3, bà Tạ Thị T2, anh Trần Văn H2. Sau khi ký hợp đồng cho thuê đất, ngày 14/01/2010 hộ gia đình bà T1, ông H cùng ký Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bà L1 tại Văn phòng công chứng. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một ngày (tức ngày 15/01/2010) bà L1 có lập 01 Giấy giao kèo giữa bên A và B với nội dung: Bên A (gia đình ông H) cho bà L1 (Bên B) thuê sổ quyền sử dụng đất trong thời hạn 03 năm (từ 14/01/2010 đến 14/01/2013). Bà L1 không được bán hoặc tặng cho người thứ ba, không được cầm cố ở bất kỳ tổ chức nào. Giấy giao kèo có chữ ký tên bà L1 có đóng dấu của Công ty Đ cùng 03 người làm chứng. Ông, bà không biết thời điểm bà L1 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà ông, bà đã ký chuyển nhượng cho bà L1. nhưng đầu năm 2014 khi được Ngân hàng thông báo về việc bà L1 thế chấp tài sản là nhà đất của ông, bà thì ông, bà đã biết bà L1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nhà đất ông, bà đang sinh sống. Ông, bà khẳng định từ trước cho đến nay gia đình ông, bà vẫn là người quản lý sử dụng toàn bộ diện tích nhà đất này. Nay Ngân hàng yêu cầu được xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trên để thu hồi nợ gia đình ông, bà không đồng ý.

Ông H, bà T1 có yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc L1; Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L1 với hộ gia đình ông H, bà T1 và H3 hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba giữa bà L1 với Ngân hàng Á1 được lập tại Phòng C2 Hà Nội.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngọc L1 trình bày:

Năm 2010, bà thuê Giấy chứng nhận nhà đất tại thửa số 55, tờ bản đồ số 30, thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội của gia đình ông H, bà T1 để thế chấp cho Ngân hàng vay vốn làm ăn. Khi đặt vấn đề thuê, bà cũng đã nói cho gia đình ông H biết và gia đình ông H cũng đồng ý việc này nên hai bên làm hợp đồng thuê Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng C1). Sau khi được gia đình ông H ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nêu trên, bà đã hoàn tất thủ tục sang tên nhà đất và đem tài sản này thế chấp cho Ngân hàng. Khi thế chấp bà không thông báo cho Ngân hàng biết việc bà thuê đất trên của gia đình ông H, bà T1 để thế chấp.

4

Bà L1 xác nhận tại thời điểm thế chấp khi Ngân hàng đi xem xét thẩm định tài sản thế chấp bà đã dẫn cán bộ Ngân hàng đến nhà của bà để tiến hành thẩm định tài sản, khi đó bà không nói cho Ngân hàng biết đây không phải là tài sản thế chấp. Bà T1 xác nhận tài sản thế chấp từ trước tới nay vẫn do gia đình ông H, bà Thanh quản 1 sử dụng và trên đất chỉ có nhà cấp 4, không phải nhà 3 tầng như biên bản xem xét thẩm định của Ngân hàng. Bà xác nhận khi bà thế chấp nhà đất này cho Ngân hàng bà không thông báo cho ông H, bà T1. Nay ông H, bà T1 yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hủy hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thế chấp của ông H, bà T1, bà L1 đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C1 trình bày:

Ngày 14/01/2010, bà Dương Thị T1 đã đến Văn phòng C1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 46.2010/CNQSDĐ đối với quyền sử dụng đất giữa hộ bà T1 với bà L1 (bên nhận chuyển nhượng). Hợp đồng chuyển nhượng nêu trên đã được Văn phòng C1 công chứng cùng ngày. Việc thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng nêu trên đã được thực hiện đầy đủ và theo đúng thủ tục, quy định của pháp luật. Văn phòng C1 đề nghị được vắng mặt tại tất cả các buổi làm việc, đối chất, hòa giải, công khai chứng cứ và xét xử.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ủy ban nhân dân huyện S, thành phố Hà Nội trình bày:

Ngày 19/3/2004, UBND huyện S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L362307 số vào sổ 01162 cho hộ bà Dương Thị T1 đối với thửa đất số 55, tờ bản đồ số 30, diện tích 515m² thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội. Ngày 14/1/2010, bà Dương Thị T1 đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất này cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1. Ngày 22/01/2010 Chi nhánh huyện S - Văn phòng Đ1 đã thực hiện việc sang tên chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1 tại trang 4 của Giấy chứng nhận. Chi nhánh Văn phòng Đ1 và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện T6 không nhận được bất kỳ khiếu nại nào liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quá trình sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên. UBND huyện S đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt tại tất cả các buổi làm việc và các phiên hòa giải, công khai chứng cứ, xét xử.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Phòng C2 thành phố Hà Nội trình bày:

Căn cứ hồ sơ đang được lưu trữ tại Phòng Công chứng thì Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba số 1670/2010, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD do Phòng C2, thành phố Hà Nội chứng nhận ngày 12/3/2010 được thực hiện chứng nhận, trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ, nội dung liên quan đến Hợp đồng thế chấp nói trên là phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm

5

chứng nhận. Phòng C2 đề nghị Tòa án thực hiện việc giải quyết vụ kiện theo quy định và xin vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 52/2018/KDTM-ST ngày 17/11/2018, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc thanh toán cho tiền vay của Ngân hàng TMCP Á1 đối với Công ty Cổ phần Đ.

Xác nhận Công ty Cổ phần Đ còn nợ Ngân hàng TMCP Á1 số tiền gốc: 1.183.000.000 đồng; Số tiền lãi trong hạn: 54.530.884 đồng; Số lãi quá hạn: 1.747.649.383 đồng. Tổng cộng: 2.985.180.267 đồng.

2. Ghi nhận sự thỏa thuận của Ngân hàng TMCP Á1 đối với Công ty Cổ phần Đ về thời hạn và lộ trình thanh toán nợ như sau:
• + Chậm nhất đến ngày 30/12/2018: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/01/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 28/02/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/03/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 29/04/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 70.000.000 đồng (Bảy mươi triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/05/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng Al số tiền gốc là 80.000.000 đồng (T3 mươi triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/06/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/07/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/08/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng Al số tiền gốc là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/09/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/10/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 150.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng);
• + Chậm nhất đến ngày 30/11/2019: Công ty Đ phải trả cho Ngân hàng A1 số tiền gốc là 203.000.000 đồng (Hai trăm linh ba triệu đồng), tiền lãi là

6

1.802.180.267đồng và toàn bộ tiền lãi phát sinh từ ngày 01/11/2018 đến ngày Công ty Đ thực trả hết nợ cho Ngân hàng A1 theo lãi suất quá hạn quy định trong các Hợp đồng tín dụng đã ký.

Trường hợp Công ty Đ vi phạm bất cứ thời hạn lộ trình thanh toán nào thì Ngân hàng TMCP Á1 có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ là: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 55, tờ bản đồ số 30 tại thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội theo GCN QSDĐ số L362307, số vào sổ cấp giấy chứng nhận 01162 QSDĐ do UBND huyện S, thành phố Hà Nội cấp ngày 19/3/2004, đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1 ngày 22/01/2010 tại Chi nhánh huyện S - Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ1.

Kể từ sau ngày xét xử sơ thẩm (17/11/2018) Công ty Cổ phần Đ còn tiếp tục phải chịu lãi suất đối với số tiền gốc chưa thanh toán theo mức lãi suất đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ đã ký kết.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Dương Thị T1 và ông Trần Xuân H về việc:
• Yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Ngọc L1 với hộ gia đình bà Dương Thị T1.
• Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc L1 đã được Chi nhánh huyện S - Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ1 sang tên ngày 22/01/2010.
• Yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba giữa bà Nguyễn Thị Ngọc L1 với Ngân hàng TMCP Á1 được lập tại Phòng C2 Hà Nội ngày 12/03/2010.

Ngoài ra, Tòa án còn tuyên về phần án phí, quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 30/11/2018, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là ông Trần Xuân H, bà Dương Thị T1 kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hủy Hợp đồng thế chấp để đảm bảo quyền, lợi ích cho ông, bà.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 20/2019/KDTM-PT ngày 24/10/2019, Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội tuyên xử:

Hủy toàn bộ Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 52/2018/KD-ST ngày 17/11/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 32/2022/KDTM-ST ngày 15/9/2022, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:

7

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1 đối với Công ty Cổ phần Đ.
2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Dương Thị T1 và ông Trần Xuân H về việc đề nghị Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010; Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba số công chứng 1670.10 ngày 12/3/2010; Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1 đối với yêu cầu Công ty Cổ phần Đ trả tiền phạt chậm trả lãi cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1.
4. Buộc Công ty Cổ phần Đ có trách nhiệm thanh toán trả nợ gốc, nợ lãi cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1 theo Hợp đồng tín dụng số CHA.DN.01180311 ngày 18/3/2011 và Khế ước nhận nợ số [...] ngày 16/3/2012, tính đến ngày 06/9/2022 là: 3.995.184.392 đồng trong đó nợ gốc là: 1.183.000.000 đồng; Nợ lãi trong hạn là: 55.144.217 đồng; Nợ lãi quá hạn là: 2.757.040.175 đồng.

Kể từ ngày 07/9/2022, Công ty Cổ phần Đ còn tiếp tục phải chịu lãi suất đối với số tiền gốc chưa thanh toán theo mức lãi suất đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ.

5. Trường hợp Công ty Cổ phần Đ không thanh toán hoặc không thanh toán đầy đủ khoản nợ trên cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1, thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý tài sản thế chấp là: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 55, tờ bản đồ số 30 tại thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L362307 số vào sổ cấp giấy chứng nhận 01162 QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện S, thành phố Hà Nội cấp ngày 19/3/2004, đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1 ngày 22/01/2010 tại Chi nhánh huyện S - Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ1 theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba số công chứng 1670.10 ngày 12/3/2010 để thu hồi nợ.

Trường hợp số tiền xử lý tài sản đảm bảo không đủ để thanh toán hết toàn bộ khoản nợ trên cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1, thì Công ty Cổ phần Đ vẫn phải có nghĩa vụ phải trả hết các khoản nợ cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1.

Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp thì các hộ gia đình đang cư trú tại diện tích nhà đất trên cũng như các gia đình, những người khác đang ăn ở thực tế hay thuê, ở nhờ tại diện tích nhà đất đó phải chuyển dọn nhà cửa, tài sản đi chỗ khác để thi hành án.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và thông báo quyền kháng cáo, quyền thi hành án theo quy định của pháp luật.

8

Ngày 19/9/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là ông Trần Xuân H và bà Dương Thị T1 có đơn kháng cáo Bản án sơ thẩm, đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu độc lập của vợ chồng ông H, bà T1.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn là Ngân hàng A1 đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là ông Trần Xuân H và bà Dương Thị T1.

Bị đơn là Công ty Cổ phần Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Ngọc L1 vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là Công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị Ngọc L1 đề nghị Tòa án cho bà L1 được tiếp tục có thời gian để trả nợ cho Ngân hàng. Đối với việc công chứng thì dựa vào lời khai của ông H bà T1, thời điểm ký hợp đồng thì các bên đều đã ký vào văn bản nên không đặt ra vấn đề vô hiệu do công chứng. Tuy nhiên, về bản chất thì giao dịch chuyển nhượng là giả tạo để che dấu 1 giao dịch khác, nên theo quy định là hợp đồng vô hiệu do giả tạo. Về hợp đồng thế chấp, trong quá trình đăng ký thế chấp, phía Ngân hàng có tiến hành thẩm định nhưng do bà L1 chỉ sai vị trí nên đã có sai lệch trong vị trí của diện tích thế chấp, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của ông H, bà T1 là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Vì vậy, có căn cứ xác định hợp đồng thế chấp vô hiệu. Đề nghị Tòa án chấp nhận kháng cáo của bà Dương Thị T1 và ông Trần Xuân H hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010; Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba số công chứng 1670.10 ngày 12/3/2010; Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công ty Cổ phần Đ và bà L1 sẽ tiếp tục trả nợ cho Ngân hàng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là ông Trần Xuân H và bà Dương Thị T1 trình bày chỉ kháng cáo một phần bản án sơ thẩm về việc Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Dương Thị T1 và ông Trần Xuân H đối với yêu cầu đề nghị hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010; Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba số công chứng 1670.10 ngày 12/3/2010; Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không kháng cáo bản án sơ thẩm về phần tín dụng buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả tiền vay gốc và tiền lãi cho Ngân hàng A1.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Trần Xuân H và bà Dương Thị T1 đề nghị Tòa án chấp nhận kháng cáo của ông H, bà L1 với lý do: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà T1 với bà L1 là hợp đồng giả tạo, che dấu mục đích cho bà L1 mượn đất. Trong hồ sơ không có tài liệu thể hiện ông H bà T1 giao đất cho bà L1, bà L1 giao tiền cho ông H, bà T1. Việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không đúng quy định pháp

9

luật do ông H, bà T1 không đến văn phòng công chứng để thực hiện công chứng, không được nghe công chứng viên giải thích về việc công chứng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp giữa bà L1 với Ngân hàng A1 là vô hiệu do vi phạm điều cấm, với lý do sau: bà L1 không trung thực trong việc thẩm định đối với diện tích đất thế chấp tại Ngân hàng. Khi tiến hành thẩm định, bà L1 đã dẫn Ngân hàng đến thẩm định tại diện tích đất đứng tên bà L1 mà không phải diện tích đất bà L1 thế chấp cho Ngân hàng. Đối với yêu cầu giải quyết hậu của Hợp đồng thế chấp vô hiệu của Ngân hàng đề nghị Hội đồng xét xử xem xét và xác định lỗi trong việc này là của bà L1 và Ngân hàng, không phải lỗi của ông H, bà T1.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội phát biểu ý kiến:

Về tố tụng:

Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung:

Đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H, bà T1 với bà L1, thấy rằng, có căn cứ để xác định bà T1, ông H chỉ hiện ý chí cho bà L1 thuê quyền sử dụng đất để bà L1 thế chấp Ngân hàng (bà L1 cũng thừa nhận) nên đã cùng một số thành viên trong gia đình ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà L1 để bà L1 thế chấp. Xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này ngay từ đầu đã có sự gian dối, giả cách để che đậy Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là vi phạm Điều 124 Bộ luật Dân sự nên xác định Hợp đồng chuyển nhượng trên bị vô hiệu. Ngoài ra việc ký Hợp đồng chuyển nhượng của các bên khi chưa có sự đồng ý của cụ T4 (mẹ chồng bà T1) và 02 người con của bà T1 sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của họ. Đối với hợp đồng thế chấp: Tại phiên tòa phúc thẩm, bà L1, bà T1 đều khẳng định không có việc Ngân hàng đến thẩm định thửa đất của bà T1 bà L1 đã dùng thế chấp Ngân hàng. Cán bộ thẩm định của Ngân hàng có lỗi khi không kiểm tra kỹ địa chỉ của tài sản thế chấp, trong khi 02 thửa đất ở 02 thôn khác nhau. Cán bộ Ngân hàng thẩm định không đúng tài sản thế chấp, thẩm định sai thửa đất theo Hợp đồng thế chấp. Do vậy, Ngân hàng không được xác định là chủ thể ngay tình trong quan hệ thế chấp tài sản và Hợp đồng thế chấp thửa đất tại thôn T, xã M giữa Ngân hàng với bà L1 nên xác định là vô hiệu. Do đó, Tòa án sơ thẩm tuyên trường hợp Công ty Đ không thanh toán đầy đủ khoản nợ, thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý tài sản thế chấp thôn T, xã M đứng tên bà L1 là không có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử hủy một phần bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Trên cơ sở nội dung vụ án; căn cứ vào tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ đã được thẩm tra công khai và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng:

10

[1.1] Kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Xuân H và bà Dương Thị T1 là trong thời hạn luật định nên được chấp nhận xét theo thủ tục phúc thẩm.

[1.2] Về sự vắng mặt của đương sự: Bị đơn Công ty Cổ phần Đ do bà Nguyễn Thị Ngọc L1 làm người đại diện theo pháp luật, bà L1 đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm anh Trần Văn D, chị Trần Thị A, chị Trần Thị Á, UBND huyện S, Văn phòng C1, Phòng C2 thành phố Hà Nội vắng mặt nhưng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ 02 lần, căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt các đương sự có tên nêu trên.

[2]. Xét kháng cáo của bà Dương Thị T1 và ông Trần Xuân H:

Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã làm rõ phạm vi kháng cáo ông Trần Xuân H và bà Dương Thị T1 không kháng cáo về phần tín dụng mà chỉ kháng cáo về phần Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông H, bà T1 nên căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không xem xét phần tín dụng.

[2.1] Xét yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010:

[2.1.1] Thửa đất số 55, tờ bản đồ số 30, diện tích 515m² (400m2 đất ở, 115m² đất vườn) tại địa chỉ: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội được Ủy ban nhân dân huyện S, thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L362307, số vào sổ 01162 ngày 19/3/2004 mang tên hộ bà Dương Thị T1. Tuy nhiên, tại thời điểm cấp đất nêu trên hộ bà Dương Thị Thanh g những ai thì Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập tài liệu chứng cứ để làm rõ những ai có quyền định đoạt quyền sử dụng đối với thửa đất số 55 nêu trên.

[2.1.2] Ngày 13/01/2010, ông H, bà T1 cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1 thuê Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 55, tờ bản đồ số 30 nêu trên với thời hạn 03 năm, giá cho thuê là 50.000.000 đồng có sự chứng kiến của người làm chứng là ông Dương Xuân L3, bà Tạ Thị T2, anh Trần Văn H2.

[2.1.3] Ngày 14/01/2010, bà T1, ông H, anh Trần Văn D, chị Trần Thị A, chị Trần Thị Á ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 515m² đất tại thửa 55 nêu trên với giá 150.000.000 đồng cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1.

Tại phiên tòa phúc thẩm bà T1, ông H trình bày: Thửa đất số 55, tờ bản đồ số 30 có nguồn gốc của mẹ ông H là cụ Trần Thị T5, tại thời điểm bà T1 cho bà L1 thuê Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ Trần Thị T5 còn sống, vợ chồng bà T1, ông H không thông báo cho cụ T5 biết và tháng 10 năm 2010 cụ chết.

[2.1.4] Ngày 15/01/2010, bà L1 lập Giấy giao kèo giữa Bên A và Bên B với nội dung: Bên A (gia đình ông H) cho bà L1 (Bên B) thuê giấy chứng nhận quyền

11

sử dụng đất trong thời hạn 03 năm (từ 14/01/2010 đến 14/01/2013) để bà L1 đi thế chấp, vay vốn Ngân hàng kinh doanh. Bà L1 không được bán hoặc tặng cho người thứ ba, không được cầm cố ở bất kỳ tổ chức nào. Giấy giao kèo có chữ ký tên bà L1 có đóng dấu của Công ty Đ cùng 03 người làm chứng.

[2.1.5] Như vậy, thực chất không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình ông H, bà T1 với bà L1; bà L1 và vợ chồng ông H, bà T1 cũng trình bày thống nhất không có việc bàn giao nhà đất và trả tiền cho nhau nên có cơ sở khẳng định đây là giao dịch giả tạo để che dấu giao dịch khác là hợp đồng thuê giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[2.1.6] Trong các quyền của người sử dụng đất không có quyền cho mượn, cho thuê Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng; vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là quyền tài sản. Ngoài ra, Ngân hàng cho rằng bà T1, ông H đồng ý cho bà L1 mượn (và ký Hợp đồng chuyển nhượng) quyền sử dụng đất tức là biết rõ bà L1 sẽ thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng tuy nhiên pháp luật không công nhận việc mượn tài sản của người khác để thế chấp, bảo đảm nghĩa vụ vì người thế chấp, bảo đảm nghĩa vụ không đáp ứng được tiêu chí là chủ sử dụng hợp pháp của tài sản bảo đảm theo Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 (nay là Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015).

[2.1.7] Căn cứ Bản hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 13/01/2010, Giấy giao kèo giữa Bên A và Bên B ngày 15/01/2010 và các biên bản lấy lời khai, biên bản đối chất, bà L1, ông H, bà T1 cho thấy hai bên chỉ cho thuê giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm mục đích cho bà L1 thế chấp vay tiền Ngân hàng mà không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, không có việc giao tiền và bàn giao nhà đất giữa hai bên. Việc các bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010 để che dấu hợp đồng thuê giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010 nêu trên ký kết tự nguyện, đúng quy định pháp luật, không có căn cứ hủy bỏ là không đúng Điều 692, Điều 700, Điều 701 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005.

[2.2] Xét yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bà L1 và Ngân hàng Á1 ngày 12/3/2010:

[2.2.1] Với các căn cứ ở đoạn [2.1.1] đến đoạn [2.1.7] có căn cứ xác định nguồn gốc tài sản bảo đảm cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số CHA.DN.01180311 ngày 18/3/2011 ký giữa Công ty Cổ phần Đ với Ngân hàng A1 theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba số công chứng 1670.10 ngày 12/3/2010 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc L1 với Ngân hàng A1 là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa số 55, tờ bản đồ số 30, địa chỉ: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc L1 (Giấy

12

chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22/01/2010) nhưng thực tế là của hộ bà Dương Thị T1 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L362307, số vào sổ cấp giấy chứng nhận 01162 do Ủy ban nhân dân huyện S, thành phố Hà Nội cấp ngày 19/3/2004).

[2.2.2] Bà L1 biết quyền sử dụng đất tại thửa số 55, tờ bản đồ số 30, có diện tích 515m² và căn nhà cấp bốn tại địa chỉ: Thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội không phải là tài sản của mình nhưng bà L1 vẫn dùng tài sản này để thực hiện việc thế chấp. Khi làm thủ tục vay tiền, bà L1 đã không trung thực trong việc thẩm định tài sản, bà L1 cùng cán bộ Ngân hàng thẩm định tài sản của gia đình bà L1 (nhà 2,5 tầng tại địa chỉ: Thôn T, xã M) không phải là tài sản được miêu tả (đối tượng thế chấp) nêu tại Hợp đồng thế chấp nhưng Ngân hàng vẫn tiến hành thẩm định và định giá tài sản là có dấu hiệu thông đồng giữa bà L1 và Ngân hàng.

[2.2.3] Theo giải trình của cán bộ thẩm định tại Tờ trình thẩm định bất động sản của Ngân hàng A1 ngày 04/5/2016 (BL59- BL56) thì: Sau khi ký giấy tờ mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng bà T1 phát hiện bị lừa nên đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bà L1 nhưng bà L1 không đồng ý, dù không lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vợ chồng bà T1 nghĩ rằng nếu bà L1 mang thế chấp tại Ngân hàng thì nhân viên Ngân hàng đến thẩm định khi đó bà T1 sẽ nói sự thật và không đồng ý cho bà L1 thế chấp. Bà L1 sau khi lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã làm thủ tục sang tên cho mình và hoàn thiện hồ sơ vay vốn. Bà L1 đã cấu kết với một số người môi giới tại địa phương đưa nhân viên thẩm định đến một bất động sản khác, có hình dáng, kích thước khá tương đồng với bất động sản thẩm định.

[2.2.4] Bà L1 thừa nhận do sợ Ngân hàng không cho vay tiền nên khi thẩm định tài sản thế chấp nên bà L1 đã dẫn nhân viên thẩm định đến thẩm định nhà đất khác tại thôn T, không thẩm định nhà đất thế chấp đang tranh chấp tại thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội. Ông H, bà T1 cũng xác định Ngân hàng không đến nhà đất gia đình ông, bà đang sinh sống để thẩm định tài sản thế chấp. Đến thời điểm giải quyết tranh chấp hiện nay (kết quả thẩm định ngày 26/3/2017) của Tòa án cấp sơ thẩm thì nhà đất của gia đình bà T1 vẫn là nhà cấp 4 ba gian và diện tích đất hiện trạng quản lý là 508,1m².

[2.2.5] Việc Ngân hàng xét duyệt cho vay tiền đã không thẩm định tài sản thế chấp, không xác minh nên không biết vợ chồng ông H, bà T1 vẫn quản lý, sử dụng nhà đất là không đúng quy định theo khoản 1 Điều 15 Quy chế 1627 ngày 31/12/2001 của Ngân hàng N. Do khi xác lập hợp đồng Ngân hàng đã không thẩm định tài sản thế chấp nên lỗi làm cho hợp đồng thế chấp vô hiệu thuộc về Ngân hàng, nên xác định Ngân hàng không được coi là người thứ ba ngay tình; Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Công văn số 64/PC-TANDTC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao để nhận định Ngân hàng ngay tình khi tham gia giao dịch là

13

không đúng mà trong trường hợp này Ngân hàng không thẩm định, không xác minh nên không biết vợ chồng bà T1, ông H và gia đình vẫn quản lý, sử dụng nhà đất nên bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC; hơn nữa các giao dịch này đều diễn ra từ năm 2010 - 2011 trước ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực nên cần áp dụng hướng dẫn tại Công văn 02/TANDTC-PC ngày 08/12/2021 của Tòa án nhân dân tối cao mới đúng.

Do đó, có cơ sở xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 12/3/2010 nêu trên vô hiệu.

[2.3] Xét yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 22/01/2010 mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc L1

Ủy ban nhân dân huyện S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22/01/2010 đối với thửa đất số 55, tờ bản đồ số 30 tại thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội trên cơ sở Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ bà T1 với bà L1 nhưng như phân tích ở đoạn [2.1.7] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên cần chấp nhận yêu cầu của bà T1, ông H hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22/01/2010 mang tên Nguyễn Thị Ngọc L1 theo Điều 15, Điều 155 Bộ luật Dân sự và Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng đã hết thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu hủy quyết định cá biệt trong vụ án dân sự là không đúng.

[3] Tại Công văn số 439/TB-TATC ngày 30/6/2021, Tòa án nhân dân tối trả lời về kiến nghị giám đốc thẩm đối với Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 20/2019/KDTM-PT ngày 24/10/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội hủy Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 52/2018/KDTM-ST ngày 17/11/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010 để che dấu mục đích thế chấp nhà đất với Ngân hàng nên hợp đồng này vô hiệu. Bà L1 thừa nhận do sợ Ngân hàng không cho vay tiền nên khi thẩm định tài sản thế chấp; bà L1 đã dẫn nhân viên thẩm định đến thẩm định nhà đất khác tại thôn T, không thẩm định nhà đất thế chấp đang tranh chấp tại thôn T. ..... Chính vì vậy, nhân viên thẩm định đã không phát hiện ra bất động sản bà L1 chỉ dẫn không phải là bất động sản được công nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông H, bà T1 cũng xác định Ngân hàng không đến nhà đất gia đình ông, bà đang sinh sống để thẩm định tài sản thế chấp. Việc Ngân hàng xét duyệt cho vay tiền đã không thẩm định tài sản thế chấp là không đúng quy định của pháp luật nên không phải là người thứ ba ngay tình nên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

14

đất ngày 12/3/2010 nêu trên ký kết tự nguyện, đúng quy định pháp luật, không có căn cứ hủy bỏ là không đúng.

Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội thụ lý giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm, không phát sinh tình tiết mới nhưng vẫn xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 12/3/2010 nêu trên có hiệu lực pháp luật là áp dụng không đúng quy định pháp luật.

[4] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà L1 vắng mặt; vợ chồng ông H, bà T1 yêu cầu giải quyết hậu quả của các giao dịch nêu trên vô hiệu. Ngân hàng A1 trình bày tại cấp phúc thẩm không cung cấp được các thiệt hại nếu hợp đồng thế chấp vô hiệu. Người bảo vệ quyền và lợi ích của vợ chồng bà T1, ông H; người bảo vệ quyền và lợi ích bà L1 cũng đề nghị Tòa án tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010 giữa hộ bà T1 với bà L1 và Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba ngày 12/3/2010 giữa bà L1 với Ngân hàng A1 nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải quyết hậu quả các giao dịch nêu trên vô hiệu nên Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Vì vậy, Hội đồng xét xử xét thấy cần phải hủy một phần bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên như ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội tại phiên tòa phúc thẩm.

[5] Về án phí: Do hủy án sơ thẩm nên ông Trần Xuân H và bà Dương Thị T1 không phải chịu án phí kinh doanh, thương mại phúc thẩm.

Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm và chi phí thẩm định được xác định khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[6] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Hủy một phần Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 32/2022/KDTM-ST ngày 15/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về việc tuyên xử:
• Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Dương Thị T1 và ông Trần Xuân H về việc đề nghị hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/01/2010; Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba số công chứng 1670.10 ngày 12/3/2010; Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp Công ty Cổ phần Đ không thanh toán hoặc không thanh toán đầy đủ khoản nợ trên cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1, thì Ngân hàng có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án xử lý tài sản thế chấp là: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 55, tờ bản đồ số 30 tại thôn T, xã M, huyện S, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L362307 số vào sổ cấp giấy chứng nhận 01162 quyền sử dựng đất do Ủy ban nhân dân huyện S, thành phố Hà Nội cấp ngày 19/3/2004, đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1 ngày 22/01/2010 tại Chi nhánh huyện S - Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ1 theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba số công chứng 1670.10 ngày 12/3/2010 để thu hồi nợ.
• Trường hợp số tiền xử lý tài sản đảm bảo không đủ để thanh toán hết toàn bộ khoản nợ trên cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1, thì Công ty Cổ phần Đ vẫn phải có nghĩa vụ phải trả hết các khoản nợ cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á1.
• Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp, thì các hộ gia đình đang cư trú tại diện tích nhà đất trên cũng như các gia đình, những người khác đang ăn ở thực tế hay thuê, ở nhờ tại diện tích nhà đất đó phải chuyển dọn nhà cửa, tài sản đi chỗ khác để thi hành án.
2. Về án phí:

Ông Trần Xuân H và bà Dương Thị T1 không phải chịu án phí kinh doanh, thương mại phúc thẩm. Nghĩa vụ chịu án phí và chi phí thẩm định được xác định khi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSNDCC tại Hà Nội; - TAND thành phố Hà Nội; - VKSND thành phố Hà Nội; - Cục THADS thành phố Hà Nội; - Các đương sự (theo địa chỉ); - Lưu HS, P.HCTP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA đã ký Đặng Thị Thơm

16