TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bả n án số: 122/2025/DS-PT

Ngày: 09-4-2025

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Nam

Các Thẩm phán: Ông Trần Thanh Phong

Bà Trần Thị Mỹ Hạnh

- Thư ký phiên tòa: Bà Cao Thị Minh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai: Bà Đặng Hoàng Oanh – Kiểm sát viên.

Ngày 09 tháng 4 năm 2025, tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 407/2024/TLPT-DS ngày 26 tháng 12 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 37/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Cẩm Mỹ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 83/2025/QĐ-PT ngày 24 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Xuân T, sinh năm 1996.

Địa chỉ: Tổ B, ấp C, xã X, huyện C, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Văn G, sinh năm: 1985, địa chỉ: 6/2, ấp A, xã T, huyện T, tỉnh Đồng Nai (văn bản ủy quyền ngày 3/4/2025) có mặt.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Đình P, sinh năm 1959 (có mặt)

Bà Phạm Thị Cẩm T1, sinh năm: 1963 (có mặt).

Địa chỉ: ấp L, xã X, huyện C, tỉnh Đồng Nai.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Đình Cẩm T2, sinh năm: 1988 (vắng mặt).

Địa chỉ: ấp L, xã X, huyện C, tỉnh Đồng Nai.

2. Văn phòng C (vắng mặt).

Địa chỉ: Khu phố S, thị trấn L, huyện C, Đồng Nai.

3. Bà Trần Thị Trúc L, sinh năm: 1966. 0397656768.

Địa chỉ: Khu phố S, thị trấn L, huyện C, Đồng Nai.

Đại diện theo ủy quyền: bà Nguyễn Thị Ngọc H, sinh năm 1979 (có mặt)

Địa chỉ: Số H, đường H, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai (văn bản ủy quyền ngày 19 tháng 3 năm 2025)

4. Bà Vũ Thị Thu H1, sinh năm: 1968. 0985.261.386 (có mặt)

Địa chỉ: Tổ 1, ấp C, xã X, huyện C, Đồng Nai.

5. Bà Vũ Thị Thu T3, sinh năm: 1965. 0395.752.879 (có mặt).

Địa chỉ: Tổ G, ấp C, xã X, huyện C, Đồng Nai.

6. Bà Nguyễn Thị T4, sinh năm: 1964 (vắng mặt).

Địa chỉ: Ấp L, xã X, huyện C, Đồng Nai.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, trong quá trình làm việc và tại phiên tòa, nguyên đơn, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Tuấn A trình bày:

Ngày 13/7/2020, bà Nguyễn Xuân T có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Nguyễn Đình P, bà Phạm Thị Cẩm T1 diện tích đất ngang mặt tiền đường là 5,8m, chiều dài là 52,52m, tổng diện tích 304,616m² thuộc một phần thửa đất số 158, tờ bản đồ số 40 xã X, với giá 2.840.000.000 đồng. Hai bên có lập hợp đồng đặt cọc và được công chứng tại Văn phòng C1 ngày 13/7/2020. Theo hợp đồng đặt cọc thì bên A (Bên đặt cọc) đặt cọc cho bên B (Bên nhận cọc) bằng tiền mặt, chia làm từng đợt: Đợt 01 số tiền 550.000.000 đồng; đợt 02: vào ngày 24/7/2020 số tiền là 290.000.000 đồng. Số tiền còn lại bà T sẽ thanh toán khi vợ chồng ông P, bà T1 hoàn thành thủ tục tách thửa, đủ điều kiện chuyển nhượng và ký hợp đồng chuyển nhượng.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà T đã giao cho vợ chồng ông P, bà T1 số tiền 550.000.000 đồng. Lần thứ hai giao 10.000.000 đồng và lần thứ ba giao 100.000.000 đồng vào ngày 24/7/2020. Tổng cộng bà T đã giao cho vợ chồng ông P, bà T1 số tiền cọc là 660.000.000 đồng.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì ngày 24/7/2020 bà phải giao số tiền 290.000.000 đồng. Tuy nhiên, ngày 20/7/2020, ông P có thông báo cho bà là phần đất trích lục và đo đạc tách thửa có chiều ngang ở giữa thửa đất là 5m vì bị vướng căn nhà, nên không thể tách đủ 5,8m. Tổng diện tích chỉ còn lại 291,2m², không đủ diện tích thỏa thuận ban đầu. Nên ông P nói sẽ thỏa thuận lại để bù phần diện tích đất ở phía sau cho bà. Do đó, bà chỉ đồng ý giao số tiền là 100.000.000 đồng để hai bên thương lượng lại. Vợ chồng ông P, bà T1 cũng đồng ý ký nhận tiền và hứa sẽ thương lượng lại.

Tuy nhiên, sau đó bà đã đưa ra 03 phương án thỏa thuận là ông P phải giao đủ diện tích đất theo hợp đồng đặt cọc hoặc là ông P tách thửa chuyển nhượng cho bà T phần đất theo mặt tiền đường là 5m và bà thanh toán theo giá trị là 5m, nhưng vợ chồng ông P, bà T1 đều không đồng ý. Trong thời gian hai bên đang thương lượng với nhau về diện tích và giá thì vợ chồng ông P, bà T1 đã làm thủ tục tặng cho phần đất trên cho con gái. Như vậy, vợ chồng ông P đã vi phạm thỏa thuận.

Do đó, bà T yêu cầu vợ chồng ông P phải trả lại cho bà số tiền cọc là 660.000.000 đồng và bồi thường gấp đôi số tiền cọc là 1.320.000.000 đồng như thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng.

- Trong quá trình làm việc và tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 trình bày: Vào ngày 13/7/2020, vợ chồng ông bà có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Xuân T. Về diện tích, giá chuyển nhượng, giao kết hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán tiền cọc như bà T đã trình bày. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà T đã thanh toán cho vợ chồng ông bà số tiền 550.000.000 đồng. Theo thỏa thuận đợt 02 thanh toán vào ngày 24/7/2020 với số tiền 290.000.000 đồng. Nhưng đến ngày 29/7/2020 phía bà T mới thanh toán số tiền 100.000.000 đồng. Sau đó ông P đã nhiều lần nhắc nhở yêu cầu bà T thanh toán số tiền cọc như thỏa thuận, vì ông đã xắp làm xong thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên bà T. Tuy nhiên, phía bà T vẫn không thực hiện và trả lời cho ông là sẽ không trả thêm tiền cọc vì cho rằng ông P giao thiếu diện tích đất. Ông bà đã hoàn tất thủ tục đo vẽ để tách thửa và hẹn ngày 13/8/2020 đến Phòng Công chứng Trần Thị Trúc L để ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, bà T cứ hẹn mà không đến. Ngày 15/8/2020, phía bà T đến nhà ông P, bà T1 để thương lượng lại diện tích đất chuyển nhượng. Theo đó, hai bên thống nhất diện tích chuyển nhượng ngang 5,7m. Ngày 18/8/2020, ông bà gặp bà T3, bà H1 tại Văn phòng công chứng, nhưng bà T3 nói 2.000.000.000 đồng bà đã đưa cho bà L giữ, khi nào có sổ đỏ thì bà L đưa số tiền này cho ông bà, nhưng không nói đến số tiền cọc còn thiếu, nên ông bà không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng do tiền cọc chưa giao đủ. Ngày giao tiền cọc ngày 24/7/2020 với số tiền 290.000.000 đồng, nhưng ngày 29/7/2020 bà T3 mới giao cho ông bà số tiền 100.000.000 đồng, đến ngày 18/8/2020 khi đến Văn phòng C1 để ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận hết số tiền còn lại như thỏa thuận thì bên bà T3 không đồng ý ký hợp đồng, theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nếu bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự khi mục đích đặt cọc không đạt thì bên mua mất cọc. Do đó, đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ nội dung yêu cầu khởi kiện của bà T.

- Trong quá trình làm việc, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C trình bày: Ngày 13/7/2020 bà Nguyễn Xuân T đến Văn phòng C1 yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc là bà Nguyễn Xuân T, bên nhận cọc là ông Nguyễn Đình P, bà Phạm Thị Cẩm T1, số tiền đặt cọc là 840.000.000 đồng thanh toán làm 02 đợt, đợt 01 là 550.000.000 đồng, đợt 2 là 290.000.000 đồng thanh toán vào ngày 24/7/2020, mục đích đặt cọc là ông P, bà T1 cam kết sẽ chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Xuân T. Sau khi xem xét hồ sơ do các bên cung cấp, nhận thấy yêu cầu công chứng và các giấy do các bên cung cấp phù hợp quy định hiện hành, quyền sử dụng đất không bị kê biên, ngăn chặn giao dịch, Văn phòng C1 tiến hành thủ tục chứng nhận hợp đồng đặt cọc cho các bên, số công chứng 2040, quyển số 03TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 13/7/2020. Hợp đồng đã được ký đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật công chứng, các bên tham gia giao kết hợp đồng tự nguyện không bị ép buộc. Việc bà T khởi kiện ông P, bà T1, Văn phòng C không có ý kiến, yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

- Trong quá trình làm việc, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Trúc L trình bày: Văn phòng C1 tiến hành thủ tục chứng nhận hợp đồng đặt cọc cho các bên, số công chứng 2040, quyển số 03TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 13/7/2020, theo đó ông P, bà T1 có nhận tiền cọc bán một phần thửa đất 158, tờ 40 cho bà Nguyễn Phương T5, các bên đã đọc kỹ và đồng ý thực hiện giao dịch. Khoảng 20 ngày sau, ông P đem bản vẽ đến Văn phòng công chứng Trần Thị Trúc L yêu cầu làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với thửa đất đã đặt cọc trên, bà nhận thấy thửa đất này đã nhận cọc bán cho người khác nên không thể làm hợp đồng tặng cho được nữa. Sau đó ông P yêu cầu đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc nên bà giải thích cho ông P hiểu không thể thực hiện giao dịch nhưng ông P có tình không hiểu mà có hành vi gây rối. Việc bà T5 khởi kiện ông P, bà T1, bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

- Trong quá trình làm việc và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị Thu T3 trình bày: Bà là mẹ ruột của cháu T5. Còn ông P, bà T1 là người trong làng nên có quen biết. Trong tháng 7/2020 thông qua bà Nguyễn Thị T4, bà có biết ông P, bà T1 có nhu cầu bán đất 6m x 52,52m. Bà về nói cho cháu T5 biết thì cháu T5 đề nghị bà đại diện đi hỏi mua giúp cháu. Bà T4 dẫn bà đến nhà ông P, bà T1 để thương lượng việc mua bán. Bà có nói rõ là mua giúp cho cháu T5. Ông P, bà T1 đồng ý để bà đại diện cho cháu T5 thương lượng việc mua bán. Ông P nói sợ đất không đủ nên chỉ bán 5,8m x 52,52m với giá 2.840.000.000 đồng. Ngày 13/7/2020 cháu T5, bà và vợ chồng ông P ra Văn phòng C1 để ký hợp đồng đặt cọc. Tại đây cháu T5 giao cho ông P, bà T1 550.000.000 đồng. Chiều hôm đó bà đến nhà ông P, bà T1 để hỏi đã lấy giấy chứng nhận QSD đất về chưa để hối thúc họ làm thủ tục sang tên cho cháu T5. Bà gặp bà T4 đến để lấy tiền hoa hồng. Ông P nói với bà: “Tiền anh đã trả Ngân hàng hết để lấy sổ đỏ ra. Em ứng ra 10.000.000 đồng để đưa cho bà T4. Sau này trừ vào tiền đất”. Bà đưa cho bà T4 10.000.000 đồng ngay hôm đó. Khoảng 1 tuần sau thì ông P kêu người vào đo đạc đất. Tối đó ông P gọi bà vào nói thiếu đất bề ngang nên ông ấy sẽ bù thêm phía sau cho con gái bà để đủ diện tích đất theo như hợp đồng đặt cọc. Bà nói đất mặt tiền sẽ có giá khác đất mặt hậu nên đôi bên thỏa thuận lại là diện tích đất vẫn đủ như trong hợp đồng đặt cọc nhưng tiền thì chỉ trả theo giá 5,7m. Ông P, bà T1 chấp nhận và nói: “chờ ra bán tách thửa rồi đôi bên tính tiền lại". Bà cũng đồng ý. Đến ngày 24/7/2020 do giao thiếu đất cho con bà và vì có thỏa thuận trước đó nên ông P, bà T1 nhất trí nhận trước 100.000.000 đồng, đợi khi nào có bản vẽ thể hiện đủ đất thì đôi bên thỏa thuận lại việc giao tiền sau. Việc thỏa thuận này chỉ bằng miệng và chỉ có bà, ông P, bà T1 chứng kiến. Ngày 30/7/2020 và 31/7/2020 ông P gửi hình bản vẽ qua Zalo cho bà. Theo bản vẽ này thì thiếu đất tiếp, không đủ diện tích theo như hợp đồng đặt cọc thì bà có nói ông P, bà T1 trừ bớt tiền đối với phần đất còn thiếu nhưng ông P, bà T1 không chịu. Sau đó ông P, bà T1 ra Văn phòng C1 đòi hủy hợp đồng. Ông P, bà T1 nói hình thể bản vẽ đúng nhưng số liệu không đúng, số liệu thực tế nhiều hơn. Họ kêu phải trả tiền cho họ luôn 5,8m chứ không chấp nhận 5,7m, càng không chịu trừ tiền đi diện tích đất. Em gái bà là Vũ Thị Thu H1, đại diện cháu T5 thương lượng với bà T1 nhưng cũng không được.

- Trong quá trình làm việc và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị Thu H1 trình bày: Bà là dì ruột của cháu T5, trong tháng 8/2020, bà L gọi điện nói ông P muốn hủy hợp đồng mua bán với cháu T5. Khi bà liên lạc với cháu T5, cháu T5 cho biết có mua đất của ông P, bà T1 với diện tích ngang 5,8m, dài 52,52m nhưng khi ra bản vẽ thì thiếu đất, cháu T5 có nhờ bà làm đại diện để nói chuyện với ông P, bà T1 thỏa thuận lại diện tích đất phải giao và số tiền phải thanh toán còn lại. Khi đến Văn phòng C1, bà với bà T3 có gặp ông P, bà T1, bà có đưa ra phương án thương lượng là, một giao diện tích đất 5mx52,52m, hay là giao theo hợp đồng 5,8mx52,52m, ba là trả lại tiền đặt cọc và bồi thường tiền cọc, khi nghe xong phương án thì bà T1, ông P không đồng ý.

- Trong quá trình làm việc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T4 trình bày: Bà có biết bà T1 muốn bán đất nên có nói cho bà T3 biết, khi bà T3 vào gặp ông P thì ông P đồng ý bán đất cho bà T3, khi nghe bà T3 nói con gái của bà đã đặt cọc tiền ở Phòng công chứng thì bà gặp ông P xin tiền vì đã giới thiệu mua bán đất, lúc đầu ông P nói chỉ có 5.000.000 đồng, nhưng bà năn nỉ thì ông P đồng ý cho 10.000.000 đồng, nhưng ông P nói tiền cọc đã sử dụng hết, khi đó có mặt bà T3 ở nhà ông P, nên ông P nhờ bà T3 giao số tiền 10.000.000 đồng cho bà. Còn số tiền này ông P với bà T3 thỏa thuận sau. Nên bà T3 có giao cho bà số tiền 10.000.000 đồng.

- Trong quá trình làm việc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Đình Cẩm T2 trình bày: Bà là con của ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1. Vào ngày 26/8/2020 bố mẹ bà có ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để cho bà diện tích đất 302,7m² thuộc một phần thửa đất số 158, tờ 40 tọa lạc tại xã X, huyện C, tỉnh Đồng Nai. Hợp đồng tặng cho có công chứng của Văn phòng C2. Lý do, để cho bà một phần đất để mở tiệm buôn bán kinh doanh kiếm thêm thu nhập, phần đất mà bố mẹ bà tặng cho bà là phần đất mà bố mẹ bà định bán cho bà Nguyễn Xuân T theo hợp đồng đặt cọc. Khi bà T với bố mẹ bà ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng một phần thửa đất số 158 bà có biết, nội dung chuyển nhượng phần đất có chiều ngang 5,8m, chiều dài 52m, bà T đặt cọc số tiền khoảng 800.000.000 đồng. Tuy nhiên, đến ngày thỏa thuận giao tiền chuyển nhượng đất tiếp theo như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì bà T không giao tiền cọc, bố mẹ bà có cho bà T thêm thời gian nhưng bà T không giao tiền cọc cho bố mẹ bà. Theo nguyên tắc bà T vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nên phải bị mất tiền cọc, còn việc bố mẹ bà cho bà đất không vi phạm hợp đồng đặt cọc vì sau khi bà T vi phạm thời hạn thanh toán tiền thì bố mẹ bà mới cho bà đất. Phần đất mà bố mẹ bà cho bà trùng với phần đất mà bố mẹ bà thỏa thuận bán cho bà T, chiều ngang 5,8m, chiều dài 52m. Hiện nay phần đất mà bố mẹ bà cho bà vẫn chưa sang tên cho bà. Theo bà bà T vi phạm hợp đồng cọc nên bà T phải bị mất cọc. Còn phần đất mà bố mẹ bà cho bà chưa sang tên nên tùy bố mẹ bà quyết định, bà không có ý kiến. Nếu bố mẹ bà muốn hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì bà cũng đồng ý. Ngoài ra, số tiền mà bố mẹ bà nhận cọc từ bà T là của bố mẹ tôi không liên quan đến bà.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai quyết định:

• Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
• Các Điều 116, 117, 121, 274, 275, 328, 357, 418 và Điều 468 của Bộ luật dân sự;
• Điều 167 Luật đất đai;
• Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Xuân T đối với bị đơn ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Buộc ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 liên đới thanh toán cho bà Nguyễn Xuân T số tiền 1.980.000.000đ (một tỷ chín trăm tám mươi triệu đồng); trong đó tiền cọc là 660.000.000đ (sáu trăm sáu mươi triệu đồng) đồng và tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng đặt cọc là 1.320.000.000đ (một tỷ ba trăm hai mươi triệu đồng).

2. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 phải trả cho bà Nguyễn Xuân T tiền chi phí tố tụng đã nộp là 7.376.110 (bảy triệu ba trăm bảy mươi sáu nghìn một trăm mười) đồng.

3. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, người phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Về án phí: Ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 phải nộp 71.400.000 đồng (bảy mươi mốt triệu bốn trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho bà Nguyễn Xuân T số tiền 35.700.000 đồng (ba mươi lăm triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0002061 ngày 11/2/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cẩm Mỹ.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 12/9/2024, ông Nguyễn Đình P, bà Phạm Thị Cẩm T1 có đơn kháng cáo đề nghị Hủy bản án sơ thẩm vì cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, cụ thể:

1. Đánh giá chứng cứ không vào hồ sơ tòa án thiếu khách quan toàn diện. Không tôn trọng sự thật và diễn biến quá trình các bên ký kết hợp đồng đặt cọc.

2. Bản chất hợp đồng là các bên tiến hành thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng cấp Sơ thẩm không tôn trọng sự thật chỉ xét xử theo hướng của nguyên đơn, báo cáo trước tòa không chứng cứ.

3. Đối với các chứng cứ được Tòa án sao lục vào ngày 24/11/2021 tại Văn phòng đất Đồng Nai - Chi nhánh C3 không được Tòa án công khai tại phiên họp công khai chứng cứ cho các đương sự được biết.

Ngày 13/9/2024, Viện kiểm sát nhân dân huyện Cẩm Mỹ ban hành quyết định số 14/QĐ-VKS–CM kháng nghị một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải bồi thường do vi phạm hợp đồng đặt cọc là 1.320.000.000 đồng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Viện kiểm sát rút kháng nghị. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu quan điểm:

Qua ý kiến của nguyên đơn, bị đơn trình bày tại phiên tòa nhận thấy Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Thống Nhất là không có căn cứ vững chắc, do đó Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai rút Kháng nghị số 14/QĐ-VKS-CM của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Cẩm Mỹ.

Về nội dung kháng cáo: Bị đơn ông P, bà T1 kháng cáo cho rằng với các chứng cứ Tòa án sao lục ngày 24/11/2021 tại VP đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh C3 không được Tòa án công khai tại phiên họp công khai chứng cứ cho các đương sự biết. Các chứng cứ sao lục ngày 24/11/2021 là hồ sơ đề nghị tách thửa đối với thửa đất 158, tờ bảnđồ 40, xã X của ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1. Tại phiên họp kiểm tra giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ ngày 04/7/2024 bị đơn ông P, bà T1 không có ý kiến gì đối với các chứng cứ mà Tòa án công khai, việc ông bà cho rằng Tòa án không công khai những tài liệu chứng cứ trên thiếu sót là không có cơ sở và đây cũng không phải là vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng. Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ mới để bảo vệ cho việc kháng cáo của mình nên không được xem xét. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 điều 308 BLTTDS, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Đình P, bà Phạm Thị Cẩm T1, Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Cẩm Mỹ làm trong hạn luật định, đóng tạm ứng án phí đúng quy định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. Cấp sơ thẩm đã xác định đúng và đầy đủ tư cách tố tụng.

[2] Về quan hệ pháp luật, thẩm quyền giải quyết vụ án đã được Tòa án nhân dân huyện Cẩm Mỹ xác định đúng và đầy đủ.

[3] Về nội dung vụ án, nội dung kháng cáo:

[3.1] Về nội dung sự việc:

Nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất, Hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn ngày 13/7/2020, các bên thỏa thuận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất với diện tích chiều ngang 5,8m, dài 52,52m (Tổng diện tích 304,616 m²) cho nguyên đơn theo giấy CNQSD đất CC 834855 do Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 11/04/2016 với giá 2.840.000.000 đồng. Theo đó, nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn chia làm 02 đợt: Đợt 1: 550.000.000 đồng, đợt 2 vào ngày 24/07/2020 với số tiền 290.000.000 đồng.

Nguyên đơn xác định đã đưa cho bị đơn 03 lần tiền cọc: Lần 1: 550.000.000 đồng, lần 2: 10.000.000 đồng; lần 3: 100.000.000 đồng. Ngày 20/07/2020, bị đơn nhận được bản trích lục và đo tách thửa đất thì có thông báo cho nguyên đơn phần giữa đất chiều ngang chỉ còn 05m vì lý do vướng nhà nên không thể tách đủ 5,8m và thỏa thuận thương lượng bù phần đất phía sau nhưng tổng diện tích chỉ còn 291,2m2 không đủ như thỏa thuận ban đầu là 304,616m² nên nguyên đơn đã tiến hành thương lượng lại nhưng phía bị đơn không chấp nhận.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc là 660.000.000 đồng và bồi thường gấp đôi số tiền cọc là 1.320.000.000 đồng như thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng. Lý do bị đơn không thể tách đủ 5,8m chiều rộng, tổng diện tích chỉ còn lại 291,2m² là không đủ diện tích thỏa thuận ban đầu. Sau đó các bên thỏa thuận thương lượng lại với nhau, nguyên đơn đã đưa ra 03 phương án thỏa thuận là bị đơn phải giao đủ diện tích đất theo hợp đồng đặt cọc hoặc tách thửa chuyển nhượng cho nguyên đơn phần đất theo mặt tiền đường là 5m và bị đơn thanh toán theo giá trị là 5m, nhưng vợ chồng bị đơn đều không đồng ý. Trong thời gian hai bên đang thương lượng với nhau về diện tích và giá chuyển nhượng thì vợ chồng bị đơn đã làm thủ tục tặng cho phần đất trên cho người khác. Như vậy, vợ chồng bị đơn đã vi phạm thỏa thuận nên bà T yêu cầu vợ chồng ông P phải trả lại cho bà số tiền cọc là 660.000.000 đồng và bồi thường gấp đôi số tiền cọc là 1.320.000.000 đồng như thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng.

Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn cho rằng do nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cụ thể là hai bên thỏa thuận đến ngày 24/07/2020 nguyên đơn phải giao số tiền 290.000.000 đồng nhưng đến ngày 29/7/2020 nguyên đơn mới giao số tiền 110.000.000 đồng còn thiếu 180.000.000 đồng nên không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn. Đến ngày 18/8/2020, khi đến Văn phòng C1 để ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận hết số tiền còn lại như thỏa thuận thì nguyên đơn không đồng ý ký hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nếu bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự khi mục đích đặt cọc không đạt thì bên mua mất cọc.

Các bên không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án nên xảy ra tranh chấp.

[3.2] Về số tiền đặt cọc các bên giao nhận:

Các đương sự đều thừa nhận, sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bà T đã giao cho ông P, bà T1 số tiền 550.000.000 đồng nên việc này không phải chứng minh.

Đối với lần giao số tiền 100.000.000 đồng, nguyên đơn trình bày giao tiền cho bị đơn số tiền 100.000.000 đồng vào ngày 24/7/2023, bị đơn thừa nhận mình nhận số tiền 100.000.000 đồng nhưng nhận vào ngày 29/7/2023. Bà T đã cung cấp bản chính hợp đồng đặt cọc cho các bên, số công chứng 2040, quyển số 03TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 13/7/2020, tại hợp đồng có nội dung:

“Đã nhận:

Đợt 1. 550.000.000 đồng.

2. 100.000.000 đ, 24/7/2020” có chữ ký của ông Nguyễn Đình P.

Ông P thừa nhận chữ ký và chữ viết của mình, nhưng ông trình bày để hợp thức hóa thời gian nhận tiền đợt hai theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng thực tế ông nhận tiền vào ngày 29/7/2020 tuy nhiên ông không cung cấp chứng cứ cho lời trình bày của mình nên xác định nguyên đơn đã giao cho bị đơn số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng vào ngày 24/7/2020 với mục đích là để thỏa thuận lại việc chuyển nhượng đất như lời khai của nguyên đơn là có căn cứ.

Đối với số tiền 10.000.000 đồng, các bên không thỏa thuận về việc giao số tiền này, nhưng tại phiên tòa các đương sự đều thừa nhận bà T3 giao cho bà T4 số tiền 10.000.000 đồng là do ông P yêu cầu, đồng thời, tại phiên tòa ông P thừa nhận có số tiền này. Do đó, xác định số tiền 10.000.000 đồng mà bà T3 giao cho bà T4 là tiền cọc giữa bà T với ông P, bà T1.

Như vậy, cấp sơ thẩm xác định phía bà Nguyễn Xuân T đã giao cho vợ chồng ông Nguyễn Đình P, bà Phạm Thị Cẩm T1 số tiền đặt cọc là 660.000.000 đồng là có căn cứ.

[5] Về xác định lỗi khi thực hiện hợp đồng đặt cọc:

Ông P cho rằng bà T vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền cọc đợt hai. Theo hợp đồng đặt cọc đến ngày 24/7/2020 bà T phải giao cho ông 290.000.000 đồng, nhưng đến ngày 29/7/2020 bà T mới giao tiếp tiền cọc cho ông và chỉ giao 100.000.000 đồng.

Tuy nhiên, tại phiên tòa ông P, bà T1 thừa nhận có đề nghị đơn vị đo vẽ và giao 01 sơ đồ đo vẽ cho bà T3, sau đó bà T3 phát hiện ra diện tích đất không đủ có báo lại với bà T1. Do đó, lời khai của nguyên đơn về việc ngày 23/7/2020, khi có sơ họa thửa đất, ông gửi cho bà T3 (là mẹ bà T) xem, do diện tích không đủ như trong hợp đồng đặc cọc nên phía bà T3 đề nghị thương lượng lại, ông P cũng đồng ý là có căn cứ. Đến ngày 24/7/2020, bà T cho rằng do diện tích sau khi tách thửa thiếu so với thỏa thuận ban đầu, nên bà chỉ giao tiếp 100.000.000 đồng tiền cọc để các bên cùng thương lượng lại và ông P chấp nhận thương lượng lại, đồng thời nhận số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng. Như vậy, bà T giao tiền cọc 100.000.000 đồng có sự đồng ý của vợ chồng ông P, bà T1, nên không xem bà T vi phạm nghĩa vụ trả tiền cọc. Ngoài ra, như phân tích ở trên thì xác định thời điểm ông P nhận tiền cọc là vào ngày 24/7/2020, đúng vào ngày các bên thỏa thuận giao tiền trong hợp đồng đặt cọc.

Sau đó, các bên thương lượng lại diện tích chuyển nhượng lại là 5,7m chiều ngang theo mặt đường nhựa và hẹn ngày 18/8/2020, hai bên đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo diện tích mới. Tại Văn phòng công chứng nhân viên văn phòng đã tính lại số tiền chuyển nhượng theo diện tích đất mới để các bên thỏa thuận, cụ thể: diện tích chiều ngang 5,7m thì diện tích thiếu so với diện tích ghi trong hợp đồng là 5,2m² quy ra tiền là 47.320.000 đồng, nên số tiền chuyển nhượng trừ đi 47.320.000 đồng. Tuy nhiên phía ông P, bà T1 không đồng ý mà yêu cầu phía bà T giao đủ số tiền chuyển nhượng mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi các bên thỏa thuận lại diện tích tách thửa, phía bị đơn vẫn chưa thực hiện thủ tục tách thửa, chưa có bản vẽ thể hiện diện tích tách thửa để có đủ điều kiện thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng yêu cầu phía nguyên đơn giao toàn bộ số tiền còn lại là không đúng thỏa thuận. Từ thời điểm đó, phía ông P không có thông báo nào đối với phía bà T về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

Theo bà Trần Thị Trúc L, Công chứng viên Văn phòng C1 thì khoảng 25 ngày sau công chứng hợp đồng đặt cọc, gia đình ông P ra Văn phòng công chứng yêu cầu làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với diện tích đã nhận đặt cọc chuyển nhượng cho bà T, nhưng do đã làm hợp đồng đặt cọc, nên không thể làm hợp đồng tặng cho nên ông P yêu cầu được đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc nhưng được công chứng viên giải thích cho ông P là không thể thực hiện được. Tiếp đó ngày 26/8/2020, ông P, bà T1 lại công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Đình Cẩm T2 trong khi chưa giải quyết hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng C1. Như vậy, chứng tỏ ông P đã có ý định không tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà T nên đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.

Sau khi các bên không thỏa thuận được với nhau về diện tích và số tiền thanh toán thì bà T vẫn có thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thông qua việc thỏa thuận với ông P về 02 phương án là ông P phải giao đủ diện tích đất theo hợp đồng đặt cọc hoặc là ông P tách thửa chuyển nhượng cho bà T phần đất theo mặt tiền đường là 5m và thanh toán theo giá trị là 5m, nếu ông P không đồng ý với 2 phương án trên thì mới buộc ông P phải trả lại tiền cọc và phạt cọc theo hợp đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ ý kiến muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng ông P, bà T1 không đồng ý, ông P, bà T1 đề nghị thực hiện hợp đồng với giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Chứng thư thẩm định giá, nguyên đơn không đồng ý phương án trên.

Do đó, tòa án cấp sơ thẩm xác định lỗi trong trường hợp này là do ông P, bà T1 không tiếp tục thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết là phù hợp.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự thì “...Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, thỏa thuận tại điểm a khoản 2 Điều 3 hợp đồng đặt cọc là phù hợp với quy định pháp luật. Bà T yêu cầu vợ chồng ông P, bà T1 phải trả lại 660.000.000 đồng tiền cọc đã nhận và phạt cọc 1.320.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Bị đơn kháng cáo cho rằng, đối với các chứng cứ được Tòa án sao lục vào ngày 24/11/2021 tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh C3 không được Tòa án công khai tại phiên họp công khai chứng cứ cho các đương sự được biết.

Tuy nhiên, các bên đương sự đã được thông báo về các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án nên kháng cáo của bị đơn không có cơ sở chấp nhận.

[4] Bản án sơ thẩm đã xem xét toàn diện yêu cầu khởi kiện và đánh giá chứng cứ đầy đủ khách quan. Việc bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đúng quy định của pháp luật, bị đơn kháng cáo nhưng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ gì mới để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo.

[5] Xét kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Cẩm Mỹ:

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phân tích các tình tiết nội dung vụ án và xác định lỗi để không thực hiện được hợp đồng là do bị đơn, do đó Viện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai rút kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Cẩm Mỹ. Căn cứ khoản 3 điều 284 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với Quyết định kháng nghị số 14/QĐ-VKS-CM của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Cẩm Mỹ.

Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[6] Về án phí:

[6.1] Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 phải nộp 71.400.000 đồng (bảy mươi mốt triệu bốn trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho bà Nguyễn Xuân T số tiền 35.700.000 đồng (ba mươi lăm triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0002061 ngày 11/2/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cẩm Mỹ.

[6.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận, nên ông P bà T1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm ông P, bà T1 đơn xin miễn án phí do ông bà người cao tuổi.

Căn cứ điều 12, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông P, bà T1.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ khoản 1 Điều 308, khoản 3 điều 284 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Đình P.

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với Quyết định Kháng nghị số 14/QĐ-VKS–CM ngày 13/9/2024 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Cẩm Mỹ;

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai.

• Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
• Các Điều 116, 117, 121, 274, 275, 328, 357, 418 và Điều 468 của Bộ luật dân sự;
• Điều 167 Luật đất đai;
• Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Xuân T đối với bị đơn ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

   Buộc ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 liên đới thanh toán cho bà Nguyễn Xuân T số tiền 1.980.000.000đ (một tỷ chín trăm tám mươi triệu đồng); trong đó tiền cọc là 660.000.000đ (sáu trăm sáu mươi triệu đồng) đồng và tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng đặt cọc là 1.320.000.000đ (một tỷ ba trăm hai mươi triệu đồng).

2. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 phải trả cho bà Nguyễn Xuân T tiền chi phí tố tụng đã nộp là 7.376.110đ (bảy triệu ba trăm bảy mươi sáu nghìn một trăm mười đồng).
3. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, người phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
4. Về án phí:
   1. Án phí dân sự sơ thẩm:

      Ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1 phải nộp 71.400.000 đồng (bảy mươi mốt triệu bốn trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

      Hoàn trả cho bà Nguyễn Xuân T số tiền 35.700.000 đồng (ba mươi lăm triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0002061 ngày 11/2/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cẩm Mỹ.

   2. Án phí dân sự phúc thẩm:

      Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Nguyễn Đình P và bà Phạm Thị Cẩm T1.

      Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - TAND huyện; - VKSND T. Đồng Nai; - VKSND huyện; - THADS huyện; - Đương sự; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA đã ký tên và đóng dấu Nguyễn Văn Nam