TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ QUY NHƠN TỈNH BÌNH ĐỊNH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 131/2024/DS-ST Ngày: 17 + 18/6/2024 V/v Tranh chấp hợp đồng thuê và quản lý căn hộ.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ QUY NHƠN TỈNH BÌNH ĐỊNH

Thành phần Hội đồng xét xử gồm có :

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Ngọc Lan.

Các hội thẩm nhân dân:

Bà Nguyễn Thị Vân

Ông Nguyễn Đình Thọ.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Trâm là Thư ký tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định tham gia phiên tòa: Ông Trần Võ Phong - Kiểm sát viên.

Ngày 17 và ngày 18 tháng 6 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 332/2023/TLST-DS ngày 04/12/2023 về việc “Tranh chấp Hợp đồng thuê và quản lý căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 101/2024/QĐXX-ST ngày 06 tháng 5 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên toà số: 103/2024/QĐST-DS ngày 27 tháng 5 năm 2024 giữa các đương sự :

Nguyên đơn: Bà Kiều Thị L - sinh năm: 1961

Địa chỉ: P1202 nhà CT1, chung cư C Bộ C2 (B) Phường T, Quận N, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Hoàng Minh T, sinh năm: 1978.

Địa chỉ: A đường số H, phường A, Quận G, TP . Hồ Chí Minh.

(Theo văn bản ủy quyền công chứng số: 700.2023, quyển số 01 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/02/2023) (có mặt)

Bị đơn: Công ty cổ phần F

Địa chỉ trụ sở: Khu S, khu D - C, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định.

Đại diện theo pháp luật: Bà Trần Thị Kim Q - Giám đốc.

Đại diện theo uỷ quyền tham gia tố tụng: Ông Trần Văn H, sinh năm: 1994

Địa chỉ: Thôn B, xã T, huyện V, tỉnh Thái Bình.

(Theo văn bản uỷ quyền số: 82/GUQ-PGĐ ngày 11/12/2023 của Công ty cổ phần F) (có mặt)

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Ông Nguyễn Duy P, sinh năm: 1959

Địa chỉ: P nhà CT1, chung cư C Bộ C2 (B) Phường T, Quận N, thành phố Hà Nội (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 22 tháng 02 năm 2023, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà ông Hoàng Minh T là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 13/06/2017, bà Kiều Thị L (Bên B) có ký Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số: 605/2017/HĐTCH - FLCQN - BĐ với Cty Cổ phần FLC Quy Nhơn Golf và F (Bên A). Bà L đã nhận bàn giao căn hộ của chủ đầu tư và đã bàn giao lại cho bị đơn.

Theo quy định tại Điều 2 của hợp đồng thuê và quản lý tài sản, bà L đồng ý cho Cty Cổ phần F và R (sau đây gọi tắt là F) thuê căn hộ của bà tại căn số 5, tầng 6, có diện tích 69,1m², thuộc Dự án Khu đô thị S tọa lạc tại Khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định do chủ đầu tư là Công ty Cổ phần T2 đầu tư, phát triển.

Về giá thuê thì các bên thỏa thuận căn cứ trên giá tính tiền thuê được qui định tại khoản 1.1.11 của Điều 1 Hợp đồng là: 2.285.280.373 đồng (Hai tỷ, hai trăm tám mươi lăm triệu, hai trăm tám mươi ngàn, ba trăm bảy mươi ba đồng).

Theo Điều 3 của hợp đồng thuê thì trong vòng 10 năm đầu tiên (thời hạn đảm bảo thu nhập), bên thuê - F phải trả tiền thuê theo giá thuê bằng 85% lợi nhuận/năm, nhưng trong mọi trường hợp là không thấp hơn 10%/năm giá tính tiền thuê (Giá thuê định mức) nêu trên, sau khi trừ đi các khoản thuế (nếu có) mà bên A phải nộp cho nhà nước.

Về phương thức thanh toán là chuyển khoản. Thời hạn tính tiền thuê theo quy định tại Điều 4.2 hợp đồng này cụ thể như sau:

• Giá thuê của 12 tháng đầu tiên kể từ ngày bắt đầu thì bên thuê thanh toán cho bên cho thuê một lần trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày bên cho thuê thanh toán cho chủ đầu tư 95% giá bán căn hộ (Sau khi trừ đi các khoản khuyến mãi, chiết khấu bán hàng và các khoản giảm giá nếu có).
• Giá thuê của các năm tiếp theo được bên thuê thanh toán thành 02 kỳ trong một năm vào tháng 01 và tháng 07. Kỳ tạm ứng vào tháng 07 được tạm ứng cho các tháng đã thuê từ tháng 01 đến hết tháng 06 của năm dương lịch đó. Kỳ thanh toán tháng 01 tạm ứng cho các tháng đã thuê từ tháng 07 đến tháng 12 của năm liền trước đó.

Thời hạn thuê theo thỏa thuận tại Điều 5 hợp đồng là kể từ ngày ký hợp đồng thuê cho đến ngày 23/4/2065 là ngày cuối cùng của thời hạn 50 năm hoạt động của dự án theo giấy Chứng nhận đầu tư số 4370744030 do UBND Tỉnh B cấp lần đầu ngày 24/04/2015.

Hợp đồng mà hai bên ký kết có tiêu đề là Hợp đồng thuê và Quản lý tài sản. Nghĩa là, bên cho thuê cho F thuê lại căn hộ và đi kèm là trách nhiệm bảo quản, quản lý tài sản (nội thất) có trong căn hộ mà bà L mua của chủ đầu tư là Cty Cổ phần Tập đoàn T2. Danh mục tài sản được nêu trong phụ lục đính kèm hợp đồng mua bán căn hộ. Đó là những tài sản mà chủ đầu tư đã cam kết căn hộ khi bà L mua sẽ có. Cụ thể các tài sản có trong căn hộ xin nêu và tóm tắt như sau:

• Phòng bếp: ngoài vật liệu sàn, tường, len chân tường, trần, thì gồm có các đồ rời, mới 100%: Tủ bếp; Tủ lạnh (LG); Chậu rửa (inox cao cấp); Vòi rửa bát nóng lạnh cao cấp; Tủ âm tường.
• Phòng vệ sinh: ngoài vật liệu hoàn thiện sàn, tường, trần, thì có các thiết bị vệ sinh mới 100% như: Lô giấy vệ sinh (inox cao cấp); T1 treo khăn tắm (inox cao cấp); Xí bệt WC phòng ngủ (một khối); Vòi xịt xí (là bộ V cao cấp); Chậu rửa đặt nổi; Vòi lavabo; Vách tắm đứng (kính cường lực); Bộ T3 gắn tường (Sen cây kép); Móc treo áo (móc đôi, inox cao cấp); Phễu thoát sàn (inox cao cấp); Quạt hút mùi âm trần (cao cấp); Tủ Lavabo (gương hình dạng theo thiết kế).
• Phòng ngủ - khách: Ngoài vật liệu hoàn thiện sàn, len chân tường, tường, trần, thì có thảm (Cao cấp theo thiết kế), thì có các vật dùng rời như sau: Giường ngủ (Gỗ công nghiệp cao cấp); Tủ Tab đầu giường (Gỗ công nghiệp cao cấp); Đèn đầu giường; Ghế sofa - bàn nước (Ghế khung gỗ tự nhiên, đệm bọc vải, bàn nước gỗ); Tivi (LG); Rèm (02 lớp); Bàn ghế làm việc (Chất liệu cao cấp).
• Khu vực ban công: ngoài vật liệu hoàn thiện, thì có các đồ rời như sau: Bàn ghế (nhựa cao cấp).
• Đèn trang trí: Gồm đèn âm trần (Led) của các phòng khách, ngủ, bếp, tiền sảnh, vệ sinh và Đ gắn trần (Led dây); Đèn gương phòng vệ sinh; Đèn gắn trần ban công (L); Đèn gắn tường ban công (L).
• Thiết bị điện: Hãng T.
• Điều hòa: sử dụng hệ thống điều hòa cao cấp.

Trên đây là những tài sản phải có trong căn hộ của bà L khi cho bên thuê là F thuê và quản lý tài sản. Tuy nhiên, tiêu đề là Hợp đồng thuê và Quản lý tài sản nhưng nội dung chỉ toàn điều khoản về thuê là có lợi cho bên thuê, mà không có bất kỳ điều khoản qui định về trách nhiệm của F trong việc bảo quản, quản lý tài sản Rõ ràng Hợp đồng thuê và Quản lý tài sản do bên thuê là F trực tiếp soạn thảo, mà khi hai bên ký kết thì bà L không có quyền yêu cầu điều chỉnh một số điều khoản hợp đồng, là không công bằng, hoàn toàn bất lợi, không bảo đảm quyền lợi cho nguyên đơn.

Thực tế, tiền thuê bà L thực nhận chỉ là những tháng còn lại của năm 2017 sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư và của năm 2018, 2019 và kỳ 1 của năm 2020. Tiền thuê thay vì đủ 10%/năm thì bị trừ đi khoản thuế thu nhập cá nhân. Đại diện nhóm nhiều lần tiếp xúc đại diện phía Tập đoàn T2 để yêu cầu thanh toán các khoản tiền thuê còn thiếu nhưng vẫn không được giải quyết.

Nay bà Kiều Thị L yêu cầu Công ty F phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà các khoản sau:

• Về tiền thuê: Trong quá trình làm việc tại Toà, bà Kiều Thị L yêu cầu Công ty F phải có nghĩa vụ thanh toán tổng số tiền thuê cho bà là: 571.320.093,25 đồng. Tuy nhiên tại phiên toà hôm nay, nguyên đơn có thay đổi yêu cầu như sau: Yêu cầu Công ty F phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà L tổng tiền thuê của kỳ 2/2020 và của năm 2021, 2022 là: 513.588.084 đồng, là do đã trừ 5% thuế thu nhập cá nhân; 5% thuế giá trị gia tăng và 300.000đồng/năm thuế môn bài.
• Về tiền lãi do chậm thanh toán tiền thuê: Theo thỏa thuận về phạt lãi chậm thanh toán tiền thuê được hai bên thỏa thuận theo Điều 10.1 Hợp đồng thuê và quản lý tài sản. Cụ thể nếu quá 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn phải thanh toán mà bên thuê không thanh toán thì khoản tiền chậm thanh toán sẽ bị tính lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất tiền vay vốn kỳ hạn 12 tháng đối với khách hàng cá nhân của Ngân hàng Thương mại cổ phần C3 (V1) tính từ ngày 31 kể từ ngày cuối cùng cho đến ngày bên thuê thanh toán khoản tiền đó. Hiện tại V1 công bố lãi suất vay cá nhân kỳ hạn 12 tháng là: 9,5%năm. Do đó, yêu cầu Công ty F phải có nghĩa vụ thanh toán tiền lãi do chậm thanh toán cho bà L tính đến ngày xét xử (ngày 17/6/2024) là: 167.942.6000đồng.

Tổng số tiền mà bà L yêu cầu Công ty Cổ phần F và R phải có nghĩa vụ thanh toán là: 681.530.683 đồng, lấy tròn số là: 681.530.000 đồng (Sáu trăm tám mươi mốt triệu, năm trăm ba mươi nghìn đồng).

* Đại diện theo ủy quyền của bị đơn, ông Trần Văn H trình bày:

Tôi là đại diện theo ủy quyền của Công ty Cổ phần F (sau đây gọi tắc là Công ty F) bị đơn trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng thuê và quản lý tài sản” với nguyên đơn bà Kiều Thị L. Xin trình bày các nội dung tự khai về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn như sau:

Năm 2017, F và bà Kiều Thị L ký kết hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 605/2017/HĐTCH-FLCQN-BĐ về việc thuê và quản lý căn hộ số 605. Sau khi ký kết hợp đồng, F đã thanh toán tiền thuê căn hộ các đợt như sau:

Ngày thanh toán	Tên khách hàng	Nội dung thanh toán	Số tiền
19/9/2017	Kiều Thị Liên	Thanh toán tiền thuê năm 2017 - Căn hộ 605 FLCQN	119,977,220
08/9/2018	Kiều Thị Liên	TT tiền thuê Đợt 1 năm 2018 HĐT ký năm 2017-CH 605 DA Luxury QN	102,537,617
25/4/2019	Kiều Thị Liên	TT tiền thuê Đợt 2/2018 HĐ ký năm 2017 - CH 605 FLC Luxury Quy Nhơn	102,837,617
23/7/2019	Kiều Thị Liên	TT tiền thuê Đợt 1/2019 CH 605 FLC Luxury Quy Nhơn	102,537,617
30/9/2020	Kiều Thị Liên	TT tiền thuê Đợt 2/2019 - CH 605 DA FLC Luxury Quy Nhơn	12,837,617
20/7/2021	Kiều Thị Liên	TT tiền thuê năm 2020 CH 605 DA Luxury	30,000,000
19/10/2021	Kiều Thị Liên	TT tiền thuê năm 2020 6 tháng CH 605 DA Luxury	72,537,617

*Đối với giá thuê năm 2020 và 2021:

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng thuê và quản lý tài sản, cả nước nói chung và Công ty F nói riêng đã phải chịu những ảnh hưởng trực tiếp và nặng nề bởi sự kiện bất khả kháng là dịch Covid-19 kéo dài từ đầu 2020 với quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 01/04/2020 của thủ tướng chính phủ về việc công bố dịch Covid 19 tại Việt nam cho đến tận 16/02/2022 thì Văn phòng C4 mới ban hành thông báo số 43/TB-VPCP về việc cho phép mở cửa lại hoạt động du lịch từ 15/03/2022.

Trong khi thực tế, thời điểm ký Hợp đồng thuê và quản lý tài sản được ký kết vào thời điểm năm 2017, là thời điểm được đánh giá là thời kỳ phát triển rực rỡ của du lịch Việt Nam. Vì vậy, trên cơ sở bối cảnh phát triển du lịch tiềm năng, Công ty F đã cam kết lợi nhuận 10%/năm. Theo đó, sau khi khai trương và hoạt động, Công ty F cũng đã chi trả giá thuê theo đúng cam kết bằng tiền mặt tới Nguyên đơn. Nhưng bởi sự bùng phát liên tục của dịch C cùng với hàng loạt lệnh kiểm soát/cấm vận/hạn chế di chuyển tại các khu vực trong nước và quốc tế là sự kiện khách quan đã khiến hoàn cảnh thực hiện Hợp đồng thuê và quản lý tài sản năm 2020, 2021 có sự thay đổi cơ bản so với thời điểm Hợp đồng thuê và quản lý tài sản được giao kết. Tuy nhiên Công ty F không thể chống chọi với ảnh hưởng nặng nề của đại dịch, vì thế Công ty F đề nghị Tòa án xem xét áp dụng quy định của trường hợp bất khả kháng do thay đổi hoàn cảnh khách quan đối với tiền thuê trong khoảng thời gian này.

Bên cạnh đó, tiền thuê năm 2021 và 2022, Công ty F đề nghị Tòa án căn cứ quy định tại Hợp đồng thuê để khấu trừ phần thuế mà F được giữ lại đối với khoản tiền thuê bao gồm: 5% thuế TNCN, 5%VAT và 300.000 VNĐ lệ phí môn bài.

* Đối với yêu cầu tính lãi:

Đối với lãi chậm thanh toán giá thuê của năm 2020 và 2021: Căn cứ khoản 2 Điều 351 BLDS 2015 Công ty F đề nghị miễn trách nhiệm dân sự trong hai năm dịch bệnh này.

Đối với yêu cầu tính lãi chậm thanh toán giá thuê năm 2022: Đề nghị nguyên đơn làm rõ cách thức tính lãi, căn cứ áp dụng lãi suất.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, ông Nguyễn Duy P trình bày tại bản tường trình ngày 04/9/2023 như sau: Ông là chồng của bà Kiều Thị L. Căn hộ số 605 do vợ chồng ông bà mua của Công ty cổ phần T4 thuộc dự án khu đô thị S, toạ lạc tại khu K, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định là tài sản chung của vợ chồng ông bà.

Theo chính sách bán hàng và thoả thuận giữa chủ đầu tư với nhà đầu tư mua căn hộ thì sau khi thanh toán 95% giá trị mua căn hộ, vợ chồng ông bà phải cho bị đơn là Công ty F thuê lại để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Vợ chồng ông bà đã thực hiện việc cho thuê và cũng đã nhận được một khoản tiền từ Công ty F.

Nay quyền lợi của vợ chồng ông bà bị xâm phạm, ông yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho vợ chồng ông bà theo quy định pháp luật. Ông yêu cầu được vắng mặt tất cả các buổi làm việc tại Toà án, hoà giải, xét xử vắng mặt.

Tại phiên toà sơ thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; Bị đơn Công ty F đề nghị miễn trách nhiệm dân sự trong hai năm dịch bệnh C1 (năm 2020 và năm 2021), cụ thể là yêu cầu miễn tiền lãi do chậm thanh toán tiền thuê.

Kiểm sát viên tham gia phiên toà phát biểu: Trong quá trình tố tụng Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng Dân sự về việc thụ lý vụ án, thẩm quyền giải quyết vụ án, tư cách đương sự, tiến hành thủ tục cấp, tống đạt, thông báo văn bản tố tụng, có thời hạn giải quyết vụ án, thời hạn chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát cùng cấp nghiên cứu, thời gian mở phiên tòa, thành phần Hội đồng xét xử và nguyên tắc xét xử. Tuy nhiên Thẩm phán đã vi phạm thời hạn xét xử. Đương sự đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về quyền, nghĩa vụ của các đương sự khi tham gia tố tụng.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Kiều Thị L. Buộc Công ty cổ phần F có nghĩa vụ thanh toán cho bà Kiều Thị L các khoản tiền sau:

• Tiền thuê của kỳ 2/2020 và tiền thuê của năm 2021, 2022 là: 513.588.084 đồng (Năm trăm mười ba triệu, năm trăm tám mươi tám nghìn, không trăm tám mươi bốn đồng).
• Tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê tính đến ngày xét xử (17/6/2024) là: 167.942.600 đồng (Một trăm sáu mươi bảy triệu, chín trăm bốn mươi hai nghìn, sáu trăm đồng).

Tổng số tiền mà bà L yêu cầu Công ty Cổ phần F và R phải có nghĩa vụ thanh toán là: 681.530.684 đồng (Sáu trăm tám mươi mốt triệu, năm trăm ba mươi nghìn, sáu trăm tám mươi bốn đồng).

- Về án phí DSST: Công ty cổ phần F phải chịu theo quy định pháp luật. Bà Kiều Thị L không phải chịu án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn bà Kiều Thị L khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán tiền thuê và quản lý căn hộ chưa thanh toán và tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê căn hộ. Bị đơn có địa chỉ trụ sở tại Khu S, khu D - C, xã N, thành phố Q, tỉnh Bình Định. Căn cứ theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật tố tụng Dân sự. Hội đồng xét xử xác định vụ án dân sự có quan hệ tranh chấp “Hợp đồng thuê và quản lý căn hộ” thuộc thẩm quyền xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

+ Về sự vắng mặt của đương sự: Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Duy P đã được Toà triệu tập hợp lệ lần thứ hai, tuy nhiên ông P có đơn yêu cầu được vắng mặt tất cả các buổi làm việc tại Toà án, hoà giải, xét xử vắng mặt. Do đó, căn cứ Điều 227 của BLTTDS Tòa tiến hành xét xử vắng mặt đương sự nói trên.

[2] Về nội dung tranh chấp:

[2.1] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu Công ty Cổ phần F phải thanh toán cho bà Kiều Thị L tiền thuê căn hộ chưa thanh toán (sau khi trừ thuế) theo quy định của Hợp đồng và tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê căn hộ theo quy định tại Điều 10.1 Hợp đồng thuê căn hộ tính đến thời điểm xét xử vụ án:

Xét quá trình thực hiện hợp đồng thuê và quản lý căn hộ số: 605/2017/HĐTCH-FLCQN-BĐ, Công ty cổ phần F đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê từ kỳ thứ 2/2020; tiền thuê cả năm 2021 và năm 2022. Căn cứ Điều 481 Bộ luật Dân sự quy định: “1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận...”; khoản 2 điều 29 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định : “ Nghĩa vụ của bên thuê là phải thanh toán đủ tiền thuê nhà .... theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng”.

Qua xem xét, thẩm định tại chỗ thì căn hộ trên đã hoàn thành và đã được đưa vào sử dụng hoạt động kinh doanh, nên theo hợp đồng thuê và quản lý tài sản tại Điều 4 quy định về phương thức và thời hạn thanh toán thì Công ty cổ phần F đã vi phạm về thời hạn thanh toán tiền thuê cho bà L.

Tại phiên toà hôm nay, Công ty cổ phần F thống nhất việc chậm thanh toán cho nguyên đơn kỳ 2 năm 2020 và cả năm 2021, năm 2022 là đúng, tuy nhiên bị đơn cho rằng do bị ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh Covid 19 kéo dài từ cuối năm 2019 đến năm 2021 là thuộc trường hợp bất khả kháng. Nên bị đơn yêu cầu được miễn trách nhiệm dân sự, cụ thể là miễn trả tiền lãi do chậm thanh toán cho nguyên đơn kỳ 2/2020 và cả năm 2021 do dịch bệnh.

Xét lời khai của Công ty F, HĐXX không chấp nhận vì theo các điều khoản của Hợp đồng thuê và quản lý căn hộ đã được ký kết giữa các bên thì không quy định về trường hợp xảy ra bất khả kháng.

Quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty cổ phần F đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của kỳ 2 năm 2020; năm 2021 và năm 2022. Điều 481 Bộ luật Dân sự quy định: “1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận...”; khoản 2 điều 29 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định : “Nghĩa vụ của bên thuê là phải thanh toán đủ tiền thuê nhà ……… theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng...”. F đã vi phạm các điều 3, 4 của Hợp đồng thuê và quản lý tài sản. Do đó yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật nên HĐ xét xử chấp nhận.

[2.2] Về yêu cầu tính lãi chậm trả: Do nguyên đơn yêu cầu tính tiền thuê còn thiếu từ kỳ 2/2020 và năm 2021, 2022 và tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê theo Điều 10.1 là đúng theo thoả thuận tại hợp đồng. Nhưng tại Điều 10.1 chỉ nêu chung chung áp dụng lãi suất vay vốn cá nhân kỳ hạn 12 tháng mà không nêu rõ lãi suất thấp nhất hay cao nhất nên căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 405 Bộ Luật dân sự, nguyên đơn yêu cầu Công ty F phải thanh toán tiền lãi với mức lãi suất 14,25%/năm (9,5 %/ năm x 150%) đối với khoản tiền thuê chậm thanh toán sau khi khấu trừ thuế. Cụ thể như sau:

Tiền thuê của kỳ 2/2020; năm 2021 và năm 2022 sau khi khấu trừ thuế (5% thuế giá trị gia tăng; 5% thuế thu nhập cá nhân và 300.000đồng/năm thuế môn bài) là: 513.588.084 đồng; Tiền lãi chậm thanh toán tính đến ngày xét xử (ngày 17/6/2024) là 167.942.600 đồng. Tổng cộng là: 681.530.683 đồng, lấy tròn số là 681.530.000 đồng (sáu trăm tám mươi mốt triệu, năm trăm ba mươi nghìn đồng).

HĐXX xét thấy: Yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp theo quy định tại các điều 351, 353, 357, 472, 473, 474, 481 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Văn bản số 158/CV-CNBĐI-TCTH ngày 17/6/2024 của Ngân hàng TMCP C3 - Chi nhánh B nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Công ty F đề nghị tòa án miễn trách nhiệm dân sự về việc trả lãi do chậm thanh toán tiền thuê trong hai năm dịch Covid 2020 và 2021. Xét yêu cầu của bị đơn không được nguyên đơn chấp nhận và không phù hợp quy định pháp luật nên Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận.

[5] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.000.000 (ba triệu) đồng, bà Kiều Thị L đã nộp tạm ứng, Công ty Cổ phần F phải chịu và có nghĩa vụ hoàn trả cho bà L số tiền 3.000.000 đồng.

[6] Án phí Dân sự sơ thẩm: Theo Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội qui định về mức thu, miễn, giảm nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án các đương sự phải chịu án phí như sau:

- Công ty cổ phần F phải chịu án phí về trả tiền thuê, tiền lãi của tiền thuê chậm trả là: 31.261.200, làm tròn số là 31.261.000 đồng (Ba mươi mốt triệu, hai trăm sáu mươi mốt nghìn đồng) án phí.

- Bà Kiều Thị L không phải chịu án phí DSST.

[4] Kiểm sát viên tham gia phiên toà phát biểu quan điểm giải quyết vụ án phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 157, Điều 244 của Bộ luật tố tụng Dân sự;

Căn cứ các Điều 351, 353, 357, 472, 481, 473, 474, 481 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc Hội

Căn cứ Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/ NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về hướng dẫn một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Kiều Thị L.
   1. Buộc Công ty cổ phần F phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà Kiều Thị L các khoản tiền sau: Tiền thuê và quản lý tài sản chưa thanh toán (kỳ 2/2020; năm 2021 và năm 2022) là: 513.588.084 đồng và tiền lãi chậm thanh toán tiền thuê tính đến ngày xét xử (ngày 17/6/2024) là: 167.942.600 đồng. Tổng cộng là: 681.530.683 đồng, lấy tròn số là 681.530.000 đồng (sáu trăm tám mươi mốt triệu, năm trăm ba mươi nghìn đồng).
   2. Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thanh toán xong số tiền trên, Công ty cổ phần F phải chịu lãi chậm thanh toán theo mức lãi suất các bên thỏa thuận tại Hợp đồng thuê và quản lý tài sản số 605/2017/HĐTCH-FLCQN-BĐ ngày 13/6/2017 là 14,25%/năm (9,5%/năm x 150%).
2. Bác yêu cầu của Công ty cổ phần F về việc miễn trách nhiệm dân sự thanh toán tiền lãi do chậm trả tiền thuê căn hộ trong thời gian bất khả kháng vì dịch bệnh Covid trong năm 2020 và năm 2021 cho bà Kiều Thị L.
3. Về án phí DSST:
   1. Công ty cổ phần F phải chịu 31.261.000đồng (Ba mươi mốt triệu, hai trăm sáu mươi mốt nghìn đồng) án phí.
   2. Bà Kiều Thị L được miễn nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.
4. Về chi phí tố tụng:

   Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.000.000 đồng (ba triệu đồng), bà Kiều Thị L đã nộp tạm ứng. Công ty cổ phần F phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Kiều Thị L 3.000.000 (Ba triệu đồng).

5. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đối với các đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày nhận bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ theo quy định pháp luật.
6. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:
   1. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
   2. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án dân sự, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: -VKSND Tp. Quy Nhơn; -TAND tỉnh Bình Định; -Đương sự; -Lưu HS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Huỳnh Thị Ngọc Lan

10

11

12

13

14

15