TOÀ ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ HƯƠNG TRÀ TỈNH THỪA THIÊN HUẾ Bản án số: 12/2024/DS-ST Ngày: 03/6/2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ HƯƠNG TRÀ - TỈNH THỪA THIÊN HUẾ

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Nguyễn Thị Huế.

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Lê Văn Hướng và ông Trần Văn Lương.

- Thư ký phiên toà: Ông Nguyễn Văn Phương, Thư ký Toà án nhân dân thị xã Hương Trà.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Hương Trà: Không tham gia phiên toà.

Trong ngày 03 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Toà án nhân dân thị xã Hương Trà (số E đường Đ, phường T, thị xã H) xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 35/2023/TLST- DS ngày 11 tháng 12 năm 2023; Về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 07/2024/QĐST-DS ngày 08 tháng 4 năm 2024, Thông báo chuyển ngày xét xử số 03/2024, Quyết định hoãn phiên toà số: 06/2024/QĐST-DS ngày 14 tháng 5 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Trịnh Thị Như H, sinh năm 1995; địa chỉ: TDP I, phường T, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế, có mặt.

Bị đơn: Bà Trần Thị T, sinh năm 1983; địa chỉ: TDP L, phường H, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế, có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Đình H1 - Công ty L; địa chỉ: Số B P, phường P, thành phố H, tỉnh Thừa Thiên Huế, có mặt.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Hồ Văn V, sinh năm 1985; địa chỉ: TDP L, phường H, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế, có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn là bà Trịnh Thị Như H đều trình bày:

Vào ngày 16/11/2021, giữa bà và bà Trần Thị T đã tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa đất số 86, tờ bản đồ số 35, diện tích 500m², tọa lạc tại TDP A, phường H, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế, thuộc quyền sở hữu, sử dụng của ông Hồ Văn V và bà Trần Thị T, với giá chuyển nhượng là 1.400.000.000 đồng. Hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung bà H đặt cọc trước cho bà T số tiền 800.000.000 đồng. Trong vòng 60 ngày tiếp theo kể từ ngày 16/11/2021 đến ngày 16/01/2022, hai bên sẽ ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng và bà H sẽ thanh toán tiếp cho bà T số tiền 600.000.000 đồng còn lại. Việc thỏa thuận trong hợp đồng do ông Hồ Văn V là chồng bà T thỏa thuận, còn bà T là người đứng ra ký kết. Theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bà T cam kết sẽ chịu trách nhiệm tách thửa cho bà H nhưng bà T không chịu ra Văn phòng công chứng để hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng. Ngày 24/5/2022, bà T tiếp tục ký cam kết hoàn lại số tiền 1.000.000.000 đồng gồm 800.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền bồi thường đặt cọc với bà H và cam kết trả tiền hoàn cọc theo các mốc thời gian đã thỏa thuận. Sau hơn 14 tháng kể từ ngày hết hạn hợp đồng đặt cọc, bà T đã trả cho bà tổng cộng gồm 630.000.000 đồng, còn nợ của bà 170.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc. Do đó, nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc ông V và bà T phải thanh toán tổng số tiền là 370.000.000 đồng (Ba trăm bảy mươi triệu đồng), trong đó: Tiền đặt cọc là 170.000.000 đồng; tiền phạt cọc do ông V, bà T không thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc là 200.000.000 đồng, theo hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/11/2021.

Quá trình hòa giải và tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn xin rút yêu cầu đối với phần phạt cọc là 200.000.000 đồng và chỉ yêu cầu phía bị đơn phải trả lại số tiền đã đặt cọc là 170.000.000 đồng, theo hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2021.

Tại bản tự khai ngày 27/02/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn bà Trần Thị Thu T đều trình bày:

Bà xác nhận phần trình bày của bà Trịnh Thị Như H là đúng. Trên cơ sở quen biết với bà Trịnh Thị Như H nên vào ngày 16/11/2021 giữa bà và bà H có lập hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2021 với nội dung bà H đặt cọc cho vợ chồng bà số tiền 800.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa đất số 86, tờ bản đồ số 35, diện tích 500m², tọa lạc tại TDP A, phường H, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế, thuộc quyền sở hữu, sử dụng của vợ chồng bà là ông Hồ Văn V và bà Trần Thị T. Giá trị chuyển nhượng là 1.400.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận bà H đưa cho bà 800.000.000 đồng vào ngày 16/11/2021 để đặt cọc mua đất nói trên; lần 02 là trong vòng 60 ngày kể từ ngày lập hợp đồng đặt cọc là ngày 16/11/2021 đến ngày 16/01/2022 sau khi hai bên ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì bà H sẽ thanh toán số tiền còn lại cho vợ chồng bà với số tiền 600.000.000 đồng. Sau đó, bà đã trả cho bà H tổng cộng gồm 630.000.000 đồng, còn nợ của bà H 170.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bà phải trả số tiền 170.000.000 đồng và rút yêu cầu đối với phần phạt cọc là 200.000.000 đồng thì vợ chồng bà nhất trí, không có ý kiến gì.

Do hoàn cảnh khó khăn nên vợ chồng bà không có khả năng trả nợ và bà xin trả số tiền 170.000.000 đồng theo phương thức: Vào ngày 25 hàng tháng, bắt đầu từ tháng 5/2025 cho đến tháng 12/2025, mỗi tháng trả 5.000.000 đồng và vào ngày 25/01/2026, trả toàn bộ số tiền còn lại là 130.000.000 đồng.

Tại Bản tự khai ngày 27/02/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Hồ Văn V (chồng bà T) đều trình bày:

Ông thống nhất với lời khai của bà Trần Thị T và xác nhận hiện còn nợ của bà Hằng số tiền đặt cọc là 170.000.000 đồng. Tuy nhiên do hoàn cảnh khó khăn nên vợ chồng ông không có khả năng hoàn trả ngay số tiền 170.000.000 đồng cho bà H và xin trả dần số nợ theo phương án trả nợ mà bà T đã nêu trên.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Nhất trí với phần trình bày của bị đơn.

Về việc kiểm sát việc tuân theo pháp luật: Tại Công văn số 239/CV-VKS-DS ngày 22/4/2024, Viện kiểm sát nhân dân thị xã Hương Trà nhận thấy vụ án không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 21 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 27 thông tư liên tịch số 02/2016/TTLT-VKSNDTC-TANDTC ngày 31/8/2016 quy định việc phối hợp giữa Viện kiểm sát và Tòa án nên không tham gia phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Bà Trịnh Thị Như H là nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà Trần Thị T và ông Hồ Văn V là bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có địa chỉ tại: TDP L, phường H, thị xã H, tỉnh Thừa Thiên Huế phải trả cho bà số tiền đặt cọc đã nhận và tiền phạt cọc tổng cộng là 370.000.000 đồng. Do đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xác định quan hệ pháp luật của vụ án là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế.

[1.2] Đối với việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu bà Trần Thị T và ông Hồ Văn V phải thanh toán số tiền đặt cọc đã nhận là 170.000.000 đồng và không yêu cầu ông V, bà T phải thanh toán khoản tiền phạt cọc gồm 200.000.000 đồng là tự nguyện. Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử cần chấp nhận và đình chỉ một phần yêu cầu trên.

[2] Về nội dung:

[2.1] Xét yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Như H về việc buộc bà Trần Thị T và ông Hồ Văn V phải trả lại cho bà số tiền đặt cọc đã nhận là 170.000.000 đồng do không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2021 được các bên đương sự xác nhận đã tự nguyện xác lập, ký kết không bị ai ép buộc, hợp đồng có hình thức và nội dung không trái pháp luật nên có hiệu lực thi hành.

Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 16/11/2021, các bên đương sự đã thừa nhận việc bà T và ông V còn nợ của bà Hằng số tiền cọc còn lại là 170.000.000 đồng. Sự thừa nhận này của các đương sự là phù hợp với các tình tiết khách quan của vụ án, thuộc trường hợp những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định bà T và ông V còn nợ của bà Hằng số tiền cọc còn lại là 170.000.000 đồng.

[2.2] Đối với yêu cầu của bà T, ông V xin được trả dần số tiền 170.000.000 đồng, thì thấy: Tại Điều 280 của Bộ luật Dân sự quy định về thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì: “1. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thoả thuận; 2. Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”. Căn cứ vào quy định của Điều luật này, do bà H không đồng ý cho bà T, ông V trả dần đối với số tiền phải trả, nên Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận yêu cầu trên của bà T, ông V.

Từ những phân tích nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà H, buộc bà T, ông V có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Hằng số tiền đã nhận cọc là 170.000.000 đồng.

[3] Về án phí:

- Bà Trần Thị T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm gồm 8.500.000 đồng [(170.000.000 đồng x 5%) = 8.500.000 đồng].

- Bà Trịnh Thị Như H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; Hoàn trả cho bà Trịnh Thị Như H số tiền tạm ứng án phí đã nộp gồm 9.250.000 đồng (Chín triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai thu tiền số 0001537 ngày 11/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Hương Trà.

Bởi các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 5; khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 92; Điều 147; khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 116; Điều 117, Điều 119, Điều 280; khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 Điều 27 của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Trịnh Thị Như H về rút yêu cầu đối với số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Như H. Buộc bà Trần Thị T và ông Hồ Văn V liên đới trả cho bà Trịnh Thị Như H số tiền đã nhận cọc là 170.000.000 đồng (Một trăm bảy mươi triệu đồng).

   Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí:
   • Bà Trần Thị T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm gồm 8.500.000 đồng.
   • Bà Trịnh Thị Như H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; Hoàn trả cho bà Trịnh Thị Như H số tiền tạm ứng án phí đã nộp gồm 9.250.000 đồng (Chín triệu hai trăm năm mươi ngàn đồng) theo biên lai thu tiền số 0001537 ngày 11/12/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự thị xã Hương Trà.

   Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, được bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Thi hành án dân sự năm 2014, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự và Điều 7a, 7b Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2004; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Án xử sơ thẩm công khai báo cho nguyên đơn, bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND tỉnh TTHuế; - VKSND thị xã Hương Trà; - Chi cục Thi hành án thị xã Hương Trà; - Các đương sự; - Luật sư; - Lưu hồ sơ, lưu dán.

TM/ HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa Nguyễn Thị Huế