Bản án số: 14/2024/DS-PT

Ngày: 24/6/2024

V/v: Tranh chấp hợp đồng

đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thúy Oanh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Liên – Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 16/2024/TLPT-DS ngày 15 tháng 01 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 67/2024/QĐ-PT ngày 23 tháng 5 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số /2024/QĐ-PT ngày 10 tháng 6 năm 2024, giữa:

* Nguyên đơn: Ông Huỳnh Văn H - Sinh năm 1982

Nơi cư trú: 1 V, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Có mặt tại phiên tòa.

* Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Bảo H1 - Sinh năm 1990

Nơi cư trú: Tổ dân phố P, phường N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Có mặt tại phiên tòa.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Luật sư Vũ Văn X – Công ty L chi nhánh tỉnh B. Địa chỉ: Số A đường N, khu C phường S, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh. Có mặt tại phiên tòa.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Đỗ Thị Ngọc T – Sinh năm 1975
2. Ông Nguyễn Khánh H2 – Sinh năm 1973

Cùng nơi cư trú: Tổ dân phố P, phường N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. vắng mặt.

* Người làm chứng:

1. Bà Phạm Thị Thanh T1 – Sinh năm 1984

1

Nơi cư trú: Thôn L, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. vắng mặt.

2. Ông Trương Bá Kiều N – Sinh năm 1981

Nơi cư trú: 4 H, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. vắng mặt

* Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị Bảo H1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện nguyên đơn ông Huỳnh Văn H trình bày:

Do có mối quan hệ quen biết giới thiệu nên ông Huỳnh Văn H (bên mua) và bà Nguyễn Thị Bảo H1 (bên bán) có thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất số: 408, 409, 410, 411, 412, 413, 443, 444, 445, 446, 468, 469, 490, 492 tờ bản đồ 19 tổng diện tích 9,386 m² tọa lạc tại thôn D, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4 với giá chuyển nhượng là 2.850.000.000 đồng. Các thửa đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 31/3/2022, ông chuyển khoản cho bà H1 số tiền 100.000.000 đồng và hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc thỏa thuận ngày 31/5/2022 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng sau đó thanh toán số tiền còn lại. Ngày 02/4/2022 ông tiếp tục đặt cọc cho bà H1 số tiền 100.000.000 đồng bằng cách chuyển khoản cho ông Trương Bá Kiều N và nhờ ông N chuyển khoản cho bà Phạm Thị Thanh T1 để chuyển lại cho bà H1. Tổng số tiền đặt cọc ông chuyển khoản cho bà H1 là 200.000.000 đồng. Bà T1 và bà H1 soạn và ký hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2022 và gửi qua zalo cho ông. Nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2022 thể hiện số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và hẹn ngày 02/6/2022 hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng, sau khi ký chuyển nhượng sẽ thanh toán số tiền còn lại 2.650.000.000 đồng; các chi phí giấy tờ do bên bán chịu. Đến ngày 02/6/2022, do chưa xoay tiền kịp nên ông có liên lạc bằng điện thoại và zalo với bà H1 xin gia hạn lại việc thanh toán và ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong vòng 01 tháng; hẹn bà H1 đến thứ hai (ngày 06/6/2022) nếu có tiền sẽ chồng trước 1.200.000.000 đồng để bà H1 làm ăn và chịu đóng tiền lãi trong 1 tháng là 30.000.000 đồng của số tiền 2.650.000.000 đồng. Bà Hòa đồng Ý nên ông đã chuyển khoản trực tiếp cho bà H1 số tiền 30.000.000 đồng ngày 02/6/2022. Nhưng đến ngày 07/6/2022 ông nghe thông tin bà H1 đã chuyển nhượng các thửa đất cho người khác. Nay ông khởi kiện yêu cầu:

1. Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 31/3/2022 và ngày 02/4/2022 giữa ông và bà Nguyễn Thị Bảo H1.
2. Buộc bà Nguyễn Thị Bảo H1 hoàn trả số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và tiền đóng lãi phạt 30.000.000 đồng. Tổng cộng 230.000.000 đồng trả vào một lần.
3. Đối với yêu cầu phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng thì ông xin rút yêu cầu khởi kiện.

2

* Bị đơn bà Nguyễn Thị Bảo H1 trình bày:

Ngày 31/3/2022, ông Huỳnh Văn H có chuyển khoản cho bà số tiền là 100.000.000 đồng để ký hợp đồng đặt cọc mục đích nhận chuyển nhượng các thửa đất: 408, 409, 410, 411, 412, 413, 443, 444, 445, 446, 468, 469, 490, 492 tờ bản đồ 19 tổng diện tích 9,386 m² trong đó có 1000 m² đất ONT và 635 m² đất CLN tọa lạc tại thôn D, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4 với giá chuyển nhượng là 2.850.000.000 đồng. Ngày 02/4/2022, ông H tiếp tục chuyển khoản số tiền 100.000.000 đồng cho bà Phạm Thị Thanh T1 và bà T1 chuyển lại cho bà đồng thời ký lại hợp đồng đặt cọc mới cùng ngày. Tổng số tiền đặt cọc bà nhận của ông H là 200.000.000 đồng. Bà T1 là người soạn hợp đồng đặt cọc: hợp đồng ngày 31/3/2022, bà và ông H cùng người làm chứng là bà Phạm Thị Thanh T1 ký tên; ngày 02/4/2022, chỉ có bà và bà T1 ký hợp đồng đặt cọc và gửi qua zalo cho ông H với nội dung hẹn đến ngày 02/6/2022 hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng sau đó thanh toán số tiền 2.650.000.000 đồng. Đến ngày 02/6/2022, ông H không đủ tiền chồng nên liên lạc với bà xin gia hạn thứ hai tức là ngày 06/6/2022 ông sẽ chồng số tiền 1.200.000.000 đồng; số tiền còn lại hẹn chồng trong 01 tháng và chịu tiền lãi 30.000.000 đồng (tiền lãi của số tiền 1.450.000.000 đồng) nên bà đồng ý và ông H chuyển khoản trực tiếp cho bà 30.000.000 đồng. Đến ngày 06/6/2022, ông H không xuống chồng cho bà số tiền 1.200.000.000 đồng như thỏa thuận nên ngày 07/6/2022 bà đã chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất cho người khác qua môi giới hiện không rõ ai đứng tên.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà không đồng ý yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và trả số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng vì ông H vi phạm thỏa thuận mà chỉ đồng ý yêu cầu trả số tiền lãi 30.000.000 đồng cho ông H khi bản án có hiệu lực pháp luật.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị Ngọc T trình bày:

Các thửa đất 408, 409, 410, 411, 412, 413, 443, 444 tờ bản đồ 19 được Ủy ban nhân dân huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 08/4/2021 đứng tên bà Đỗ Thị Ngọc T. Các thửa đất số 445, 446, 468, 469, 490, 492 tờ bản đồ 19 được Ủy ban nhân dân huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 14/4/2021 đứng tên bà Đỗ Thị Ngọc T. Nguồn gốc các thửa đất do bà nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị M, trú tại: Thôn P, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Cuối năm 2021, bà chuyển nhượng 14 thửa đất trên cho bà Nguyễn Thị Bảo H1, sinh năm 1990, trú tại: P, N, N, Khánh Hòa với giá chuyển nhượng 2.600.000.000 đồng. Hai bên có ký hợp đồng đặt cọc hẹn thời gian giao tiền 01 tháng và ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do bà H1 không đủ tiền nên hẹn lại chồng khoảng 3-4 lần và đến ngày 23/3/2022, sau khi bà H1 chồng đủ tiền hai bên mới ký kết 14 (Mười bốn) hợp đồng chuyển nhượng đối với 14 thửa đất tại Văn phòng C có mặt chồng bà là ông Nguyễn Khánh H2 cùng ký tên tại hợp đồng chuyển nhượng. Giữa bà và bà H2 không có thỏa thuận miệng hay văn bản gì về việc bà H2 được phép ký kết hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng đối với 14 thửa đất này. Chỉ đến ngày 04/4/2022, tại Văn phòng C, vợ chồng bà có ký hợp đồng ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Bảo H1 được quyền đặt cọc, chuyển nhượng các thửa đất đồng thời ký văn bản thỏa thuận hủy 14 hợp đồng chuyển nhượng. Từ đó trở đi bà không rõ các thửa đất đã bán cho ai và ai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng và cũng không tranh chấp gì. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bà không có ý kiến gì đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật và xin vắng mặt quá trình tố tụng tại Tòa án vì bận làm ăn.

3

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Khánh H2 trình bày:

Ông là chồng của bà Đỗ Thị Ngọc T. Năm 2021, vợ chồng ông có nhận chuyển nhượng 14 thửa đất tổng diện tích 9,386 m² tại thôn D, N, N, Khánh Hòa. Bà T đứng tên giấy chứng nhận đối với 14 thửa đất này nhưng đây là tài sản chung của vợ chồng vì vậy khi bà T chuyển nhượng 14 thửa đất cho bà H2 thì ông có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C vào ngày 23/3/2022. Khi ký chuyển nhượng thì hai bên không có thỏa thuận gì về việc bà H2 được quyền ký hợp đồng đặt cọc hay chuyển nhượng cho người khác. Chỉ đến ngày 04/4/2022, vợ chồng ông mới ký hợp đồng ủy quyền tại văn phòng C cho phép bà H2 thực hiện các giao dịch đối với các thửa đất. Đồng thời, vợ chồng ông cũng ký văn bản thỏa thuận hủy 14 hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó ông không rõ các thửa đất bán cho ai và ai đứng tên sở hữu các thửa đất. Ông không có khiếu nại tranh chấp gì đối với tranh chấp của các bên đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật và xin vắng mặt quá trình tố tụng tại Tòa án vì bận làm ăn.

* Người làm chứng bà Phạm Thị Thanh T1 trình bày:

Ngày 31/3/2022, bà chứng kiến việc ký kết hợp đồng đặt cọc gồm có: ông Huỳnh Văn H (bên mua), bà Nguyễn Thị Bảo H1 (bên bán), người làm chứng: bà và ông Trương Bá Kiều N nội dung ông Huỳnh Văn H nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Bảo H1 các thửa đất: 408, 409, 410, 411, 412, 413, 443, 444, 445, 446, 468, 469, 490, 492 tờ bản đồ 19 tổng diện tích 9,386 m² trong đó có 1000 m² đất ONT và 635 m² đất CLN tọa lạc tại thôn D, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4 với giá chuyển nhượng là 2.850.000.000 đồng và bên mua đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng. Đến ngày 02/4/2022 ông H1 đặt cọc thêm số tiền 100.000.000 đồng và ông N chuyển khoản cho bà và bà chuyển lại cho bà H1. Vì vậy giữa hai bên ký kết 02 hợp đồng đặt cọc: hợp đồng ngày 31/3/2022 ký trực tiếp và hợp đồng ngày 02/4/2022 bà H1 ký trực tiếp có người làm chứng là bà và chuyển qua zalo cho bên mua là ông H1. Theo hợp đồng đặt cọc hẹn đến ngày 02/6/2022 hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bên mua sẽ chồng số tiền còn lại là 2.650.000.000 đồng thời thỏa thuận bên bán làm giấy tờ chuyển nhượng. Bà là người soạn 02 hợp đồng đặt cọc, ghi nội dung và ký tên người làm chứng. Đến ngày hẹn 02/6/2022 thì ông H1 chưa đủ tiền chồng nên hẹn lại với bà H1 gia hạn đến ngày 06/6/2022 sẽ chồng đủ tiền, ký hợp đồng chuyển nhượng và tự nguyện chuyển cho bà H1 30.000.000 đồng là tiền phạt để gia hạn hợp đồng. Đến ngày 06/6/2022 thì bà H1 có đến Văn phòng C nhưng không thấy ông H1 đến để ký hợp đồng nên hai bên không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Bà có gọi trực tiếp cho ông H1 nhưng không được. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bà không có ý kiến gì. Bà xin vắng mặt quá trình tố tụng tại Tòa án vì bận làm ăn.

* Người làm chứng ông Trương Bá Kiều N trình bày:

Giữa các bên là mối quan hệ quen biết xã hội với nhau. Ông thấy bà T1 có đăng bán các thửa đất nên giới thiệu cho ông Huỳnh Văn H có nhu cầu mua đất. Các bên gặp nhau thương lượng việc mua bán đất. Ngày 31/3/2022, giữa ông Huỳnh Văn H (bên mua) và bà Nguyễn Thị Bảo H1 (bên bán) có ký kết hợp đồng đặt cọc mua 14 thửa đất tại thôn D, N, N, Khánh Hòa số tiền 2.850.000.000 đồng, ông H1 đặt cọc trước số tiền 100.000.000 đồng. Ngày 02/4/2022, ông H1 đặt cọc tiếp số tiền 100.000.000 đồng và nhờ ông chuyển khoản cho bà Phạm Thị Thanh T1 để T1 chuyển lại cho bà H1. Hai bên ký kết lại hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2022 số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng còn lại số tiền 2.650.000.000 đồng sẽ giao đủ và ký kết

4

hợp đồng chuyển nhượng ngày 02/6/2022. Trước ngày 02/6/2022, ông H1 chưa chuẩn bị đủ tiền nên có liên lạc với bà H1 qua điện thoại hẹn thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng sẽ gia hạn trong vòng 01 tháng và ông Hòa đồng Ý đóng tiền lãi cho 01 tháng là 30.000.000 đồng cho 2.650.000.000 đồng nên ông H1 đã chuyển khoản cho bà H1 số tiền 30.000.000 đồng. Ông có nghe ông H1 nói lại là nếu xoay kịp tiền thì ngày 06/6 sẽ chồng trước cho bà H1 1.200.000.000 đồng số tiền còn lại hẹn giao trong 1 tháng. Mọi việc giao dịch và chuyển khoản cũng như đóng tiền lời ông đều biết, nội dung cụ thể hai bên nói chuyện thì ông không rõ. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông không có ý kiến gì và xin vắng mặt quá trình tố tụng tại Tòa án vì bận làm ăn.

Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa đã quyết định:

• - Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
• + Hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông Huỳnh Văn H và bà Nguyễn Thị Bảo H1 lập ngày 31/3/2022 và ngày 02/4/2022 đối với các thửa đất: 408, 409, 410, 411, 412, 413, 443, 444, 445, 446, 468, 469, 490, 492 tờ bản đồ 19 tổng diện tích 9,386 m² trong đó có 1000 m² đất ONT và 635 m² đất CLN tọa lạc tại thôn D, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4.
• + Buộc bà Nguyễn Thị Bảo H1 phải trả cho ông Huỳnh Văn H số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) .
• + Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị Bảo H1 về việc trả số tiền lãi là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) cho ông Huỳnh Văn H khi bản án có hiệu lực pháp luật.
• + Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Huỳnh Văn H về việc buộc bà Nguyễn Thị Bảo H1 phải bồi thường số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 07/09/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị Bảo H1 có đơn kháng cáo toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Bị đơn và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho rằng hợp đồng đặt cọc chỉ thỏa thuận bán một phần thửa đất 173. Bị đơn chỉ nhận tiền đặt cọc 200.000.000đồng và số tiền 300.000.000đồng nguyên đơn giao cho bị đơn là tiền hỗ trợ không phải tiền cọc. Tại giai đoạn sơ thẩm thu thập chứng cứ không đúng, đánh gia chứng cứ không đầy đủ và chưa xem xét Mảng trích đo địa chính ngày 22/02/2022 xã V nên cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng nên đề nghị hủy bản án sơ thẩm.
• - Nguyên đơn cho rằng theo hợp đồng đặt cọc cho thấy trong thời hạn đặt cọc bà S đã đặt cọc 02 lần với số tiền 500.000.000đồng với toàn bộ thửa đất 173 nhưng

5

sau khi đặt cọc bị đơn đã bán một phần thửa đất cho người khác nên đã vi phạm hợp đồng nên trả lại tiền cọc và phải chịu phạt cọc tổng cộng 1.000.000.000đồng.

• - Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa:
• + Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
• + Về nội dụng: Theo Hợp đồng đặt cọc cho thấy nguyên đơn đặt cọc nhận chuyển nhượng thửa đất 173 và giao cho bị đơn 02 lần với tổng số tiền 500.000.000đồng nhưng sau đó bị đơn đã chuyển nhượng cho người khác. Do đó, bị đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Trên cơ sở đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và đương sự;

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Ngày 01/02/2024, Tòa án nhân dân huyện Vạn Ninh xét xử vụ án. Ngày 15/02/2024, bị đơn kháng cáo bản án. Vậy kháng cáo trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Hội đồng xét xử xét:

[2.1] Bị đơn cho rằng chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất 173, tờ bản đồ 42, ngang 16m, dài hết đất:

- Căn cứ Mảng trích đo địa chính ngày 22/02/2022 xã V kèm theo Đơn kháng cáo bị đơn cho rằng một phần thửa đất đã đo đạc, tách thửa và đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hoài T2 nên phần đất còn lại có chiều ngang 16m, dài hết đất là phần bị đơn đã thỏa thuận bán cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng nên phải chịu mất tiền cọc. Tuy nhiên, theo Hợp đồng đặt cọc ngày 17/03/2022 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị M1, ông Nguyễn Văn K với bà Nguyễn Thị S thể hiện tại Điều 1 và Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận ông K, bà M1 chuyển nhượng cho bà S thửa đất số 173, tờ bản đồ 42, diện tích 811,1m² tại xã V, huyện V đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng 1.380.000.000đồng và tại thời điểm lập hợp đồng bà S giao tiền đặt cọc 200.000.000đồng. Ngày 28/3/2022, bà S tiếp tục giao tiền cọc 300.000.000đồng. Tại Điều 3 của hợp đồng quy định thời hạn bà S đặt cọc cho ông K, bà S kể từ ngày 17/03/2022 đến hết ngày 17/4/2022. Sau khi bà M1, ông K nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bà S làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bà S phải giao đủ số tiền còn lại cho bà M1, ông K. Đồng thời, bà M1 và ông K cũng cam kết toàn bộ tài sản đặt cọc chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ và thuộc quyền sở hữu hợp pháp vợ chồng bà M1. Trường hợp, quá thời hạn theo thỏa thuận trên mà bà M1, ông K không chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho bà S thì bà M1, ông K phải bồi thường cho bà

6

sanh gấp hai lần với số tiền đã đặt cọc. Ngược lại, bà S không nhận chuyển nhượng thì mất số tiền cọc.

Hội đồng xét xử thấy rằng: Theo nội dung Hợp đồng đặt cọc nêu trên thể hiện nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 173, tờ bản đồ 42, diện tích 811,1m² tại xã V, huyện V đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại phiên tòa phúc thẩm các bên đương sự đều thừa nhận tại thời điểm lập hợp đồng đã nhờ người làm chứng Lê Tấn Đ đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng đặt cọc cho tất cả các bên nghe và thừa nhận đúng nên ký vào hợp đồng, bà M1 nhận tiền cọc. Vì vậy, việc bị đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc chỉ thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất là không đúng.

- Đồng thời, theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính) giữa ông Nguyễn Văn K, bà Nguyễn Thị M1 với bà Nguyễn Thị Hoài T2 được Ủy ban nhân dân xã V chứng thực ngày 21/3/2022 (được bà M1 cung cấp bl 60-63). Ngày 17/3/2022 bị đơn ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 173 với nguyên đơn nhưng đến ngày 21/3/2022 ký hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất 173 cho bà T2. Như vậy, căn cứ vào thời điểm ký kết của hai hợp đồng nêu trên cho thấy bị đơn đã ký chuyển nhượng cho bà T2 sau khi đã ký hợp đồng đặt cọc với bà S nên bị đơn cho rằng căn cứ theo mảng trích đo địa chính chứng minh chỉ ký hợp đồng đặt cọc một phần thửa đất 173 là không có cơ sở.

Theo phân tích trên cho thấy, nội dung hợp đồng đặt cọc giữa bị đơn và nguyên đơn là toàn bộ thửa đất 173 và sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bị đơn đã ký chuyển nhượng một phần thửa đất 173 cho bà T2. Do đó, bị đơn đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc dẫn đến không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng nên lỗi thuộc về bị đơn. Vì vậy, bị đơn phải trả lại toàn bộ tiền cọc và chịu phạt cọc.

[2.2] Bị đơn cho rằng số tiền 300.000.000đồng không phải số tiền cọc:

Tại Điều 3 hợp đồng đặt cọc quy định cho thấy hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc từ ngày 17/03/2022 đến ngày 17/4/2022. Trong thời hạn này, bà S đã giao cho bà M1 hai lần tiền với tổng cộng 500.000.000đồng được ông Đ và bà Q chứng kiến. Theo Biên bản đối chất nêu trên và Biên bản lấy lời khai của ông Lê Tiến Đ1 và bà Lê Thị Q (bl 94, 97, 101, 102 và 103) đều xác định bà M1 nhận tiền cọc lần thứ nhất số tiền 200.000.000đồng vào ngày 17/3/2022 và lần hai số tiền 300.000.000đồng vào ngày 28/03/2022. Đồng thời, nguyên đơn, bị đơn không biết chữ nên hai bên nhờ ông Đ1 ghi hợp đồng đặt cọc và ghi nội dung bổ sung số tiền đặt cọc 300.000.000đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn, bị đơn thừa nhận có nhờ ông Đ1 lập hợp đồng và ghi giúp số tiền đặt cọc. Theo quy định của hợp đồng đặt cọc, lời trình bày của người làm chứng và số tiền 300.000.000đồng được giao trong thời hạn thỏa thuận đặt cọc nên có cơ sở xác định bị đơn nhận của nguyên đơn hai lần 500.000.000đồng là tiền cọc. Vì vậy, ý kến của bị đơn nêu trên là không có cơ sở.

[2.3] Bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ chưa đúng quy định tại Điều 96 Bộ luật tố tụng dân sự và xác định lại quan hệ tranh chấp là không đúng:

7

Tại phiên tòa phúc thẩm, vị luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm thu thập chứng cứ không đúng và bản án sơ thẩm chưa xem xét Mảng trích đo địa chính ngày 22/02/2022. Theo hồ sơ khởi kiện nộp cho Tòa án ngày 12/4/2022 và bị đơn cung cấp theo Đơn kháng cáo ngày 15/02/2024. Theo Biên bản kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 27/12/2023 cho thấy các chứng cứ của các đương sự cung cấp đã được công khai. Quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩm bị đơn không có ý kiến gì. Việc bị đơn vắng mặt tại giai đoạn sơ thẩm là tự từ bỏ quyền tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình. Cấp sơ thẩm tiến hành xét xử vụ án theo đúng quy định pháp luật. Do đó, ý kiến của bên bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm thủ tục tố tụng và yêu cầu hủy bản án sơ thẩm là không có cơ sở.

- Đối với việc xác định quan hệ tranh chấp: Theo Đơn khởi kiện ngày 12/4/2022 của Tòa án nhân dân huyện Vạn Ninh thể hiện nội dung vi phạm hợp đồng đặt cọc và tranh chấp các thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng cấp sơ thẩm thụ lý quan hệ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là chưa chính xác. Theo Thông báo số 19/TB-TLVABS ngày 20/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Vạn ninh về việc xác định lại quan hệ tranh chấp là đúng với nội dung hai bên tranh chấp. Do đó, cấp sơ thẩm xác định lại quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc là có cơ sở.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;
• - Căn cứ vào Luật phí và lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015;
• - Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

* Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị M1, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

* Về án phí: Ông Nguyễn Văn K và bà Nguyễn Thị M1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí lệ phí tòa án số 0006857 ngày 29/02/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Vạn Ninh.

* Quy định: Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do

8

chậm trả tiền được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa

Nơi nhận:

• - Viện KSND tỉnh Khánh Hòa;
• - TAND Tx.Ninh Hòa;
• - Chi cục THADS Tx. Ninh Hòa;
• - Các đương sự;
• - Lưu hồ sơ, án văn, văn phòng.

Võ Đình Phương

9

BIÊN BẢN NGHỊ ÁN

Vào hồi ....... giờ ..... phút, ngày 26 tháng 02 năm 2024

Tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa

Với Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Tiến hành nghị án đối với vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 159/2023/TLPT-DS ngày 14/12/2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa:

* Nguyên đơn: Ông Tăng Thượng Lâm, sinh năm 1967. Địa chỉ: Số B9A Điện Biên Phủ, Phường 25, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Hùng, sinh năm 1967. Địa chỉ: Thôn Phước Sơn, xã Phước Đồng, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa (theo Giấy ủy quyền ngày 11/01/2024).

* Bị đơn: Ông Đỗ Văn Vĩnh, sinh năm 1960. Địa chỉ: Tổ dân phố 15, phường Ninh Hiệp, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Bà Lê Thị Công Danh, sinh năm 1977. Địa chỉ: Tầng 2, Tòa nhà 55-57 Nguyễn Văn Giai, phường Đa Kao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Giấy ủy quyền ngày 03/01/2024).

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lê Bảo Hoàng, sinh năm 1984. Nơi cư trú: Thôn Bình Thành, xã Ninh Bình, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa.
2. Công ty TNHH Đầu tư phát triển Vĩnh Nguyên 79. Địa chỉ: Tổ dân phố 15, phường Ninh Hiệp, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa.

Đại diện theo pháp luật: Ông Hoàng Văn Liễn, sinh năm 1964. Địa chỉ: Tổ dân phố Mỹ Á, phường Ninh Thủy, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa.

3. Bà Phạm Thị Ngọc Tuyết, sinh năm 1965. Địa chỉ: Tổ dân phố 15, phường Ninh Hiệp, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa.

Người đại diện theo ủy quyền của Công ty TNHH Đầu tư phát triển Vĩnh Nguyên 79 và bà Phạm Thị Ngọc Tuyết: Ông Trần Anh Hào, sinh năm 1997. Địa chỉ: Tầng 2, Tòa nhà 55-57 Nguyễn Văn Giai, Phường Đa Kao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Giấy ủy quyền ngày 10/01/2024).

4. Bà Vũ Thị Châu, sinh năm 1973. Địa chỉ: Số B9A Điện Biên Phủ, phường 25, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ vào các tại liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, các quy định của pháp luật.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẢO LUẬN, BIỂU QUYẾT,

QUYẾT ĐỊNH CÁC VẤN ĐỀ CỦA VỤ ÁN NHƯ SAU

1. Về điều luật áp dụng: Biểu quyết 3/3 thống nhất áp dụng các điều luật sau:

• - Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;
• - Căn cứ vào Luật phí và lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015;
• - Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

2. Về các vấn đề giải quyết vụ án: Biểu quyết 3/3 thống nhất:

10

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Đỗ Văn Vĩnh, giữ nguyên bản án sơ thẩm;

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tăng Thượng Lâm:

• - Hủy Hợp đồng đặt cọc về việc Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 25/7/2022 giữa ông Đỗ Văn Vĩnh và ông Tăng Thượng Lâm.
• - Buộc ông Đỗ Văn Vĩnh phải trả cho ông Tăng Thượng Lâm số tiền 5.000.000.000 (Năm tỷ) đồng. Trong đó tiền đặt cọc là 2.500.000.000đồng và tiền phạt cọc là 2.500.000.000đồng.

3.Các vấn đề khác: Biểu quyết 3/3 thống nhất những vấn đề sau:

* Về án phí:

• - Ông Đỗ Văn Vĩnh phải nộp 113.300.000đồng (một trăm mười ba triệu, ba trăm nghìn) án phí dân sự sơ thẩm và 300.000đồng (ba trăm nghìn) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0005270 ngày 28/11/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Ninh Hòa. Ông Vĩnh còn phải nộp 113.300.000đồng (một trăm mười ba triệu, ba trăm nghìn).
• - Hoàn lại cho ông Tăng Thượng Lâm 56.500.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2022/0000995 ngày 16/05/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Ninh Hòa.

* Quy định: Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nghị án kết thúc vào hồi .... giờ ..... cùng ngày.

Biên bản nghị án đã được đọc lại cho tất cả thành viên Hội đồng xét xử cùng nghe và ký tên dưới đây.

11