NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Đào

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Lâm Thị Hoàng Oanh
2. Bà Bùi Thị Hòa Bình

Thư ký phiên toà: Bà Trần Thị Thanh Trân - Thư ký Toà án nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh tham gia phiên toà: Bà Vũ Thị Giang- Kiểm sát viên.

Trong các ngày 29/5/2024, 21/6/2024 và 10/7/2024, tại trụ sở Toà án nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai đối với vụ án thụ lý số 1463/2023/TLST- KDTM ngày 30 tháng 8 năm 2023 về việc “Tranh chấp Hợp đồng cho thuê mặt bằng nhà, đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 247/2024/QĐXXST-KDTM ngày 08/5/2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 188/2024/QĐST-DS ngày 29/5/2024 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 244/2024/QĐST-DS ngày 21/6/2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Văn phòng Thành Ủy Thành phố H

Địa chỉ: E T, phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Đăng Q, trú tại 1 X, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (Quyết định về việc ủy quyền tham gia tố tụng số 1193-QĐ/Văn phòng Thành Ủy ngày 27/7/2023).

2. Bị đơn: Công ty Cổ phần Đ

Địa chỉ: 2 đường số C, cư xá B, Phường H, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh

Người đại diện hợp pháp của bị đơn:

Bà Lê Thị Minh T; trú tại E Khu C T, phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo pháp luật của bị đơn- giám đốc.

Ông Nguyễn Hoàng Â, địa chỉ: Lầu H, Tòa nhà P, số E đường L, phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh; là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn theo Giấy ủy quyền ngày 20/6/2024.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Nguyên đơn- Văn phòng Thành Ủy Thành phố H trình bày:

Văn phòng Thành ủy Thành phố H (gọi tắt là Văn phòng T) và Công ty cổ phần Đ (gọi tắt là Công ty Đ) ký kết Hợp đồng cho thuê mặt bằng nhà, đất tại số C đường L, Phường A, Quận B số 19-HĐ/VPTU ngày 09/12/2015 tại Văn phòng C. Theo đó, thời gian cho thuê là 05 năm kể từ ngày 10/10/2015 đến ngày 10/10/2020; giá thuê mặt bằng nhà, đất đã bao gồm VAT là 60.000.000 đồng/tháng; tiền đặt cọc để thực hiện hợp đồng là 180.000.000 đồng.

Trước thời điểm chấm dứt Hợp đồng 05 (năm) tháng, ngày 11/5/2020, Văn phòng T đã gửi Công văn số 15546-CV/VPTU thông báo cho Công ty Đ về thời gian thu hồi nhà, đất cho thuê. Theo đó, Văn phòng T đã nêu rõ việc không xem xét gia hạn hợp đồng thuê và đề nghị Công ty Đ bàn giao nguyên trạng nhà đất cho thuê vào ngày 10/10/2020.

Ngày 20 tháng 12 năm 2021, Văn phòng Thành ủy gửi Công văn số 4199-CV/VPTU đến Công ty Đ về thanh toán công nợ, tiền sử dụng mặt bằng nhà, đất thuê quá hạn và giao trả mặt bằng với nội dung: “Văn phòng Thành ủy đã có Công văn đề nghị Công ty Đ thanh lý hợp đồng, giao trả mặt bằngthuê nhưng đơn vị không thực hiện và tiếp tục sử dụng mặt bằng nhà, đất nêu trên từ khi Hợp đồng hết hạn (ngày 10 tháng 10 năm 2020) đến nay, do đó, phát sinh tiền sử dụng mặt bằng nhà, đất quá hạn tạm tính đến ngày 30 tháng 11 năm 2021 như sau:

1. Nợ tiền sử dụng nhà, đất quá hạn (từ ngày 10/10/2020 đến ngày 30/11/2021) với số tiền là: 840.000.000 đồng.
2. Tiền Văn phòng Thành ủy còn giữ của Công ty Đ: 105.000.000 đồng.
3. Tiền phạt chậm trả: 52.178.000 đồng.
4. Tổng số tiền nợ (1-2+3): 787.178.000 đồng.

Sau nhiều lần Văn phòng Thành ủy gửi văn bản yêu cầu Công ty Đ thực hiện nghĩa vụ giao trả nhà, đất thuê theo quy định tại Điều 4.3 của hợp đồng thuê thì đến ngày 15/7/2022 Công ty Đ mới thực hiện nghĩa vụ giao trả nhà đất.

Như vậy, tính đến thời điểm ngày 15/7/2022, Công ty Đ đã sử dụng nhà, đất thuê quá hạn 21 tháng kể từ ngày hết hạn Hợp đồng thuê (ngày 10/10/2020).

Theo quy định tại khoản 4 Điều 482 [Trả lại tài sản thuê] của Bộ luật Dân sự năm 2015 “Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận”. Với quy định nói trên, Công ty Đ có nghĩa vụ phải thanh toán cho Văn phòng Thành ủy số tiền thuê quá hạn là (60.000.000 đồng/tháng x 21 tháng) = 1.260.000.0000 đồng.

Trong thời gian sử dụng nhà, đất thuê quá hạn, Công ty Đ đã thanh toán cho Văn phòng Thành ủy số tiền 240.000.000 đồng tương đương với 04 tháng tiền thuê, do đó, số tiền thuê quá hạn còn lại mà Công ty Đ phải thanh toán cho Văn phòng Thành ủy là 1.020.000.000 đồng.

Về tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán: Theo Điều 3.2 của Hợp đồng thuê, các bên có thỏa thuận: “Trong trường hợp Bên B không thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà, đất đúng thời gian theo quy định nêu trên, thì ngoài số tiền thuê nhà, đất Bên B còn trả thêm tiền phạt chậm trả với lãi suất bằng lãi suất tiền vay quá hạn do Ngân hàng N quy định vào thời điểm đó tính trên số tiền phải thanh toán cho Bên A”. Văn phòng Thành ủy khẳng định quy định nêu trên hai bên thỏa thuận do có sai sót trong từ ngữ sử dụng. Mặc dù không xác định trong hợp đồng, tuy nhiên hai bên đều xác định và hiểu quy định tại Điều 3.2 nêu trên chính là yêu cầu lãi chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, không phải quy định phạt vi phạm.

Do Công ty Đ còn nợ tiền thuê mặt bằng là 1.020.000.000 đồng nên Văn phòng Thành ủy yêu cầu Công ty Đ phải thanh toán tiền lãi chậm trả cho đến khi thực hiện xong việc trả tiền với mức lãi suất 13,5% (150% lãi suất cơ bản 9%). Tạm tính đến ngày 10/7/2024 là: 378.436.438 đồng.

Từ những căn cứ nêu trên, Văn phòng T đề nghị Tòa án giải quyết:

• - Tuyên buộc Công ty Đ phải trả cho Văn phòng Thành ủy số tiền nợ thuê nhà, đất quá hạn tính từ ngày 10/10/2020 đến ngày 15/07/2022 là 1.020.000.000 đồng;
• - Tuyên buộc Công ty Đ phải trả cho Văn phòng Thành ủy tiền lãi chậm trả trên số tiền gốc chưa trả cho đến khi thực hiện xong việc thanh toán với mức lãi suất 13,5%, tạm tính đến ngày 10/7/2024 là: 378.436.438 đồng.

Tổng số tiền Công ty Đ có nghĩa vụ phải thanh toán cho Văn phòng Thành ủy tạm tính đến ngày 10/7/2024 là 1.398.436.438 đồng. Tại thời điểm ký Hợp đồng số 19-HĐ/VPTU, Công ty Đ đã đặt cọc cho Văn phòng thành ủy số tiền 180.000.000 đồng. Sau khi trừ đi số tiền đặt cọc nêu trên do Văn phòng T đang giữ, Công ty Đ còn phải thanh toán cho Văn phòng Thành ủy số tiền nợ là 1.218.436.438 đồng.

2. Bị đơn- Công ty Cổ phần Đ trình bày:

Công ty Đ phản đối một phần yêu cầu khởi kiện liên quan đến tiền thuê và tiền lãi của Văn phòng T trong thời gian từ ngày 10/05/2021 đến tháng 06/2022 (13 tháng 22 ngày) do không có đủ cơ sở và không phù hợp với quy định pháp luật.

Cụ thể như sau:

Vào ngày 13/05/2020, trước khi hợp đồng thuê hết hạn, Công ty Đ Úc gửi văn bản cho Văn phòng T đề nghị được tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê vì nếu chấm dứt vào thời điểm này sẽ gây ảnh hưởng đến hơn 140 em học sinh ở độ tuổi mầm non vẫn đang theo học và hơn 30 giáo viên, nhân viên đang làm việc tại trường.

Sau khi thời hạn thuê kết thúc kể từ ngày 10/10/2020, tuy chưa được gia hạn hợp đồng thuê nhưng Văn phòng Thành ủy vẫn cho phép trường mầm non của Công ty Đ tiếp tục hoạt động tại địa điểm thuê, và Công ty Đ vẫn tiếp tục thanh toán tiền thuê và Văn phòng T vẫn đồng ý nhận tiền thuê từ tháng 10/2020 đến tháng 01/2021 là 240.000.000 đồng (tương đương 04 tháng tiền thuê).

Trong bốn tháng tiếp theo, từ tháng 02/2021 đến tháng 05/2021, Công ty Đ vẫn tiếp tục hoạt động trường mầm non tại địa điểm thuê, nhưng do tính hình tài chính khó khăn nên Công ty Đ tạm thời chưa thanh toán được tiền thuê từ tháng 02/2021 đến tháng 05/2021.

Trong tám tháng tiếp theo, từ tháng 06/2021 đến tháng 01/2022, Công ty Đ bị buộc phải đóng cửa ngưng hoạt động trường mầm non do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 theo quyết định của Ủy ban Nhân dân Thành phố H như:

• - Văn bản số 1415/UBND-VX ngày 06/05/2021 về việc tạm ngưng các hoạt động dạy – học, hoạt động giáo dục trực tiếp tại các cơ sở giáo dục trên địa bàn TP. kể từ ngày 10/05/2021.
• - Văn bản số 268/UBND-VX ngày 24/01/2022 về việc cho phép trẻ em mầm non được đến trường trở lại kể từ ngày 14/02/2022.

Covid-19 là sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của Công ty Đ, Công ty Đ bị buộc phải đóng cửa ngưng hoạt động trường học, dẫn đến không có nguồn thu và lâm vào tình trạng rất khó khăn về tài chính. Vì vậy ngày 25/12/2021, Công ty Đ đã gửi văn bản cho Văn phòng T đề nghị được hỗ trợ miễn giảm tiền thuê trong suốt thời gian bị buộc phải đóng cửa ngưng hoạt động do dịch bệnh Covid-19.

Trong năm tháng tiếp theo, từ tháng 02/2022 đến tháng 06/2022: Công ty Đ không thể mở cửa hoạt động trường học trở lại bởi vì cơ sở bị xuống cấp nghiêm trọng sau nhiều tháng đóng cửa do dịch bệnh Covid-19, Công ty Đ không thể đầu tư sửa chữa cơ sở và không thể xin giấy phép hoạt động do chưa được ký kết hợp đồng thuê mới.

Vào ngày 25/12/2021 và ngày 15/06/2022, Công ty Đ tiếp tục gửi văn bản cho Văn phòng T đề nghị được hỗ trợ miễn giảm tiền thuê trong suốt thời gian bị buộc phải đóng cửa ngưng hoạt động do dịch bệnh Covid-19.

Vào ngày 15/07/2022, Công ty Đ đã chính thức bàn giao hoàn trả mặt bằng cho Văn phòng Thành ủy theo Biên bản bàn giao, tiếp nhận mặt bằng số 075/BB-TT.

2.1 Về vấn đề tiền thuê:

• - Đối với tiền thuê từ tháng 02/2021 đến ngày 09/05/2021 (3 tháng 9 ngày tiền thuê): thời gian này mặc dù hợp thuê đã chấm dứt, nhưng Công ty Đ thực tế vẫn có sử dụng mặt bằng và vì vậy công ty Đ1 thanh toán tiền thuê của 3 tháng 9 ngày tương đương 198.000.000 đồng.
• - Đối với tiền thuê từ tháng 06/2021 đến tháng 01/2022 (08 tháng tiền thuê):

Thời gian này Công ty Đ bị buộc phải đóng cửa ngưng hoạt động theo văn bản yêu cầu số 1415/UBND-VX ngày 06/05/2021 và văn bản số 268/UBND-VX ngày 24/01/2022 của UBND Thành phố H do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Sự việc này là sự kiện bất khả kháng nên Công ty Đ có đủ cơ sở pháp lý để được miễn trách nhiệm theo quy định tại khoản 1 Điều 161, khoản 2 Điều 302 của Bộ luật Dân sự 2005 và điểm b khoản 1 Điều 294 của Luật Thượng mại.

• - Đối với tiền thuê từ tháng 02/2022 đến tháng 06/2022 (05 tháng tiền thuê): thời gian này hợp đồng thuê đã kết thúc và Công ty Đ hoàn toàn không được sử dụng mặt bằng trong giai đoạn này. Cơ sở sau 08 tháng đóng cửa đã xuống cấp nghiêm trọng, Công ty Đ không thể đầu tư sửa chữa và cũng không thể xin giấy phép hoạt động bởi vì hợp đồng thuê đã hết thời hạn mà không được gia hạn.

Điều 5 của Bộ luật Dân sự năm 2005 về nguyên tắc bình đẳng: “Trong quan hệ dân sự, các bên đều bình đẳng, không được lấy lý do khác biệt về dân tộc, giới tính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hoá, nghề nghiệp để đối xử không bình đẳng với nhau.”

Mục tiêu cơ bản của một hợp đồng thuê là bên cho thuê mặt bằng để nhận tiền thuê và bên đi thuê để được sử dụng mặt bằng thuê, tuy nhiên thời gian này Công ty Đ không được sử dụng mặt bằng thuê, mục đích cơ bản của hợp đồng thuê không đạt được. Vì vậy việc VPTU yêu cầu Công ty Đ phải thanh toán tiền thuê trong khi Công ty Đ không được sử dụng mặt bằng thuê là không công bằng, vi phạm nguyên tắc bình đẳng trong giao dịch dân sự.

2.2 Về vấn đề tiền lãi chậm trả:

Theo quy định tại Điều 709 của BLDS về chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất: “Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng N quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.”

Căn cứ quy định tại Điều 709 của Bộ luật Dân sự 2005 nêu trên, tiền lãi chậm trả chỉ được tính theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng N, vì vậy việc Văn phòng Thành ủy tính mức lãi suất chậm trả bằng 150% của lãi suất cơ bản là trái quy định pháp luật.

Từ tháng 06/2021 đến tháng 06/2022 (13 tháng): Như đã trình bày, Công ty Đ hoàn toàn không được sử dụng mặt bằng trong suốt thời gian này do chịu ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng (dịch bệnh Covid) và mặt bằng bị xuống cấp mà không thể sửa chữa do không được gia hạn hợp đồng thuê. Công ty Đ có đủ cơ sở pháp lý để được miễn trách nhiệm thanh toán tiền thuê trong thời gian này do chịu ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng và Công ty Đ cũng không có sử dụng mặt bằng, vì vậy việc Văn phòng Thành ủy yêu cầu tiền lãi chậm trả trong thời gian này là không có cơ sở.

3. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh phát biểu:

3.1 Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán:

Qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến trước khi xét xử thấy rằng Thẩm phán đã thực hiện đúng nội dung quy định tại Điều 48 của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án. Cụ thể:

Nguyên đơn lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh- nơi thực hiện hợp đồng. Do đó, Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh thụ lý vụ án là đúng thẩm quyền quy định tại điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Thẩm phán xác định đúng quan hệ tranh chấp, đúng thẩm quyền giải quyết của Tòa án, xác định vụ kiện thuộc trường hợp Viện kiểm sát tham gia phiên tòa; Việc cấp, tống đạt, thông báo các văn bản tố tụng cho đương sự và Viện kiểm sát thực hiện theo đúng quy định g khoản 1 Điều 40, từ Điều 170 đến Điều 181 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Tòa án tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ đúng theo quy định tại Điều 209, 210, 211 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.Tuy nhiên, thời hạn chuẩn bị xét xử chưa đảm bảo thời hạn theo quy định Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về án phí: Nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm theo đúng quy định của pháp luật.

3.2 Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa:

Hội đồng xét xử, thư ký đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án.

3.3 Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng dân sự:

Trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án:

• Đối với nguyên đơn: Từ khi thụ lý vụ án đến nay đã thực hiện đúng các quy định tại Điều 70, Điều 71 Bộ luật tố tụng dân sự.
• Đối với bị đơn: Từ khi thụ lý vụ án đến nay nay thực hiện đúng các quy định tại Điều 70, Điều 72 Bộ luật tố tụng dân sự.
• Đối với những người tham gia tố tụng khác: Người đại diện đã thực hiện đúng quy định tại các điều 85, 86 và Điều 234 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

3.4 Về nội dung vụ án:

Căn cứ Điều 305, Điều 492, 494, 495 Bộ luật dân sự năm 2005, chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn trả tiền thuê nhà 1.020.000.000 đồng, lãi chậm trả theo mức lãi suất 9%/năm, không chấp nhận phần vượt quá 126.145.479 đồng. Cấn trừ tiền cọc là 180.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, nghe ý kiến của các đương sự và đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Quan hệ tranh chấp giữa Văn phòng T và Công ty Đ là tranh chấp Hợp đồng cho thuê mặt bằng nhà, đất. Khi Tòa án thụ lý hồ sơ vụ án đã xác định đây là tranh chấp về kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, quá trình giải quyết, nguyên đơn khẳng định Văn phòng Thành Ủ là phòng kinh tế Đảng, việc cho thuê nhà không có mục đích kinh doanh để hưởng lợi nhuận mà việc cho thuê để tạo nguồn bổ sung ngân sách Đảng bộ Thành phố và Văn phòng T không phải là tổ chức có đăng ký kinh doanh. Bên cạnh đó, nguyên đơn và bị đơn đều xác định quan hệ tranh chấp giữa hai bên là tranh chấp về dân sự. Do vậy, căn cứ khoản 3 Điều 26, Hội đồng xét xử xác định đây là loại vụ việc tranh chấp về hợp đồng dân sự.

Do tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng, nơi hợp đồng được thực hiện tại quận B nên Văn phòng Thành Ủy lựa chọn Toà án nhân dân quận Bình Thạnh có thẩm quyền giải quyết vụ án là phù hợp với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

2. Về việc triệu tập đương sự tham gia tố tụng trong vụ án:

Trong quá trình tố tụng tại các buổi làm việc; các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải; phiên tòa ngày 21/6/2024 Công ty Đ không yêu cầu Tòa án triệu tập Công ty TNHH Một thành viên Đ2 (gọi tắt là công ty Đ2) vào tham gia tố tụng. Tuy nhiên, tại phiên tòa ngày 10/7/2024 Công ty Đ yêu cầu Tòa án triệu tập Công ty Đ2 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án với lý do để làm rõ các tình tiết trong vụ án.

Phía Văn phòng Thành ủy khẳng định Công ty Đ2 được Văn phòng Thành ủy ủy quyền thay mặt Văn phòng Thành ủy xử lý các vấn đề có liên quan đến hợp đồng thuê, thu hồi nhà đất, thu hồi công nợ.

Hội đồng xét xử nhận thấy: Căn cứ vào quy chế về quản lý hoạt động đầu tư, khai thác cho thuê đối với tài sản nhà, đất thì Công ty Đ2 chỉ là công ty được Văn phòng Thành ủy ủy quyền thực hiện một số giao dịch dân sự liên quan đến quản lý, khai thác cho thuê tài sản nhà đất có mục đích sản xuất kinh doanh của Đảng bộ Thành phố theo Quyết định ủy quyền số 265-QĐ/VPTU ngày 29/6/2021. Công ty Đ2 không thực hưởng quyền và có nghĩa vụ gì trong hợp đồng thuê mặt bằng nhà đất giữa Văn phòng T và công ty Đ. Do vậy, việc yêu cầu triệu tập Công ty Đ2 vào tham gia tố tụng là không cần thiết, chỉ làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án, ảnh hưởng tới quyền lợi của nguyên đơn.

3.Về yêu cầu của nguyên đơn :

[3.1] Văn phòng Thành ủy yêu cầu Công ty Đ phải trả cho Văn phòng Thành ủy số tiền nợ thuê nhà, đất quá hạn tính từ ngày 10/10/2020 đến ngày 15/07/2022 là 1.020.000.000 đồng. Công ty Đ chỉ đồng ý thanh toán cho Văn phòng Thành ủy số tiền thuê trong thời hạn có thực tế sử dụng mặt bằng từ kết thúc thời hạn thuê đến ngày 09/5/2021.

Hội đồng xét xử nhận định:

Căn cứ lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn có cơ sở xác định:

[3.1.1] Ngày 09/12/2015, Văn phòng T và Công ty Đ đã ký kết Hợp đồng cho thuê mặt bằng số 19-HĐ/VPTU về việc Văn phòng Thành ủy cho Công ty Đ thuê nhà đất số C đường L, Phường A, quận B. Thời hạn hợp đồng thuê là 05 năm (từ ngày 10/10/2015 đến ngày 10/10/2020). Giá thuê mặt bằng nhà, đất đã bao gồm VAT là 60.000.000 đồng.Tiền đặt cọc để thực hiện hợp đồng là 180.000.000 đồng.

Ngày 14/6/2018 hai bên ký Phụ lục Hợp đồng số 325/HĐ/VPTU về việc điều chỉnh địa chỉ trụ sở chính của bên thuê- Công ty Đ.

[3.1.2] Quá trình thực hiện hợp đồng, trước khi hết hạn Hợp đồng thuê 05 tháng, ngày 11/5/2020, Văn phòng T đã gửi Công văn số 15546-CV/VPTU thông báo cho Công ty Đ về thời gian thu hồi nhà, đất cho thuê. Nội dung công văn nêu trên, Văn phòng T đã nêu rõ căn cứ chủ trương của cấp có thẩm quyền đối với các hợp đồng thuê đã hết hạn sẽ không xem xét gia hạn Hợp đồng thuê và tiến hành thanh lý hợp đồng, thu hồi mặt bằng để giao cho doanh nghiệp kinh tế Đảng trực thuộc Đảng bộ Thành phố lập phương án khai thác cho thuê. Theo đó, nội dung công văn cũng đề nghị Công ty Đ tiến hành thanh lý hợp đồng và bàn giao nguyên trạng nhà đất cho thuê vào ngày 10/10/2020 không có điều kiện kèm theo. Công văn cũng nêu căn cứ pháp lý để Công ty Đ phải bàn giao hiện trạng nhà đất cho thuê khi hết hạn hợp đồng theo khoản 4.3 Điều 4 của Hợp đồng thuê.

[3.1.3] Tuy nhiên, Công ty Đ đã không bàn giao hiện trạng nhà đất cho thuê cho Văn phòng Thành ủy theo quy định trong Hợp đồng. Ngày 20/12/2021.Văn phòng T tiếp tục có công văn số 4199-CV/VPTU nhắc về việc thanh toán nợ và giao trả mặt bằng. Ngày 15/7/2022, Công ty Đ mới bàn giao mặt bằng nhà đất thuê cho Văn phòng Thành ủy theo Biên bản bàn giao, tiếp nhận mặt bằng số 075/BB-TT. Như vậy, Công ty Đ đã sử dụng nhà, đất thuê quá hạn 21 tháng kể từ ngày hết hạn Hợp đồng thuê.

[3.1.4] Căn cứ theo quy định tại khoản 4.3 Điều 4 của Hợp đồng, Công ty Đ đã vi phạm nghĩa vụ trong Hợp đồng thuê, không bàn giao mặt bằng nhà đất khi hết hạn hợp đồng thuê. Do đó, theo quy định tại Điều 490 của Bộ luật Dân sự năm 2005, Công ty Đ đã chậm trả tài sản thuê. Điều 490 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về việc trả lại tài sản thuê “Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận”.

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên thì Công ty Đ phải trả tiền thuê cho Văn phòng T trong suốt thời gian 21 tháng chậm trả tài sản thuê (từ ngày 10/10/2020 đến 22/7/2022) với số tiền là 60.000.000 đồng/tháng x 21 tháng = 1.260.000.0000 đồng. Tuy nhiên, từ khi hết thời hạn thuê tới nay, Công ty Đ mới thanh toán cho Văn phòng T được số tiền 240.000.000 đồng. Do vậy, Công ty Đ phải thanh toán cho Văn phòng T số tiền chậm trả tài sản thuê còn thiếu là 1.260.000.000 đồng là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Công ty Đ cho rằng việc công ty không trả mặt bằng thuê vào ngày 10/10/2020 là do có sự hiểu ngầm giữa hai bên để tiếp tục tái ký hợp đồng. Sự hiểu ngầm được thể hiện ở việc công ty vẫn sử dụng mặt bằng và có thanh toán cho Văn phòng Thành Ủ và hai bên đã tiếp tục làm việc vào ngày 15/9/2022 để tìm phương án thẩm định giá mới cho thuê. Tuy nhiên, Công ty Đ không chứng minh được ý chí của Văn phòng T sẽ tiếp tục cho thuê mặt bằng và thực tế các văn bản do hai bên làm việc không có văn bản nào nêu ý kiến của Văn phòng T về việc sẽ tiếp tục cho Công ty Đ thuê mặt bằng.

[3.1.5] Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy, hợp đồng thuê đã hết hạn và yêu cầu khởi kiện của Văn phòng Thành Ủy về việc yêu cầu Công ty Đ thực hiện đối với nghĩa vụ chậm trả tài sản thuê. Như đã nhận định nêu trên, trước khi hết hạn thuê, Văn phòng T đã yêu cầu Công ty Đ trả mặt bằng thuê nhưng Công ty Đ đã tự ý khai thác tài sản thuê. Lẽ ra khi mặt bằng xuống cấp và trường hợp không sử dụng thực tế mặt bằng thuê thì Công ty Đ phải giao trả mặt bằng cho Văn phòng Thành Ủy. Do đó, yêu cầu được giảm tiền thuê của Công ty Đ trong trường hợp sự kiện bất khả kháng và nhà xuống cấp không sử dụng được là không có cơ sở chấp nhận.

[3.2] Văn phòng Thành ủy yêu cầu Công ty Đ phải trả cho Văn phòng Thành ủy số tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê tạm tính đến ngày 10/7/2024 với số tiền 378.436.438 đồng (lãi suất áp dụng là 13.5%/năm). Công ty Đ cho rằng lãi chậm trả chỉ được tính theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng N và không đồng ý với yêu cầu trả tiền lãi của Văn phòng Thành ủy.

Hội đồng xét xử nhận định:

Như đã nhận định nêu trên, trong quá trình sử dụng nhà đất quá thời hạn thuê 21 tháng, Công ty Đ mới thanh toán cho Văn phòng T 240.000.000 đồng, tương ứng với 04 tháng tiền thuê. Từ đó tới nay, Công ty Đ chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản nào cho Văn phòng T. Do đó, Công ty Đ đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán đối với 17 tháng sử dụng nhà, đất thuê quá hạn.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Văn phòng Thành ủy đều xác định quy định mà hai bên thỏa thuận tại Điều 3.2 của Hợp đồng là yêu cầu lãi chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, không phải quy định phạt vi phạm, do từ ngữ sử dụng không chính xác nhưng hai bên đều hiểu đây chính là quy định về lãi chậm trả tiền thuê. Thời điểm hai bên giao kết hợp đồng thì luật nội dung được áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005. Căn cứ theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì lãi suất do chậm trả tiền được áp dụng theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng N công bố, tức là lãi suất 9%/ năm. Do đó, Văn phòng Thành ủy áp dụng lãi suất 13.5%/năm là không phù hợp với quy định của pháp luật. Xem xét thời gian tính lãi của Văn phòng Thành ủy là phù hợp với thời gian chậm thực hiện nghĩa vụ của Công ty Đ và phù hợp với quy định của pháp luật. Theo đó, Công ty Đ phải trả lãi 9%/ năm trên số tiền chậm trả mỗi tháng 60.000.000 đồng từ tháng 02/2021 đến tháng 6/2022, thời gian tính lãi chậm trả từ ngày 11 hàng tháng, tạm tính đến ngày 10/7/2024 là 1245 ngày, tương ứng với số tiền là 252.290.959 đồng.

Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu về tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ của Văn phòng Thành ủy được chấp nhận trên số tiền 252.290.959 đồng và không được chấp nhận trên số tiền là 126.145.479 đồng.

[3.3] Từ những nhận định tại mục [3.1], [3.2] nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy Công ty Đ phải thanh toán cho Văn phòng T tổng số tiền là 1.272.290.959 đồng, trong đó tiền nợ chậm trả mặt bằng nhà đất thuê là 1.020.000.000 đồng, tiền lãi chậm trả tạm tính đến ngày 10/7/2024 là 252.290.959 đồng. Tuy nhiên, sau khi trừ đi số tiền đặt cọc 180.000.000 đồng do Văn phòng T đang giữ, Công ty Đ còn phải thanh toán cho Văn phòng Thành ủy số tiền nợ là 1.092.290.959 đồng.

3. Về án phí:

Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải trả cho nguyên đơn là 1.092.290.959 đồng.

Nguyên đơn phải chịu án phí trên số tiền không được chấp nhận 126.145.479 đồng nhưng được trừ vào số tiền án phí đã nộp 24.990.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ Luật tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 305, 480, 490, 492, 494, 495 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn- Văn phòng Thành Ủy Thành phố H.

Buộc Công ty Cổ phần Đ phải thanh toán cho Văn phòng Thành ủy Thành phố H tổng số tiền là 1.092.290.959 đồng (trong đó tiền nợ chậm trả mặt bằng nhà, đất thuê là 1.020.000.000 đồng; tiền lãi chậm trả tạm tính đến ngày 10/7/2024 là 252.290.959 đồng; tổng cộng là 1.272.290.959 đồng; trừ đi số tiền cọc 180.000.000 đồng do Văn phòng T đang giữ, còn lại là 1.092.290.959 đồng). Số tiền nêu trên được trả làm một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn- Văn phòng Thành ủy Thành phố H đối với số tiền lãi chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền của Công ty Đ tương ứng với số tiền 126.145.179 đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về án phí:

Văn phòng Thành ủy phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 6.307.274 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 24.990.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0028316 ngày 29/8/2023 nên được nhận lại số tiền án phí là 18.682.726 đồng.

Công ty Cổ phần Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 44.768.729 đồng.

Việc thi hành án được thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Quyền kháng cáo:

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên toà hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.