TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 133/2024/DS-PT Ngày 06 - 12 - 2024 “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Nguyễn Xuân Trọng

Các Thẩm phán: - Bà Phạm Thị Thúy Mai

- Bà Nguyễn Thị Thu Hiền

- Thư ký phiên toà: Bà Đào Thị Thanh Huyền - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc: Bà Lê Thị Huệ - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa

Ngày 06 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 68/2024/TLPT-DS ngày 05 tháng 8 năm 2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 10 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Lạc có kháng cáo, kháng nghị. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 99/2024/QĐ-PT ngày 16 tháng 8 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Đường Thị C, sinh năm 1981; địa chỉ: thôn Đ, xã T, huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị Thu H, sinh năm 1982; địa chỉ: Số C, đường L, phường L, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc, “có mặt”.

2. Bị đơn: Ông Lê Tất T, sinh năm 1977 và bà Hoàng Thị Thanh N, sinh năm 1979; Hiện cư trú: P, Tòa nhà M, M, quận N, Thành phố Hà Nội; ông T có mặt, bà N vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Lê Tất T: Bà Vũ Kiều A, sinh năm 1974; địa chỉ: số A, M Str S, KĐT T, N, phường Đ, quận H, Hà Nội, “có mặt".

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Thế N1, sinh năm 1980; địa chỉ: thôn Đ, xã T, huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị Thu H, sinh năm 1982; địa chỉ: đường L, phường L, thành phố V, tỉnh Vĩnh Phúc, “có mặt”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 21 tháng 3 năm 2022 và trong quá trình tổ tụng tại Tòa án, nguyên đơn bà Đường Thị C cùng người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất trình bày:

Vào ngày 22/12/2011, vợ chồng bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 100m² đất ở tại thửa số 381, tờ bản đồ 01 thôn Đ, xã T của vợ chồng ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N với giá 1.000.000.000đ. Việc chuyển nhượng được lập thành văn bản. Vợ chồng ông N1, bà C đã thanh toán đủ tiền cho vợ chồng ông T, bà N. Ông T, bà N đã bàn giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho vợ chồng ông N1, bà C. Tuy nhiên, do không hiểu biết pháp luật nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ), hai bên không công chứng theo quy định của pháp luật. Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng bà C đã nhờ ông Đường V, em trai bà C trông nom đất. Năm 2021 do có nhu cầu sử dụng đất, vợ chồng bà C làm thủ tục chuyển tên trong GCNQSDĐ từ vợ chồng ông T, bà N sang vợ chồng bà C, ông N1 nhưng vợ chồng ông T gây khó khăn.

Nay, bà đề nghị Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 100m² đất ở tại thửa số 381, tờ bản đồ 01, thôn Đ, xã T, huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc được ký kết ngày 22/12/2011 giữa vợ chồng bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 với vợ chồng ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn ông Lê Tất T và bà Hoàng Thị Thanh N thống nhất trình bày: Năm 2011, vợ chồng ông bà vay của vợ chồng bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 800.000.000đ. Khi vay, ông bà đưa cho ông N1, bà C 01 GCNQSDĐ thửa đất số 381, tờ bản đồ 01, diện tích 100m²; địa chỉ: Thôn Đ, xã T đứng tên ông Lê Tất T. Ông N1, bà C yêu cầu vợ chồng ông ký vào phần cuối của hợp đồng chuyển nhượng đất. Ông N1 là người trực tiếp đem HĐCNQSDĐ đến cho vợ chồng ông ký nhưng trong hợp đồng tại các mục không ghi nội dung cụ thể. Thời điểm đó do hai gia đình tin tưởng nhau nên ông bà đã ký vào mẫu HĐCNQSDĐ nêu trên để vợ chồng bà C giữ. Hai bên thỏa thuận bằng lời nói, sau khi vợ chồng ông thanh toán xong khoản vay, vợ chồng ông N1 sẽ hủy HĐCNQSDĐ và trả lại vợ chồng ông G. Khi ký hợp đồng, khi thỏa thuận trả tiền, trả GCNQSDĐ và hủy hợp đồng chuyển nhượng, chỉ có vợ chồng ông bà và vợ chồng bà C, không có người nào khác chứng kiến.

Vợ chồng ông chưa bàn giao thửa đất trên cho vợ chồng bà C, ông N1 hay bất cứ tổ chức, cá nhân nào. Đầu năm 2012, do hay phải đi làm ăn xa, vợ chồng ông đã nhờ cụ Nguyễn Thị T1 và ông Nguyễn Đức T2 (con trai cụ T1) là họ hàng với ông và cùng thôn Đ trông nom, quản lý nhà, đất (nhà 03 tầng vợ chồng ông xây dựng trên thửa đất cạnh thửa đang tranh chấp với ông bà N1, C), chăm sóc cây, nuôi gà, trồng rau. Trên đất, vợ chồng ông xây 01 móng nhà (móng chưa xây lên mặt đất, cách mặt đất (cốt 0) khoảng 05 - 10cm), còn có bức tường bao loan ngăn giữa đất với đường liên thôn, phía sau là tường bao loan ngăn đất của vợ chồng ông với đất ao, ngoài ra không có tài sản gì khác.

Việc bà C trình bày vợ chồng ông đã bàn giao đất cho vợ chồng bà C; anh Đường Vinh T3 (em trai bà C) trình bày được bà C nhờ trông nom đất; trên đất, anh T3 trồng rau, trồng chuối và nuôi gà là không chính xác. Đất vẫn do vợ chồng ông đang sử dụng, chuối do gia đình ông trồng.

Do vậy, ông bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đường Thị C. Đề nghị Tòa án tuyên bố HĐCNQSDĐ 100m2 đất ở tại thửa số 381, tờ bản đồ 01, thôn Đ, xã T giữa vợ chồng bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 đối với vợ chồng ông là vô hiệu.

Trường hợp ông bà C, N1 yêu cầu ông bà trả số tiền đã vay 800.000.000đ, ông bà đồng ý. Tuy nhiên do kinh tế gia đình gặp khó khăn nên ông T đề nghị đến ngày 30/6/2024 sẽ trả toàn bộ khoản nợ trên. Nếu vợ chồng ông N1, bà C yêu cầu lãi suất, ông bà đồng ý, mức lãi suất bao nhiêu, tính từ thời điểm nào, đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thế N1 và người đại diện theo ủy quyền của ông N1 xác định: Nhất trí quan điểm của bà C và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, đề nghị Tòa án giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Với nội dung trên, Tòa án nhân dân huyện Yên Lạc căn cứ các Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 2 Điều 129, Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 166, 167, 168 của Luật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đường Thị C.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 100m² đất ở; địa chỉ: Tại thửa số 381, tờ bản đồ 01, thôn Đ, xã T, huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc đã được Ủy ban nhân dân huyện Y cấp GCNQSDĐ số BG 093383 vào sổ cấp giấy số CH 00270 ngày 29/8/2011 đứng tên hộ ông Lê Tất T được ký kết ngày 22/12/2011 giữa bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 với ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N có hiệu lực pháp luật.

Buộc ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N phải có nghĩa vụ phối hợp cùng bà Đường Thị C để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Trường hợp ông T, bà N không phối hợp thì bà Đường Thị C có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí dân sự, chi phí tố tụng, quyền thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 22/5/2024, bị đơn ông Lê Tất T có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 10/5/2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Lạc theo hướng tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 100m² đất ở; địa chỉ: Tại thửa số 381, tờ bản đồ 01, thôn Đ, xã T, huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc đã được Ủy ban nhân dân huyện Y cấp GCNQSDĐ số BG 093383 vào sổ cấp giấy số CH 00270 ngày 29/8/2011 đứng tên hộ ông Lê Tất T được ký kết ngày 22/12/2011 giữa bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 với ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N vô hiệu.

Ngày 07/6/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Quyết định kháng nghị số 919/QĐKNPT-VKS-DS đề nghị cấp phúc thẩm hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 10/5/2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Lạc và chuyển hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Yên Lạc giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo, đại diện Viện kiểm sát rút một phần kháng nghị; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án; các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về đường lối giải quyết vụ án: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Tất T; chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc; áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 10/5/2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Lê Tất T làm trong hạn luật định và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc ban hành đúng thời hạn, nên được chấp nhận xem xét. Cấp sơ thẩm xác định tư cách các đương sự, quan hệ pháp luật tranh chấp, thẩm quyền giải quyết đảm bảo theo đúng quy định.

[2]. Về nội dung: Nguyên đơn bà Đường Thị C, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thế N1 và người đại diện theo ủy quyền trình bày: Vào ngày 22/12/2011, vợ chồng bà C, ông N1 nhận chuyển nhượng 100m² đất ở tại thửa 381, tờ bản đồ 01, thôn Đ, xã T của vợ chồng ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N với giá 1.000.000.000đ. Việc chuyển nhượng được lập thành văn bản, đã thanh toán đủ tiền, ông T, bà N đã bàn giao đất, GCNQSDĐ, bản phô tô căn cước công dân của ông T, bà N cho vợ chồng bà C. Năm 2021, vợ chồng bà C làm thủ tục sang tên nhưng vợ chồng ông T gây khó khăn. Do đó bà C và ông N1 đề nghị Tòa án công nhận HĐCNQSDĐ giữa vợ chồng bà với vợ chồng ông T, bà N có hiệu lực pháp luật.

[2.1]. Trong khi đó, bị đơn ông T, bà N và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T cho rằng: Năm 2011, vợ chồng ông T vay vợ chồng bà C 800.000.000đ, khi vay ông T đưa cho ông N1 GCNQSDĐ. Ông N1 yêu cầu ông T, bà N ký vào hợp đồng mẫu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong hợp đồng tại các mục không ghi nội dung cụ thể. Thời điểm đó do tin tưởng nên ông T, bà N đã ký vào HĐCNQSDĐ nêu trên để vợ chồng bà C giữ. Hai bên thỏa thuận bằng lời nói, sau khi vợ chồng ông T thanh toán xong khoản vay, vợ chồng ông N1 sẽ hủy HĐCNQSDĐ, trả lại vợ chồng ông T GCNQSDĐ. Việc vay tiền ngoài vợ chồng ông T còn có ông Nguyễn Đức T2 là cậu họ của ông T chứng kiến. Do vậy, đề nghị Tòa án tuyên bố HĐCNQSDĐ giữa vợ chồng ông T bà N với vợ chồng bà C ông Nam vô H1. Trường hợp vợ chồng bà C yêu cầu ông T trả khoản tiền đã vay 800.000.000đ, ông bà đồng ý nhưng do kinh tế gặp khó khăn nên ông bà xin trả trước 400.000.000đ tiền gốc trong vòng 01 tháng, số tiền gốc 400.000.000đ còn lại trả trong vòng 01 năm, tiền lãi đề nghị trả 50.000.000đ.

[3]. Trên cơ sở nội dung vụ án, nội dung kháng cáo của bị đơn T và Kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, Hội đồng xét xử thấy rằng: Mặc dù ông T, bà N cho rằng không có việc mua bán, chuyển nhượng đất, việc ký HĐCNQSDĐ nêu trên là giả tạo, không có thực và để che dấu một giao dịch vay tiền, vợ chồng ông bà vay số tiền 800.000.000đ. Tuy nhiên ông T bà N không đưa ra được bất kỳ tài liệu chứng cứ gì chứng minh, không có bất kỳ giấy tờ gì thể hiện việc vay nợ như trả gốc, lãi, giấy biên nhận tiền vay, trong khi đó bà C và ông N1 khẳng định không có việc vay nợ.

[3.1]. Đánh giá nội dung trình bày của ông T bà N liên quan sự việc cũng hết sức vô lý và không có căn cứ. Cụ thể, giữa ông T bà N với bà C và ông N1 không có quan hệ anh em họ hàng, chỉ là người cùng thôn xóm, quan hệ quen biết nhưng lại vay được số tiền lớn. Tuy vay số tiền lớn (800 triệu) và mang GCNQSDĐ để làm tin nhưng không thể hiện có lãi, thời hạn vay không có (như ông T trình bày), từ khi vay đến nay đã hơn 13 năm ông T bà N chưa trả được bất kỳ một đồng nào gốc, lãi đối với số tiền vay. Đến nay thời gian đã rất lâu, xảy ra tranh chấp ông T bà N khẳng định chỉ vay tiền và đồng ý trả nhưng do khó khăn sẽ trả sau là không thể chấp nhận được.

[3.2]. Khi vay ông T bà N mang GCNQSDĐ đưa cho bà C và ông N1 giữ để làm tin đồng thời ký vào HĐCNQSDĐ, trong hợp đồng tại các mục không ghi nội dung cụ thể nhưng do tin tưởng nên ông bà vẫn ký vào hợp đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm đại diện nguyên đơn cung cấp 01 bản Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa các bên, trong đó có các nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng, giá tiền, phương thức thanh toán...Bản hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng này được đánh máy đầy đủ, không có mục nào để trống, trong đó có chữ ký trực tiếp của ông T bà N. Hội đồng xét xử sơ thẩm đã hỏi để làm rõ nội dung này, tuy nhiên ông T đã thoái thác, từ chối trả lời lý do gì ký vào bản hợp đồng thỏa thuận này; trong khi đó bà C ông N1 khẳng định đây là biên bản thỏa thuận giao đất, giao tiền giữa các bên.

[3.3]. Quá trình giải quyết vụ án ông T trình bày khi vợ chồng ông vay tiền của vợ chồng bà C ông N1 có ông Nguyên Đức T4 (ông T4 là cậu họ) chứng kiến, cấp sơ thẩm đã tiến hành lấy lời khai của ông T4 liên quan đến nội dung ông T trình bày, ông T4 cho biết: Khoảng năm 2011, ông đi trông coi các công trình xây dựng do ông T nhận thầu, ông được ông T cho biết có vay tiền của vợ chồng bà C, nhưng ông không được chứng kiến việc vay tiền nên ông không biết thủ tục vay thế nào, không biết vợ chồng ông T đã trả tiền cho vợ chồng bà C chưa; ông cũng không biết giữa vợ chồng ông T với vợ chồng bà C có thực hiện HĐCNQSDĐ hay không. Ông từ chối tham gia tố tụng với bất cứ tư cách gì.

[3.4]. Như vậy có thể thấy nội dung trình bày của ông T5 bà N vay tiền bà C ông N1 số tiền 800.000.000đ thì về mặt tài liệu, chứng cứ hoàn toàn không có, người làm chứng cũng không, về mặt thực tiễn giao dịch dân sự của người dân với nhau cũng hoàn toàn không phù hợp.

[4]. Trong khi đó vợ chồng bà C, ông N1 và người đại diện theo ủy quyền trình bày: Việc chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà và vợ chồng ông T bà N là thực tế, khi chuyển nhượng có ký hợp đồng và có biên bản bàn giao tài sản (Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng), các bên trực tiếp ký kết vào hợp đồng và hoàn toàn tự nguyện; giá mua bán là 1.000.000.000đ bà C, ông N1 đã thanh toán đủ

tiền, vợ chồng ông T, bà N đã bàn giao đất, GCNQSDĐ, bản phô tô căn cước công dân của ông T, bà N cho vợ chồng bà C. Do sơ suất và tin tưởng nhau nên bà C ông N1 không xin xác nhận của chính quyền địa phương. Đến năm 2021, vợ chồng bà C làm thủ tục sang tên nhưng vợ chồng ông T gây khó khăn. Do đó bà C và ông N1 đề nghị Tòa án công nhận HĐCNQSDĐ giữa vợ chồng bà với vợ chồng ông T, bà N có hiệu lực pháp luật.

[4.1]. Xem xét HĐCNQSDĐ giữa các bên ký ngày 22/12/2021 thấy rằng, đây là hợp đồng mẫu cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gồm 01 tờ (liền), có 04 trang, phần giữa trang có đóng dấu giáp lai của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Y. Nên việc bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn cho rằng hợp đồng có 4 trang nhưng chỉ ký vào 01 trang, không ký ở trang 2 và trang 3 cũng không ảnh hưởng gì về mặt nội dung (vì chỉ có một tờ liền không thể thay các trang). Đối với trang 4 không có xác nhận của chính quyền, đây là thiếu sót và là lỗi của tất cả các bên khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất, dẫn đến tranh chấp.

[4.2]. Đối với nội dung trình bày của ông T bà N cho rằng khi ông bà ký thì chỉ ký vào hợp đồng, chưa có nội dung cụ thể đầy đủ, việc ký vào hợp đồng chỉ vì tin tưởng, vợ chồng ông T bà N vẫn quản lý đất, không có việc chuyển nhượng, không có việc thanh toán số tiền 1.000.000.000đ. Đại diện theo ủy quyền của bà C ông N1 trình bày, trước khi ký hợp đồng mua đất với ông T bà N, bà C ông N1 xin mẫu theo quy định của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Y, vì khi làm các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất các cơ quan yêu cầu phải làm đúng mẫu. Vì là hợp đồng mẫu nên các thông tin cá nhân, giá tiền, phương thức thanh toán, thông tin thửa đất, tài sản chuyển nhượng sẽ được viết tay khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

[4.3]. Ngày 22/12/2021 sau khi bà C, ông N1 và ông T bà N thống nhất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thống nhất tất cả các nội dung của điều khoản, điền đầy đủ thông tin chuyển nhượng, bà C, ông N1 giao đầy đủ số tiền 1.000.000.000đ (tiền mặt) đồng thời ông T bà N giao GCNQSDĐ các giấy tờ, theo thỏa thuận, bàn giao đất và các tài sản có trên đất, rồi cùng nhau ký vào hợp đồng chuyển nhượng cũng như biên bản bàn giao tài sản (Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng). Như vậy, tài liệu thể hiện rõ ràng ông T bà N không chỉ ký vào HĐCNQSDĐ ký theo mẫu, có nhiều nội dung viết tay mà còn ký vào một biên bản thỏa thuận (Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng) đã được đánh máy đầy đủ nội dung, việc ký này cùng thời điểm ngày 22/12/2021 và hai giấy tờ này các nội dung thỏa thuận hoàn toàn phù hợp với nhau.

Ông T bà N cho rằng không có việc giao tiền và chưa bàn giao đất là không có cơ sở, vì tại Điều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng đất các bên thỏa thuận:

“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là 1.000.000.000đ, phương thức thanh toán một lần bằng tiền mặt, đã thanh toán xong”. Điều 4 của Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư (cùng ngày với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thể hiện “Bên A giao cho bên B GCNQSDĐ và giao thửa đất cho bên B tại thực địa”.

[4.4]. Ở đây rõ ràng nếu không có việc chuyển nhượng, không có việc giao tiền thì làm sao có chuyện giao giấy tờ. Trong trường hợp này mặc dù thực tế vẫn đang có bức tường phía trước và phía sau do anh T và bà N xây và vẫn thuộc khuôn viên cạnh gia đình ông T và vẫn thuộc gia đình ông quản lý, tuy nhiên ông T bà N cũng thừa nhận, nhiều năm nay do việc kinh doanh khó khăn, ông bà phải đi làm ăn xa, cũng không ở nhà trực tiếp quản lý sử dụng (kể cả ngôi nhà 3 tầng của ông bà xây), mà vẫn nhờ người thi thoảng sang trông nhà và quét dọn, trong đó có phần diện tích đất đang tranh chấp. Còn việc nguyên đơn bà C, ông N1 nhận đất nhưng không ở trên đất cũng hoàn toàn có thể giải thích được. Ông bà có điều kiện mua thêm đất, trong khi ông bà đã có nhà đất ở vị trí khác gần đó, chưa có nhu cầu xây dựng nhà hay chuyển nhượng lại, nên vẫn để nguyên hiện trạng cũng là bình thường, thực tiễn người dân mua đất nhưng để thời gian dài chưa xây dựng diễn ra phổ biến.

[5]. Đối với diện tích đất tranh chấp này về nguồn gốc là của ông Đường Vinh N2 (bố bà C) mua đấu giá năm 2002, sau đó đến năm 2008 ông N2 cho con trai là Đường V. Sau đó đến tháng 8/2011, anh T3 đã chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông T bà N với giá 1.150.000.000đ. Đến tháng 12/2012 ông T bà N chuyển nhượng lại cho bà C ông N1 với giá 1.000.000.000đ thấp hơn so với khi mua. Đối với giá chuyển nhượng theo như Hội đồng xét xử đánh giá là khá sát, vì thực tế giá nhà đất theo thị trường thời điểm giữa năm 2012 trở đi giảm khá nhiều so với năm 2010 và đầu năm 2011. Tại phiên tòa ông T trình bày mặc dù thời điểm năm 2012 không có giao dịch, tuy nhiên ông cho rằng giá đất khi đó khoảng 800.000.000đ đến 900.000.000đ là phù hợp. Còn lý do ông mua với giá 1.450.000.000đ vì thửa đất đó giáp nhà ông, và anh T3 đang làm dở móng nhà, ông quyết tâm mua nên mới trả giá cao như vậy.

[6]. Như vậy, căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ, lời trình bày của các bên tại phiên tòa thấy rằng, giữa giá trị thực tế thửa đất thời điểm bấy giờ (đánh giá một cách tương đối), với giá trong hợp đồng chuyển nhượng về cơ bản tương đồng, từ đó giúp loại trừ vấn đề cho vay tiền với lãi suất cao sau đó buộc chuyển nhượng đất trong trường hợp này.

[6.1]. Theo khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “2. Giao

dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Do đó, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nội dung hợp đồng phù hợp với quy định tại các Điều 697, 698, 699, 700,701, 702 của Bộ luật dân sự năm 2005. Thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đều tự nguyện, không bị ép buộc và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong và thực hiện xong các nghĩa vụ. Bên chuyển nhượng đã thực hiện giao giấy tờ QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng cùng các giấy tờ khác.

Cấp sơ thẩm sau khi xem xét đánh giá một cách tổng thể vụ án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện và công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng vợ chồng bà C và vợ chồng ông T ngày 22/12/2021 có hiệu lực pháp luật là có căn cứ đúng quy định.

[7]. Từ phân tích trên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông T, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tuy nhiên để cho rõ ràng hơn, Hội đồng xét xử điều chỉnh một phần cách tuyên.

Bà C, ông N1 có quyền, nghĩa vụ liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

[8]. Đối với nội dung kháng nghị về việc giải quyết đối với 02 hợp đồng chuyển nhượng, hội đồng xét xử xét thấy: Trong vụ việc này mặc dù giữa bà C ông N1 với ông T bà N ký vào hai văn bản có tiêu đề Hợp đồng, tuy nhiên trên cơ sở trình bày của các bên, đánh giá tài liệu thấy rằng giữa bà C ông N1 với ông T bà N chỉ thực hiện chuyển nhượng 01 thửa đất, và các bên chỉ ký vào 01 HĐCNQSDĐ, còn 01 “Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư” thực chất chỉ là 01 văn bản thỏa thuận đơn thuần về việc thanh toán, chuyển giao giấy tờ, có nội dung tóm tắt phù hợp với nội dung Hợp đồng chuyển nhượng (theo mẫu) để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Phía đại diện nguyên đơn khẳng định văn bản “Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư” không phải là hợp đồng chuyển nhượng, các bên không thể sử dụng để thay thế hợp đồng chuyển nhượng đất được. Tuy nhiên do “Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư” được giao nộp tại phiên tòa sơ thẩm và chưa được nhận định cụ thể trong bản án sơ thẩm, do đó Viện kiểm sát tỉnh kháng nghị nội dung này để làm rõ tại cấp phúc thẩm, tránh việc hiểu không đúng đối với hai tài liệu này (01 Hợp đồng chuyển nhượng và 01 văn bản thỏa thuận) là có căn cứ. Với các tài liệu có trong hồ sơ, lời trình bày của các bên tại phiên tòa xác

định HĐCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất (mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư 04/2006/TTLT-BTP-BTN ngày 13/6/2006) là có hiệu lực pháp luật.

[9]. Trong vụ án này trong suất quá trình giải quyết vụ án, tại đơn khởi kiện, các bản tự khai, ý kiến tại phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ, phiên tòa sơ thẩm, phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền luôn giữ nguyên quan điểm về việc chỉ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 100m² đất ở tại thửa số 381, tờ bản đồ 01, thôn Đ, xã T, huyện Y, tỉnh Vĩnh Phúc đã được Ủy ban nhân dân huyện Y cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 093383 vào sổ cấp giấy số CH 00270 ngày 29/8/2011 đứng tên hộ ông Lê Tất T được ký kết ngày 22/12/2011 giữa bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 với ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N có hiệu lực pháp luật, ngoài ra không có bất kỳ yêu cầu gì khác.

[9.1]. Như phân tích ở trên thì yêu cầu công nhận HĐCNQSDĐ được Hội đồng xét xử chấp nhận, tuy nhiên quá trình giải quyết xác định được thửa đất các bên đang tranh chấp vẫn do ông T và bà N thực tế đang quản lý, trên diện tích đất được công nhận theo hợp đồng chuyển nhượng có 02 bức tường (phía trước giáp đường giao thông và phía sau giáp mương), một số bụi chuối, 01 cây chanh, 01 cây nhãn, 01 Contener rỗng là các tài sản của ông T, bà N. Lẽ ra trong vụ án này nguyên đơn cần khởi kiện yêu cầu giải quyết đối với cả các tài sản có trên đất mới đảm bảo giải quyết triệt để vụ án, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các bên nhất là người khởi kiện. Nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát tỉnh liên quan đến tài sản trên đất, nhằm đảm bảo giải quyết triệt để vụ án, tuy nhiên quá trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu công nhận HĐCNQSDĐ là hợp pháp, ngoài ra không có bất kỳ yêu cầu gì khác liên quan đến phần tài sản. Đại diện nguyên đơn trình bày và khẳng định liên quan đến tài sản trên đất hai bên sẽ tự thương lượng trao đổi, trường hợp có tranh chấp nguyên đơn sẽ khởi kiện vụ án khác. Do đó, đại diện Viện kiểm sát rút nội dung kháng nghị liên quan đến phần tài sản (do nguyên đơn không yêu cầu giải quyết về vấn đề tài sản trên đất) là phù hợp.

[9.2]. Việc không yêu cầu đầy đủ (công nhận hợp đồng, xử lý tài sản trên đất) để Tòa án giải quyết triệt để vụ việc, dẫn đến thực tế bà C ông N1 được công nhận quyền sử dụng đất, nhưng ông T bà N là người vẫn đang quản lý đất cùng tài sản trên đất, có thể sẽ dẫn đến tiếp tục xảy ra tranh chấp, vụ việc có thể kéo dài nếu các bên không thỏa thuận được, lỗi này hoàn toàn thuộc về các đương sự.

[10]. Về chi phí tố tụng: Tại cấp sơ thẩm bà Đường Thị C tự nguyện nộp toàn bộ không yêu cầu xem xét nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết. Tại cấp phúc thẩm ông T đề nghị thẩm định tại chỗ lại và đã nộp 3.000.000đ tạm

ứng chi phí thẩm định. Việc chi phí thẩm định lại hết 3.000.000đ, do kháng cáo không được chấp nhận nên ông T phải chịu toàn bộ. Xác nhận ông T đã nộp đủ.

[11]. Về chi phí trưng cầu giám định: Do Phòng K1 Công an tỉnh V, V - Bộ C1 từ chối giám định nên ông T được hoàn trả lại số tiền tạm ứng chi phí giám định. Xác nhận ngày 10/5/2024 ông T đã nhận lại số tiền tạm ứng chi phí giám định 7.000.000đ (bảy triệu đồng) do vậy không xét.

[12]. Về án phí: Án phí sơ thẩm, do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên bà Đường Thị C không phải nộp tiền án phí. Trả lại tiền tạm ứng án phí cho bà C. Bị đơn ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N phải nộp án dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông T phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật dân sự năm 2005; khoản 2 Điều 129, Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 166, 167, 168 Luật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đường Thị C.

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (mẫu ban hợp đồng hành kèm theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTN ngày 13/6/2006) ký ngày 22/12/2011 giữa bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 với ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N có hiệu lực pháp luật. Bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 được quyền quản lý, sử dụng, đối với quyền sử dụng 100m² đất ở, tại thửa số 381, tờ bản đồ 01; địa chỉ: Thôn Đ, xã T, huyện Y.

Bà Đường Thị C, ông Nguyễn Thế N1 có quyền, nghĩa vụ liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định.

3. Về án phí: Ông Lê Tất T, bà Hoàng Thị Thanh N phải nộp 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả bà Đường Thị C số tiền tạm ứng án phí 300.000đ đã nộp tại biên lai thu số 0001219 ngày 29/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Yên Lạc.

Ông Lê Tất T phải chịu 300.000đ án phí phúc thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000đ đã nộp theo biên lai thu số 0003296 ngày 28/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Yên Lạc. Xác nhận ông T đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

4. Về chi phí tố tụng. Ông Lê Tất T phải chịu 3.000.000đ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ; xác nhận ông T đã nộp đủ và đã chi phí xong cho việc thẩm định.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Vĩnh Phúc; - TAND huyện Yên Lạc; - VKSND huyện Yên Lạc; - Chi cục THADS huyện Yên Lạc; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà Nguyễn Xuân Trọng

[4] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc anh K phải hoàn trả cho bà M số tiền bà M đã tạm ứng chi phí tố tụng (chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí định giá) là 4.400.000 đồng là có căn cứ.