TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 124/2025/DS-PT

Ngày: 25 - 11 - 2025

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NGHỆ AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lưu Thị Hồng Thể

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Quang Trung

Ông Nguyễn Đức Anh

Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Ngọc Quyên

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An: bà Phạm Thị Bằng Giang - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Ngày 25 tháng 11 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 91/2025/TLPT-DS ngày 09 tháng 10 năm 2025 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 08/2025/DSST ngày 10 tháng 6 năm 2025 của Toà án nhân dân huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 183/2025/QĐPT-DS ngày 24 tháng 10 năm 2025 và Thông báo mở lại phiên tòa số 1457/TB-TA ngày 14 tháng 11 năm 2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Đoàn Văn T, sinh năm 1988. Địa chỉ: Xóm D, xã H, tỉnh Nghệ An. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T1, sinh 1955. Địa chỉ: Số A đường K, xóm H, phường T, tỉnh Nghệ An (Theo hợp đồng uỷ quyền ngày 06 tháng 6 năm 2024). Có mặt.

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn D, sinh năm 1962 và Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1964; Cùng địa chỉ: Xóm D, xã H, tỉnh Nghệ An. Có mặt.

* Người kháng cáo: ông Nguyễn Văn D.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Vào ngày 24/9/2022, anh Đoàn Văn T và vợ chồng ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị H ký kết Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

với nội dung:

Ông D và bà H (bên A) nhận đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng của anh T (bên B) để chuyển nhượng diện tích 1600m² (trong đó có 160m² đất thổ cư) tại xóm Đ, xã D, huyện D, tỉnh Nghệ An thuộc quyền sử dụng của bên A nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần đất chuyển nhượng có đặc điểm: bám mặt đường rộng 20m, chiều sâu 80m, hình dáng chữ nhật, thuộc quyền sử dụng của Bên A. Tổng trị giá chuyển nhượng 1600m² là 1.760.000.000 đồng, số tiền còn lại 1.560.000.000 đồng sẽ thanh toán khi hoàn tất thủ tục để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Các loại thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí công chứng đều do Bên A chịu trách nhiệm thanh toán. Thời hạn đặt cọc - thanh toán: 08 tháng, kể từ ngày ký hợp đồng 24/9/2022 cho đến ngày 24/5/2023. Đến khi đủ điều kiện lăn tay công chứng, bên B chồng đủ số tiền còn lại. Nếu quá thời hạn mà bên A không chuyển nhượng thì phải bồi thường gấp 03 số tiền cọc, tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 600.000.000 đồng.

Sau khi giao kết xong hợp đồng, trong thời hạn 08 tháng theo thỏa thuận, ông D bà H vẫn chưa hoàn thành các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (từ nay trong bản án viết tắt là GIẤY). Qua xác minh tại địa phương: nguồn gốc diện tích đất ông D bà H cam kết chuyển nhượng cho anh T là đất được Nhà nước giao vào năm 2005 theo dự án phát triển vùng kinh tế mới (Đ, xã D, tỉnh Nghệ An) theo Quyết định số 1678/2004/QĐ.UB-NN ngày 12/5/2004 của UBND tỉnh N; Quyết định số 1150/QĐ-UB ngày 24/8/2005 của UBND huyện D, tỉnh Nghệ An. Theo đó, ông D bà H được giao diện tích 0,8ha (gồm có đất ở, đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất). Đo đạc bản đồ địa chính, diện tích đất ông D bà H được sử dụng gồm 02 thửa liền kề: thửa số 45, tờ bản đồ số 04 có 300m² đất ở + 50m² đất trồng cây lâu năm; thửa số 38 tờ bản đồ số 04 có 7557,8m² đất trồng cây lâu năm. Thực hiện quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và khoản 3 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ông D và bà H đã nộp hồ sơ xin cấp GIẤY theo chủ trương của UBND huyện D từ năm 2020. Tuy nhiên, Kết quả đo đạc số 50/2020/BĐĐC/VPĐK ngày 20/02/2020 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D đã xác định loại đất không đúng với quy hoạch sử dụng của thửa 45 (trích đo năm 2020 xác định toàn bộ diện tích thửa 45 là đất trồng cây lâu năm, trong khi quy hoạch sử dụng thửa 45 là đất ở) nên hồ sơ xin cấp GIẤY của ông D bà H đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Đến tháng 3/2025 ông D bà H rút hồ sơ về để điều chỉnh lại theo trích đo mới và nộp vào ngày 25/4/2025, đã tiếp nhận giải quyết song chưa có kết quả.

Do chờ đợi quá lâu mà không thể thực hiện được việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất như thỏa thuận nên anh T khởi kiện yêu cầu Tòa án:

• - Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 24/9/2022 giữa vợ chồng ông D - bà H và anh T.
• - Buộc ông D bà H trả lại số tiền đã đặt cọc và bồi thường tổng số tiền là 600.000.000 đồng, trong đó: tiền cọc là 200.000.000 đồng và số tiền phải bồi thường (phạt cọc) là 300.000.000 đồng (giảm cho ông D bà H 100.000.000

đồng). Lý do phạt cọc là ông D đã có lỗi hoàn toàn dẫn đến hợp đồng không thực hiện được vì nhiều lần anh T đã đề nghị hỗ trợ ông D hoàn thiện thủ tục cấp GIẤY nhưng ông D không tin tưởng và từ chối dẫn đến việc chưa có GIẤY hợp pháp để giao kết hợp đồng.

Bị đơn cho rằng, ông bà không có lỗi trong việc chưa được cấp GIẤY. Ông bà đã làm đầy đủ thủ tục hồ sơ cấp GIẤY nộp cho UBND xã và UBND huyện nhưng đến nay vẫn chưa cấp GIẤY. Ông bà không chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc, hoàn trả tiền cọc và phạt cọc vì ông bà mong anh T kéo dài thời gian đặt cọc đến khi được cấp GIẤY thì tiếp tục chuyển nhượng như thoả thuận đồng thời giảm cho anh T 400.000.000 đồng so với giá chuyển nhượng ban đầu. Ông bà không sai nên không xin miễn án phí.

Tại Bản án sơ thẩm số 08/2025/DS-ST ngày 10/6/2025 của Tòa án nhân dân huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An đã quyết định:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 244; khoản 1 Điều 228; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Các Điều 116; 117; Điều 118; 119; 274; 275; 278; Điều 328; Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1. Chấm dứt hợp đồng đặt cọc (V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) ngày 24 tháng 9 năm 2022, ký kết giữa Bên bán (Bên A) ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị H với bên mua (Bên B) ông Đoàn Văn T.
2. Buộc ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị H trả lại cho anh Đoàn Văn T số tiền đã đặt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và số tiền phải bồi thường (gọi là tiền phạt cọc) là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng). Tổng cộng là: 350.000.000 đồng (Ba trăm năm mươi triệu đồng).
3. Về án phí: Ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị H phải chịu 17.500.000 đồng (Mười bảy triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Anh Đoàn Văn T phải chịu 7.500.000 đồng (Bảy triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà anh T đã nộp 14.000.000 đồng (Mười bốn triệu đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0011005, ngày 28/11/2023 tại Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An. Trả lại cho anh T số tiền tạm ứng án phí còn lại là 6.500.000 đồng.

Ngoài ra bản án còn tuyên lãi suất chậm thi hành án, quyền kháng cáo và chế định thi hành án dân sự cho các đương sự.

Ngày 21/7/2025 bị đơn ông Nguyễn Văn D nộp Đơn kháng cáo đề ngày 19/7/2025 yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm đề nghị xem xét chấp nhận việc trả lại

tiền cọc mà không buộc phạt cọc, xin miễn án phí đồng thời nộp kèm Đơn xin miễn nộp án phí do ông D, bà H là người cao tuổi; tài liệu trong hồ sơ di dân vào vùng kinh tế mới Đồng Nông do UBND xã H sao chụp.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc, ngoài trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng thì hỗ trợ thêm cho nguyên đơn số tiền 75.000.000 đồng, tổng số tiền là 275.000.000 đồng. Nguyên đơn đồng ý với đề nghị của bị đơn và xin rút một phần yêu cầu khởi kiện là yêu cầu phạt cọc. Bị đơn đồng ý với việc rút yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An đề nghị Hội đồng xét xử: áp dụng Điều 299; Điều 300; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn; công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm, chấm dứt hợp đồng đặt cọc và buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền cọc 200.000.000 đồng và tiền hỗ trợ 75.000.000 đồng. Chấp nhận một phần kháng cáo, miễn án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm cho bị đơn, xử lý án phí sơ thẩm của nguyên đơn theo pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ tại hồ sơ vụ án, trên cơ sở kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Tính hợp pháp của đơn kháng cáo: Ông D bà H nhận được bản án vào ngày 11/7/2025. Đơn kháng cáo ngày 19/7/2025 của bị đơn ông Nguyễn Văn D được nộp ngày 21/7/2025 là trong thời hạn kháng cáo theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử chấp nhận xem xét giải quyết đơn kháng cáo của ông D theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Về áp dụng văn bản quy phạm pháp luật:

Chế định “Đặt cọc” được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 1995 và được kế thừa hoàn chỉnh trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015. Ngày 16/4/2003, tại mục 1, phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 363 của Bộ luật Dân sự năm 1995. Từ năm 2003 cho đến thời điểm hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào thay thế Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP và chế định “Đặt cọc” tại Bộ luật Dân sự năm 1995 không có gì khác so với chế định “Đặt cọc” tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Do vậy, Hội đồng xét xử áp dụng hướng dẫn tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP để giải quyết vụ án theo trình tự phúc thẩm.

[3]. Các đương sự thừa nhận tính hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 24/9/2022. Tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc nhưng bị đơn không đồng ý mà đề nghị sửa đổi hợp đồng (giảm 400.000.000 đồng trong giá chuyển nhượng). Xét, đã quá thời hạn 08 tháng kể từ ngày 24/9/2022 nhưng các bên vẫn chưa tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo thỏa thuận; nguyên đơn không đồng ý tiếp tục gia hạn hoặc sửa đổi hợp đồng như đề

nghị của bị đơn. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện, tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 24/9/2022 giữa nguyên đơn – bị đơn là đúng quy định tại Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[4]. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn thống nhất chấm dứt hợp đồng đặt cọc đồng thời thỏa thuận về việc bị đơn có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng và hỗ trợ thêm số tiền 75.000.000 đồng cho nguyên đơn; bị đơn phải chịu án phí đối với nghĩa vụ hoàn trả. Mặc dù bị đơn không kháng cáo về tiền cọc nhưng các đương sự đã đạt được sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án theo quy định tại Điều 300 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Xét: sự thỏa thuận là không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của pháp luật nên Hội đồng xét xử phúc thẩm công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

[5]. Cũng tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc 300.000.000 đồng và bị đơn đồng ý với việc rút yêu cầu của nguyên đơn. Hội đồng xét xử thấy: việc rút yêu cầu khởi kiện này là hoàn toàn tự nguyện nên cần chấp nhận và đình chỉ xét xử đối với yêu cầu này theo Điều 299 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do bị đơn kháng cáo nội dung này nhưng yêu cầu khởi kiện bị đình chỉ nên Hội đồng xét xử không xem xét đối với yêu cầu kháng cáo.

[6]. Ông D và bà H là người cao tuổi. Quá trình xét xử sơ thẩm, mặc dù được Tòa án cấp sơ thẩm giải thích nhưng ông D bà H cho rằng do mình không sai nên không làm đơn xin miễn án phí. Do vậy, Tòa án sơ thẩm buộc ông D bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu khởi kiện được chấp nhận là đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong giai đoạn xét xử phúc thẩm, ông D bà H nộp đơn xin miễn án phí nên cần chấp nhận kháng cáo của ông D, áp dụng quy định tại Điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 14, Điều 15, Điều 27, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, miễn án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm cho ông D và bà H.

Đối với phần yêu cầu phạt cọc đã rút tại phiên tòa phúc thẩm thì nguyên đơn vẫn phải chịu án phí theo quyết định tại bản án sơ thẩm.

Từ những nhận định trên, căn cứ vào Điều 299, Điều 300, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo diễn biến phiên tòa phúc thẩm và một phần kháng cáo của bị đơn.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 299, Điều 300, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Áp dụng:

Các Điều 116; 117; 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Mục 1, phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 14; Điều 15; Điều 27; khoản 5, khoản 6 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử: sửa Bản án sơ thẩm số 08/2025/DS-ST ngày 10 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An như sau:

1. [1] Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện về phạt cọc số tiền 300.000.000 đồng của anh Đoàn Văn T.
2. [2] Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:
   • [2.1] Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc (V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) lập ngày 24 tháng 9 năm 2022 giữa ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị H với anh Đoàn Văn T.
   • [2.2] Ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc là 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng theo Hợp đồng đặt cọc (V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) lập ngày 24 tháng 9 năm 2022 và số tiền hỗ trợ 75.000.000 (Bảy mươi lăm triệu) đồng cho anh Đoàn Văn T. Tổng cộng: 275.000.000 (Hai trăm bảy mươi lăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Về án phí:

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn, miễn án phí dân sự sơ thẩm, án phí dân sự phúc thẩm cho ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị H.

Anh Đoàn Văn T phải chịu 7.500.000 (Bảy triệu năm trăm ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 14.000.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011005 do Chi cục Thi hành án dân sự huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An phát hành ngày 28/11/2023. Trả lại cho anh T số tiền tạm ứng án phí 6.500.000 (Sáu triệu năm trăm ngàn) đồng đã nộp.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: -VKSND tỉnh Nghệ An; -Các đương sự; -TAND KV3-Nghệ An; -VKSND KV3-Nghệ An; -Phòng THADS KV3-Nghệ An; -THADS tỉnh Nghệ An; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lưu Thị Hồng Thể