NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Bản án số: 1218/2024/DS - ST

Ngày: 28-6-2024

V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

-

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Chu Thị Nguyệt

Các Hội thẩm nhân dân: 1. Bà Nguyễn Thị Nhơn

2. Bà Hồ Thị Lang

- Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà Trần Thị Thanh Trân - Cán bộ Tòa án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh tham gia phiên tòa:

Bà Hồ Thị Phương Thảo - Kiểm sát viên.

Trong ngày 28 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 2394/2023/TLST-DS ngày 14 tháng 12 năm 2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 286/2024/QÐST-DS ngày 17 tháng 5 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 221/2024/QÐST-DS ngày 10 tháng 6 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Đ, sinh năm 1972

Bà Huỳnh Thị Ngọc X, sinh năm 1980

Địa chỉ: A L, Phường G, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Phạm Văn C (Giấy ủy quyền số 001833 quyển số 03/2023/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 10/3/2023) (có mặt)

Bị đơn: Ông Nguyễn Tất T, sinh năm 1972 (vắng mặt)

Địa chỉ thường trú: 8 H, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ tạm trú: I L, Phường H, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 26 tháng 7 năm 2022, tại bản tự khai và các biên bản làm việc, hòa giải của Tòa án, người đại diện của các đồng nguyên đơn – ông Phạm Văn C trình bày:

Ngày 08/10/2019, ông Nguyễn Tất T với ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X có ký Hợp đồng đặt cọc số 008918, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C1. Nội dung, ông T đồng ý bán, chuyển nhượng cho ông Đ và bà X toàn bộ căn nhà và Quyền sử dụng đất tọa lạc tại số H H, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nhà và đất trên là tài sản riêng thuộc quyền sở hữu của ông T) với giá 2.000.000.000đồng (Hai tỷ đồng). Để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng ông Đ và bà X đồng ý đặt cọc cho ông T số tiền 1.100.000.000đồng, thời hạn đặt cọc 06 tháng kể tự ngày ký hợp đồng đặt cọc này. Hai bên thống nhất ông T có nghĩa vụ tất toán nợ vay ngân hàng, tiến hành thủ tục giải chấp tài sản và nhận lại toàn bộ bản chính giấy chứng nhận QSHN ở và QSDĐ ở để hai bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán-chuyển nhượng nhà và đất nêu trên. Các bên cũng thỏa thuận về việc hoàn lại tiền cọc và phạt cọc. Thực tế thì ông T đã nhận số tiền đặt cọc 1.200.000.000đồng từ ông Đ và bà X theo nội dung giấy nhận tiền ngày 08/10/2019.

Ngày 11/01/2020, ông Nguyễn Tất T với ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X tiếp tục ký kết Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc số 000293 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD. Hai bên thống nhất sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Hợp đồng đặt cọc số 008918, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/10/2019, cụ thể như sau: về số tiền đặt cọc mua bán căn nhà số H H, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh ông Đ và bà X đồng ý đặt cọc số tiền 1.600.000.000đồng cho ông T; thời hạn đặt cọc là 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc, ông T có nghĩa vụ tất toán toàn bộ khoản nợ vay ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp, nhận toàn bộ bản chính và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất nêu trên cho ông Đ và bà X. Đồng thời hai bên cũng thỏa thuận trường hợp hết thời gian đặt cọc mà ông Đ và bà X từ chối việc nhận chuyển nhượng nhà đất nêu trên thì sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho ông T, ngược lại nếu ông T từ chối việc bán, chuyển nhượng nhà đất trên thì phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc đã nhận cho ông Đ, bà X và còn phải bồi thường một khoản tiền (phạt cọc) cho bên mua là 1.600.000.000đồng. Cũng trong ngày 11/01/2020, ông T nhận thêm 400.000.000đồng tiền đặt cọc từ ông Đ và bà X, hai bên có ký giấy biên nhận tiền.

Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc đến nay ông Nguyễn Tất T vẫn không xúc tiến việc tất toán để giải chấp tài sản để hai bên tiến hàng ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản nêu trên tại phòng công chứng theo đúng nội dung đã thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc số 008918 ngày 08/10/2019 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc số 000293 ngày 11/01/2020, mặc cho ông Đ và bà X nhiều lần tìm gặp, nhắc nhở nhưng ông T vẫn không tiến hành mà luôn tìm cách né tránh, viện lý do rồi cắt đứt mọi liên lạc với nguyên đơn.

Do phía bị đơn vi phạm hợp đồng đặt cọc nên nguyên đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Tất T hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc đã nhận là 1.600.000.000đồng và bồi thường số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc là: 1.600.000.000đồng. Tổng số tiền mà bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn là 3.200.000.000 đồng (Ba tỷ hai trăm triệu đồng).

Nguyên đơn chỉ yêu cầu một mình ông T có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền 3.200.000.000 đồng, không yêu cầu vợ ông T phải có trách nhiệm liên đới với ông T trong việc trả số tiền trên cho nguyên đơn.

Thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán: Thanh toán dứt điểm một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn - ông Nguyễn Tất T:

Sau khi thụ lý hồ sơ, Tòa án đã tiến hành đầy đủ các thủ tục xác minh, thu thập chứng cứ và tiến hành các thủ tục tống đạt hợp lệ theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, nhưng ông T vẫn không có mặt tham gia tố tụng, cũng không có ý kiến gì phản hồi về nội dung thông báo thụ lý vụ án của Tòa án.

Tòa án đã tống đạt hợp lệ giấy triệu tập và thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải vào lúc 08 giờ 00 phút ngày 25/3/2024 và lúc 08 giờ 00 phút ngày 22/4/2024 cho ông T. Do ông T vắng mặt không lý do nên Tòa án không tiến hành hòa giải được.

Tại phiên tòa: Người đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn – ông Phạm Văn C vẫn giữ nguyên toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

Người đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn không phát biểu ý kiến tranh luận tại phiên tòa.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án như sau:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán và Hội đồng xét xử:

Thẩm phán chấp hành đúng quy định tại Điều 48 Bộ luật Tố tụng dân sự, xác định đúng quan hệ tranh chấp, xác định đúng tư cách đương sự theo quy định tại Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự, xác định đúng thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Tuy nhiên, Thẩm phán còn vi phạm về thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại Khoản 1 Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Việc cấp, tống đạt, thông báo các văn bản tố tụng cho đương sự và Viện kiểm sát, Thẩm phán thực hiện theo đúng quy định từ Điều 170 đến Điều 181 Bộ luật Tố tụng dân sự; Tòa án tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ theo đúng quy định tại Điều 209, Điều 210 và Điều 211 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa, thành phần Hội đồng xét xử gồm những thành viên như đã công bố trong quyết định đưa vụ án ra xét xử. Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định. Thư ký Tòa án đã tuân theo đúng quy định của Điều 51 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng:

Nguyên đơn thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 70, Điều 71 của Bộ Luật Tố tụng dân sự.

Bị đơn chưa thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 70, Điều 72 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án:

Nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X yêu cầu Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh buộc ông Nguyễn Tất T trả lại số tiền nguyên đơn đã đặt cọc là: 1.600.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng căn nhà và quyền sử dụng đất tọa lạc tại: 8 H, Phường A, Quận B, thành phố Hồ Chí Minh và đồng thời bồi thường số tiền tương đương với số tiền nguyên đơn đã đặt cọc là: 1.600.000.000 đ. Tổng cộng là 3.200.000.000 đồng.

Nguyên đơn chỉ yêu cầu một mình ông T có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền trên, không yêu cầu vợ ông T phải có trách nhiệm liên đới với ông T trong việc trả số tiền nợ trên cho nguyên đơn.

Thời hạn thanh toán: Một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc ngày 08/10/2019; Hợp đồng sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 11/01/2020; Giấy nhận tiền (giấy viết tay) ngày 08/10/2019 và ngày 11/01/2020, có cơ sở xác định giữa ông T với ông Đ và bà X có thỏa thuận và ký hợp đồng với nhau về việc ông T đồng ý bán cho ông Đ và bà X căn nhà và đất tọa lạc tại số H H, Phường A, Quận B, thành phố Hồ Chí Minh với giá là 2.000.000.000 đồng. Ông T đã nhận số tiền đặt cọc 1.600.000.000đồng từ ông Đ và bà X để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán, cụ thể nhận số tiền 1.200.000.000 đồng vào ngày 08/10/2019 và 400.000.000đồng vào ngày 11/01/2020. Thời hạn đặt cọc là 12 tháng kể từ ngày 11/01/2020.

Do nhà đất nêu trên đang được thế chấp tại Ngân hàng N7 – Chi nhánh S theo Hợp đồng thế chấp số 1600-LCL-201801159 do Công chứng viên Văn phòng công chứng H2 chứng nhận số 035542, ngày 27/9/2018 nên hai bên đã thống nhất thỏa thuận sau khi nhận số tiền cọc 1.600.000.000đồng, bên bán nhà có nghĩa vụ phải tất toán nợ vay ngân hàng, tiến hành thủ tục giải chấp, nhận toàn bộ giấy tờ bản chính và liên hệ với bên mua để ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà và quyền sử dụng đất nêu trên cho bên mua.

Quá thời hạn trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng sửa đổi bổ sung hợp đồng đặt cọc mà ông Nguyễn Tất T vẫn không xúc tiến việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản nêu trên tại phòng công chứng đúng như nội dung mà hai bên đã thống nhất thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc là vi phạm nghĩa vụ đối với ông Đ và bà X. Do vậy, ông T phải có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền cọc đã nhận và phải bồi thường một số tiền tương đương với số tiền cọc đã nhận cho ông Đ và bà X là đúng nội dung mà hai bên đã thống nhất thỏa thuận và phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Bởi các lẽ trên, đề nghị HĐXX:

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc đã nhận là 1.600.000.000đồng và bồi thường số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc là 1.600.000.000đồng. Tổng số tiền mà bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn là 3.200.000.000 đồng (Ba tỷ hai trăm triệu đồng).

Về án phí sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Nguyên đơn - ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X khởi kiện yêu cầu bị đơn - ông Nguyễn Tất T phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 1.600.000.000đồng và bồi thường số tiền phạt cọc là 1.600.000.000đồng. Theo xác nhận của nguyên đơn, hai bên mới thực hiện hợp đồng ở giai đoạn đặt cọc nên xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà”. Đối tượng trong hợp đồng đặt cọc là bất động sản tọa lạc tại quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

[2.] Về thủ tục tố tụng: Tòa án đã tiến hành triệu tập hợp lệ bị đơn – ông Nguyễn Tất T tham gia phiên tòa sơ thẩm xét xử lần 1 vào lúc 08 giờ 00 phút ngày 10/6/2024 và lần 2 lúc 08 giờ 00 phút ngày 28/6/2024 nhưng bị đơn vẫn vắng mặt không lý do. Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành phiên tòa theo quy định.

[3]. Về yêu cầu của nguyên đơn :

Xét yêu cầu của nguyên đơn – ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X về việc buộc bị đơn – ông Nguyễn Tất T phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 1.600.000.000đồng và bồi thường số tiền tương đương số tiền cọc đã nhận 1.600.000.000đồng, tổng cộng 3.200.000.000đồng, Hội đồng xét xử nhận định:

Theo Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở hồ sơ gốc số 1993/2000 do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp ngày 13/3/2000 đã được cập nhật bổ sung chuyển nhượng ngày 01/8/2000 cho ông Nguyễn Tất T, nên có căn cứ xác định ông Nguyễn Tất T là chủ sở hữu nhà và đất tọa lạc tại số H H, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, là đối tượng của Hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc số 008918, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/10/2019 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc số 000293 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2020; Giấy nhận tiền ngày 08/10/2019 và ngày 11/01/2020, có căn cứ xác định ông Nguyễn Tất T đã nhận của ông Đ, bà X số tiền 1.200.000.000đồng vào ngày 08/10/2019 và nhận số tiền 400.000.000đồng vào ngày 11/01/2020. Tổng cộng, ông T đã trực tiếp nhận của ông Đ và bà X 1.600.000.000đồng tiền đặt cọc để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà và đất nêu trên giữa hai bên.

Về hình thức Hợp đồng đặt cọc số 008918, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/10/2019 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc số 000293 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2020 được ký kết giữa ông Nguyễn Tất T với ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X tại Văn phòng C1 là hoàn toàn tự nguyện là phù hợp với quy định của phápluật.

Về nội dung, trong Hợp đồng đặt cọc số 008918, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/10/2019 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc số 000293 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2020, hai bên thống nhất thỏa thuận ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X đặt cọc cho ông Nguyễn Tất T số tiền 1.600.000.000 đồng, để đảm bảo việc ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn nhà số H H, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, với giá chuyển nhượng là 2.000.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc là 12 tháng tính từ ngày ký Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc là ngày 11/01/2020. Do nhà đất nêu trên đang được thế chấp tại Ngân hàng N7 – Chi nhánh S theo Hợp đồng thế chấp số 1600-LCL-201801159 ngày 27/9/2018, nên hai bên đã thống nhất sau khi nhận đủ tiền đặt cọc, ông T có nghĩa vụ tất toán toàn bộ khoản nợ vay tại ngân hàng và tiến hành thủ tục giải chấp nhận lại toàn bộ bản chính giấy chứng nhận QSHN ở và QSDĐ ở của căn nhà trên từ ngân hàng và liên hệ với ông Đ, bà X để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất nêu trên tại phòng công chứng. Đồng thời hai bên cũng thống nhất thỏa thuận, hết thời gian đặt cọc 12 tháng, mà ông Đ và bà X từ chối việc nhận chuyển nhượng nhà đất nêu trên thì sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho ông T, ngược lại nếu ông T từ chối việc bán, chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho ông Đ và bà X thì phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc đã nhận cho ông Đ, bà X và phải bồi thường một khoản tiền (phạt cọc) tương đương số tiền cọc đã nhận cho ông Đ, bà X là 1.600.000.000đồng. Nội dung mà hai bên đã thống nhất thỏa thuận với nhau trong Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc là hoàn toàn tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật về đặt cọc.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày, lý do ông Đ và bà X đồng ý đặt cọc số tiền 1.600.000.000đồng, trong khi giá chuyển nhượng căn nhà là 2.000.000.000đồng nhằm mục đích để ông T có đủ tiền tiến hành thủ tục tất toán toàn bộ khoản vay tại ngân hàng và nhận lại bản chính giấy tờ nhà đất để hai bên sớm hoàn tất thủ tục ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn nhà trên tại phòng công chứng theo quy định của pháp luật.

Xét thấy, việc ông T đã nhận số tiền đặt cọc 1.600.000.000đồng từ ông Đ và bà X, nhưng lại không thực hiện nghĩa vụ của mình là tất toán toàn bộ khoản nợ vay tại ngân hàng và tiến hành thủ tục giải chấp, nhận lại bản chính giấy chứng nhận QSHN ở và QSDĐ ở của nhà và đất nêu trên từ ngân hàng để hai bên hoàn tất việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tại phòng công chứng là vi phạm sự thỏa thuận của hai bên trong Hợp đồng đặt cọc số 008918, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/10/2019 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc số 000293 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2020, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của phía nguyên đơn. Do đó, việc nguyên đơn - ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X khởi kiện yêu cầu phía bị đơn - ông Nguyễn Tất T phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận 1.600.000.000đồng và bồi thường số tiền tương đương số tiền cọc đã nhận là 1.600.000.000đồng theo đúng nội dung mà hai bên đã thống nhất thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc ngày 08/10/2019 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc ngày 11/01/2020 là có căn cứ và phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trong khi đó, bị đơn vắng mặt không có lý do trong suốt quá trình toà án tiến hành điều tra thu thập chứng cứ và tại phiên toà hôm nay, mặc dù toà án đã tiến hành tống đạt hợp lệ cho phía bị đơn. Bị đơn đã tự từ bỏ quyền tranh tụng tại toà để bảo vệ quyền lợi cho mình nên Hội đồng xét xử không có cơ sở để xem xét cho quyền lợi của bị đơn.

Nguyên đơn chỉ yêu cầu một mình ông T có trách nhiệm trả cho nguyên đơn số tiền trên, không yêu cầu vợ ông T phải có trách nhiệm liên đới với ông T trong việc trả số tiền trên cho nguyên đơn. Hội đồng xét xử ghi nhận và miễn xét.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc phía bị đơn phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận 1.600.000.000đồng và bồi thường số tiền phạt cọc tương đương số tiền đặt cọc đã nhận 1.600.000.000đồng, tổng cộng là 3.200.000.000đồng một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật là đúng với nội dung mà hai bên đã thống nhất thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc và hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật nên có cơ sở để chấp nhận toàn bộ như lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh.

[4]. Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 146, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 267, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 328 và Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015;

Áp dụng Điều 26 của Luật Thi hành án dân sự;

Áp dụng luật án phí, lệ phí Tòa án;

Áp dụng Nghi quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn- ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X:

   Buộc bị đơn – ông Nguyễn Tất T phải có trách nhiệm trả cho nguyên đơn - ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X số tiền tổng cộng 3.200.000.000đồng (Ba tỷ hai trăm triệu đồng), trong đó bao gồm 1.600.000.000đồng là tiền đặt cọc mà phía bị đơn phải hoàn trả lại cho phía nguyên đơn và 1.600.000.000đồng là tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

   Thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán: Thanh toán dứt điểm một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

   Các bên thị hành tại Cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

   Kể từ ngày ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Nguyễn Tất T không thi hành xong khoản tiền nêu trên, thì ông T còn phải chịu thêm tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án tại thời điểm thanh toán.

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Tất T phải chịu án phí sơ thẩm là 96.000.000đồng (Chín mươi sáu triệu đồng), nộp tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

   H lại số tiền tạm ứng án phí 52.000.000đồng (Mười triệu chín trăm nghìn đồng) cho ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X, theo biên lai thu số 0013279 ngày 22/8/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Thạnh.

3. Quyền kháng cáo: Ông Nguyễn Hữu Đ và bà Huỳnh Thị Ngọc X có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Ông Nguyễn Tất T có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

   Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Theo Hợp đồng đặt cọc số 008918, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/10/2019 và Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc số 000293 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2020. Hai bên đã thống nhất thỏa thuận với nhau về việc đặt cọc để ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn nhà số H H, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, ông Đ và bà X đồng ý đặt cọc số tiền 1.600.000.000đồng cho ông T; thời hạn đặt cọc là 12 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc, ông T có nghĩa vụ tất toán toàn bộ khoản nợ vay ngân hàng và tiến hành thủ tục giải chấp nhận toàn bộ bản chính giấy chứng nhận của căn nhà để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất nêu trên tại phòng công chứng cho ông Đ và bà X. Đồng thời hai bên cũng thỏa thuận, trường hợp hết thời gian đặt cọc 12 tháng mà ông Đ và bà X từ chối việc nhận chuyển nhượng nhà đất nêu trên thì sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho ông T, ngược lại nếu ông T từ chối việc bán, chuyển nhượng nhà đất trên cho ông Đ và bà X thì phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền cọc đã nhận cho ông Đ, bà X và phải bồi thường một khoản tiền (phạt cọc) cho ông Đ, bà X là 1.600.000.000đồng.

[5]Theo Hợp đồng đặt cọc mua nhà 45 TTK, Phường B, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 11/11/2019 có nội dung: bà N, bà N1, bà Ngô Thị Ánh H1,ông N2, ông N3, bà NTH cam kết“...căn nhà số D T, Phường B, Quận X,Thành phố Hồ Chí Minh là của bà Nguyễn Thị N4, là cha mẹ của chúng tôi, nay chúng tôi được quyền thừa hưởng và quyết định nhận cọc và bán căn nhà này, lý do cha mẹ của chúng tôi đã chết”, “ Bên bán có nhậncọc200.000.000đồngchẵn của ôngDTQ,bà N5....giá bán căn nhà là7.150.000.000 đồng. Phần còn lại bên mua sẽ T toán khi bên bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và T sản khác gắn liền với đất...”. Các bên thống nhất cho ông N3 nhận cọc số tiền 200.000.000 đồng. Trong quá trình chuyển nhượng bên bán phải có trách nhiệm làm thủ tục bổ túc giấy tờ có liên quan đến căn nhà. Thời gian hoàn thành thủ tục căn nhà có sổ hồng để giao dịch đến ngày 01/6/2020. Hai bên không được đơn P hủy bỏ hợp đồng, nếu vi phạm sẽ giải quyết như sau: Bên mua hủy hợp đồng coi như mất số tiền đặt cọc. Bên bán hủy hợp đồng phải trả lại số tiền cọc cho bên mua và bồi thường cho bên mua số tiền gấp hai lần số tiền đặt cọc. Đến ngày 01/6/2020, bên mua không T toán số tiền còn lại cho bên bán coi như bên mua mất cọc. Nếu đến ngày 01/6/2020, bên bán không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và T sản khác gắn liền với đất để chuyển nhượng cho bên mua thì xem như bên bán đơn P chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng mua bán này. Nếu đến ngày 01/6/2020, bên bán có sổ hồng mà bên mua không đồng ý mua hoặc không T toán số tiền còn lại thì xem như bên mua tự ý hủy bỏ hợp đồng. Ngoài ra, hai bên còn cam kết và thỏa thuận như sau: Gia đình chúng tôi được đọc và đồng ý bán căn nhà trên do mẹ chúng tôi là Nguyễn Thị N4 đứng tên, có ai tranh chấp đến căn nhà này chúng tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Ngày 20/11/2019 bên mua sẽ đặt cọc lần 2 là 300.000.000 đồng. Đến ngày 20/11/2019, bên bán phải đưa biên nhận hồ sơ nhà do Ủy ban nhân dân Quận X1 hoặc Phòng T nguyên môi trường Quận X để làm thủ tục ra sổ hồng cho bên mua giữ, nếu không có xem như bên bên bán tự ý hủy bỏ hợp đồng này và phải bồi thường gấp ba lần số tiền bên mua đặt cọc.

[6]Căn cứ hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2019, có căn cứ xác định ông N3 đại diện cho bên bán nhà có nhận của ông Q và bà T số tiền cọc 200.000.000đồng.

[7]Về hình thức Hợp đồng đặt cọc mua nhà 45 TTK, Phường B, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 11/11/2019, giữa: bà N, bà NTML, bà Ngô Thị Ánh H1,ông NVT ông N3, bà NTH với ông D và bà N5 được lập bằng văn bản và xác lập hoàn toàn tự nguyện là phù hợp với quy định của phápluật.

[8]Về nội dung Hợp đồng đặt cọc mua nhà 45 TTK, Phường B, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 11/11/2019, hai bên thỏa thuận thống nhất cho ông N3 đại diện cho bên bán nhà có nhận số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, để đảm bảo việc bán căn nhà 45 TTK, PhườngB, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh, với giá chuyển nhượng là 7.150.000.000 đồng; phần còn lại bên mua sẽ T toán khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và T sản gắn liền với đất. Thời hạn hai bên thỏa thuận, bên bán nhà phải đưa biên nhận hồ sơ làm thủ tục ra giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do Ủy ban nhân dân Quận X1 hoặc Phòng T nguyên và Môi trường Q1 cấp cho bên mua nhà giữ là ngày 20/11/2019, nếu không có xem như bên bán tự ý hủy bỏ hợp đồng này và phải bồi thường gấp ba lần số tiền bên mua đặtcọc.

[9]Xét, sau khi ông P đại diện cho bên bán nhà nhận số tiền 200.000.000 đồng đặt cọc của ông Q và bà T, nhưng bên bán nhà bà N, bà N1, bà Ngô Thị Ánh H1, ông N2, ông N3, bà N6 không thực hiện nghĩa vụ của mình làm thủ tục để được cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giao biên nhận hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho bên mua ông Q và bà T ngày 20/11/2019 như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Như vậy, bên bán nhà bà N, bà N1, bà Ngô Thị Ánh H1, ông N2, ông N3, bà N6 đã vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc mua nhà ngày 11/11/2019, nên lỗi thuộc về bên bán nhà. Do đó, nguyên đơn ông Q và bà T yêu cầu bị đơn bà N, bà NTML, bà Ngô Thị Ánh H1, ông N2, ông N3, bà N6 là bên bán nhà phải bồi thường cho bên mua nhà gấp 3 lần số tiền đặt cọc như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc nêu trên, cụ thể: trả lại tiền đặt cọc 200.00.00đồng và bồi thường tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng, tổng cộng là 600.000.000 đồng, là có căn cứ nên chấp nhận.

[10] Ngoài ra, theo Hợp đồng mua bán nhà, giữa bà N, bà N1, bà Ngô Thị Ánh H, ông N2, ông N3, bà NTH với ông VVV ngày 17/3/2020, do Ủy ban nhân dân Phường B, Quận X cung cấp và tại bản tự khai ngày 19/4/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông V trình bày: Vào ngày 17/3/2020, ông có mua căn nhà số D T, Phường B, Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh do bà N, bà N1, bà Ngô Thị Ánh H1, ông N2, ông N3, bà N6 bán với giá 3.500.000.000 đồng, mua bán giấy tay, phía bán nhà đã giao nhà cho cho hai vợ chồng ông sử dụng. Như vậy, sau khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà ngày 11/11/2019, bà N, bà N1, bà Ngô Thị Ánh H1, ông N2, ông N3, bà Nó không thực hiện theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2019 mà lại tiếp tục bán nhà cho ông VVV theo Hợp đồng mua bán nhà ngày 17/3/2020.

[11]Tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Quận X phát biểu và đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn bồi thường số tiền 600.000.000 đồng cho nguyên đơn, là có căn cứ, nên chấp nhận.

[12]Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm có giá ngạch là 28.000.000đồng.

Vì các lẽ trên,

Quyết Định

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 227; Điều 271; khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 328 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và L phí tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D và bà N5.

   Buộc bà N, bà N1, bà Ngô Thị Ánh H1, ông N2, ông N3, bà Nó có trách nhiệm trả lại cho ông D và bà N5 số tiền đặt cọc là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) và bồi thường 02 lần số tiền đã đặt cọc là 400.000.000đ (bốn trăm triệu đồng). Tổng cộng là 600.000.000₫ (sáu trăm triệu đồng).

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án nếu bên bị thi hành án chưa thi hành, thì hàng tháng còn phải chịu thêm tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, tương ứng với thời gian và số tiền chậm thi hànhán.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà NTS, bà N1, bà Ngô Thị Ánh H1, ông N2, ông N3, bà NTH chịu 28.000.000đ (hai mươi tám triệuđồng).

   H lại cho ông D và bà N5 số tiền tạm ứng án phí 14.000.000đ (mười bốn triệu đồng) theo biên lai số: 0035748 ngày 15/01/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận X, Thành phố Hồ Chí Min