TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA --------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------------

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lương Ngọc Yến Anh

Các thẩm phán: Bà Lê Thị Hạng

Bà Bùi Thị Bích Liễu

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Ánh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa: Ông Bùi Hồng Nam - Kiểm sát viên.

Trong các ngày từ 20 tháng 02 đến ngày 24 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 137/2024/TLPT-DS ngày 29 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do có kháng cáo của bà Trần Lê Minh T là người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn ông Trần L, bà Lê Thị D, đối với Bản án số 60/2024/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa; Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 05/2025/QĐXXPT-DS ngày 09 tháng 01 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, giữa:

- Nguyên đơn: Ông Hà Văn T1, sinh năm: 1991; Địa chỉ: Tổ dân phố C, phường N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Trần Thị Bích P, sinh năm: 1986; Địa chỉ: Tổ dân phố C, phường N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa; (Theo Giấy ủy quyền được Văn phòng C chứng nhận ngày 24/8/2023, số công chứng: 2912, quyển số 01/2023 TP/CC-SCC/HĐGD); Có mặt.

- Bị đơn: Ông Trần L, sinh năm: 1953

Bà Lê Thị D, sinh năm: 1961

Cùng địa chỉ: Thôn P, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Bà Trần Lê Minh T, sinh năm: 1986; Địa chỉ: Thôn P, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa; (Theo Giấy ủy quyền được Văn phòng C1 chứng nhận ngày 21/11/2023, số công chứng: 08537, quyển số 24/2023 TP/CC-SCC/HĐGD); Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Lê Trường H, sinh năm: 1978; Địa chỉ: Tổ dân phố D, phường N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa; Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Trần Thị Bích P, sinh năm: 1986; Địa chỉ: Tổ dân phố C, phường N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa; Có mặt.
2. Văn phòng C và Công chứng viên Lê Thị T2; Cùng địa chỉ: Tổ dân phố I, phường N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa; Vắng mặt.

Do có kháng cáo của bà Trần Lê Minh T - là người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn ông Trần L và bà Lê Thị D.

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản lấy lời khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Trần Thị Bích P trình bày:

Vợ chồng ông T2, bà P và bà Trần Lê Minh T (con gái ông L, bà D) có mối quan hệ bạn bè nên khi được biết ông L, bà D chuyển nhượng một phần thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, tọa lạc thôn P, xã N, thị xã N với giá trị chuyển nhượng là 970.000.000 đồng, thì ông T2 đồng ý nhận chuyển nhượng. Ngày 09/3/2022, giữa các bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc với nội dung: Ông L, bà D đồng ý chuyển nhượng cho ông T2 một phần quyền sử dụng đất tại thửa đất 1260, tờ bản đồ số 22, tọa lạc thôn P, xã N, thị xã N với diện tích 294m², trong đó có 60m² đất thổ cư, giá chuyển nhượng là 970.000.000 đồng, các bên thỏa thuận bên bán tiến hành thủ tục tách thửa, sang tên nhưng ông L, bà D đã lớn tuổi, không có điều kiện tiến hành thủ tục tách thửa nên thống nhất giảm cho ông T2 10.000.000 đồng để ông T2 tiến hành thủ tục tách thửa, ký chuyển nhượng nên hợp đồng đặt cọc ghi giá trị chuyển nhượng là 960.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc từ ngày 09/3/2022 đến ngày 09/5/2022, ông L, bà D giao đúng diện tích cho ông T2 và sau khi tách thửa giao đất cho ông T2 đúng theo hiện trạng là đất trống (ngang 8m x dài 36,78m). Ngay sau khi ký hợp đồng thì ông L, bà D trình bày nếu chuyển nhượng cho ông T2 60m² đất thổ cư thì diện tích đất thổ cư ông L, bà D còn ít nên đổi ý để ông L, bà D chuyển thêm mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư và chuyển nhượng cho ông T2 200m² đất thổ cư, trong đó ông L, bà D chuyển nhượng cho ông T2 60m² đất thổ cư còn ông T2 sẽ chịu phí thuế nhà nước chuyển mục đích của 140m² đất thổ cư còn lại, ông T2 đồng ý nhưng các bên không làm lại hợp đồng đặt cọc thay đổi nội dung thỏa thuận. Sau đó, ông T2 thấy ý kiến để ông L, bà D chuyển mục đích đất ở sau đó chuyển nhượng cho ông T2 chỉ nói bằng miệng, chưa có văn bản thỏa thuận và ông L, bà D yêu cầu đưa thêm 400.000.000đồng, vì số tiền đặt cọc lớn nên ông T2 yêu cầu đến Văn phòng C ký hợp đồng đặt cọc có công chứng vào ngày 30/3/2022. Nhưng thời điểm ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất nói trên, ông L và bà D chưa tiến hành xong thủ tục chuyển mục đích sử dụng, tách thửa để chuyển nhượng cho ông T2 200m2 đất thổ cư, nên các bên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, có diện tích 834,8m², trong đó có 100m² đất thổ cư, 734,8 m² đất trồng cây lâu năm, tài sản gắn liền với đất là nhà cấp 4 có diện tích 43m² tọa lạc tại Thôn P, xã N, thị xã N theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 997509, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS 02189, do Sở Tài Nguyên và môi trường tỉnh K - TUQ. Giám đốc - Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại thị xã N cấp ngày 19/9/2019 đứng tên ông Trần L, bà Lê Thị D, với giá trị chuyển nhượng là 960.000.000đồng, thời hạn đặt cọc là 90 ngày, kể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc các bên có nghĩa vụ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên theo quy định của pháp luật, trong thời hạn đặt cọc bên A (ông Hà Văn T1) và bên B (ông Trần L, bà Lê Thị D) có nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giao tiền và các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất nêu trên cùng đến Văn phòng C để công chứng hợp đồng, trường hợp bên A từ chối nhận chuyển nhượng thì sẽ mất tiền cọc, bên B không thực hiện việc chuyển nhượng thì sẽ trả tiền cọc và bồi thường cho bên A một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc có công chứng thì ông L, bà D không yên tâm khi chuyển nhượng một phần thửa đất nhưng lại ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng toàn bộ nhà đất và thực tế các bên cũng thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất nên các bên thỏa thuận ký thêm một hợp đồng đặt cọc thể hiện nội dung đặt cọc để đảm bảo cho việc bên B sẽ chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất (ngang 8m, dài 37m) cho bên A theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 997509, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS 02189, do Sở Tài Nguyên và môi trường tỉnh K - TUQ. Giám đốc - Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại thị xã N cấp ngày 19/9/2019, đứng tên ông Trần L, bà Lê Thị D, thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc các bên có nghĩa vụ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên theo quy định của pháp luật, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngang 8m x dài 37m nêu trên do hai bên thỏa thuận là 960.000.000đồng, hai bên thỏa thuận việc thanh toán tiền là hai đợt: Đ, bên A giao cho bên B số tiền đặt cọc 500.000.000đồng ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc; Đợt 2 bên A thanh toán cho bên B số tiền còn lại 460.000.000đồng ngay sau khi nâng đủ diện tích 200m² đất thổ cư, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng. Các bà thỏa thuận ông L, bà D sẽ tiến hành thủ tục nâng đất thổ cư và tách thửa để các bên ký hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc không có ngày tháng năm nhưng có chữ ký của ông Trần L, bà Lê Thị D.

Ông L, bà D có đưa giấy chứng nhận cho ông T1 làm tin và ông T1 phối hợp cùng ông L, bà D tiến hành thủ tục nâng đất thổ cư, tách thửa để ký hợp đồng chuyển nhượng. Các bên đã tiến hành đo đạc để tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất để chuyển nhượng cho nguyên đơn phần diện tích 8m ngang x dài 37m, thuộc một phần thửa đất 1260, tờ bản đồ số 22 tại thôn P, xã N, thị xã N nhưng giữa hai bên không có sự thống nhất về diện tích tách thửa nên các bên liên lạc qua điện thoại trao đổi tìm cách giải quyết và thống nhất sẽ chuyển mục đích đối với một phần thửa đất trên trước và tiến hành thủ tục tách thửa, chuyển nhượng cho ông T1 nên ngày 14/10/2022 ông L có nộp hồ sơ xin chuyển mục đích một phần thửa đất 1260, tờ bản đồ số 22 tại thôn P, xã N, thị xã N nhưng có công văn trả lời của Phòng Tài nguyên và môi Trường thị xã N về việc từ chối giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất một phần thửa trên, nên các bên thỏa thuận chờ chuyển được mục đích sử dụng đất sẽ tiếp tục tiến hành thủ tục chuyển nhượng. Đến tháng 5 năm 2023 ông L, bà D trình bày để thuận tiện cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa chuyển nhượng cho ông T1 đủ 200m² đất thổ cư và yêu cầu ông T1 giao lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng thì ông T1 đồng ý nên ngày 31/5/2022 ông L có ký vào giấy nhận lại sổ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đối với thửa đất 1260, tờ bản đồ số 22, có diện tích 834,8m² tọa lạc tại thôn P, xã N, thị xã N với nội dung ông L, bà D hoàn tất thủ tục tách thửa và lên thổ cho bên A, với diện tích ngang 8m x dài 36,4m. Ông T1 đã giao Giấy chứng nhận số CS 99709 cho ông L và các bên thỏa thuận trong vòng 3 tháng, kể từ ngày 31/5/2023 thì ông L, bà D phải hoàn tất thủ tục tách thửa, nâng lên 200m2 thổ cư cho ông T1 và các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng, ông T1 giao số tiền còn lại cho ông L, bà D nhưng đến nay ông L, bà D vẫn chưa tiến hành các thủ tục chuyển nhượng cho ông T1 với diện tích đất đã ký đặt cọc mà ông L, bà D tiến hành thủ tục tách thửa tặng cho con gái là Trần Lê Minh T diện tích đất đã ký đặt cọc để chuyển nhượng cho ông T1. Các bên không tiến hành thủ tục chuyển nhượng được là do lỗi bị đơn đã không tiến hành thủ tục chuyển mục đích, tách thửa để các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ông T1 yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2022, hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 và hợp đồng đặt cọc không ngày tháng năm chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất (ngang 8m, dài 37m) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 997509, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS 02189, do Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh K - TUQ. Giám đốc - Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại thị xã N cấp ngày 19/9/2019, đứng tên ông Trần L, bà Lê Thị D, trả cho ông T1, bà P số tiền đặt cọc là 500.000.000đồng, rút yêu cầu phạt cọc đối với số tiền 500.000.000đồng. Ngoài ra, không có yêu cầu gì khác.

Tại văn bản trình bày ý kiến, biên bản làm việc, biên bản hòa giải, bà Trần Lê Minh T là đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ông L, bà D thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 để chuyển nhượng thửa đất 1260, tờ bản đồ số 22, xã N, thị xã N với giá trị chuyển nhượng là 960.000.000đồng, ông L, bà D đã nhận số tiền cọc là 500.000.000 đồng. Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc thì trong thời hạn 90 ngày, các bên có nghĩa vụ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Kể từ ngày ký hợp đồng đến ngày 30/6/2022, thì đã hết thời hạn theo như cam kết, nguyên đơn không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ông L, bà D không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và nguyên đơn phải chịu mất tiền cọc.

Tại bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Bích P trình bày:

Trước đây, bà P là vợ ông Hà Văn T1. Bà P và ông T1 ly hôn theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 281/2023/QÐST-HNGĐ ngày 13/7/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa. Số tiền đặt cọc 500.000.000đồng là tài sản chung của bà P và ông T1, nên bà P thống nhất yêu cầu khởi kiện của ông T1 yêu cầu ông L, bà D phải trả cho ông T1, bà P số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C và chứng viên Lê Thị T2 trình bày:

Ngày 30/3/2022, Văn phòng C đã chứng thực hợp đồng đặt cọc giữa ông Hà Văn T1 và ông Trần L, bà Lê Thị D (Số C, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD). Việc chứng thực hợp đồng giữa các bên hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Trong thời gian theo hợp đồng, thì ông Hà Văn T1 không đến Văn phòng C để yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên. Việc tranh chấp giữa các bên đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Vì lý do công việc nên công chứng viên đồng thời là đại diện theo pháp luật của Văn phòng C đề nghị vắng mặt tại các bước tố tụng tại Tòa án cho đến khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông Lê Trường H trình bày tranh luận:

Bị đơn không đồng ý với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì căn cứ hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 do Văn phòng C chứng thực, về việc cam kết nhận cọc giữa các bên để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà đất tại thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 997509 cấp ngày 19/9/2019 cho ông Trần L, bà Lê Thị D. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cũng thừa nhận là hợp đồng đặt cọc có công chứng là hợp đồng có giá trị về mặt pháp lý, các giao dịch khác đều không có giá trị pháp lý vì vi phạm đối tượng đặt cọc, vi phạm các quy định về điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Do đó, các bên đã thỏa thuận và cùng nhau xác lập văn bản theo hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng C công chứng hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn về việc chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là đúng với quy định pháp luật. Lời trình bày của nguyên đơn phù hợp với quy định tại Điều 389 Bộ luật Dân sự là các bên thay đổi đề nghị giao kết hợp đồng trước bằng một hợp đồng có đầy đủ căn cứ pháp lý theo luật định nên hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 đã hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2022. Thời gian thực hiện hợp đồng được xác lập tại Văn phòng công chứng đã chồng lên thời gian tại hợp đồng ngày 09/3/2022 tương ứng với việc hủy bỏ các giao dịch ngày 09/3/2022. Đối với hợp đồng không có ngày tháng năm là hợp đồng không có giá trị pháp lý vì không thể hiện về mặt thời gian. Nguyên đơn đã căn cứ hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 do Văn phòng C chứng thực để yêu cầu buộc bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả cọc và phạt cọc là không có căn cứ pháp lý và không có tài liệu chứng cứ để chứng minh bị đơn là người vi phạm nghĩa vụ của bên nhận cọc, theo quy định tại hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022, nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 389, 328 Bộ luật Dân sự không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

* Bản án số 60/2024/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa căn cứ các Điều 124, Điều 131, Điều 328, điểm c khoản 1 Điều 423, điểm c khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 227, Điều 244, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hà Văn T1 đối với yêu cầu bị đơn ông Trần L, bà Lê Thị D phải trả số tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hà Văn T1:
   • Tuyên hợp đồng đặt cọc đề ngày 30/3/2022 giữa ông Hà Văn T1 với ông Trần L, bà Lê Thị D được Văn phòng C chứng thực số công chứng 1649, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD là vô hiệu do giả tạo.

- Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đề ngày 09/3/2022 giữa ông Hà Văn T1, bà Trần Thị Bích P với ông Trần L.

- Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm giữa ông Hà Văn T1 với ông Trần L, bà Lê Thị D về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngang 08m, dài 37m) thuộc thửa số 1260, tờ bản đồ số 22, địa chỉ: Thôn P, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa.

3. Buộc ông Trần L và bà Lê Thị D trả lại cho ông Hà Văn T1 và bà Trần Thị Bích P số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

* Ngày 23/7/2024, bà Trần Lê Minh T - là người đại diện theo ủy quyền của các bị đơn ông Trần L và bà Lê Thị D có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 60/2024/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa, theo hướng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

1. Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.
2. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bị đơn trình bày: Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn “Buộc ông Trần L, bà Lê Thị D phải tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc được ký ngày 30/3/2022”. Như vậy, phía nguyên đơn chỉ yêu cầu xem xét đối với Hợp đồng đặt cọc được các bên ký ngày 30/3/2022. Tuy nhiên, khi giải quyết vụ án thì cấp sơ thẩm đã xử lý cả 03 hợp đồng đặt cọc là vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đây là vi phạm nghiêm trọng về tố tụng nên đề nghị cấp phúc thẩm xem xét hủy bản án sơ thẩm.
3. Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát:
   • Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án, của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đều thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
   • Qua nghiên cứu hồ sơ và diễn biến tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của các bị đơn. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa bản án sơ thẩm số 60/2024/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa theo hướng: Tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2022 và hợp đồng đặt cọc không ngày tháng năm, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 420, Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Về án phí phúc thẩm: Ông Trần L, bà Lê Thị D là người cao tuổi theo quy định tại Điều 2 Luật Người cao tuổi, nên không phải chịu án phí phúc thẩm dân sự theo theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; Căn cứ vào kết quả tranh tục tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận thấy:

1. Về thủ tục tố tụng:

[1] Ngày 23/7/2024, bà Trần Lê Minh T là đại diện theo ủy quyền của các bị đơn có đơn kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 60/2024/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa. Đơn kháng cáo hợp lệ theo quy định tại Điều 272 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên có cơ sở xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Trần Lê Minh T đại diện theo ủy quyền của các bị đơn vắng mặt nhưng có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C và Công chứng viên Lê Thị T2 vắng mặt lần thứ hai, không có lý do. Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

2. Xét nội dung kháng cáo:

[1] Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bị đơn đề nghị cấp phúc thẩm xem xét hủy bản án sơ thẩm, do giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Nội dung này Hội đồng xét xử nhận thấy: Tại đơn khởi kiện đề ngày 05/9/2023, nguyên đơn ông Hà Văn T1 yêu cầu Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa giải quyết: “(1) Buộc ông Trần L, bà Lê Thị D phải tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc được ký ngày 30/3/2022. (2) Trường hợp ông Trần L, bà Lê Thị D không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đề nghị Tòa án buộc ông L, bà D phải trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng và tiền bồi thường 500.000.000 đồng, theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022”. Tại biên bản hòa giải đề ngày 03/01/2024 và biên bản lấy lời khai đề ngày 19/01/2024 (BL số 68 - 70), phía nguyên đơn xác định do các bị đơn không tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc, yêu cầu ông Trần L, bà Lê Thị D trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 500.000.000 đồng. Như vậy, việc Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa thụ lý, xem xét giải quyết các hợp đồng đặt cọc được ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn, có liên quan đến thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, địa chỉ: Thôn P, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa, là không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do đó, không có căn cứ để hủy bản án sơ thẩm như lời đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bị đơn.

[2] Về nội dung tranh chấp: Quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự đều thừa nhận có thỏa thuận, ký kết 03 hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tại thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, địa chỉ: Thôn P, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa, cụ thể:

• Hợp đồng đặt cọc đề ngày 09/3/2022 thể hiện: Bên A (ông Trần L, bà Lê Thị D) đồng ý bán cho bên B (ông Hà Văn T1, bà Trần Thị Bích P) nhà và đất tại thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, thôn P, xã N, thị xã N, có diện tích 294m² (08m x 36,78m), với số tiền là 960.000.000 đồng, đặt cọc 100.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc từ ngày 09/3/2022 đến ngày 09/5/2022.
• Ngày 30/3/2022, tại Văn phòng C, bên A (ông Hà Văn T1) đồng ý đặt cọc cho bên B (ông Trần L, bà Lê Thị D) số tiền 500.000.000 đồng; Mục đích để đảm bảo cho việc sang nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, theo Giấy chứng nhận toàn bộ quyền sử dụng đất số CS 997509, số vào sổ cấp GCN: CS-02189, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh K - TUQ. Giám đốc - Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại thị xã N cấp ngày 19/9/2019, đối với thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, có diện tích 834,8m² (100m² đất ở tại nông thôn, 734,8m² đất trồng cây lâu năm), tại thôn P, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa; Tài sản gắn liền với đất là căn nhà cấp 4 có diện tích 43m². Thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 30/3/2022, giá chuyển nhượng là 960.000.000 đồng.
• Tại khoản 2 Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm, thể hiện: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngang 08m, dài 37m) là 960.000.000 đồng, Phương thức thanh toán được các bên thỏa thuận chia làm 02 đợt: (Đ) Bên A giao cho bên B số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc; (Đợt 2) Bên A thanh toán tiếp cho bên B số tiền còn lại 460.000.000 đồng, ngay sau khi nâng đủ diện tích 200m² đất thổ cư, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng.

Các đương sự trình bày lý do Hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 được ký tại Văn phòng C có nội dung chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 1260, tờ bản đồ số 22, là vì tại thời điểm công chứng, ông L, bà D chưa thực hiện được việc chuyển mục đích sử dụng đất, chưa tách thửa để sang nhượng. Do đó, cùng ngày 30/3/2022 các bên đã thỏa thuận và ký lại hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm với diện tích là (08m x 37m), theo đúng như nội dụng hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2022. Như vậy, có đủ cơ sở xác định ông L, bà D và ông T1 đã thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, thôn P, xã N, thị xã N, có diện tích (08m x 37m), với giá tiền là 960.000.000 đồng, chứ không phải chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 1260. Hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 là không đúng ý chí của các bên, nhằm che dấu một giao dịch với nội dung khác. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền, ông L, bà D giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) cho ông Hà Văn T1.

Đến ngày 31/5/2022, ông T1 giao lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L. Theo nội dung “Đơn nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ngày 31/5/2022 giữa ông Trần L và ông Hà Văn T1, thì ông L có nhiệm vụ liên hệ với cơ quan chức năng tiến hành việc tách thửa và lên thổ, trong thời hạn 03 tháng tính từ ngày 31/5/2022. Trong khi đó, các bị đơn căn cứ nội dung Hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 và cho rằng trong thời hạn 90 ngày (tính từ ngày 30/3/2022 và đến ngày 30/6/2022 là hạn chót) thì các bên phải có nghĩa vụ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, do nguyên đơn không ký hợp đồng nên phải chịu mất tiền đặt cọc. Xem xét nội dung thỏa thuận của các bên tại “Đơn nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ngày 31/5/2022 thì thấy giữa ông Trần L và ông Hà Văn T1 đã xác định lại thời hạn 03 tháng (tính từ ngày 31/5/2022). Do đó, lời trình bày nêu trên của các bị đơn là không có cơ sở để chấp nhận.

Thực hiện thỏa thuận tại “Đơn nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, thì ngày 14/10/2022, ông Trần L làm đơn gửi Ủy ban nhân dân thị xã N với nội dung: Xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với một phần thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, có diện tích 200m² tọa lạc tại thôn P, xã N, thị xã N. Ngày 06/02/2023, Phòng Tài nguyên và Môi trường Ủy ban nhân dân thị xã N ban hành Thông báo số 854/TB-TNMT từ chối giải quyết đơn của ông Trần L, với lý do không đủ điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định (BL số 214 - 215). Sau khi Phòng Tài nguyên và Môi trường Ủy ban nhân dân thị xã N trả lời không đủ điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông L không thông báo cho ông T1 biết. Đến năm 2023, bà Lê Thị D làm đơn đề nghị tách thửa, hợp thử đất số 1260, tờ bản đồ số 22, tại thôn P, xã N, thị xã N, thành 02 thửa (thửa thứ nhất có diện tích 248m², thửa thứ hai có diện tích 582m²), mục đích tách thửa để tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc ông L không thông báo cho ông T1 về tình trạng đất không đủ điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định, là vi phạm thỏa thuận của các bên tại “Đơn nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đề ngày 31/5/2022, cũng như việc ông L, bà D tự ý tách thửa đất để tặng cho người khác là vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận tại các hợp đồng đặt cọc, đã xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông T1.

Do hai bên không có thỏa thuận nào khác về thực hiện hợp đồng, ông T1 khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc; Ông L, bà D cũng không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, cho thấy các bên đã từ bỏ ý chí giao kết hợp đồng, nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của các bị đơn ông Trần L và bà Lê Thị D.

[3] Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa nhận định và tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 30/3/2022 vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, là có căn cứ. Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2022 và hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm, thì các đương sự đều không biết được thửa đất số 1260, tờ bản đồ số 22, tại thôn P, xã N, thị xã N, không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định; Đây là nguyên nhân khách quan không phải là một trong các điều kiện để hủy hợp đồng, nhưng cấp sơ thẩm căn cứ điểm c khoản 1 Điều 423, điểm c khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015, tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2022 và hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm, là chưa chính xác trong việc áp dụng pháp luật. Mặt khác, theo lời trình bày của đương sự cho thấy ý chí của các bên đều không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Do đó, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 420, khoản 6 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015, cần sửa án sơ thẩm theo hướng tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 09/3/2022 và Hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần L, bà Lê Thị D là người cao tuổi và có Đơn đề nghị miễn giảm án phí, lệ phí Tòa án đề ngày 01/7/2024, nên không phải chịu án phí phúc thẩm dân sự, theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Trần L và bà Lê Thị D.

- Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa Bản án sơ thẩm số 60/2024/DS-ST ngày 18/7/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa.

- Căn cứ Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 124, Điều 131, điểm b khoản 1 Điều 420, khoản 6 Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hà Văn T1 đối với yêu cầu bị đơn ông Trần L, bà Lê Thị D phải trả số tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hà Văn T1:
   1. Tuyên hợp đồng đặt cọc đề ngày 30/3/2022 giữa ông Hà Văn T1 với ông Trần L, bà Lê Thị D được Văn phòng C chứng thực số công chứng 1649, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD là vô hiệu do giả tạo.
   2. Tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc đề ngày 09/3/2022 giữa ông Hà Văn T1, bà Trần Thị Bích P với ông Trần L.
   3. Tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm giữa ông Hà Văn T1 với ông Trần L, bà Lê Thị D về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngang 08m, dài 37m), thuộc thửa số 1260, tờ bản đồ số 22, địa chỉ: Thôn P, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa.
3. Buộc ông Trần L và bà Lê Thị D trả lại cho ông Hà Văn T1 và bà Trần Thị Bích P số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).
4. Về án phí:
   1. Án phí dân sự sơ thẩm:
      • Ông Trần L và bà Lê Thị D không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.
      • Hoàn trả cho ông Hà Văn T1 số tiền tạm ứng án phí 21.000.000 đồng (Hai mươi mốt triệu đồng), theo Biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2022/0001627 ngày 08/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Ninh Hòa.
   2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần L và bà Lê Thị D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
5. Quy định chung: Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, tương ứng với thời gian chậm trả.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Khánh Hoà; - TAND thị xã Ninh Hòa; - Chi cục THADS thị xã Ninh Hòa; - Lưu: + VP; + Hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lương Ngọc Yến Anh