NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thị Kim Thương

Các Thẩm phán: 1. Bà Phan Thị Tú Oanh

2. Bà Nguyễn Thị Lan Hương

- Thư ký phiên tòa: Bà Diệp Lê Quỳnh Anh, Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Phạm Duy Tuấn – Kiểm sát viên.

Ngày 06 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 512/2023/TLPT-DS ngày 24 tháng 10 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 253/2023/DS-ST ngày 03 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 5160/2023/QĐ - PT ngày 06 tháng 11 năm 2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Trần Thị Thanh N, sinh năm 1960.

Địa chỉ: số D H, quận B, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phạm Quốc T, sinh năm 1977.

Địa chỉ: Lô A.19 Khu nhà ở cán bộ Công an, số A N, phường Đ, quận H, thành phố Hà Nội (Giấy ủy quyền ngày 12 tháng 12 năm 2022); (ông T có mặt).

Bị đơn: 1. Bà Trần Thị Hằng N1, sinh năm 1961 (có mặt).

2. Ông Hà An K, sinh năm 1959 (có mặt).

Cùng địa chỉ: 107/1A đường 3 tháng 2, Phường 11, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Hà An K: Bà Trần Thị Hằng N1.

Do có kháng cáo của bị đơn - bà Trần Thị Hằng N1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 10/12/2022 và bản tự khai trình bày của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N có ông Phạm Quốc T đại diện theo ủy quyền:

Ngày 05/5/2012, bà Trần Thị Thanh N và vợ chồng ông Hà An K, bà Trần Thị Hằng N1 có thỏa thuận mua bán căn nhà tại địa chỉ: A đường B, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. Hai bên đã ký công chứng hợp đồng mua bán nhà ở số công chứng 013345; Quyển số 05 tại Phòng C Thành phố Hồ Chí Minh. Tại thời điểm hai bên ký hợp đồng, bà Trần Thị Thanh N đã thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng cho vợ chồng ông Hà An K, bà Trần Thị Hằng N1 theo thỏa thuận trong hợp đồng là: 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng. Sau đó bà Trần Thị Thanh N đã thực hiện thủ tục trước bạ để đăng ký sang tên đối với ngôi nhà đã mua và thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước đối với ngôi nhà trên kể từ năm 2012 đến nay.

Thời điểm ký hợp đồng mua bán, ông K bà Hằng N1 có đề nghị được lưu cư lại một thời gian để thu xếp tìm nơi ở mới nên hai bên chưa thực hiện việc bàn giao nhà. Khi hết thời hạn lưu cư, bà Thanh N yêu cầu vợ chồng ông K, bà Hằng N1 bàn giao nhà tuy nhiên vợ chồng ông K, bà Hằng N1 xin gia hạn. Sau đó nhiều lần bà Thanh N liên hệ với vợ chồng ông K, bà Hằng N1 để yêu cầu vợ chồng ông K, bà Hằng N1 bàn giao nhà nhưng không nhận được sự hợp tác, vợ chồng ông K, bà Hằng N1 hiện vẫn đang sinh sống tại căn nhà trên.

Giá mua bán thực tế là 2.000.000.000 (hai tỉ) đồng. Bà Thanh N đã giao cho bà Hằng N1 số tiền 416.000.000 (bốn trăm mười sáu triệu) đồng. Mục đích hai bên ký hợp đồng công chứng mua bán nhà với giá 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng, nhằm để giảm bớt các khoản thuế phí.

Nay phía nguyên đơn bà Thanh N yêu cầu bị đơn vợ chồng ông K, bà Hằng N1 tiếp tục hợp đồng mua bán nhà và bàn giao nhà, phía bà Thanh N sẽ thanh toán số tiền mua nhà còn lại là 1.584.000.000 (một tỉ, năm trăm, tám mươi bốn triệu) đồng và hỗ trợ thêm 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng, tổng cộng sẽ thanh toán cho bà Hằng N1 và ông K số tiền mua bán nhà còn lại là 2.084.000.000 (hai tỉ không trăm tám mươi bốn triệu) đồng. Đôi bên thỏa thuận thời gian 03 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán nhà thì sẽ giao nhà và giao hết số tiền còn lại. Do khi đăng bộ nhà xây dựng sai phép nên việc đăng bộ tạm dừng dẫn đến đôi bên không giao dịch được cho đến nay. Đôi bên đã nhiều lần thỏa thuận nhưng không thỏa thuận được với nhau.

Về các chi phí thẩm định giá và xem xét thẩm định tại chỗ phía nguyên đơn bà Thanh N tự nguyện chịu.

Ngoài ra, phía nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N có ông Phạm Quốc T đại diện theo ủy quyền không có ý kiến, yêu cầu nào khác.

Bị đơn ông Hà An K, bà Trần Thị Hằng N1 trình bày:

Bị đơn ông Hà An K và bà Trần Thị Hằng N1 xác nhận có ký hợp đồng công chứng giao dịch mua bán căn nhà số A đường B, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh với bà Thanh N với giá mua bán chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng là 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng, nhưng giá thực chất thỏa thuận mua bán chuyển nhượng là 2.000.000.000 (hai tỉ) đồng và bà Thanh N đã đưa cho vợ chồng bà Hằng N1, ông K tổng cộng 416.000.000 (bốn trăm mười sáu triệu) đồng. Từ năm 2012 đến nay bà Thanh N không thanh toán số tiền còn lại với lý do bà Thanh N cho rằng quá trình đăng bộ bị vướng thủ tục. Bà Hằng N1 cho biết đã bay ra Hà Nội gặp bà Thanh N nhiều lần để giải quyết vụ việc nhưng không đạt được thỏa thuận. Sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán nhà bà Thanh N chỉ đồng ý cho vợ chồng bà Hằng N1 ở đến hết tháng 7/2012 thì phải dọn nhà đi nơi khác.

Tại phiên tòa xét xử, vợ chồng bà Hằng N1, ông K không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Thanh N. Đồng thời đưa ra ý kiến, nếu tiếp tục hợp đồng mua bán nhà thì giá bán là 3.500.000.000 (ba tỉ, năm trăm triệu) đồng, còn không mua nhà với giá trên thì tạo điều kiện đưa lại giấy tờ nhà để vợ chồng bà Hằng N1, ông K bán nhà trả lại số tiền đã nhận.

Ngoài ra, bị đơn bà Hằng N1 và ông K không có ý kiến nào khác.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

- Nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N có ông Phạm Quốc T đại diện theo ủy quyền vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Ngoài ra không còn ý kiến, yêu cầu nào khác.

- Bị đơn bà Trần Thị Hằng N1 và ông Hà An K vẫn giữ nguyên ý kiến như đã trình bày. Ngoài ra không còn ý kiến, yêu cầu nào khác.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 253/2023/DS-ST ngày 03 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N;
1. Nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N và bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, ông Hà An K tiếp tục hợp đồng mua bán căn nhà số A đường B, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh mà các bên đã ký với nhau ngày 05/5/2012 tại Phòng C Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N tiếp tục thanh toán số tiền mua nhà là 2.084.000.000 (hai tỉ không trăm tám mươi bốn triệu) đồng cho bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, ông Hà An K. Phía bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, ông Hà An K ngay sau khi nhận đủ số tiền trên có trách nhiệm bàn giao căn nhà số A đường B, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh cho nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N. Các bên thi hành cùng lúc với nhau.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N và bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, ông Hà An K là những người cao tuổi được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về quyền kháng cáo và quy định về thi hành án cho các bên đương sự.

Ngày 15 tháng 8 năm 2023, bà Trần Thị Hằng N1 có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm số 253/2023/DS-ST ngày 3/8/2023 của Tòa án nhân dân Quận 10, yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết: tiếp tục hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu bà Trần Thị Thanh N trả số tiền là 3.500.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện; người kháng cáo không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Bà Trần Thị Hằng N1 trình bày: vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo một phần bản án sơ thẩm; Yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét bị đơn đồng ý tiếp tục hợp đồng mua bán nhà với nguyên đơn nhưng phía nguyên đơn phải trả cho bị đơn số tiền 3.500.000.000 đồng.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn không đồng ý yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng: trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng trong giai đoạn xét xử phúc thẩm đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, đề nghị tòa cấp phúc thẩm xem xét lại, nếu đôi bên tiếp tục hợp đồng mua bán nhà thì giá bán là 3.500.000.000 đồng.

Nhận thấy các bên có việc thỏa thuận mua bán nhà ngoài hợp đồng công chứng với giá 2.000.000.000 đồng, đôi bên xác nhận số tiền đã giao nhận là 416.000.000 đồng; nên số tiền còn lại chưa thanh toán là 1.584.000.000 đồng, nay nguyên đơn đồng ý thanh toán cho bị đơn số tiền còn lại và giao thêm cho bị đơn 500.000.000 đồng. Tổng cộng nguyên đơn giao bị đơn số tiền 2.084.000.000 đồng.

Xét thấy số tiền nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn để tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà là có căn cứ và có lợi cho bị đơn. Theo nội dung kháng cáo bị đơn đưa ra giá mua bán căn nhà là 3.500.000.000 đồng là không có cơ sở, vì theo định giá ngày 31/5/2023 giá trị căn nhà là: 1.983.387.891 đồng, cũng tương đương giá nhà các bên đã thỏa thuận. Do vậy xét thấy nội dung kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ để chấp nhận, bản án sơ thẩm giải quyết đúng quy định pháp luật

Từ những phân tích trên, nhận thấy bản án dân sự sơ thẩm số 253/2023/DS-ST ngày 03/8/2023 của Tòa án nhân dân Quận 10 tuyên xử là đúng quy định pháp luật. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đề nghị Hội đồng xét xử: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 253/2023/DS-ST ngày 03/8/2023 của Tòa án nhân dân Quận 10.

Án phí và chi phí tố tụng các đương sự phải chịu theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về tố tụng: - Bị đơn kháng cáo trong thời hạn luật định thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên xác định là hợp lệ.

- Về ủy quyền: Nguyên đơn - bà Trần Thị Thanh N ủy quyền cho ông Phạm Quốc T đại diện. Bị đơn - ông Hà An K ủy quyền cho bà Trần Thị Hằng N1 đại diện. Việc ủy quyền của các đương sự là phù hợp theo quy định pháp luật.

[2] Về nội dung:

[2.1] Căn cứ vào Hợp đồng mua bán nhà ở số công chứng 013345, quyển số 05 lập tại Phòng công chứng số B TP . có cơ sở xác định: Vào ngày 05/05/2012, giữa ông bà Hà An K, Trần Thị Hằng N1 và bà Trần Thị Thanh N có thỏa thuận ký Hợp đồng mua bán nhà ở (Toàn bộ căn nhà A B, Phường A, Quận A, TP . với giá mua bán là 300.000.000 đồng)

[2.2] Quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự cùng thống nhất thừa nhận: giá mua bán hai bên thỏa thuận là 2.000.000.000 đồng và phía nguyên đơn đã giao cho bị đơn số tiền 416.000.000 đồng, số tiền còn lại chưa thanh toán theo hợp đồng là 1.584.000.000 đồng. Căn cứ khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự thì đây là những tình tiết sự kiện không phải chứng minh.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu phía nguyên đơn phải trả số tiền là 3.500.000.000 đồng.

[3.1] Nhận thấy, căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đối với căn nhà số A đường B, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh do bà Hằng N1, ông K ký bán cho bà Thanh N ngày 05 tháng 5 năm 2012 tại Phòng C Thành phố Hồ Chí Minh có cơ sở xác định việc giao dịch mua bán nhà giữa các bên là sự thỏa thuận tự nguyện, Hợp đồng tuân thủ theo quy định của pháp luật nên phát sinh hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm giao kết như quy định tại Điều 405 Bộ luật dân sự năm 2005 và các bên tham gia hợp đồng phải có nghĩa vụ thực hiện.

[3.2] Các bên đều thừa nhận sau khi ký hợp đồng mua bán nhà tại Phòng công chứng, bên mua đã thực hiện hoàn tất việc giao nhận tiền như thỏa thuận trong hợp đồng công chứng. Nay giữa các bên vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà nhưng phía bị đơn yêu cầu giá mua bán phải theo giá mua bán của thị trường hiện tại, nên các bên không thống nhất được với nhau về giá trị hiện tại của căn nhà.

[3.3] Theo quy định tại Điều 431 Bộ luật dân sự năm 2005: “……giá do các bên thỏa thuận...trong trường hợp thỏa thuận mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng”. Theo kết quả thẩm định giá ngày 31/5/2023 của công ty cổ phần Đ thì nhà đất tọa lạc tại địa chỉ số A đường B, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh có trị giá là: 1.983.387.891 đồng. Phía nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục hợp đồng mua bán nhà và bàn giao nhà. Nguyên đơn sẽ thanh toán số tiền mua nhà còn lại là 1.584.000.000 đồng và hỗ trợ thêm số tiền 500.000.000 đồng. Tổng cộng sẽ thanh toán cho bị đơn số tiền mua bán nhà còn lại là 2.084.000.000 đồng là có cơ sở và có lợi hơn cho bị đơn so với kết quả thẩm định giá nhà.

[3.4] Do vậy, việc bị đơn bà Hằng N1 kháng cáo tiếp tục hợp đồng mua bán nhà thì giá bán là 3.500.000.000 đồng, còn không mua nhà với giá trên thì nguyên đơn bà Thanh N tạo điều kiện đưa lại giấy tờ nhà để vợ chồng bà Hằng N1, ông K bán nhà trả lại số tiền đã nhận nhưng không được nguyên đơn đồng ý và cũng không có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét. Do đó, các bên phải tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ của mình theo hợp đồng là phù hợp với quy định tại Điều 280 và khoản 1 Điều 281 Bộ luật dân sự năm 2005. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Hằng N1 không có cơ sở nên không được xem xét.

[4] Từ những phân tích trên, không nhận kháng cáo của bị đơn bà Hằng N1; chấp nhận quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm như đã nhận định.

Những quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[5] Về án phí phúc thẩm: Bị đơn bà Hằng N1 thuộc trường hợp được miễn nộp án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308, Điều 148 của Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 280; khoản 1 Điều 281; Điều 405; Điều 431 và Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Luật Thi hành án dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị Hằng N1.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 253/2023/DS-ST ngày 03 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N:
1. Nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N và bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, ông Hà An K tiếp tục hợp đồng mua bán căn nhà số A đường B, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh mà các bên đã ký với nhau ngày 05/5/2012 tại Phòng C Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N tiếp tục thanh toán số tiền mua nhà là 2.084.000.000 (hai tỉ không trăm tám mươi bốn triệu) đồng cho bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, ông Hà An K. Phía bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, ông Hà An K ngay sau khi nhận đủ số tiền trên có trách nhiệm bàn giao căn nhà số A đường B, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh cho nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N. Các bên thi hành cùng lúc với nhau.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn bà Trần Thị Thanh N và bị đơn bà Trần Thị Hằng N1, ông Hà An K là những người cao tuổi được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

3. Về án phí phúc thẩm:

Bị đơn bà Trần Thị Hằng N1 thuộc trường hợp được miễn nộp án phí.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.