Bản án số: 129/2023/DS-ST

Ngày 08-9-2023

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT, TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Hồ Thị Hằng

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Nguyễn Thị Hồng Thanh
2. Ông Nguyễn Minh Trí

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Minh Hiếu - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Dầu Một tham gia phiên tòa: Bà Lê Thị Hoài - Kiểm sát viên.

Ngày 08 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 289/2023/TLST-DS, ngày 08/6/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 214/2023/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 8 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 60/QĐST-DS ngày 23 tháng 8 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Huỳnh Thị N, sinh năm 1980; địa chỉ: Số A đường Đ, Tổ A, Khu phố C, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1970; Địa chỉ: Số B đường Đ, Tổ D, Khu phố H, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 06 tháng 7 năm 2022 (nộp tại Tòa án ngày 29/9/2022) và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Huỳnh Thị N trình bày:

Ngày 27/12/2020, giữa bà Huỳnh Thị N với bà Nguyễn Thị H ký Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, bà N đặt cọc 200.000.000₫ đồng để nhận chuyển nhượng diện tích đất 149,7m², thửa số 1956, tờ bản đồ số 04-7, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CO926170, số vào sổ CS13198 do Giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thừa ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho cho bà Nguyễn Thị H ngày 22/02/2019 cùng với căn nhà cấp 4 trên đất với giá 1.500.000.000đ.

Nội dung cụ thể của hợp đồng như sau:

• + Ngày 27/12/2020, thanh toán số tiền 200.000.000₫
• + Ngày 27/3/2021, thanh toán số tiền 1.300.000.000₫
• + Trong vòng 04 tháng kể từ ngày 27/12/2020 hai bên sẽ ra phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng thì bà N phải thanh toán số tiền còn lại 1.300.000.000đ cho bà H.
• + Trường hợp bên bán không cung cấp các giấy tờ liên quan về thửa đất, hay đất bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp 02 lần số tiền cọc. Trường hợp bên mua không đúng hạn như thỏa thuận thì sẽ mất cọc. Trường hợp thửa đất bị quy hoạch thì bên bán phải trả lại đầy đủ tiền cọc cho bên mua.

Thời điểm bà N đặt cọc để nhận nhà đất nêu trên thì bà H đang thế chấp cho Ngân hàng T – Chi nhánh B để vay tiền, nhưng bà H nói rằng nếu bà N đồng ý mua thì bà H sẽ giải chấp quyền sử dụng đất ra chuyển nhượng. Do đang cần mua nhà đất để sử dụng nên khi nghe bà H nói vậy, bà N đồng ý ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng phần đất trên.

Sau khi ký xong hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2020, thì ngày 28/12/2020 bà H nói đang cần tiền nên yêu cầu bà N đưa thêm số tiền 150.000.000₫ nên bà N đã đưa thêm cho bà H số tiền 150.000.000đ, số tiền này bà H đã ký xác nhận đã nhận tiền vào mặt sau của hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, sau khi đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng phía bà H đã trốn tránh không thực hiện, sau đó bà N đã không liên lạc được với bà H nên buộc bà H phải khởi kiện yêu cầu:

• Yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/12/2020 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị H với bà Huỳnh Thị N.
• Buộc Nguyễn Thị H trả lại cho bà số tiền cọc 350.000.000đ và tiền phạt cọc là 350.000.000đ, tổng cộng 700.000.000₫.

Quá trình giải quyết vụ án, bà N thay đổi yêu cầu khởi kiện đối với tiền phạt cọc là không yêu cầu bà H trả số tiền phạt cọc 350.000.000₫ mà chỉ yêu cầu bà H trả tiền lãi 1%/tháng, tạm tính từ ngày 28/12/2020 đến ngày 07/8/2023 tương đương số tiền 112.000.000đ, ngoài ra yêu cầu tiếp tục tính tiền lãi đến ngày xét xử sơ thẩm.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị H: Quá trình giải quyết, Tòa án đã thực hiện tống đạt hợp lệ cho bị đơn các văn bản tố tụng gồm thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; thông báo hoãn phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; quyết định xét xử; quyết định hoãn phiên tòa và giấy triệu tập tham gia phiên tòa sơ thẩm, nhưng bị đơn không đến Tòa án tham gia tố tụng.

* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

• + Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi khai mạc phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Thư ký đã tiến hành đúng, đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định. Nguyên đơn đã chấp hành đúng và đầy đủ về quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn chưa chấp hành đúng và đầy đủ về quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Kiểm sát viên không kiến nghị khắc phục hay bổ sung gì khác.
• + Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông bà Huỳnh Thị N đối với bị đơn bà Nguyễn Thị H về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Về tố tụng:

[1.1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn bà Huỳnh Thị N có đơn khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà Huỳnh Thị N và bà Nguyễn Thị H; yêu cầu bà Nguyễn Thị H phải trả cho bà N số tiền đã nhận cọc là 350.000.000₫ và tiền lãi 112.000.000đ, tổng cộng 462.000.000₫.

Từ những nội dung tranh chấp nêu trên, Hội đồng xét xử xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

[1.2]. Về thẩm quyền: Do bị đơn bà Nguyễn Thị H cư trú tại thành phố T, tỉnh Bình Dương nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đây là vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.

[1.3] Về việc tham gia của đương sự tại phiên tòa: Bị đơn bà Nguyễn Thị H đã được Tòa án triệu tập hợp lệ là được đăng trên B1 03 kỳ liên tiếp vào các ngày 10, 11, 12 tháng 7 năm 2023 và phát sóng trên kênh Trung tâm quảng cáo và dịch vụ truyền thông (V) trong 03 ngày liên tiếp 10, 11, 12 tháng 7 năm 2023 nhưng đến nay bà Nguyễn Thị H vẫn vắng mặt không có lý do. Vì vậy, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đại diện nguyên đơn và bị đơn theo quy định tại các Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

[1.4] Về việc thay đổi yêu cầu khởi kiện: Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/12/2020 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị H với bà Huỳnh Thị N; buộc Nguyễn Thị H trả lại cho bà N số tiền cọc 350.000.000₫ và tiền phạt cọc là 350.000.000đ, tổng cộng 700.000.000đ. Nay nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện là với tiền phạt cọc là không yêu cầu bà H trả số tiền phạt cọc 350.000.000₫ mà chỉ yêu cầu bà H trả tiền lãi 1%/tháng, tạm tính từ ngày 28/12/2020 đến ngày 07/8/2023 tương đương số tiền 112.000.000đ, ngoài ra yêu cầu tiếp tục tính tiền lãi đến ngày xét xử sơ thẩm.

Xét thấy, việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. Căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[2]. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[2.1]. Về việc Hủy hợp đồng đặt cọc, Hội đồng xét xử xét thấy: Theo như Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Huỳnh Thị N với và Nguyễn Thị H có ký thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng 149,7m², thửa số 1956, tờ bản đồ số 04-7, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CO926170, số vào sổ CS13198 do Giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thừa ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho cho bà Nguyễn Thị H ngày 22/02/2019 cùng với căn nhà cấp 4 trên đất. Các bên thỏa thuận tiến độ thanh toán hợp đồng như sau:

• + Ngày 27/12/2020, thanh toán số tiền 200.000.000đ;
• + Ngày 27/3/2021, thanh toán số tiền 1.300.000.000đ;
• + Trong vòng 04 tháng kể từ ngày 27/12/2020 hai bên sẽ ra phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng thì bà N phải thanh toán số tiền còn lại 1.300.000.000đ cho bà H.

Ngày 28/12/2020, bà N đặt cọc tiếp cho bà H số tiền 150.000.000đ, tổng số tiền bà N đã đặt cọc cho bà H là 350.000.000đ.

Theo như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CO926170, số vào sổ CS13198 do Giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thừa ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho cho bà Nguyễn Thị H ngày 22/02/2019 thì ngày 15/5/2020 bà H đã thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên cho Ngân hàng TMCP T– Chi nhánh B để vay tiền. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn cũng cho rằng tại thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc thì nhà, đất trên ông bà H vẫn đang còn thế chấp cho Ngân hàng TMCP T – Chi nhánh B nhưng bà H nói rằng nếu bà N đồng ý mua thì bà H sẽ lấy số tiền mà bà N đặt cọc để trả tiền cho ngân hàng nhằm giải chấp quyền sử dụng đất ra để chuyển nhượng nên bà N đã đồng ý và ký hợp đồng đặt cọc với bà H.

Như vậy, mục đích và nội dung của thỏa thuận đặt cọc không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên đương sự có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nên căn cứ vào Điều 117, Điều 294, Điều 295 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự thì Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/12/2020 phát sinh hiệu lực đối với các bên.

Mặc dù tại thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc thì nhà đất đang thế chấp cho ngân hàng. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký kết là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử dụng đất của các bên. Việc bà H đã nhận tiền cọc của bà N nhưng không trả tiền cho ngân hàng nên Ngân hàng TMCP T đã khởi kiện và đã được Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một giải quyết theo Bản án số 134/2022/DS-ST ngày 29- 9 – 2022 dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi của bà H nên bà N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/12/2020 được ký kết giữa bà Huỳnh Thị N và bà Nguyễn Thị H là có căn cứ.

[2.2]. Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại số tiền cọc 350.000.000đ, xét thấy:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của bộ luật dân sự năm 2015 thì “... nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như phân tích ở trên, việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa các bên nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử dụng đất, bà H đã nhận tiền cọc của bà N nhưng không trả tiền cho ngân hàng dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi của bà H nên bà H phải trả lại số tiền cọc đã nhận của bà N.

Theo như bà N đã trình bày thì ngày 27/12/2020, bà N đã đặt cọc cho bà H số tiền 200.000.000đ, ngày 28/12/2020 tiếp tục đặt cọc thêm số tiền 150.000.000đ. Qua xem xét hợp đồng đặt cọc thì hai bên thỏa thuận ngày 27/12/2020, bà N đặt cọc số tiền 200.000.000đ, ở mặt sau của hợp đồng đặt cọc thì bà H đã ghi “ Ngày 28/12/2020 bà Nguyễn Thị H có nhận thêm số tiền 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng) vào lúc 6h44 cùng ngày”. Điều này chứng tỏ, bà H đã nhận từ bà N tổng số tiền 350.000.000₫.

Do đó, việc bà N khởi kiện yêu cầu bà H trả lại số tiền cọc đã nhận 350.000.000₫ là phù hợp với Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có căn cứ chấp nhận.

[2.3]. Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả số tiền lãi tạm tính từ ngày 28/12/2020 đến ngày 07/8/2023 tương đương số tiền 112.000.000đ, ngoài ra yêu cầu tiếp tục tính tiền lãi đến ngày xét xử sơ thẩm.

Xét thấy: Theo như Hợp đồng đặt cọc ngày 27/12/2020 thì ngày 27/12/2020 bà H đã nhận từ bà H số tiền 200.000.000đ, ngày 28/12/2020 nhận thêm số tiền 150.000.000đ, tổng số tiền bà H đã nhận 350.000.000đ. Kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền trên đã lâu nhưng bà H không giải chấp tài sản ra để ký chuyển nhượng cho bà H, cũng không trả lại tiền cọc lại cho bà N là làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bà N nên bà N yêu cầu bà H phải trả lãi tính từ ngày 28/12/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 08/9/2023 với mức lãi suất 1%/tháng, cụ thể: 350.000.000₫ x 1% x 32 tháng 11 ngày = 113.283.000₫ là có căn cứ chấp nhận.

[3]. Như vậy tổng số tiền bà Nguyễn Thị H phải trả cho bà Huỳnh Thị N số tiền 463.283.000₫.

[4]. Từ những phân tích trên có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[5]. Quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Dầu Một là có cơ sở.

[6]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, các điều 147, 227, 228, 266, 271, 273, 278, 280 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Căn cứ các điều 116, 117, 119, 328, 357, 468 của Bộ luật Dân sự;
• Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Huỳnh Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với bị đơn bà Nguyễn Thị H.
1. Hủy Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/12/2020 đã ký giữa bà Huỳnh Thị N với bà Nguyễn Thị H đối với diện tích đất 149,7m², thửa số 1956, tờ bản đồ số 04-7, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CO926170, số vào sổ CS13198 do Giám đốc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thừa ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho cho bà Nguyễn Thị H ngày 22/02/2019.
2. Buộc bà Nguyễn Thị H phải có trách nhiệm trả lại cho bà Huỳnh Thị N số tiền cọc đã nhận là 350.000.000₫ (Ba trăm năm mươi triệu đồng), tiền lãi 113.283.000đ (Một trăm mười ba triệu hai trăm tám mươi ba nghìn đồng), tổng cộng 463.283.000₫ (Bốn trăm sáu mươi ba triệu hai trăm tám mươi ba nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn lại phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm:
1. Về chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng: Bà Huỳnh Thị N phải chịu được trừ vào tiền tạm ứng đã nộp trước đây tại Tòa án.
2. Về án phí dân sự sơ thẩm:
• + Bà Nguyễn Thị H phải chịu số tiền 22.531.000₫ (Hai mươi hai triệu năm trăm ba mươi mốt nghìn đồng).
• + Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T hoàn trả cho bà Huỳnh Thị N số tiền tạm ứng án phí đã nộp 9.050.000đ (Chín triệu không trăm năm mươi nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí lệ phí Tòa án số AA/2021- 0008463 ngày 10/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương.
3. Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc kể từ ngày Bản án được niêm yết công khai theo luật định.
4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.