Bản án số: 133/2025/DS-PT

Ngày: 18-02-2025.

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

Các Thẩm phán:

Ông Đặng Văn Những

Bà Trịnh Thị Phúc

Thư ký phiên tòa: Ông Trần Võ Quang Huy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Ông Huỳnh Phạm Khánh - Kiểm sát viên.

Vào các ngày 11, 18 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 649/2024/TLPT-DS ngày 02 tháng 12 năm 2024 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 406/2024/DS-ST ngày 23 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 717/2024/QĐ-PT ngày 27 tháng 12 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Đào Tấn P, sinh năm 1976.

   Địa chỉ: Ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An.

   Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Từ Thái H, sinh năm 1973. Địa chỉ: A Chung cư H Đ, số G T, phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (văn bản ủy quyền ngày 12/6/2023).

2. Bị đơn: Bà Đặng Thị S, sinh năm 1966.

   Địa chỉ: Số A L, khu phố A, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Hoàng L, sinh năm 1976. Địa chỉ: Số A Bia T, phường T, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (văn bản ủy quyền ngày 12/01/2024).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Lê Thanh P1, sinh năm 1991.

   Địa chỉ: Ấp R, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An.

- Người kháng cáo: Ông Đào Tấn P, bà Đặng Thị S.

(Các đương sự có mặt; ông P1 có đơn vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 12/6/2023, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Đào Tấn P do ông Từ Thái H đại diện trình bày:

Bà Đặng Thị S là chủ quyền sử dụng đất của 03 thửa đất số 377, tờ bản đồ 20, diện tích 2.155m², tọa lạc tại ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BG591403, số vào sổ cấp GCN: CH05268 do Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Đ cấp cho bà Đặng Thị S ngày 19/9/2011; thửa đất số 321, tờ bản đồ 20, diện tích 1.075m², tọa lạc tại ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BG820026, số vào sổ cấp GCN: CH02476 do UBND huyện Đ cấp cho bà Đặng Thị S ngày 26/12/2011; thửa đất số 376, tờ bản đồ 20, diện tích 465m², tọa lạc tại ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BG820025, số vào sổ cấp GCN: CH02477 do UBND huyện Đ cấp cho bà Đặng Thị S ngày 26/12/2011.

Ngày 20/4/2022, bà S và ông P thỏa thuận là bà S sẽ chuyển nhượng toàn bộ 03 thửa đất nêu trên với tổng diện tích là 3.695m² với giá chuyển nhượng là 8.900.000.000 đồng. Hai bên có lập giấy nhận cọc sang nhượng đất với nội dung: “Bà S chuyển nhượng 03 thửa đất 377, 376 và 321, tổng diện tích 3.695m² với tổng số tiền là 8.900.000.000 đồng; Ngày 20/4/2022, bà S đã nhận cọc 1.000.000.000 đồng; Đến ngày 02/5/2022, thanh toán tiếp 1.000.000.000 đồng; Phần còn lại 6.900.000.000 đồng đến ngày 20/6/2022 sẽ thanh toán đủ, ....”

Ngay khi ký Giấy nhận cọc ngày 20/4/2022, bà S đã nhận cọc của ông P số tiền 1.000.000.000 đồng.

Ngày 03/5/2022, ông Đào Tấn P thanh toán tiếp cho bà Đặng Thị S số tiền 1.000.000.000 đồng như thỏa thuận. Số tiền này do cháu của ông P là ông Lê Thanh P1 giao cho bà S.

Đến ngày 20/6/2022, bà S không thể ra công chứng sang tên cho ông P được, do đất có tranh chấp với cháu bà S. Ông P và bà S thống nhất thỏa thuận cho bà S đến ngày 30/6/2022, bà S sẽ đến UBND xã M để giải quyết tranh chấp của gia đình bà S, nếu không giải quyết được thì, bà S trả lại tiền cho ông P.

Đến ngày 30/6/2022, bà S không giải quyết được tranh chấp với gia đình bà S và cũng không trả lại tiền cho ông P. Sau đó, bà S hứa hẹn nhiều lần nhưng không trả lại cho ông P bất kỳ số tiền nào.

Do đó ông P khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 được giao kết giữa bà Đặng Thị S với ông Đào Tấn P; Buộc bà Đặng Thị S trả lại cho ông P số tiền 2.000.000.000 đồng; Buộc bà Đặng Thị S bồi thường tiền phạt cọc cho ông P là 1.000.000.000 đồng; Buộc bà Đặng Thị S thanh toán số tiền lãi trên số tiền 1.000.000.000 đồng thanh toán lần 2, tính từ ngày 03/5/2022 đến đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 23/9/2024 (là 02 năm 3 tháng 21 ngày), với mức lãi suất 10%/năm với số tiền là 230.753.425 đồng.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Hoàng L trình bày:

Ông xác định giữa ông Đào Tấn P với bà Đặng Thị S có ký Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 để sang nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất là 3.695m² thuộc các thửa đất số 377, 321, 376, cùng tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, với giá chuyển nhượng là 8.900.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng này, ông P đã đặt cọc cho bà S số tiền 2.000.000.000 đồng, cụ thể vào ngày 20/4/2022 đặt cọc lần 1 là 1.000.000.000 đồng, vào ngày 02/5/2022 giao thêm tiền cọc lần 2 là 1.000.000.000 đồng và hai bên có thỏa thuận việc hoàn thành thủ tục chuyển nhượng do ông P chịu trách nhiệm thực hiện.

Các bên thỏa thuận sẽ ra công chứng và thanh toán toàn bộ số tiền còn lại vào ngày 20/6/2022. Tuy nhiên, ông P đề nghị hoãn công chứng đến ngày 30/6/2022 vì cho rằng các thửa đất số 377, 321, 376 đang bị tranh chấp. Ngày 30/6/2022, bà S có đến vị trí đất để tiến hành thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông P không có mặt. Do đó, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không thực hiện được. Bà S cũng không đến Văn phòng công chứng hay UBND xã M để ghi nhận lại việc ông P không tiến hành thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, từ ngày 30/6/2022 đến nay, bà S không nhận được văn bản khiếu nại nào về việc tranh chấp quyền sử dụng đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Việc ông P tranh chấp với bà S là do ảnh hưởng chung của kinh tế thị trường bất động sản nên ông P muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc với bà S, ông P đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên bị mất tiền cọc. Ông đại diện bà S không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Đào Tấn P.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thanh P1 trình bày:

Ông P1 là cháu của ông P. Ngày 03/5/2022, ông P có nhờ ông P1 giao cho bà Đặng Thị S số tiền là 1.000.000.000 đồng. Đây là tiền thanh toán chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất. Ông không yêu cầu gì và tranh chấp gì trong vụ án này và xin vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 406/2024/DS-ST ngày 23 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 228, 244, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Các Điều 123, 131, 328 và Điều 468 Bộ luật Dân sự; Các Điều 26, Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đào Tấn P về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bà Đặng Thị S.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đào Tấn P về việc buộc bà Đặng Thị S phải bồi thường tiền phạt cọc là 1.000.000.000 đồng.
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đào Tấn P về việc buộc bà Đặng Thị S phải trả số tiền lãi 230.753.425 đồng.

2. Vô hiệuVô hiệu hợp đồng đặt cọc được thể hiện qua “Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022” giữa bà Đặng Thị S với ông Đào Tấn P.
3. Buộc bà Đặng Thị S phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Đào Tấn P số tiền là 2.000.000.000 đồng (Hai tỉ đồng).

Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

4. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Đặng Thị S phải hoàn trả lại cho ông Đào Tấn P số tiền 3.000.00 đồng (Ba triệu đồng).
5. Về án phí: Bà Đặng Thị S phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 72.300.000.000 đồng (Bảy mươi hai triệu ba trăm nghìn đồng) nộp ngân sách Nhà nước.

Ông Đào Tấn P chịu án phí dân sự sơ thẩm là 53.537.671 đồng (Năm mươi ba triệu năm trăm ba mươi bảy nghìn sáu trăm bảy mươi mốt đồng) nhưng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng tại biên lai số 0006364 và 22.500.000 đồng tại biên lai số 0006365 và 21.000.000 đồng tại biên lai số 0006363, cùng ngày 25/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Ông P còn phải nộp tiếp số tiền là 9.737.671 đồng (Chín triệu bảy trăm ba mươi bảy nghìn sáu trăm bảy mươi mốt đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và hướng dẫn về quyền và nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

Ngày 3/10/2024, bà Nguyễn Thị S1 kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm theo hướng tuyên hợp đồng đặt cọc giữa Đặng Thị S với Đào Tấn P bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, tuyên bác yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc của nguyên đơn và tuyên bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đòi lại tiền đặt cọc.

Ngày 05/10/2024, ông Đào Tấn P kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu sửa một phần nội dung bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: hủy hợp đồng đặt cọc ngày 20/4/2022 giữa Đặng Thị S và Đào Tấn P, buộc bà S trả lại cho ông P số tiền 2.000.000.000 đồng, bồi thường cho ông P tiền phạt cọc 01 tỷ đồng và thanh toán tiền lãi đối với số tiền 01 tỷ đồng thanh toán lần 02, tính từ ngày 03/5/2022 đến ngày 23/9/2024, lãi suất 10%/năm, với số tiền lãi là 235.753.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm;

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, người kháng cáo không rút đơn kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, không nộp thêm tài liệu, chứng cứ gì mới và vẫn giữ nguyên ý kiến như đã trình bày ở cấp sơ thẩm.

Ông Từ Thái H là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đào Tấn P trình bày: Theo đơn kháng cáo ông P yêu cầu bà S trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng, yêu cầu phạt cọc 1.000.000.000 đồng và thanh toán tiền lãi với số tiền là 235.753.000 đồng. Tổng cộng: 3.235.753.000 đồng.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, do đất có tranh chấp nên ngày 20/6/2022 ông P và bà S có thỏa thuận: “Hôm nay ngày 20/6/2022, hai bên thống nhất đến 30/6/2022 ra Ủy ban nhân dân xã giải quyết tranh chấp. Nếu không được thì bên bán trả cọc cho bên mua”. Sau đó, ông P đã nhiều lần yêu cầu bà S phải trả lại tiền cọc nhưng bà S hẹn nhiều lần nhưng không trả.

Ông xác định lại yêu cầu kháng cáo là bà S phải trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và tiền lãi chậm trả theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015 với mức lãi suất 10%/năm tính từ ngày 30/6/2022 đến ngày 30/01/2025 với số tiền lãi là 516.666.000 đồng.

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông Đào Tấn P.

Ông Nguyễn Hoàng L là người đại diện theo ủy quyền của bà Đặng Thị S trình bày:

Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Không công khai chứng cứ đối với công văn 637 ngày 24/7/2024 của Ủy ban nhân dân xã M, biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu nhưng không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên đề nghị hủy bản án dân sự sơ thẩm.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định đất có tranh chấp là không có căn cứ, vì chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền giải quyết đất tranh chấp, bà S không được Cơ quan có thẩm quyền nào thông báo giải quyết đất tranh chấp và Ủy ban cũng không cung cấp hồ sơ giải quyết tranh chấp của bà S, theo biên bản xem xét thẩm định thì bà S tranh chấp đất với ông Ngô Văn P2 (không phải ông Đào Tấn P trong vụ án này). Trong trường hợp Tòa án không hủy bản án của Tòa án cấp sơ thẩm thì yêu cầu sửa bản án theo hướng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật, ông P phải mất tiền cọc và phải trả cho bà S tiền môi giới bán đất số tiền 180.000.000 đồng.

Trường hợp ông P đồng ý nhận lại số tiền cọc 2.000.000.000 đồng thì bà S sẽ trả lại cho ông P sau khi chuyển nhượng được các thửa đất nêu trên.

Đề nghị chấp nhận kháng cáo của bà S.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về thủ tục tố tụng: Kháng cáo của ông Đào Tấn P, bà Đặng Thị S đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Qua nghiên cứu hồ sơ vụ án, yêu cầu kháng cáo của bà Đặng Thị S và ông Đào Tấn P nhận thấy:

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện của nguyên đơn rút một phần yêu cầu kháng cáo không yêu cầu phạt cọc 1.000.000.000 đồng; thay đổi yêu cầu tính lãi trên số tiền 2.000.000.000 đồng, tính từ ngày 30/6/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 23/9/2024, với mức lãi suất 10%/năm với số tiền là 516.666.000 đồng.

Người đại diện của bị đơn yêu cầu hủy Bản án sơ thẩm do Tòa án cấp sơ thẩm không tổ chức tiếp cận, công khai chứng cứ là Công văn của Ủy ban nhân dân xã M.

Xét về hình thức: Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 được lập thành văn bản, gồm hai trang, không được đánh số trang và không công chứng, chứng thực. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất 377, 321, 376 theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Xét về nội dung: Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 gồm 02 trang, không được đánh số trang. Trang đầu thể hiện diện tích đất chuyển nhượng là 3.695m², thuộc các thửa đất số 377, 321, 376, cùng tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, giá chuyển nhượng, số tiền cọc đã giao, nhận và thời gian ra công chứng. Trang hai thể hiện nội dung “Hôm nay ngày 20/6/2022, hai bên thống nhất đến 30/6/2022 ra Ủy ban nhân dân xã giải quyết tranh chấp. Nếu không được thì bên bán trả cọc cho bên mua”. Như vậy, tại trang thứ hai của giấy cọc, các bên đã thỏa thuận lại thời gian và cách thức thực hiện hợp đồng đặt cọc. Các bên xác định các thửa đất nêu trên có tranh chấp nên ngày 30/6/2022 ra Ủy ban nhân dân xã M để giải quyết tranh chấp. Trường hợp nếu không giải quyết được thì bên bán trả tiền đặt cọc cho bên mua và xác định số tiền bà S nhận từ ông P là tiền đặt cọc.

Tại Công văn số 637/CV-UBND ngày 24/7/2024 của Ủy ban nhân dân xã M phúc đáp cho Tòa án có nội dung “...trong khoảng trước thời gian năm 2023, Ủy ban nhân dân xã M có nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đường đi tại thửa 321, tờ bản đồ số 20 giữa bà Đặng Thị S với ông Ngô Văn H1. Nhưng hiện nay hồ sơ tranh chấp đã bị thất lạc...”.

Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 20/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa thể hiện “Thửa đất 321 của bà S giáp ranh với đường đá xanh (3,5m) do ông Ngô Tấn P3 sử dụng ... Các bên có đến UBND xã M vào ngày 20/6/2022 để trình bày sự việc, bà S có đề nghị ông Ngô Tấn P3 cho sử dụng chung đường đi 3,5m, bà S hỗ trợ cho ông P3 20.000.000 đồng nhưng ông P3 không đồng ý...”.

Như vậy, có căn cứ xác định tại thời điểm các bên ký kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc thì các thửa đất 377, 321, 376 đang có tranh chấp ranh đất với các thửa đất liền kề, không đủ điều kiện chuyển nhượng. Do đó, Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:

Các đương sự đều thống nhất về số tiền cọc đã giao nhận là 2.000.000.000 đồng. Do đó, bà S phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông P3 số tiền này là phù hợp với quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.

Đối với yêu cầu của ông P3 về việc tính lãi trên số tiền 2.000.000.000 đồng, tính từ ngày 30/6/2022 đến đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 23/9/2024, với mức lãi suất 10%/năm với số tiền là 516.666.000 đồng không có cơ sở chấp nhận do đây là tiền cọc và hợp đồng đặt cọc đã bị vô hiệu.

Từ những căn cứ nêu trên, kháng cáo của bà Đặng Thị S và ông Đào Tấn P không có cơ sở chấp nhận.

Đề nghị Hội đồng xét xử: Không chấp nhận kháng cáo của ông Đào Tấn P, bà Đặng Thị S. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo ông Đào Tấn P, bà Đặng Thị S thực hiện đúng về hình thức, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nên vụ án được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.
2. Về thủ tục xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án: Ông Lê Thanh P1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông P1.
3. Về phạm vi xét xử phúc thẩm:

   Ông Đào Tấn P kháng cáo yêu cầu bà Đặng Thị S phải trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và tiền lãi 516.666.000 đồng, tổng cộng 2.516.666.000 đồng. Theo đơn khởi kiện ông P yêu cầu bà S trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng, yêu cầu phạt cọc 1.000.000.000 đồng và thanh toán tiền lãi với số tiền là 235.753.000 đồng, tổng cộng: 3.235.753.000 đồng, số tiền của ông S yêu cầu không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

   Bà Đặng Thị S yêu cầu hủy bản án dân sự sơ thẩm. Trong trường hợp Tòa án cấp phúc thẩm không hủy bản án thì ông P phải mất tiền cọc và phải trả cho bà S tiền môi giới bán đất số tiền 180.000.000 đồng.

   Đối với số tiền môi giới bán đất 180.000.000 đồng, trong quá trính giải quyết ở Tòa án cấp sơ thẩm bà S không yêu cầu nên cấp phúc thẩm không xem xét giải quyết.

   Căn cứ Điều 293 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại phần của bản án sơ thẩm có kháng cáo liên quan đến nội dung kháng cáo của đương sự.

4. Xét kháng cáo của ông Đào Tấn P, bà Đặng Thị S, thấy rằng:
   1. [4.1] Trong quá trình giải quyết vụ án các đương sự trình bày thống nhất:

      Ông P và bà S thống nhất về việc ký Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 và số tiền cọc bà S đã nhận từ ông P là 2.000.000.000 đồng. Việc ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc bà S chuyển nhượng cho ông P các thửa đất số 377, 321, 376, cùng tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, giá chuyển nhượng là 8.900.000.000 đồng. Đến ngày 20/6/2022 hai bên

thống nhất thỏa thuận lại là đến ngày 30/6/2022 sẽ ra Ủy ban nhân dân xã M để giải quyết tranh chấp, nếu không giải quyết được thì bên bán trả lại tiền cọc cho bên mua.

Đây là các tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92, 93 Bộ luật tố tụng dân sự.

1. [4.2] Xét Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022:

   Xét về hình thức: Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 được được lập thành văn bản, gồm hai trang, không được đánh số trang và không công chứng, chứng thực, ông P và bà S có ký tên vào giấy nhận cọc. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất 377, 321, 376 theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

   Xét về nội dung: Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 thể hiện diện tích đất chuyển nhượng là 3.695m², thuộc các thửa đất số 377, 321, 376, cùng tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại ấp M, xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, giá chuyển nhượng 8.900.000.000 đồng, số tiền cọc đã giao nhận 2.000.000.000 đồng, thời gian ra công chứng là ngày 20/6/2022 và các bên có thỏa thuận: “Hôm nay ngày 20/6/2022, hai bên thống nhất đến 30/6/2022 ra Ủy ban nhân dân xã giải quyết tranh chấp. Nếu không được thì bên bán trả cọc cho bên mua”. Như vậy, tại giấy cọc, các bên đã thỏa thuận lại thời gian và cách thức thực hiện hợp đồng đặt cọc. Các bên xác định các thửa đất nêu trên có tranh chấp nên phải ra Ủy ban nhân dân xã M để giải quyết tranh chấp. Trường hợp nếu không giải quyết được thì bên bán trả tiền đặt cọc cho bên mua và xác định số tiền bà S nhận từ ông P là tiền đặt cọc. Nội dung các thửa đất có tranh chấp phù hợp với nội dung trả lời tại Công văn số 637/CV-UBND ngày 24/7/2024 của Ủy ban nhân dân xã M phúc đáp có nội dung “...trong khoảng trước thời gian năm 2023, Ủy ban nhân dân xã M có nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đường đi tại thửa 321, tờ bản đồ số 20 giữa bà Đặng Thị S với ông Ngô Văn H1. Nhưng hiện nay hồ sơ tranh chấp đã bị thất lạc...”.

   Mặc khác, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 20/8/2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa thể hiện: “... Các bên có đến UBND xã M vào ngày 20/6/2022 để trình bày sự việc, bà S có đề nghị ông P (Ngô Văn P2) cho sử dụng chung đường đi 3,5m, bà S hỗ trợ cho ông P2 20.000.000 đồng nhưng ông P2 không đồng ý...”.

   Như vậy, có căn cứ xác định quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc thì các thửa đất 377, 321, 376 đang có tranh chấp ranh đất với các thửa đất liền kề là ông Ngô Văn H2 và ông Ngô Văn P2 nên nguyên đơn ông P2 và bị đơn bà S không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. [4.3] Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

   “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

   2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc

từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

1. [4.4] Tòa án cấp sơ thẩm xác định các thửa đất 377, 321, 376 của bà S có tranh chấp nên không đủ điều kiện chuyển nhượng nên xác định Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022 là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự là chưa phù hợp vì hợp đồng đặt cọc chỉ là biện pháp bảo đảm nhằm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc các bên chưa biết việc có tranh chấp, đến khi ông P2 kiểm tra hiện trạng đất thực tế thì mới biết đất có tranh chấp, việc các bên ký hợp đồng đặc cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, không vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, có căn cứ xác định hợp đồng đặc cọc ngày 20/4/2022 có hiệu lực pháp luật nhưng do đất đang tranh chấp nên các bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất của bà S nên cần phải hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 20/4/2022 giữa ông P2 và bà S theo Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015.

   Bà S cho rằng ông P2 không muốn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do ảnh hưởng chung của kinh tế thị trường bất động sản nên giá đất giảm, ông P2 muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc với bà S, ông P2 đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên bị mất tiền cọc là không có căn cứ. Thấy rằng, các bên ký kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 20/4/2022, đến ngày 20/6/2022 thì có xảy ra tranh chấp với chủ đất liền kề nên các bên không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trong thời gian ngắn, nên việc bị đơn cho rằng giá giảm nên nguyên đơn không tiếp tục nhận chuyển nhượng là không phù hợp.

2. [4.5] Về giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông P2 và bà S:

   Các đương sự đều thống nhất về số tiền cọc đã giao nhận là 2.000.000.000 đồng. Do đó, bà S phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông P2 số tiền cọc đã nhận 2.000.000.000 đồng là phù hợp với quy định tại Điều 328, 427 Bộ luật dân sự.

   Tại phiên tòa phúc thẩm, ông P2 xác định do bà S chậm thực hiện việc trả lại tiền cọc nên yêu cầu tính lãi chậm trả trên số tiền 2.000.000.000 đồng tính từ ngày 30/6/2022 đến đến ngày 30/01/2024, với mức lãi suất 10%/năm với số tiền là 516.666.000 đồng theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015.

   Thấy rằng, tại hợp đồng đặt cọc, ông P2 và bà S có thỏa thuận “Hôm nay ngày 20/6/2022, hai bên thống nhất đến 30/6/2022 ra Ủy ban nhân dân xã giải quyết tranh chấp. Nếu không được thì bên bán trả cọc cho bên mua”.

   Như vậy, các bên đã thỏa thuận lại thời gian và cách thức thực hiện hợp đồng đặt cọc. Các bên xác định các thửa đất nêu trên có tranh chấp nên phải ra Ủy ban nhân dân xã M để giải quyết tranh chấp. Trường hợp nếu không giải quyết được thì bên bán trả tiền đặt cọc cho bên mua, do không giải quyết được đất tranh chấp nên bà S phải có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho ông P2 nhưng bà S không thực

hiện, do dó bà S phải có nghĩa vụ trả lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ đối với việc chậm trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng cho ông P2, với mức lãi suất 10%/ năm tính từ ngày 30/6/2022 đến ngày 30/1/2025, với số tiền lãi là 516.666.000 đồng (2.000.000.000 đồng x 10%/năm x 31 tháng = 516.666.000 đồng).

Tổng cộng bà S phải có nghĩa vụ trả lại cho ông P2 số tiền cọc đã nhận 2.000.000.000 đồng và tiền lãi 516.666.000 đồng, tổng cộng 2.516.666.000 đồng.

Tại phiên tòa đại diện bà S trình bày trường hợp ông P2 đồng ý nhận lại số tiền cọc 2.000.000.000 đồng thì bà S sẽ trả lại cho ông P2 sau khi chuyển nhượng được các thửa đất nêu trên nhưng không được ông P2 đồng ý nên không có căn cứ chấp nhận.

1. [4.6] Theo đơn khởi kiện ông P2 yêu cầu bà S trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng, yêu cầu phạt cọc 1.000.000.000 đồng và thanh toán tiền lãi với số tiền là 235.753.000 đồng, tổng cộng: 3.235.753.000 đồng, số tiền ông P2 được chấp nhận là 2.516.666.000 đồng. Do đó, phần ông P2 không được Tòa án chấp nhận 3.235.753.000 đồng - 2.516.666.000 đồng = 719.087.000 đồng.
2. [5] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử thấy rằng kháng cáo của ông Đào Tấn P là có căn cứ nên chấp nhận, kháng cáo của bà Đặng Thị S không có căn cứ nên không chấp nhận,
3. [6] Xét lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An có phần chưa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận một phần.
4. [7] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 3.000.000 đồng. Bà S phải chịu. Ông P đã nộp và chi phí xong nên bà S có nghĩa vụ hoàn lại cho ông P số tiền này.
5. [8] Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Bà S phải chịu án phí không có giá ngạch là 300.000 đồng đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và án phí có giá ngạch trên số tiền 2.516.666.000 đồng phải trả cho ông P, án phí được tính như sau: 2.516.666.000 đồng = 72.000.000 đồng + (2% x 516.666.000 đồng) = 82.333.000 đồng. Tổng số tiền án phí bà S phải chịu là 82.633.000 đồng.

   Ông P phải chịu án phí đối với số tiền không được Tòa án chấp nhận là 719.087.000 đồng, án phí được tính như sau: 719.087.000 đồng = 20.00.000 đồng + (4% x 319.087.000 đồng) = 32.763.480 đồng.

6. [9] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Đào Tấn P được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

   Do kháng cáo của bà Đặng Thị S không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

7. [10] Các phần khác không có kháng cáo, kháng nghị thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận kháng cáo của ông Đào Tấn P.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Đặng Thị S.

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số: 406/2024/DS-ST ngày 23 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, tỉnh Long An.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 228, 244, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự; các Điều 123, 131, 328, 357, 423, 427 và Điều 468 Bộ luật Dân sự; Các Điều 26, Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đào Tấn P về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bà Đặng Thị S.
   1. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc được thể hiện qua “Giấy nhận cọc sang nhượng đất ngày 20/4/2022” giữa bà Đặng Thị S với ông Đào Tấn P.
   2. Buộc bà Đặng Thị S phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Đào Tấn P số tiền 2.516.666.000 đồng, trong đó số tiền cọc là 2.000.000.000 đồng (Hai tỉ đồng) và tiền lãi 516.666.000 đồng (Năm trăm mười sáu triệu, sáu trăm sáu mươi sáu ngàn đồng).

      Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đào Tấn P về việc buộc bà Đặng Thị S phải bồi thường số tiền 719.087.000 đồng.
3. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Đặng Thị S phải hoàn trả lại cho ông Đào Tấn P số tiền 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng).
4. Về án phí án phí dân sự sơ thẩm:

   Bà Đặng Thị S phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 82.633.000 đồng.

   Ông Đào Tấn P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 32.763.480 đồng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 43.800.000 đồng (bao gồm 300.000 đồng tại biên lai số 0006364, 22.500.000 đồng tại biên lai số 0006365 và 21.000.000 đồng tại biên lai số 0006363, cùng ngày 25/10/2023) của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Hoàn trả cho ông P số tiền còn dư 11.036.520 đồng.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Ông Đào Tấn P không phải phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho ông P số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai số

0006007 ngày 03 tháng 10 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Bà Đặng Thị S phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0005824 ngày 04 tháng 7 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.