TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc —————————

Bản án số: 127/2025/DS-PT Ngày: 13/02/2025 V/v “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:	Bà Lê Thị Anh Minh
Các Thẩm phán:	Bà Mai Thị Mỹ Tiên
	Bà Lê Thị Mỹ Nhung

Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Bích Lương – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên toà: Ông Đồng Văn Nam - Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 892/2024/DS-PT ngày 13/11/2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 2726/2024/DS-ST ngày 26/6/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 6873/2024/QĐ-PT ngày 31/12/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 876/2025/QĐ-PT ngày 16/01/2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Lê Diệp Phương L, sinh năm 1979

Địa chỉ: C Khu dân cư P, số A đường B, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lâm Đức T và bà Trần Thị Minh H (Giấy ủy quyền 14/5/2024 và ngày 13/6/2024), (Bà H có mặt; ông T có đơn xin vắng mặt).

Địa chỉ: Phòng 2.53 - 2.54 Tòa nhà T, đường N, Phường A, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1974

Địa chỉ: Lầu B Căn nhà số S, Khu dân cư P, số A đường B, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Võ Văn H1, sinh năm 1968

Địa chỉ: Lầu B Căn nhà số S, Khu dân cư P, số A đường B, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Ông Phan Ngọc Tuấn A

Địa chỉ: 1 P, Phường B, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Lê Diệp Phương L.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và lời khai tại Tòa án, đại diện nguyên đơn trình bày: Ngày 15/4/2022, bà Lê Diệp Phương L và bà Nguyễn Thị C có ký hợp đồng thuê mặt bằng là tầng trệt và lầu 1 căn nhà số S, Khu dân cư P, số A đường B, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Giá thuê là 17.000.000 đồng/tháng, thời hạn thuê 02 năm, mục đích thuê để sinh sống và kinh doanh. Hai bên thỏa thuận đặt cọc 02 tháng tiền nhà là 34.000.000 đồng, phương thức thanh toán là chuyển khoản. Bà L đã chuyển cho bà C 17.000.000 đồng tiền đặt cọc, còn 17.000.000 đồng là trừ vào tiền phí môi giới mà bà Chị T1 cho bà L cũng là người thuê của chính căn nhà này.

Bà C đã giao mặt bằng cho gia đình bà L sinh sống và kinh doanh quán cà phê. Tuy nhiên, ngày 10/10/2022 bà C gửi thông báo cho bà L, yêu cầu trả lại nhà với lý do bà L tự sửa chữa lại mặt bằng mà không có sự đồng ý của bà C. Bà L đã thanh toán được 06 tháng tiền nhà nhưng đến tối ngày 23/11/2024 bà C đã dọn đồ đạc của bà L ra ngoài lấy lại nhà nên phát sinh tranh chấp. Bà L yêu cầu:

• - Tiền bồi thường do chấm dứt hợp đồng trước thời hạn 34.000.000 đồng.
• - Tiền bồi thường chi phí làm mái che, lót gạch, làm hệ thống điện, đèn chiếu là 32.500.000 đồng
• - Bà Chị trả lại tiền cọc 34.000.000 đồng.
• - Tiền bồi thường thu nhập do bà L không kinh doanh được là 17.000.000 đồng. Tổng cộng bà C phải trả cho bà L là 117.500.000 đồng.

Tuy nhiên, bên nguyên đơn có đề xuất nếu bên bị đơn có thiện chí thì bên nguyên đơn chỉ yêu cầu lấy lại tiền cọc là 34.000.000 đồng. Nếu bên bị đơn không thiện chí thì nguyên đơn vẫn yêu cầu phải trả số tiền tổng cộng là 117.500.000 đồng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị C trình bày: Ngày 15/4/2022 bà với bà Lê Diệp Phương L có ký hợp đồng thuê mặt bằng là tầng trệt và lầu 1 căn nhà số S, Khu dân cư P, số A đường B, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Giá thuê là 17.000.000 đồng/tháng, bao gồm phí quản lý. Thời hạn thuê 02 năm, mục đích thuê là bán cà phê. Hai bên thỏa thuận đặt cọc số tiền nhà là 34.000.000 đồng, phương thức thanh toán là chuyển khoản.

Ngay khi ký hợp đồng bà L đặt cọc 17.000.000 đồng và bà đã bàn giao mặt bằng cho bà L, mặt bằng có sẵn quán cà phê hiện hữu cho bà L sử dụng. Sau khi thuê được 04 ngày bà L nhắn tin trả lại mặt bằng nhưng sau đó bà L không trả. Bà L nói đã sắm đồ nên thuê luôn. Bà L tự ý làm mái che sửa chữa lại căn nhà không có sự đồng ý của bà. Sau khi thuê được 04 tháng bà L tự ý lấy đồ đạc tại quán cà phê của bà chuyển đi nơi khác. Bà L còn tự thay đổi mục đích thuê từ quán cà phê sang quán nhậu, không thông qua ý kiến của vợ chồng bà.

Bà L yêu cầu trả lại nhà nên bà với bà L gặp nhau giải quyết nhưng không thành. Sau đó bà mới có thông báo gửi bà L yêu cầu chấm dứt hợp đồng trả lại nhà thời hạn 01 tháng để bà L dọn đi. Bà đã thông báo cho bà L 03 lần nhưng bà L vẫn không dọn đi, không thanh toán tiền điện, tiền nước đã sử dụng và tiền nhà tháng tiếp theo cho bà.

Bà không chấp nhận yêu cầu của bà L. Vì bà L yêu cầu trả nhà cho tôi trước thời hạn, vi phạm mục đích sử dụng và bà L tự ý sửa lại mặt bằng không có sự đồng ý của bà.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện của nguyên đơn cho rằng việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là do lỗi của bà Nguyễn Thị C. Yêu cầu bị đơn phải trả số tiền cọc là 34.000.000 đồng, bồi thường hai tháng tiền cọc là 34.000.000 đồng và tiền bồi thường thu nhập do bà L không kinh doanh được là 5.000.000 đồng, tổng cộng là 73.000.000 đồng.

Rút lại yêu cầu bồi thường chi phí làm mái che, lót gạch, làm hệ thống điện, đèn chiếu số tiền là 32.500.000 đồng.

Bà C không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, cho rằng bà L yêu cầu trả nhà lại nhà trước chứ không phải bà, vi phạm mục đích thuê nhà và tự ý sửa lại mặt bằng không có sự đồng ý của bà. Bà chỉ nhận của bà L một tháng tiền nhà là 17.000.000 đồng, còn số tiền 17.000.000 đồng mà bị đơn cho rằng trừ vào tiền môi giới bà không chấp nhận.

Đại diện của nguyên đơn và bị đơn xác nhận mặt bằng tầng trệt và lầu 1 căn nhà số S, Khu dân cư P, số A đường B, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh bị đơn đang quản lý sử dụng. Nguyên đơn và bị đơn chỉ tranh chấp tiền đặt cọc và tiền bồi thường do chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 2726/2024/DS-ST ngày 26/6/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn:

• - Buộc bà Nguyễn Thị C phải trả cho bà Lê Diệp Phương L số tiền 17.000.000 đồng.
• - Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bồi thường số tiền cọc là 34.000.000 đồng, tiền đặt cọc là 17.000.000 đồng và tiền bồi thường thu nhập là 5.000.000 đồng.
• - Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền bồi thường chi phí làm mái che, lót gạch, làm hệ thống điện, đèn chiếu là 32.500.000 đồng.

2. Án phí: Bà Nguyễn Thị C phải nộp 850.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh;

Bà Lê Diệp Phương L phải nộp là 4.425.000 đồng được trừ số tiền đã nộp 2.937.500 đồng theo Biên lai thu tiền số AA/2022/0007002 ngày 22/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên đơn còn phải nộp 1.487.500 đồng tại Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Thủ Đức.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án.

Ngày 08/7/2024, Tòa án nhận được Đơn kháng cáo đề ngày 05/7/2024 của nguyên đơn bà Lê Diệp Phương L, nội dung kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm số 2726/2024/DS-ST ngày 26/6/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn bồi thường cho nguyên đơn số tiền 17.000.000 đồng tương đương với số tiền đặt cọc vì bị đơn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện nguyên đơn trình bày: Giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Bị đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng tại giai đoạn phúc thẩm chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 2726/2024/DS-ST ngày 26/6/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh về phần án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đơn kháng cáo của nguyên đơn vẫn trong thời hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lâm Đức T có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Ngọc Tuấn A vắng mặt không có lý do. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử theo quy định.

[2] Về nội dung kháng cáo:

[2.1] Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Diệp Phương L, về việc đề nghị sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn bồi thường cho nguyên đơn số tiền 17.000.000 đồng tương đương với số tiền đặt cọc vì bị đơn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Căn cứ Hợp đồng thuê nhà ngày 15/4/2022 ký giữa bà Nguyễn Thị C và bà Lê Diệp Phương L và lời khai xác nhận của các đương sự có cơ sở xác định theo hợp đồng bên thuê (nguyên đơn) phải đặt cọc cho bên cho thuê (bị đơn) số tiền 34.000.000 đồng, nhưng nguyên đơn chỉ thanh toán số tiền 17.000.000 đồng là vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng. Quá trình thuê nhà nguyên đơn có tiến hành sửa chữa nhà thể hiện tại đơn khởi kiện nguyên đơn yêu cầu bị đơn bồi thường chi phí đầu tư như: tráng nền xi măng, làm lại hệ thống điện, ...nhưng phía nguyên đơn không chứng minh được bị đơn đồng ý cho sữa chữa là vi phạm quy định tại Điều 5 của Hợp đồng thuê nhà, cụ thể: “Sử dụng nhà đúng mục đích đã ghi trong hợp đồng, không sử dụng nhà với mục đích khác và vi phạm pháp luật hiện hành của Nhà nước Việt Nam. Khi cần sửa chữa cải tạo riêng theo yêu cầu riêng, phải có sự đồng ý của bên A.”. Hơn nữa, trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên bị đơn đã gửi thông báo cho bên nguyên đơn theo quy định do đó không có cơ sở buộc bị đơn bồi thường do chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Từ những nhận định trên, xét thấy yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn không có cơ sở chấp nhận.

[2.2] Các nội dung khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét.

[2.3] Xét thấy tại phần quyết định của bản án sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên đình chỉ yêu cầu khởi của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả tiền bồi thường chi phí làm mái che, lót gạch, làm hệ thống điện, đèn chiếu là 32.500.000 đồng do nguyên đơn rút yêu cầu và tuyên buộc nguyên đơn chịu án phí đối với yêu cầu này là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 218 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, do đó cần sửa bản án sơ thẩm về phần án phí, nguyên đơn không phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện đã rút.

[3] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cùng quan điểm với Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 328, 357, 385, 398, 422, 427, 468, 472, 473, 474, 480 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Diệp Phương L. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 2726/2024/DS-ST ngày 26/6/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh về án phí.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn:

• - Buộc bà Nguyễn Thị C phải trả cho bà Lê Diệp Phương L số tiền 17.000.000 (mười bảy triệu) đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bồi thường số tiền cọc là 34.000.000 (ba mươi bốn triệu) đồng, tiền đặt cọc là 17.000.000 (mười bảy triệu) đồng và tiền bồi thường thu nhập là 5.000.000 (năm triệu) đồng.

3. Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền bồi thường chi phí làm mái che, lót gạch, làm hệ thống điện, đèn chiếu là 32.500.000 (ba mươi hai triệu, năm trăm nghìn) đồng.

4. Về án phí:

4.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị C phải nộp 850.000 đồng (tám trăm năm mươi nghìn đồng).

Bà Lê Diệp Phương L phải nộp 2.800.000 (hai triệu tám trăm nghìn) đồng được trừ vào số tiền tạm ứng đã nộp 2.937.500 (hai triệu, chín trăm ba mươi bảy nghìn, năm trăm) đồng theo biên lai thu tiền số AA/2022/0007002 ngày 22/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. H2 lại cho bà L số tiền 137.500 (một trăm ba mươi bảy nghìn, năm trăm) đồng.

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Diệp Phương L không phải chịu án phí phúc thẩm. H2 lại cho bà Lê Diệp Phương L số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0027950 ngày 31/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

4.3. Về chi phí tố tụng: Bà L đã nộp đủ.

5. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (Sửa đổi, bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (Sửa đổi, bổ sung năm 2014).

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND Cấp cao tại Tp.Hồ Chí Minh; - TAND tp. Thủ Đức, TP.HCM; - VKSND Cấp cao tại Tp.Hồ Chí Minh; - VKSND Tp.Hồ Chí Minh; - Cục THADS Tp.Hồ Chí Minh; - Chi cục THADS tp. Thủ Đức, TP.HCM; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ (20).

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Anh Minh