TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN IA GRAI TỈNH GIA LAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 13/2024/DS-ST

Ngày 16 tháng 5 năm 2024

“V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN IA GRAI, TỈNH GIA LAI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn Đính

Các Hội thẩm nhân dân: 1. Bà Nguyễn Thị Mý

2. Bà Bùi Thị Nga

- Thư ký phiên tòa: Ông Vương Tấn Lập – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai;

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai tham gia phiên toà: Ông Phạm Văn Hùng – Kiểm sát viên;

Trong ngày 16 tháng 5 năm 2024, tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 109/2023/TLST-DS ngày 09 tháng 11 năm 2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 11/2024/QĐXXST-DS, ngày 25 tháng 3 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Phí Thị H; địa chỉ: Thôn A, xã I, huyện I, tỉnh Kon Tum.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Huy H1; địa chỉ: Tổ dân phố G, thị trấn P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 06/11/2023). Có mặt.

- Bị đơn: Ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1; địa chỉ: Làng D, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai. Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 16/4/2022, giữa bà Phí Thị H với ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 có giao kết Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một phần thửa đất số 8, tờ bản đồ số 31, có diện tích khoảng 600m² tại làng D, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai với giá trị chuyển nhượng là 2.350.000.000 đồng, bà H đặt cọc cho ông T và bà T1 số tiền 700.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 90 ngày tính từ ngày 16/4/2022 đến ngày 16/7/2022, trong thời hạn đặt cọc thì ông T và bà T1 có nghĩa vụ cùng với bà H làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H; sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng xong thì bà H có nghĩa vụ thanh toán cho ông T và bà T1 số tiền còn lại là 1.650.000.000 đồng; nếu quá thời hạn đặt cọc mà ông T và bà T1 không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H thì phải trả lại cho bà H số tiền đã đặt cọc là 700.000.000 đồng và bị phạt cọc số tiền 1.400.000.000 đồng, nếu bà H không nhận chuyển nhượng thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc.

Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2022 thì bà H đã giao đủ số tiền 700.000.000 đồng cho ông T và bà T1. Trong thời hạn hợp đồng đặt cọc và sau này, bà H đã nhiều lần liên lạc với ông T và bà T1 để lập hợp đồng công chứng tuy nhiên ông T và bà T1 luôn cố tình trốn tránh thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2022.

Do vậy, bà Phí Thị H đã khởi kiện yêu cầu ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 phải trả cho bà Phí Thị H tổng số tiền là 2.100.000.000 đồng, trong đó có số tiền đã nhận đặt cọc là 700.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 1.400.000.000 đồng.

Tại phiên toà, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2022 vô hiệu vì có đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được là việc tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, chỉ yêu cầu bị đơn hoàn trả lại số tiền đã đặt cọc là 700.000.000 đồng, đồng thời rút toàn bộ yêu cầu về việc phạt cọc số tiền là 1.400.000.000 đồng.

2. Tòa án đã thực hiện tống đạt đầy đủ các văn bản tố tụng để triệu tập bị đơn là ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 đến làm việc liên quan đến vụ án và cung cấp chứng cứ để chứng minh nhưng họ cố tình trốn tránh, không có mặt theo Giấy triệu tập và không cung cấp chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án. Do vậy, hồ sơ không có lời khai của họ.

3. Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự đã giao nộp và Tòa án đã thu thập các tài liệu, chứng cứ: Hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2022; Đơn đề nghị ngày 13/10/2023; Xác nhận thông tin về cư trú; Hợp đồng ủy quyền được chứng nhận ngày 06/11/2023; Bản ảnh chụp màn hình zalo điện thoại của bà Phí Thị H; 02 Giấy báo nợ của Phòng G - Ngân hàng TMCP C – Chi nhánh G1; Công văn số 91/CV-CNVPĐK ngày 02/02/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh G – Chi nhánh huyện I; Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 10/6/2007; Biên bản xác định ranh giới, kích thước thửa đất và xác nhận không tranh chấp của các hộ lân cận; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP 957143 ngày 18/8/2009; Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất ngày 01/12/2022; Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai ngày 06/02/2023; Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế ngày 25/11/2022; Văn bản thỏa thuận tài sản chung của hộ gia đình ngày 25/11/2022; 02 Thông báo nộp tiền ngày 27/12/2023; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP 957143 ngày 18/8/2009, cập nhật biến động ngày 03/3/2023; Phiếu trình hồ sơ ngày 14/6/2023; Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 13/6/2023; Giấy ủy quyền được chứng nhận ngày 23/3/2023; Trích lục bản đồ địa chính ngày 06/6/2023; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 518127 ngày 21/6/2023; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 518128 ngày 21/6/2023; 02 Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất ngày 20/7/2023; 02 Phiếu chuyển thông tin ngày 31/7/2023; 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng nhận ngày 14/7/2023; 02 Giấy ủy quyền được chứng nhận ngày 14/7/2023; 02 Giấy nộp tiền ngày 09/8/2023; 03 Thông báo nộp tiền ngày 07/8/2023; 04 Trích lục bản đồ địa chính ngày 11/8/2023; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 518127 ngày 21/6/2023, cập nhật biến động ngày 11/8/2023; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DI 518128 ngày 21/6/2023, cập nhật biến động ngày 11/8/2023; Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất ngày 04/10/2023; Thông báo nộp tiền ngày 21/11/2023; Thông báo nộp tiền ngày 22/11/2023; 03 Trích lục bản đồ địa chính ngày 23/10/2023; Quyết định số 1934 ngày 08/11/2023; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DM 192857 ngày 14/9/2023; Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 09/01/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh G về việc quy định diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai; Biên bản xác minh ngày 20/3/2024 của Toà án.

4. Phát biểu ý kiến tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát khẳng định trong quá trình giải quyết vụ án những người tiến hành tố tụng đã tuân thủ đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật; Tại phiên tòa Hội đồng xét xử cũng đã thực hiện đầy đủ các thủ tục tố tụng kể từ khi bắt đầu phiên tòa cho đến trước khi nghị án; Đối với bị đơn vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai không có lý do nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt; Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền đặt cọc là 700.000.000 đồng; đình chỉ giải quyết yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Xét nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn phù hợp với quy định của pháp luật, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Ia Grai được quy định tại các Điều 26, Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết. Trong quá trình giải quyết vụ án những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã tuân thủ đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật. Đối với nguyên đơn vắng mặt có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và bị đơn vắng mặt tại phiên tòa không có lý do nên Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt

[2] Về việc giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc: Chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp là hợp đồng đặt cọc ghi ngày 16/4/2022 giữa bên đặt cọc là bà Phí Thị H và bên nhận đặt cọc là ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 thể hiện, ngày 16/4/2022, bà Phí Thị H và ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 có ký hợp đồng đặt cọc để thực hiện chuyển nhượng một phần thửa đất số 8, tờ bản đồ số 31, có chiều ngang trên 20m, dưới 20m tại làng D, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai (không ghi rõ diện tích, chiều dài thửa đất và người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Theo thỏa thuận của hai bên, giá chuyển nhượng thửa đất nói trên là 2.350.000.000 đồng, bà H đặt cọc 700.000.000 đồng, còn lại số tiền 1.650.000.000 đồng khi hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì bà H sẽ giao đủ. Thời hạn đặt cọc để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên thỏa thuận là 90 ngày kể từ ngày 16/4/2022 đến ngày 16/7/2022, quá thời hạn nêu trên nếu ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H thì phải bồi thường gấp 03 lần với tổng số tiền phải hoàn trả và bồi thường là 2.100.000.000 và nếu bà H không nhận chuyển nhượng thì sẽ mất toàn bộ tiền cọc. Ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 không có ý kiến gì phản đối các chứng cứ mà bà Phí Thị H đã cung cấp nên đây là vấn đề không phải chứng minh.

[3] Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Hội đồng xét xử thấy rằng, các bên giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, nội dung hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng là một phần thửa đất số 8, tờ bản đồ số 31, có chiều ngang trên 20m, dưới 20m tại làng D, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai (không ghi rõ diện tích, chiều dài thửa đất và người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, khi thỏa thuận chuyển nhượng đất và đặt cọc, cả hai bên đều không có bản gốc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tiến hành việc đo đạc kích thước thửa đất trước khi giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không thể tự mình tách thửa đối với thửa đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng. Theo bà H diện tích đất mà hai bên thoả thuận chuyển nhượng là khoảng 600m², hiện là một phần của thửa đất số 121, tờ bản đồ 31 tại làng D, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai bên thoả thuận phần diện tích đất chuyển nhượng là đất có mục đích sử dụng là “Đất trồng cây lâu năm” nên theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 09/01/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh G về việc quy định diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp tại xã là 1.000m². Như vậy, diện tích đất mà hai bên thoả thuận chuyển nhượng là khoảng 600m² thì không đủ điều kiện để tách thửa nên hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2022 được giao kết giữa bà Phí Thị H với ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

[4] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Do hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2022 được giao kết giữa bà Phí Thị H với ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 vô hiệu như đã phân tích tại mục [3], nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên Hội đồng xét xử căn cứ vào quy định tại Điều 131, Điều 328, Điều 408 của Bộ luật Dân sự và Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 phải trả lại cho bà Phí Thị H số tiền nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 700.000.000 đồng.

[5] Về yêu cầu phạt cọc: Nguyên đơn tự nguyện rút yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền phạt cọc là 1.400.000.000 đồng nên Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết yêu cầu này của nguyên đơn.

[6] Về án phí: Bị đơn phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận; nguyên đơn được hoàn trả lại tiền án phí đối với phần cầu khởi kiện đã rút và Toà án đình chỉ giải quyết.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• - Áp dụng Điều 144, Điều 147, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Áp dụng Điều 131, Điều 328, Điều 408 Điều 468 của Bộ luật Dân sự;
• - Áp dụng Điều 26 Nghị quyết quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phí Thị H.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 16/4/2022 được giao kết giữa bà Phí Thị H và ông Võ Tá T, bà Nguyễn Thị T1 vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

Buộc ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 phải hoàn trả cho bà Phí Thị H số tiền đặt cọc là 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Phí Thị H về việc buộc ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 phải trả số tiền phạt cọc là 1.400.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm triệu đồng).

3. Buộc ông Võ Tá T và bà Nguyễn Thị T1 phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và 32.000.000 đồng (ba mươi hai triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch, tổng cộng là 32.300.000 đồng (ba mươi hai triệu ba trăm nghìn đồng); Trả lại cho bà Phí Thị H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 37.000.000 đồng (ba mươi bảy triệu đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009071 ngày 07/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có quyền kháng cáo Bản án để yêu cầu xét xử phúc thẩm. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được niêm yết.

Nơi nhận: - VKSND huyện Ia Grai; - VKSND tỉnh Gia Lai; - TAND tỉnh Gia Lai; - Chi cục THADS huyện Ia Grai; - Các đương sự; - Lưu VT, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Văn Đính