TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 1143/2023/DS-PT

Ngày: 06 - 12 - 2023

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Ông Phạm Hồng Giảng
Các Thẩm phán:	Ông Lê Ngọc Tường
	Bà Nguyễn Thị Kim Cương.

Thư ký phiên tòa: Bà Trương Nguyễn Thu Trang – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Lê Huỳnh Thiện – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 29 tháng 11 và 06 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 417/DSPT ngày 10/10/2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu”;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 283/2023/DS-ST ngày 05-07-2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo;

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 4991/QĐXXPT-DS ngày 27 tháng 10 năm 2023, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1969. (có mặt)

Địa chỉ thường trú: 56 đường số C, khu dân cư V, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ liên lạc: 354/39 Quốc lộ A, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn:

1. Bà Phạm Thị Kim C, sinh năm 1981;
2. Ông Hồ Tấn V, sinh năm 1977.

Cùng địa chỉ: D đường số D, khu phố D, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

• Bà Nguyễn Thị Y, sinh năm 1994; (vắng mặt)
• Bà Trần Thị Hằng N, sinh năm 2000. (có mặt)

Địa chỉ: B N, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 30/05/2023).

• Ông Nguyễn Tiến K, sinh năm 1970. (có mặt)

Địa chỉ: D P, X, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 25/12/2021).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm: 1968; (có mặt)
2. Bà Phan Thị N1, sinh năm 1969; (vắng mặt)
3. Ông Nguyễn Đức D, sinh năm 1994;

Đại diện theo ủy quyền của ông D: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1969.

Địa chỉ: Số B ấp B, xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 19/5/2022). (có mặt)

4. Bà Nguyễn Thị Thảo N2, sinh năm 1997; (vắng mặt)
5. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1997; (vắng mặt)
6. Ông Nguyễn Thành L1, sinh năm 1992. (vắng mặt)

Cùng địa chỉ: D đường số D, khu phố D, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

7. Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim C1.

Địa chỉ: G L, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Đỗ Lê Cao Đăng T2, sinh năm 1980.

Địa chỉ: 8 D, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 10/6/2022). (có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 05/10/2021 và quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Tháng 7/2019, bà T cho bà Phạm Thị Kim C vay số tiền 1.800.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/tháng. Bà C cam kết trường hợp trễ tiền lãi 02 tháng liên tục thì bà C và ông Hồ Tấn V (chồng bà C) sẽ bán căn nhà tại số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B,Thành phố Hồ Chí Minh cho bà T.theo giấy vay tiền, hai bên ký hợp đồng đặt cọc với nội dung: Bà C, ông V đồng ý chuyển nhượng nhà đất ở số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B cho bà T; Giá chuyển nhượng 5.800.000.000 đồng,nhận cọc 1.800.000.000 đồng, số tiền còn lại 4.000.000.000 đồng. Từ trước tháng 7/2021, bà Chi t được một phần tiền và còn nợ bà T 1.100.000.000 đồng. Bắt đầu từ tháng 8/2021 đến nay, bà C ngưng trả lãi nên số tiền bà C còn nợ là 1.100.000.000 đồng sẽ chuyển thành cọc theo thỏa thuận giấy vay tiền. Nay bà T yêu cầu: Tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B bà C, ông V không thực hiện việc chuyển nhượng thì hoàn trả cho bà tiền đặt cọc và phạt cọc, tổng cộng 2.200.000.000 đồng, trả một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật; Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất tháng 7/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Tấn V, bà Phạm Thị Kim C; H1 bỏ giấy vay tiền kèm theo giấy nhận cọc tháng 7/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và bà Phạm Thị Kim C.

Trước khi bà N1, ông T1 đặt cọc và mua bán nhà với bà C, ông V thì bà C, ông V và bà đang tranh chấp hợp đồng đặt cọc và được Tòa án thụ lý. Nhà đất đang tranh chấp nhưng bà C nhận cọc và bán căn nhà số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B T1, bà N1 để tẩu tán tài sản là vi phạm điểm b khoản 1 điều 118 Luật Nhà ởtheo Điều 123 Bộ luật dân sự là giao dịch dân sự bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật nên bà yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Kim C, ông Hồ Tấn V với ông Nguyễn Văn T1, bà Phan Thị N1 công chứng số 000285 quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD được Công chứng tại Văn phòng C3 ngày 07/01/2022 bị vô hiệu. Đồng thời tiếp tục thực hiện biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” để đảm bảo thi hành án.

Bị đơn bà Phạm Thị Kim C, ông Hồ Tấn V và người đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày:

Giữa bà T và bà C có quen biết nhau từ trước và quan hệ giữa hai bên là cho vay có lãi, lãi suất từ 7% đến 10%/tháng. Đến tháng 7/2019, bà C có vay bà T 1.800.000.000 đồng. Để làm tin cho khoản vay, bà T có đề nghị bà C viết hợp đồng đặt cọc mua bán với giá chuyển nhượng nhà đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B đồng. Nay bị đơn không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn vì hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là giả tạo, không có giá trị pháp lý. Bởi bản chất giao dịch nêu trên giữa các bên là vay mượn, không phải giao dịch mua bán nhà đất. Thời điểm đó do sự kiện bất khả kháng là dịch bệnh nên bà C không làm ăn được và không có tiền trả lãi cho bà T nên bà C không đồng ý việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất với bà T vì căn nhà trên bà C đã bán cho ông T1, bà N1. Bà C, ông V cũng không đồng ý việc trả lại và bồi thường cho bà T số tiền cọc là 2.200.000.000 đồng.C sẽ trả lại số tiền vốn còn nợ là 1.100.000.000 đồng cho bà T và lãi suất vay theo quy định pháp luật với hình thức bà C sẽ lấy số tiền 700.000.000 đồng tiền mua bán nhà mà T1, bà N1 chưa thanh toán cho bà C và phía bà C, ông T1 sẽ trả 200.000.000 đồng tiền mặt nữa, số tiền còn lại bà C sẽ trả theo lộ trình cho đến hết. Bà C, ông V cũng không đồng ý việc tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà C, ông V và ông T1, bà N1 bị vô hiệu vì các bên công chứng hợp lệ. Đối với yêu cầu tiếp tục thực hiện biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với nhà đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B đảm bảo thi hành án, ông bà yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T1, bà Phan Thị N1 trình bày:

Ngày 07/01/2022, bà Phạm Thị Kim C ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B với giá 6.150.000.000 đồng.đồng được công chứng tại Văn phòng C3, số công chứng 000285, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD. Hợp đồng được ký hợp pháp, vợ chồng ông bà cũng đã giao gần đủ số tiền mua bán cho bà C, chỉ giữ lại 700.000.000 đồng, sau khi ra tên cho ông bà thì bà C sẽ nhận số tiền đó. Bà C đã bàn giao nhà đất nói trên cho ông bà sử dụng, quản lý nhà đất từ thời điểm ký hợp đồng cho đến nay. Vì lý do nêu trên, ông bà không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố Hợp đồng bị vô hiệu vì công chứng mua bán nhà ở giữa các bên đều hợp lệ, sau khi bà C giải chấp tại ngân hàng, ông bà mới công chứng. Ông bà yêu cầu bà T rút yêu cầu áp dụng khẩn cấp tạm thời đối với căn nhà ông bà mua để ông bà làm thủ tục sang tên căn nhà. Ông bà sẽ chuyển cho bà T số tiền 700.000.000 đồng còn giữ lại khi mua bán nhà với bà C. Còn vấn đề khác tranh chấp giữa bà T và bà C không liên quan đến vợ chồng ông bà. Ngoài ra, ông bà không có yêu cầu nào khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức D có đại diện hợp pháp theo ủy quyền là bà Nguyễn Thị H trình bày: Căn nhà đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B cha mẹ ông D mua, ông D thống nhất với lời trình bày của ba mẹ ông D là ông T1, bà N1.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Thảo N2 trình bày: Bà không liên quan đến vụ kiện và có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C3 có đại diện hợp pháp theo ủy quyền là ông Đỗ Lê Cao Đăng T2 trình bày:

Ngày 07/01/2022, bà Phạm Thị Kim C và ông Hồ Tấn V (bà C đồng thời đại diện cho ông V) là bên bán và bà Phan Thị N1 là bên mua đã ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ số D đường số D, phường B, quận B. Xét thấy hồ sơ do các bên cung cấp đã đầy đủ, các bên đã tự nguyện giao kết văn bản này; mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng, trên phần mềm tra cứu thông tin của Sở tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh không thấy có thông tin ngăn chặn việc mua bán, chuyển nhượng, đặt cọc đối với căn nhà và đất nêu trên nên Công chứng viên đã công chứng Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 000285 ngày 07/01/2022 là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Yêu cầu Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T.

Bản án dân sự sơ thẩm số 283/2023/DS-ST ngày 05-07-2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

• Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
• Căn cứ Điều 117, Điều 120, Điều 121, Điều 122, Điều 123, Điều 328, Điều 463 và Điều 469 Bộ luật dân sự năm 2015;
• Căn cứ khoản 2 Điều 26 và khoản 3, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;
• Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T.

Buộc ông Hồ Tấn V, bà Phạm Thị Kim Chi t1 cho bà Nguyễn Thị T số tiền 2.200.000.000 (hai tỷ hai trăm triệu) đồng, trả một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất tháng 7/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Tấn V, bà Phạm Thị Kim C và hủy giấy vay tiền kèm theo giấy nhận cọc tháng 7/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và bà Phạm Thị Kim C.

Tuyên bố hợp đồng công chứng số 000285, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/01/2022 giữa bà Phạm Thị Kim C, ông Hồ Tấn V và ông Nguyễn Văn T1, bà Phan Thị N1 được công chứng tại Văn phòng C3 bị vô hiệu.

Dành quyền khởi kiện cho ông Nguyễn Văn T1, bà Phan Thị N1, bà Phạm Thị Kim C, ông Hồ Tấn V về việc yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trong một vụ kiện khác.

Tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời tại Quyết định số 01/2022/QĐ-BPKCTT ngày 12/01/2022 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân về áp dụng khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

Về án phí: bà Phạm Thị Kim C và ông Hồ Tấn V phải chịu 76.300.000 (bảy mươi sáu triệu ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền án phí là 38.000.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số: 0032604 ngày 07/10/2021 của Chi cục thi hành án dân sự quận Bình Tân và 18.900.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số: 0033214 ngày 12/01/2022 của Chi cục thi hành án dân sự quận Bình Tân và 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số: 0033980 ngày 04/5/2022 của Chi cục thi hành án dân sự quận Bình Tân.

Bản án sơ thẩm còn tuyên về thời hạn kháng cáo và thủ tục thi hành án.

Ngày 11/07/2023, bị đơn kháng cáo (ủy quyền kháng cáo) toàn bộ Bản án sơ thẩm số 283/2023/DS-ST ngày 05-07-2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân. Lý do: Tòa án nhân dân quận Bình Tân đánh giá chứng cứ không khách quan và áp dụng không đúng quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà C, ông V. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm; Bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T; Tuyên Hợp đồng đặt cọc mua bán đất tháng 7/2019 giữa bà Phạm Thị Kim C2, ông Hồ Tấn V và bà Nguyễn Thị T vô hiệu do giả tạo. Nếu bà Nguyễn Thị T có yêu cầu đòi lại số tiền vay và lãi suất cho vay bà T phải khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác.

Ngày 19/07/2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn T1 kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 283/2023/DS-ST ngày 05-07-2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân. Lý do kháng cáo: Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Phạm Thị Kim C, ông Hồ Tấn V và ông Nguyễn Văn T1, bà Phan Thị N1 là hợp pháp nhưng bị Tòa sơ thẩm tuyên vô hiệu là không xem xét khách quan và toàn diện, không bảo vệ người thứ 3 ngay tình theo quy định của pháp luật; Hợp đồng cọc giữa nguyên đơn và bị đơn là giao dịch giả tạo và bị đơn cũng không đồng ý thực hiện. Tòa sơ thẩm không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mà tuyên ông khởi kiện vụ án khác là làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông; Tòa sơ thẩm nhận định về hợp đồng vay tiền và giấy nhận cọc không khách quan và toàn diện, gây bất lợi cho vợ chồng ông; Chứng cứ chứng minh không phù hợp pháp luật vì hợp đồng cọc không thể hiện sự tự nguyện của ông Hồ Tấn V mà là bị ép buộc; Bản án sơ thẩm giải quyết chưa đúng với bản chất vụ án, tạo tiền lệ xấu trong công chứng chứng thực các giao dịch dân sự ngay tình. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm: Sửa bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận Bình Tân; Công nhận Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C3 số 000285, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/01/2022 giữa bà Phạm Thị Kim C, ông Hồ Tấn V và ông Nguyễn Văn T1, bà Phan Thị N1 có hiệu lực pháp luật; Hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2022/QĐ-BPKCTT ngày 12/01/2022 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân để ông tiếp tục thực hiện hợp đồng theo quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo không rút kháng cáo, các đương sự không hòa giải được.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án như sau:

• Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Các đương sự đã được đảm bảo để thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định. Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án được đảm bảo.
• Về nội dung: Có cơ sở xác định tại thời điểm tháng 7 năm 2019 giao dịch giữa nguyên đơn với bị đơn chỉ là hợp đồng vay mà không hề có sự việc đặt cọc mua bán nhà. Có căn cứ xác định giao dịch cọc là vô hiệu như kháng cáo của bị đơn. Nhà đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B là đối tượng tranh chấp. Hợp đồng mua bán giữa bị đơn với người liên quan tại vụ án không vi phạm pháp luật nên không bị vô hiệu. Đề nghị căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm: Tuyên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, hủy giấy vay tiền, buộc bị đơn trả nguyên đơn số tiền vốn còn lại là 1,1 tỷ đồng và khoản lãi theo quy định. Không chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán giữa bị đơn với người liên quan vô hiệu. Hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời của sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. [1] Đơn kháng cáo của các đương sự có kháng cáo được thực hiện đúng quy định về thời hạn và thủ tục kháng cáo. Về thẩm quyền giải quyết vụ án và việc đưa người tham gia tố tụng tại vụ án được Tòa án giải quyết sơ thẩm xác định chính xác, việc tống đạt các văn bản tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án đã được Tòa án giải quyết sơ thẩm thực hiện đúng pháp luật, bảo đảm được quyền của các đương sự theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
2. [2] Tại “Đơn khởi kiện” ngày 05/10/2021, nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng cọc, buộc bị đơn trả lại số tiền cọc đã nhận và phải chịu phạt một lần cọc, tổng cộng là 2.200.000.000 đồng. Tại các đơn khởi kiện bổ sung ngày 12/01/2022 và ngày 24/4/2022, nguyên đơn yêu cầu “Buộc người bán tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với nguyên đơn; Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa bị đơn với bà Phạm Thị Kim C và ông Hồ Tấn V, công chứng số 000285, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/01/2022 vô hiệu”.
3. [3] Căn cứ toàn bộ tài liệu chứng cứ và trình bày tranh luận của các đương sự, xét thấy: Giao dịch xảy ra giữa nguyên và bị đơn là quan hệ “vay tài sản”, theo “Giấy vay tiền (kèm theo giấy nhận cọc)” (không ghi ngày) tháng 7/2019, số vốn vay là 1.800.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/tháng và thỏa thuận trả lãi hàng tháng. Tại “Giấy vay tiền” có thể hiện nội dung như sau: “Chúng tôi thế chấp số tiền vay trên bằng giấy nhận cọc bán căn nhà 45, đường số D, khu phố D, phường B, QBT”, và “Trường hợp trễ tiền lãi 02 tháng liên tục, thì coi như chúng tôi chính thức bán nhà nói trên cho bên vay như giấy nhận cọc đã ký”.

   Đồng thời với việc ký Giấy vay tiền, hai bên ký “HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT” cũng (không ngày) ghi tháng 7/2019, thể hiện việc bị đơn đã nhận cọc 1.800.000.000 đồng, là số tiền vay theo giấy vay tiền, thỏa thuận về phạt một lần số tiền cọc nếu bên nào vi phạm về không giao đủ số tiền còn lại hoặc đổi ý không bán.

   Thực tế đi vào thực hiện hợp đồng vay, bên vay đã thực hiện trả lãi hàng tháng đến tháng 7 năm 2021 và trả được một phần tiền vốn, còn nợ số tiền vốn là 1.100.000.000 đồng; Từ tháng 8/2021 bên vay vi phạm không trả lãi.

   Xét thấy, giao dịch thực tế xảy ra là hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi, mức lãi suất được hai bên thỏa thuận là 1,5%/tháng và trả lãi hàng tháng. Không có sự kiện về mua bán nhà và cũng không có sự việc giao nhận tiền đặt cọc nào tại thời điểm hai bên xác lập hợp đồng vay. Số tiền (1.800.000.000 đồng) ghi tại “HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT” là số tiền của hợp đồng vay chứ không phải tiền đặt cọc. Như vậy, “HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT” do hai bên xác lập là giả tạo vì không có sự việc đặt cọc xảy ra và cũng không có sự việc “mua bán đất” xảy ra tại thời điểm hai bên xác lập giao dịch.

   Về cam kết tại hợp đồng có nội dung: “Trường hợp trễ tiền lãi 02 tháng liên tục, thì coi như chúng tôi chính thức bán nhà nói trên cho bên vay như giấy nhận cọc đã ký” và “Chúng tôi thế chấp số tiền vay trên bằng giấy nhận cọc bán căn nhà 45, đường số D, khu phố D, phường B, QBT”, xét đây là thỏa thuận để bảo đảm cho khoản vay bằng hình thức là biện pháp thế chấp, như được ghi nhận tại Giấy vay tiền.

   Xét thấy, thời điểm nguyên và bị đơn xác lập giao dịch thì nhà đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B thế chấp tại ngân hàng. Việc thế chấp này cả hai bên đều biết và thể hiện tại Giấy vay tiền nội dung “Tình trạng căn nhà ... đang thế chấp tại ngân hàng”. Giấy vay tiền giữa nguyên đơn và bị đơn thể hiện nội dung bên vay “thế chấp nhà đất này cho khoản vay bằng giấy đặt cọc”. Xét thỏa thuận “thế chấp” giữa nguyên và bị đơn đã không đúng quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản, đó là hợp đồng phải được công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, phải đăng ký theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Thời điểm hai bên giao dịch “thế chấp” thì nhà đất này đã và đang thế chấp tại ngân hàng nên đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, theo quy định tại Điều 319 Bộ luật dân sự, vì vậy việc “thế chấp” giữa nguyên đơn với bị đơn không có hiệu lực.

4. [4] Tại đơn khởi kiện bổ sung, nguyên đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà, xét thấy giữa hai bên chưa xác lập hay ký kết hợp đồng mua bán, không có hợp đồng mua bán nào để nguyên đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện, vì vậy yêu cầu này của nguyên đơn là không có căn cứ để chấp nhận.
5. [5] Sơ thẩm nhận định về Giao dịch của hai bên là công khai, tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối hay giả tạo, không có giao dịch nào bị che giấu, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đây là giao dịch có điều kiện, thỏa thuận cọc là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai..., là không đúng với bản chất của giao dịch giữa hai bên đó chỉ là quan hệ pháp luật về vay tài sản, còn thỏa thuận “cọc” giữa hai bên là giả tạo và chỉ là hình thức để bảo đảm cho khoản vay.
6. [6] Ngoài ra, hai bên thừa nhận đã thực hiện hợp đồng vay cho đến tháng 7 năm 2021 bị đơn chỉ còn nợ số tiền vốn là 1.100.000.000 đồng, như vậy bị đơn đã trả một phần tiền vốn vay (là 700.000.000 đồng). Nội dung của “Hợp đồng đặt cọc mua bán đất” quy định về số tiền phạt cọc 1.800.000.000 đồng, đây là số tiền vay, việc này là mâu thuẫn và cũng chứng minh cho giao dịch thực tế là quan hệ vay tài sản, việc thỏa thuận ký giấy cọc chỉ là hình thức để bảo đảm cho khoản vay mà không có sự việc mua bán nhà đất.
7. [7] Về nội dung tại đơn kháng cáo của bị đơn “Nếu bà Nguyễn Thị T có yêu cầu đòi lại số tiền vay và lãi suất cho vay bà T phải khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác”. Xét, nguyên đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp về việc đặt cọc từ số tiền của hợp đồng vay, yêu cầu về tiền cọc và phạt cọc không được chấp nhận mà chỉ được công nhận là giao dịch vay nên hợp đồng vay thuộc phạm vi phải giải quyết tại vụ án.
8. [8] Giao dịch hai bên là hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi, việc nguyên đơn khởi kiện coi như đã báo cho bên vay về yêu cầu đòi lại tài sản. Hai bên cùng thừa nhận chốt nợ còn 1.100.000.000 đồng tiền vốn và ngừng trả lãi từ tháng 8 năm 2021 cho đến nay, lãi thỏa thuận ghi tại hợp đồng là 1,5%/tháng. Tại phiên tòa, bị đơn trình bày đã trả mức lãi suất là hơn 8%/tháng nhưng không có cơ sở chứng cứ chứng minh. Căn cứ Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, bên vay phải trả tiền vốn, lãi tính đến ngày xét xử sơ thẩm (05/7/2023) là 1.482.250.000 đồng (vốn: 1.100.000.000 đồng và lãi: 382.250.000 đồng) và phải chịu lãi theo thỏa thuận, từ ngày tiếp theo trên số tiền chưa trả.
9. [9] Hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà Phạm Thị Kim C, ông Hồ Tấn V và ông Nguyễn Văn T1, bà Phan Thị N1, được công chứng số 000285, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/01/2022, do hai bên xác lập ký kết tự nguyện, không vi phạm pháp luật, nhà đất hai bên giao dịch không có tranh chấp (như đã nhận định trên) và không có quyết định về ngăn chặn giao dịch. Việc sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn tuyên bố đây là giao dịch vô hiệu, là không có căn cứ pháp luật đã ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của đương sự.
10. [10] Về biện pháp khẩn cấp tạm thời “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” là nhà đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B Quyết định số 01/2022/QĐ-BPKCTT ngày 12 tháng 01 năm 2022 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân.

    Xét thấy, nhà đất số D đường số D, khu phố D, phường B, quận B phải là tài sản có tranh chấp giữa nguyên đơn với bị đơn tại vụ án. Hơn nữa, ngay cả trong trường hợp được công nhận về giao dịch cọc thì tranh chấp phải giải quyết tại vụ án giữa nguyên đơn và bị đơn cũng chỉ trong phạm vi về tiền cọc và phạt cọc chứ nhà đất này không phải là đối tượng tài sản có tranh chấp, việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” đối với nhà đất này là sai lầm nghiêm trọng của sơ thẩm. Kháng cáo yêu cầu hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời “cấm chuyển dịch tài sản đang tranh chấp”, là có căn cứ chấp nhận.

    Từ nhận định trên, xét có căn cứ chấp nhận kháng cáo của các đương sự trong vụ án, như ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Căn cứ Điều 117, Điều 124; Điều 297, khoản 2 Điều 319, khoản 8 Điều 320; các Điều 463, 466, 468 và Điều 469 Bộ luật dân sự năm 2015;
• Căn cứ Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;
• Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Chấp nhận kháng cáo; Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 283/2023/DS-ST ngày 05-07-2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Buộc ông Hồ Tấn V và bà Phạm Thị Kim Chi t1 cho bà Nguyễn Thị T số tiền 1.482.250.000 đồng (trong đó: vốn là 1.100.000.000 đồng và lãi là 382.250.000 đồng), theo “Giấy vay tiền (kèm theo giấy nhận cọc)” ghi “tháng 7/2019".

   Kể từ ngày 06/7/2023 (là ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận tại hợp đồng (là Giấy vay tiền, mức lãi suất 1,5%/tháng).

2. Tuyên bố: “Hợp đồng đặt cọc mua bán đất” ghi “tháng 7/2019” giữa ông Hồ Tấn V, bà Phạm Thị Kim C và bà Nguyễn Thị T vô hiệu do giả tạo.
3. Công nhận: “Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 07/01/2022 (công chứng số 000285, quyển số 01/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/01/2022 tại Văn phòng C3) giữa bà Phạm Thị Kim C, ông Hồ Tấn V với ông Nguyễn Văn T1, bà Phan Thị N1 là hợp pháp và có hiệu lực.
4. Biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” tại Quyết định số 01/2022/QĐ-BPKCTT ngày 12/01/2022 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân bị huỷ bỏ bằng một quyết định khác.
5. Án phí sơ thẩm:
   • Bà Phạm Thị Kim C và ông Hồ Tấn V phải chịu 56.467.500 đồng.
   • Bà Nguyễn Thị T phải chịu 76.000.000 đồng; trừ vào tổng số tiền tạm ứng án phí là 57.200.000 đồng (gồm: 38.000.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0032604 ngày 07/10/2021, 18.900.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0033214 ngày 12/01/2022 và 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0033980 ngày 04/5/2022, của Chi cục thi hành án dân sự quận Bình Tân); phải nộp thêm 18.800.000 đồng.

   Án phí phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu.

   Trả lại cho ông Nguyễn Văn T1 số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 đồng (Biên lai AA/2023/0026035 ngày 19/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân); Trả lại cho ông Hồ Tấn V, bà Phạm Thị Kim C số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 đồng (Biên lai AA/2023/0026039 ngày 19/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân).

   Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND tối cao; - TAND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND TP.HCM; - TAND quận Bình Tân; - THADS quận Bình Tân; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, văn phòng (T.20).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Hồng Giảng