TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 133/2025/DS-ST

Ngày: 11/6/2025.

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

• Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đồng Thị Hồng;
• Các Hội thẩm nhân dân: Bà Thiều Thị Phi Loan
• Bà Huỳnh Thị Kim Kiên

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thúy Hằng - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thúy Duyên - Kiểm sát viên.

Trong ngày 11 tháng 06 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm trực tuyến công khai vụ án dân sự thụ lý số: 1118/2024/TLST-DS ngày 25 tháng 11 năm 2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 182/2025/QĐXXST-DS ngày 14 tháng 05 năm 2025, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Nguyễn Trung T, sinh năm 1962.
• Địa chỉ: Số A, đường T, khu phố B, phường D, Thành phố B, tỉnh Bình Dương.
• - Bị đơn: Ông Lê Văn C, sinh năm 1955.
• Địa chỉ: 7, tổ B, khu phố C, phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
• - Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Phan Thị T1, sinh năm 1954 (vợ ông C)
• Địa chỉ: 79/16, tổ B, khu phố C, phường H, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
• (Tại phiên tòa các đương sự có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện; các bản tự khai cũng như tại phiên tòa nguyên đơn ông Nguyễn Trung T trình bày nội dung việc kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề như sau:

Vào ngày 15/5/2018, tôi có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng 8.000m2 đất tại phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai gồm các thửa đất từ 257-264, tờ bản đồ số 37, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số thửa mới là 39 tại cấp cầu H (nay là khu phố C) phường H, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Giá trị chuyển nhượng lô đất trên là 3.000.000đ/m2. Việc thanh toán sẽ chia thành hai giai đoạn: Đợt 1 là ngay khi ký kết xong hợp đồng đặt cọc, tôi đã giao ngay số tiền 1.000.000.000đ; đợt hai là khi đến ngày 15/6/2018, tôi sẽ tiếp tục thực hiện việc thanh toán số tiền còn lại để nhận chuyển nhượng lô đất nói trên.

Ngay sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc và giao tiền cọc thì ông C có đưa cho tôi các loại giấy tờ có liên quan bản photo về quyền sử dụng đất của ông C như: Biên nhận hồ sơ đăng ký nhà ở, đất ở của ông Lê Văn C số 2822/TTKT.DC ngày 29/11/1999 và ngày 06/12/1999 do Sở địa chính tỉnh Đồng Nai, Trung tâm kỹ thuật địa chính cấp và Biên nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất số 1922/TTKT.Dc ngày 06/12/1999 do Sở địa chính tỉnh Đồng Nai, Trung tâm kỹ thuật địa chính cấp.

Nhận được các giấy tờ nêu trên, tôi đã đến Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ-chi nhánh B để thực hiện các thủ tục, hồ sơ về việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phát hiện các lô đất nói trên đã bị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất từ lâu. Căn cứ theo Quyết định số 8786/QĐ-UBND ngày 22/9/2006 về việc điều chỉnh ranh giới, diện tích đất thu hồi và cho Doanh nghiệp tư nhân gốm sứ Đ thuê tại xã H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai của UBND tỉnh Đ thì lô đất nói một phần trong tổng số 74.0001m2 đã bị thu hồi.

Việc đất bị thu hồi, chắc chắn ông Lê Văn C đã biết từ lâu đồng thời khi Nhà nước thu hồi sẽ có việc thông báo cho chủ sử dụng đất biết và tiến hành đo đạc, kiểm đếm, bồi thường hỗ trợ cho ông C nên không thể có việc ông C không biết việc đất của mình bị thu hồi. Thời điểm ông C bán cho tôi là vào tháng 5/2018 thì ông C đã không còn quyền quản lý, sử dụng lô đất nói trên nhưng ông C vẫn cố tình che giấu để nhận tiền cọc của tôi, đồng thời các giấy tờ mà ông C đưa cho tôi đều không có hiệu lực.

Như vậy, việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa tôi và ông C nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại Lô đất thuộc khu phố C, phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích là 8.000m2 bao gồm các thửa đất từ 257-264 thuộc tờ bản đồ số 37 là không thể thực hiện được do không đủ điều kiện mà pháp luật cho phép theo quy định mà bị vô hiệu theo quy định tại Điều 117 và 122 của Bộ luật Dân sự do vi phạm điều cấm của luật do mục đích đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không được chuyển nhượng do không có giấy chứng nhận theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Nay tôi vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung sau:

• Tuyên hợp đồng đặt cọc ký kết giữa ông và ông Lê Văn C ngày 15/5/2018 bị vô hiệu.
• Buộc ông Lê Văn C phải trả lại cho tôi số tiền đặt cọc 1.000.000.000đ.

- Khi ông C trả lại cho tôi số tiền trên, tôi sẽ trả lại cho ông C 02 Biên nhận hồ sơ đăng ký nhà ở, đất ở của ông Lê Văn C số 2822/TTKT.DC ngày 29/11/1999 và ngày 06/12/1999 do Sở địa chính tỉnh Đồng Nai, Trung tâm kỹ thuật địa chính cấp và Biên nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất số 1922/TTKT.Dc ngày 06/12/1999 do Sở địa chính tỉnh Đồng Nai, Trung tâm kỹ thuật địa chính cấp.

Tôi chỉ yêu cầu trả tiền cọc, không yêu cầu bồi thường theo hợp đồng đặt cọc hay yêu cầu phạt cọc. Số tiền đã đặt cọc là tiền riêng của tôi, không liên quan đến gia đình tôi.

Tôi tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng đã nộp tạm ứng.

* Tại Bản tự khai ngày 14/5/2025 và tại phiên toà bị đơn ông Lê Văn C trình bày:

Vào ngày 23/05/2003, UBND tỉnh Đ có quyết định thu hồi đất số 1516/QĐ. CT.UBT về việc thu hồi diện tích đất của gia đình chúng tôi đang sử dụng để cho DNTN gốm sứ Đ thuê. Gia đình chúng tôi không đồng ý với giá đền bù và khiếu kiện các quyết định thu hồi đến cơ quan Nhà nước có liên quan, đến Văn phòng C1 để giải quyết thỏa đáng về giá thu hồi cho gia đình chúng tôi.

Sau đó, ông Nguyễn Trung T biết rõ đất của gia đình chúng tôi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bị quy hoạch như trên, nhưng ông T vẫn chủ động đến liên hệ với gia đình chúng tôi và nói rằng ông T có khả năng xin xóa bỏ quy hoạch phần đất đang khiếu kiện và xin cấp được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình chúng tôi. Khi ông T làm xong được việc cấp Giấy chứng nhận thì gia đình chúng tôi sẽ ưu tiên bán cho ông Trực diện T2 đất là 8.000m2 đất tại phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai gồm các thửa đất từ 257-264, Tờ bản đồ số 37-39 cho ông T hoặc bên thứ ba do ông T chỉ định (nếu bên thứ ba do ông T chỉ định thì ông T được hưởng 60% giá trị thực mua và gia đình chúng tôi được hưởng 40% giá trị thực mua bán).

Để làm tin, vào ngày 15/5/2018, ông Nguyễn Trung T và tôi là Lê Văn C đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8.000m2 đất tại phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai gồm các thửa đất từ 257-264, tờ bản đồ số 37-39. Các thửa đất này do gia đình tôi khai phá từ đời ông cố tôi để lại 4 đời và tôi đã đăng ký quyền sử dụng đất cho Nhà nước để cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp. Giá trị thỏa thuận mua bán là 3.000.000 đ (Ba triệu đồng)/ 1m2, tổng giá trị mua bán gần 24.000.000.000đ (24 tỷ đồng) và ông T đã đặt cọc cho tôi số tiền 1.000.000đ, số tiền còn lại sẽ giao vào ngày 15/06/2018.

Nhưng hết thời hạn nói trên, ông T vẫn không làm được như đã thỏa thuận cọc và đến ngày 06/03/2020 ông T yêu cầu tôi ký cam kết là ông T sẽ lo thủ tục và ứng chi phí để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất trên cho tôi và tiếp tục sẽ mua lại các thửa đất này khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nói ông T sẽ xin bỏ được quy hoạch, cấp ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi trong vòng 05 tháng tính từ ngày 06/3/2020.

Đến ngày hôm nay, ông T ngoài việc không thực hiện được việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi mà còn làm đơn khởi kiện tôi, nói chúng tôi lừa ông T và bán cho ông đất bị quy hoạch là hoàn toàn không đúng và sai sự thật khách quan.

Do đó, đối với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chúng tôi không đồng ý. Tôi đề nghị Tòa án xem xét giải quyết vụ án theo quy định.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị T1 trình bày:

Bà là vợ ông Lê Văn C, đối với nguồn gốc đất đang tranh chấp bà thống nhất với lời trình bày của ông C là đất do tổ tiên của ông C để lại. Bà kết hôn với ông C cũng đã có công sức cải tạo thửa đất trên 50 năm. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đất giữa ông C với ông T bà không được biết cũng như không tham gia ký kết hợp đồng. Nay bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Bà không có yêu cầu khởi kiện độc lập trong vụ án.

* Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai tham gia phiên Tòa phát biểu ý kiến:

- Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử:

Thẩm phán được phân công thụ lý xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là đúng quan hệ tranh chấp. Quan hệ pháp luật này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện BĐ theo qui định tại Điều 28, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Sau khi thụ lý vụ án, Thẩm phán đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về: xác định đúng tư cách pháp lý của những người tham gia tố tụng, tổ chức phiên họp công khai chứng cứ và hòa giải giữa các đương sự, đảm bảo thời hạn chuẩn bị xét xử, chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu đúng theo qui định tại Điều 220 BLTTDS năm 2015.

- Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên toà:

Hội đồng xét xử và thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm và việc xét xử sơ thẩm vụ án.

- Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng quyền và nghiã vụ của mình được quy định tại các Điều 70, 71, 72 và 73 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung vụ án, nhận thấy:

Nguyên đơn yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc ký kết giữa ông với ông Lê Văn C vào ngày 15/5/2018 bị vô hiệu. Đồng thời yêu cầu ông Lê Văn C trả số tiền đặt cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng. Ông Lê Văn C thừa nhận việc ký kết hợp đồng đặt cọc nêu trên.

Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa hai bên vào ngày 15/05/2018 nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp quy định của pháp luật.

Về nội dung hợp đồng và quá trình thực hiện hợp đồng:

Hợp đồng đặt cọc ngày 15/5/2018 giữa ông Nguyễn Trung T và ông Lê Văn C thỏa thuận về việc ông C sẽ chuyển nhượng cho ông T các lô đất thuộc khu phố C, phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai có tổng diện tích là 8.000m2 bao gồm các thửa đất từ 257-264 thuộc tờ bản đồ số 37, tờ bản đồ mới là 39. Hợp đồng không thỏa thuận thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên nhưng thỏa thuận thời gian giao đủ tiền là thời gian tương ứng hoàn thành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quá trình thực hiện hợp đồng, ông T cho rằng đất mà ông C chuyển nhượng đã bị Nhà nước thu hồi từ lâu, ông C hiện không còn quyền quản lý, sử dụng, nên việc tiếp tục chuyển nhượng giữa các bên là không thể thực hiện nên đề nghị tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và yêu cầu trả tiền cọc, không yêu cầu phạt cọc.

Căn cứ vào lời trình bày của nguyên đơn đồng thời đối chiếu với các tài liệu chứng cứ Tòa án đã thu thập, các bên đương sự cung cấp như biên bản xác minh về các thửa đất đang tranh chấp tại UBND phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai kèm theo các tài liệu, chứng cứ về việc đất đã bị thu hồi giao cho DNTN gốm sứ Đồng Tâm từ năm 2003; cũng như gia đình bị đơn (ông Lê Văn C) đã có danh sách chi trả bồi thường do đất bị thu hồi; biên bản xem xét thẩm định tại chỗ; các tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp có liên quan đều thể hiện việc các bên xác nhận hiện nay phần đất các bên thực hiện chuyển nhượng với nhau đã bị Nhà nước thu hồi từ lâu. Đây là tình tiết không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc bị đơn chuyển nhượng các lô đất trong khi biết rõ các lô đất thực hiện chuyển nhượng đã bị Nhà nước thu hồi và mình không còn quyền quản lý, sử dụng với các lô đất đó. Còn nguyên đơn khi nhận chuyển nhượng mặc dù nhìn thấy hiện trạng đất đã được san lấp bằng phẳng với một diện tích rất lớn; bị đơn cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không tìm hiểu pháp lý kĩ càng trước khi ký hợp đồng và giao tiền. Đây đều là lỗi của cả hai bên dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Trung T ký kết với ông Lê Văn C bị vô hiệu do vi phạm các điều cấm của pháp luật dân sự về loại hợp đồng và vi phạm điều cấm của Luật Đất đai về các điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu của ông Nguyễn Trung T là có cơ sở chấp nhận. Vì hợp đồng bị vô hiệu nên giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Từ những phân tích và đánh giá nêu trên, Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa đề nghị Hội đồng xét xử:Căn cứ Điều 117, Điều 122; Điều 131; Điều 328, Điều 502 của Bộ luật Dân sự2015.

Căn cứ Điều 167; Điều 168; Điều 186 và Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký kết giữa hai bên ngày 15/5/2018 bị vô hiệu. Ông Lê Văn C phải trả cho ông Nguyễn Trung T số tiền 1.000.000.000 đồng;

Về chi phí tố tụng: Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Trung T về việc đồng ý chịu toàn bộ tiền tạm ứng chi phí tố tụng đã nộp.

Về án phí: Đề nghị giải quyết theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên Tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về tố tụng:

[1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp:

Ngày 15/5/2018 giữa ông Nguyễn Trung T và ông Lê Văn C có ký kết hợp đồng đặt cọc với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nay ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc với ông C vô hiệu và trả lại cho ông số tiền đã nhận cọc. Do đó quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án này được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2]. Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Bị đơn ông Lê Văn C có đăng ký thường trú và đang sinh sống ổn định tại địa chỉ: Số G, tổ B, khu phố C, phường H, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự, thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết theo trình tự sơ thẩm của Tòa án nhân dân Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

* Về nội dung:

[3]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và đòi bị đơn phải trả lại số tiền đã đặt cọc là 1000.000.000 đồng. Căn cứ khởi kiện của nguyên đơn là Hợp đồng đặt cọc ngày 15/5/2018.

Hợp đồng đặt cọc được pháp luật quy định rõ: Đặt cọc là giao dịch dân sự quy định tại Điều 116 BLDS và có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Về đặt cọc, đặt cọc là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và được quy định riêng thành một điều luật cụ thể tại Điều 328 như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Xét chứng cứ các bên cung cấp và Tòa án đã thu thập được nhận thấy:

Tại Biên bản biên bản xác minh về các thửa đất đang tranh chấp tại UBND phường H, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai vào ngày 22/04/2025 đã thể hiện nội dung “các thửa đất từ số 257 đến 264 tờ bản đồ số 37, tại phường H thì trong đó ông Lê Văn C đứng tên kê khai đăng ký các thửa đất số 257 (đã được cấp giấy); thửa 258 (chưa được cấp giấy); thửa 259 (chưa được cấp giấy) thuộc tờ bản đồ số 37. Các thửa đất từ 260,,262,262,263,264, tờ bàn đồ số 37 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Hồ Thị Kim P, địa chỉ ngụ tại số C, T, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Các thửa đất 257, 258, 259 đã bị thu hồi một phần để thực hiện dự án nhà xưởng sản xuất gốm mỹ nghệ xuất khẩu Đ tại phường H. Phần diện tích còn lại thuộc quyền sử dụng của ông Lê Văn C” kèm theo các tài liệu, chứng cứ về việc đất đã bị thu hồi giao cho DNTN gốm sứ Đ từ năm 2003 như: Quyết định thu hồi đất số 1516/QĐ.CT.UBT ngày 25/3/2003; Quyết định thu hồi bổ sung số 4539/QĐ.CT.UBT ngày 27/11/2003; Quyết định điều chỉnh ranh giới diện tích thu hồi đất số 8786/QĐ. UBND ngày 22/09/2006 về việc thu hồi cho doanh nghiệp Đ thuê đất để đầu tư mở rộng nhà xưởng sản xuất, Bảng thông tin về chủ sử dụng các thửa đất từ 257; 258; 259; 260, 261;, 262, 263, 264 tờ bản đồ số 37 tọa lạc tại phường H, Thành phố B bản photo do UBND phường H cung cấp; Công văn số 4234/TTPTQĐ ngày 02/11/2023 của Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc UBND Thành phố B về việc rà soát có ý kiến về pháp lỳ dự án và phương án hỗ trợ thi công tường rào khu đất thu hồi dự án Xưởng sản xuất gốm mỹ nghệ xuất khẩu Đ tại phường H gửi phòng Tư pháp thành phố Biên Hòa do UBND phường H cung cấp; Danh sách các hộ dân bổ sung giá trị hổ trợ đất do công ty đề xuất thuộc dự án Nhà xưởng sản xuất gốm mỹ nghệ xuất khẩu Đ của Công ty TNHH S tại phường H, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai tháng 10/2023 do Trung tâm phát triển quỹ đất lập và do UBND phường cung cấp bằng bản photo; Bản photo thông báo số 2007/TB-UBND ngày 31/10/2023 của UBND Thành phố B Thông báo về kết luận của đồng chí Nguyễn Duy T3 – Phó chủ tịch UBND Thành phố B tại buổi làm việc với các ngành về việc hổ trợ bảo vệ thi xông tại dự án sản xuất gốm mỹ

nghệ xuất khẩu Đ tại phường H, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai; Bản photo biên bản về việc bản giao mặt bằng đất đã thu hồi được giao và cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư thực hiện dự án xưởng sản xuất gốm mỹ nghệ xuất khẩu Đ1 tại phường H, Thành phố B, tỉnh Đồng Nai (trong đó có các thửa 257, 258, 259 của ông C và 264-263 của bà Hồ Thị Kim P); biên bản xem xét thẩm định tại chỗ; các tài liệu, chứng cứ do các bên cung cấp có liên quan đều thể hiện việc các bên xác nhận hiện nay phần đất các bên thực hiện chuyển nhượng với nhau đã bị Nhà nước thu hồi từ lâu. Đây là tình không phải chứng minh theo Điều 92 Bộ luật Tố Tụng dân sự. Việc bị đơn chuyển nhượng các lô đất trong khi biết rõ các lô đất thực hiện chuyển nhượng đã bị Nhà nước thu hồi và mình không còn quyền quản lý, sử dụng với các lô đất đó; chuyển nhượng các lô đất không phải của mình mà là của người khác trong khi không có văn bản uỷ quyền theo đúng quy định của pháp luật. Còn nguyên đơn khi nhận chuyển nhượng biết rõ bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không tìm hiểu pháp lý kĩ càng trước khi ký hợp đồng và giao tiền. Đây đều là lỗi của cả hai bên dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Trung T ký kết với ông Lê Văn C bị vô hiệu do vi phạm các điều cấm của pháp luật dân sự về loại hợp đồng và vi phạm điều cấm của Luật đất đai về các điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu của ông Nguyễn Trung T là có cơ sở chấp nhận. Vì hợp đồng bị vô hiệu nên giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

[4] Tại phiên tòa, ghi nhận sự tự nguyện nguyên đơn đồng ý chịu toàn bộ chi phí tố tụng đã tạm ứng và các bên cũng không yêu cầu bên còn lại phải bồi thường do hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu.

[5]. Đối với lời trình bày của Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Biên Hòa về quan điểm giải quyết vụ án, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[7]. Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH1430/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.

+ Đối với án phí có giá ngạch của số tiền phải trả: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ, nên bị đơn ông Lê Văn C phải chịu án phí có giá ngạch của số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) là: 42.000.000 đồng. Tuy nhiên do ông C là người cao tuổi và có đề nghị xin miễn án phí tại phiên tòa nên chấp nhận cho ông C được miễn khoản tiền án phí này.

+ Đối với án phí không có giá ngạch của việc tuyên hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu: là 300.000đ. Ông C cũng được miễn khoản tiền này do là người cao tuổi.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 117, Điều 122; Điều 328, Điều 502 của Bộ luật Dân sự2015.

Căn cứ Điều 167; Điều 168; Điều 186 và Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Trung T đối với ông Lê Văn C về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”.
2. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc được xác lập giữa ông Nguyễn Trung T và ông Lê Văn C đề ngày 15/5/2018 là vô hiệu.
3. Buộc ông Lê Văn C phải có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Trung T số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Sau khi ông C trả tiền cho ông T, ông T có nghĩa vụ trả lại toàn bộ các giấy tờ (bản pho to) đã nhận gồm: Biên nhận hồ sơ đăng ký nhà ở, đất ở của ông Lê Văn C số 2822/TTKT.DC ngày 29/11/1999 do sở địa chính tỉnh Đồng Nai, Trung tâm kỹ thuật địa chính cấp và Biên nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất số 1922/TTKT.Dc ngày 06/12/1999 do Sở địa chính tỉnh Đồng Nai, Trung tâm kỹ thuật địa chính cấp.
4. Ghi nhận sự tự nguyện nguyên đơn đồng ý chịu toàn bộ chi phí tố tụng đã tạm ứng và các bên cũng không yêu cầu bên còn lại phải bồi thường do hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu.
5. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
6. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   • + Đối với án phí có giá ngạch của số tiền phải trả: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ, nên bị đơn ông Lê Văn C phải chịu án phí có giá ngạch của số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) là: 42.000.000 đồng. Tuy nhiên do ông C là người cao tuổi và có đề nghị xin miễn án phí tại phiên tòa nên chấp nhận cho ông C được miễn khoản tiền án phí này.
   • + Đối với án phí không có giá ngạch của việc tuyên hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu: là 300.000đ. Ông C cũng được miễn khoản tiền này do là người cao tuổi.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sựthời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm ngày), kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Đồng Nai; - VKSND tỉnh Đồng Nai; - VKSND Thành phố Biên Hoà; - Chi cục THA dân sự Thành phố Biên Hoà; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đồng Thị Hồng