TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 121/2020/KDTM-PT Ngày: 03-3-2020 V/v tranh chấp thuê mặt bằng.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Bùi Ngọc Anh

Các Thẩm phán: Bà Lưu Thị Đoan Trang

Bà Trương Thị Thảo

- Thư ký phiên tòa: Bà Trịnh Ngọc Hân

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

Bà Phùng Thị Lan – Kiểm sát viên

Trong ngày 03 tháng 03 năm 2020, tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 126/2019/TLPT-KDTM ngày 22 tháng 10 năm 2019 về “Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 07/2019/KDTM-ST ngày 20 tháng 8 năm 2019 của Toà án nhân dân Quận 2 bị kháng cáo

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 562/2020/QĐ-PT ngày 14 tháng 02 năm 2020 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Trần Văn Q

Địa chỉ: 175 xa lộ H, phường H1, Quận H2, TP Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Công ty Cổ phần CL

Địa chỉ: 410 đường K, Phường K1, Quận K2, TP Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị Khánh L, sinh năm 1978. Địa chỉ: 175 xa lộ H, phường H1, Quận H2, TP Hồ Chí Minh.
2. Bà Trần Thị Thu T, sinh năm 1981. Địa chỉ: 175 xa lộ H, phường H1, Quận H2, TP Hồ Chí Minh.
3. Ông Phùng Tín N, sinh năm 1972. Địa chỉ: 88 đường B, phường B1, Quận B2, Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Công ty Cổ phần xây dựng D. Trụ sở: 146 đường C, phường C1, Quận C2, Thành phố Hồ Chí Minh.

Các đương sự đều vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

I- Tóm tắt nội dung vụ án theo bản án sơ thẩm:

1- Nguyên đơn trình bày:

Ngày 20/07/2011, ông Trần Văn Q, bà Trần Thị Thu T (Bên A) ký kết với Công ty cồ phần CL do bà Trần Như Chi L làm đại diện (Bên B) Hợp đồng thuê nhà mẫu số 122 về việc thuê nhà đất và nhà mẫu tại vị trí 175 xa lộ H, phường H1, Quận H2, TP Hồ Chí Minh với một số điều khoản như sau:

• Tổng diện tích là 1.865,5m2 cùng với nhà mẫu lắp ghép tạm do Công ty cổ phần D xây dựng trên đất nói trên”;
• Giá thuê nhà mẫu là 6.000USD/tháng quy đổi thành Việt Nam đồng khi thanh toán, bên B thanh toán cho Công ty D;
• Giá thuê đất của ông Q là 9.000 USD/tháng, của bà T là 8.000USD/tháng được quy đổi ra tiền Việt Nam đồng.
• Thời hạn thuê là 05 năm.
• Bên B đặt cọc cho bên A tổng cộng là 69.000 USD quy đổi ra tiền Việt Nam đồng, số tiền này sẽ được tính là tiền thuê và trừ dần vào 03 tháng cuối của hợp đồng, theo đó thanh toán cho Công ty D 18.000USD, cho ông Q 27.000USD và cho bà T 24.000 USD.

Ngày 20/7/2011, giữa Công ty D và Công ty CL ký hợp đồng thuê nhà mẫu số 123 với nội dung: Công ty CL thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng cho Công ty D nhưng sau đó các bên thống nhất để Công ty CL trả tiền thuê nhà trực tiếp cho ông Trần Văn Q nên ngày 05/01/2012 Công ty CL và ông Trần Văn Q ký lại hợp đồng thuê nhà mẫu nói trên, với thời hạn thuê kéo dài đến ngày 19/7/2016; giá thuê nhà mẫu là 6.000USD/tháng; Bên B đặt cọc cho bên A tổng cộng là 370.800.000 đồng; số tiền đặt cọc này sẽ được tính là tiền thuê nhà và trừ dần vào 03 tháng cuối của hợp đồng.

Quá trình thực hiện hợp đồng, ông Q cho rằng từ tháng 01/2012 Công ty CL chưa trả tiền thuê nhà, tiền thuê đất mới trả cho ông Q và bà T đến tháng 06/2013. Ngày 02/04/2014 Công ty CL đã trả lại mặt bằng mà chưa thanh toán tiền thuê nhà và thuê đất phát sinh. Ngày 05/9/2013, ông Q khởi kiện vụ việc ra Tòa án, yêu cầu Công ty CL phải trả tiền thuê mặt bằng và tiền thuê nhà mẫu còn thiếu là 3.339.000.000 đồng.

Tại các bản tự khai ngày 11/8/2016, ngày 16/8/2016 và ngày 13/12/2017 ông Trần Văn Q trình bày ý kiến: yêu cầu Công ty CL phải trả tiền thuê đất (mặt bằng) và thuê nhà mẫu đối với thời gian thực tế Công ty CL có sử dụng gồm: Tiền thuê nhà còn thiếu 3.067.020.000 đồng; Tiền thuê đất (mặt bằng) còn thiếu 1.054.080.000 đồng. Tổng cộng: 4.121.100.000 đồng.

Tại phiên tòa, nguyên đơn căn cứ theo Quyết định giám đốc thẩm ngày 27/04/2016 của Tòa án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu:

• Tòa án tuyên bố Hợp đồng số 122 ngày 20/7/2011 thuê đất (mặt bằng) và Hợp đồng không số ký ngày 05/01/2012 thuê nhà mẫu là các hợp đồng vô hiệu toàn bộ.
• Ông Q đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết hậu quả của quan hệ hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật: Trường hợp xét thấy bên nào có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Theo ông Q, do Công ty CL thực tế có sử dụng mặt bằng thuê và nhà mẫu từ ngày 05/01/2012 đến ngày 02/4/2014, tính theo giá Đô la Mỹ ra tiền đồng Việt Nam tại thời điểm, thành tiền: 3.630.000.000 đồng - 370.800.000 (tiền đặt cọc) = 3.259.200.000đ; tiền thuê đất (mặt bằng kinh doanh) từ ngày 20/6/2013 đến ngày 02/4/2014 là 1.606.200.000đ - 556.200.000đ (tiền đặt cọc) = 1.050.000.000đ. Tổng cộng thiệt hại của ông Q: 4.309.200.000 đồng.

2- Bị đơn trình bày:

Công ty CL thừa nhận có ký hợp đồng thuê nhà mẫu và đất đúng như ông Q trình bày. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng Công ty CL thường xuyên bị Ủy ban nhân dân Quận 2 yêu cầu tháo dở bảng hiệu quảng cáo và tháo dở nhà tạm nên việc kinh doanh của Công ty CL không ổn định. Công ty CL đã đề nghị ông Q, bà T và Công ty D hoàn tất hồ sơ pháp lý để Công ty CL ổn định kinh doanh nhưng Công ty D và ông Q, bà T không thể thực hiện hoàn tất hồ sơ pháp lý đối với căn nhà mẫu.

Công ty CL không tiếp tục thuê nhà từ ngày 20/7/2013 và đề nghị được ở lại thêm 01 tháng đến ngày 20/8/2013. Số tiền đặt cọc 69.000 USD sau khi trừ tiền thuê nhà 34.000 USD, số tiền còn lại đề nghị thanh toán tiền thuê nhà, đất đến ngày 20/8/2013. Trong trường hợp bên ông Q không thanh toán được thì bên Công ty CL vẫn ở lại sử dụng mặt bằng thuê và chi trả tiền thuê mặt bằng với giá là 100.000.000 đồng/tháng, được cấn trừ số tiền đặt cọc vào số tiền thuê nhà đến ngày 20/3/2014 thì hết, và đề nghị trả nhà, đất cho ông Q, bà T vào ngày 02/4/2014. Do đó, Công ty CL không đồng ý yêu cầu của ông Q và bà T.

3- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1- Bà Nguyễn Thị Khánh L trình bày: Bà L là vợ của ông Trần Văn Q. Bà L thừa nhận toàn bộ phần diện tích đất tọa lạc tại số 175 xa lộ Hà Nội phường An Phú, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh do ông Trần Văn Q đứng tên chủ sử dụng là tài sản riêng của ông Q. Bà Ly không có yêu cầu độc lập gì đối với ai trong vụ án.

3.2- Bà Trần Thị Thu T trình bày: Theo đơn yêu cầu độc lập ngày 26/11/2013 bà Trần Thị Thu T yêu cầu Công ty CL phải thanh toán số tiền thuê mặt bằng còn nợ là 844.000.000 đồng. Tại Biên bản lấy lời khai ngày 28/11/2016, bà T trình bày: Đề nghị xem xét theo quy định pháp luật về khoản thiệt hại của bà T khi Công ty CL sử dụng mặt bằng thuê còn thiếu từ ngày 20/6/2013 đến ngày 02/4/2014, số tiền thiệt hại là 936.960.000 đồng.

II- Nội dung quyết định của bản án sơ thẩm như sau:

- Tuyên bố Hợp đồng số 122 ngày 20/7/2011 thuê đất (mặt bằng) ký kết giữa ông Trần Văn Q, bà Trần Thị Thu T với Công ty cổ phần CL; và hợp đồng không số ngày 05/01/2012 thuê nhà mẫu ký kết giữa ông Trần Văn Q với Công ty cổ phần CL là các hợp đồng vô hiệu toàn bộ, chấm dứt việc thực hiện các hợp đồng vô hiệu ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

- Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn Q theo Đơn khởi kiện ban đầu ngày 05/9/2013; Đình chỉ giải quyết yêu cầu độc lập của bà Trần Thị Thu T theo Đơn yêu cầu độc lập ban đầu ngày 26/11/2013.

III- Kháng nghị:

Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 492/QĐKNPT-VKS-KDTM ngày 18/9/2019 của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có nội dung: Kháng nghị toàn bộ Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 07/2019/ST-KDTM ngày 20/8/2019 của Tòa án nhân dân Quận 2.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; nghe ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định:

[I]- Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời hạn qui định của Khoản 1 Điều 280 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[II]- Về nội dung kháng nghị: ... Như vậy, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Hủy toàn bộ bản án sơ thẩm số 07/2019/ST-KDTM ngày 20-8-2019 Tòa án nhân dân Quận 2 và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Quận 2 giải quyết lại theo qui định của pháp luật.
3. Án phí: Án phí sơ thẩm được xem xét khi vụ án được thụ lý giải quyết lại theo qui định của pháp luật.

Bản án này có hiệu lực pháp luật ngay.

Nơi nhận: - TAND TC; - TAND cấp cao tại TP HCM; - VKSND TP HCM; - TAND Quận 2; - Chi cục THADS Quận 2; - Các đương sự; - Lưu VP, hồ sơ (Hân).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Ngọc Anh