TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG TỈNH SÓC TRĂNG Bản án số: 112/2024/DS-ST Ngày: 16 – 7 – 2024 V/v: Tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Văn Thanh Bình

Các Hội thẩm nhân dân:

• 1. Ông Nguyễn Phước
• 2. Ông Hà Văn Châu

Thư ký phiên tòa: bà Phan Thị Bích Ngọc – Thư ký viên Toà án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên toà: bà Phạm Thuý Trang – Kiểm sát viên.

Ngày 16 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 319/2023/TLST-DS ngày 16 tháng 10 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 273/2024/QĐXXST-DS ngày 20 tháng 5 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: ông Trang Minh T; địa chỉ: ấp G, xã A, huyện C, tỉnh Sóc Trăng; người đại diện theo ủy quyền: ông Nguyễn Văn N; địa chỉ: số C, đường Q, Khóm A, Phường F, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt lúc tuyên án)

- Bị đơn: ông Nguyễn Minh Đ; địa chỉ: số G ấp C, xã L, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 11 tháng 9 năm 2023, đơn khởi kiện bổ sung ngày 31/01/2024 và các lời khai tại Toà án ông Nguyễn Văn N người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 29/5/2022, ông Trang Minh T và ông Nguyễn Minh Đ có ký kết hợp đồng thuê nhà, với nội dung: ông T cho ông Đ thuê căn nhà số B, đường T, khóm T, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Giá thuê là 115.000.000 đồng, thời hạn thuê là 12 tháng kể từ ngày 29/5/2022 đến ngày 29/5/2023. Mục đích thuê là để mua bán, sửa chữa điện thoại. Ông T đã giao nhà cho ông Đ quản lý, sử dụng và ông Đ cũng đã trả đủ tiền thuê cho ông T. Khi hết hạn hợp đồng thì ông Đ không chịu trả nhà cho ông T, ông Đ yêu cầu mua luôn căn nhà, ông T cũng đồng ý bán nhưng sau đó ông Đ đổi ý không mua và yêu cầu ông T cho thuê tiếp, ông T không đồng ý.

Ngoài ra, trong thời gian thuê nhà ông Đ có tự ý sửa chữa nhà; nhà ông có 12 phòng, ông Đ phá bỏ các bức tường phòng và xây lại theo ý của ông Đ gây thiệt hại cho ông khoảng 1.200.000.000 đồng.

Nay ông Trang Minh T yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng giải quyết:

• Buộc ông Nguyễn Minh Đ có trách nhiệm trả lại cho ông Trang Minh T căn nhà số B, đường T, khóm T, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng.
• Buộc ông Nguyễn Minh Đ có trách nhiệm trả cho ông T tiền thuê nhà phát sinh từ khi hết hạn hợp đồng ngày 29/5/2023 đến ngày 16/7/2024 là 14 tháng mỗi tháng 9.593.000 đồng, tổng số tiền là 134.166.000 đồng.
• Buộc ông Nguyễn Minh Đ có trách nhiệm bồi thường cho ông phần thiệt hại của 12 căn phòng, bị đập phá trong căn nhà số B, đường T, khóm T, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, với số tiền thực tế theo thẩm định giá, tạm tính thiệt hại là 1.200.000.000 đồng.

Theo Đơn kiến nghị ngày 30/10/2023 và Đơn phản tố ngày 05/12/2023 bị đơn ông Nguyễn Minh Đ trình bày:

Về việc thuê nhà: Hợp đồng thuê nhà từ ngày 29/05/2022 đến ngày 29/05/2023 với mục đích là để mua bán, sửa chữa điện thoại là hoàn toàn không chính xác. Ông thuê để thành lập chi nhánh công ty và làm văn phòng để thực hiện đầu tư tại Sóc Trăng theo quy định của luật đầu tư. Khi ký hợp đồng ông có yêu cầu được ký ít nhất 03 năm vì ông sửa chữa rất nhiều gần 02 tỷ (Hai tỷ đồng) nhưng ông Trang Minh T lấy lý do sẽ gia hạn từng năm cho ông và cam kết không thay đổi.

Về việc mua nhà: sau khi thanh toán 100% giá trị thuê nhà làm văn phòng là 115.000.000 đồng thì ông đã thương lượng việc mua lại căn nhà trên với giá 4.900.000.000 đồng và hai bên đã thống nhất với ý kiến trên.

Trong thời gian làm việc khoảng gần 04 tháng tại địa chỉ số B, đường T, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng ông thấy không phù hợp và có đề xuất với ông Trang Minh T sẽ không mua lại căn nhà mà thuê đến năm 2025 như ý kiến ban đầu. Đồng thời, ông yêu cầu hoàn trả số tiền 1.785.000.000 đồng sau khi trừ luôn 02 năm tiếp theo là 115.000.000 đồng x 2 năm = 230.000.000 đồng. Nhưng ông Trang Minh T từ chối, sau nhiều lần làm việc thì ông Trang Minh T thông báo đã sử dụng toàn bộ số tiền vào việc cá nhân và ý kiến ông T là tùy vào công ty ông tính toán vì ông Trang Minh T không có khả năng hoàn trả.

Đến hết thời gian thuê nhà thì ông T1 Minh Trí yêu cầu ông trả nhà và cũng không trả số tiền mà ông đã chuyển khoản. Ông cũng đã thiện chí đề nghị ông Trang Minh T ra công chứng đặt cọc và tiến hành việc mua nhà nhưng ông T bác bỏ nhằm không xác nhận đã nhận số tiền mà ông chuyển khoản năm 2023.

Về phía cá nhân ông xin kiến nghị: ông đồng ý trừ dần số tiền đã chuyển khoản cho ông T trong thời gian chờ giải quyết giữa hai bên và không chấp nhận thanh toán như trong đơn mà ông T đề nghị.

Khi ông thuê nhà, ông T có thời gian khó khăn về tài chính, cần bán nhà nên ông đã đưa cho ông Trang Minh T tổng số tiền 1.785.000.000 đồng. Trong sự việc này ông rất thiện chí hợp tác với ông T nhưng ông T cố tình không hợp tác, có ý định lừa đảo và chiếm đoạt số tiền trên của ông.

Theo đơn phản tố thì ông Nguyễn Minh Đ yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết: yêu cầu ông Trang Minh T trả lại cho ông số tiền 1.785.000.000 đồng.

Tại phiên toà Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng:

+ Từ khi thụ lý vụ án đến khi Hội đồng xét xử vào nghị án thì Thẩm phán xác định về thẩm quyền, quan hệ pháp luật, xác định tư cách đương sự, thời hạn chuẩn bị xét xử đúng theo quy định của pháp luật và thời hạn gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát cũng đảm bảo. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử, Thư ký cũng chấp hành đúng theo quy định của pháp luật.

+ Đối với các đương sự nguyên đơn chấp hành đúng theo quy định của pháp luật, còn bị đơn chưa chấp hành đúng pháp luật, vì vắng mặt nhiều lần không có lý do.

- Về nội dung:

+ Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn ông Nguyễn Minh Đ có trách nhiệm trả lại cho ông Trang Minh T căn nhà số B, đường T, khóm T, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Nguyễn Minh Đ có trách nhiệm trả cho ông T tiền thuê nhà phát sinh từ khi hết hạn hợp đồng từ ngày 29/5/2023 đến ngày 16/7/2024 là 14 tháng mỗi tháng 9.593.000 đồng, tổng số tiền là 134.166.000 đồng. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn ông Nguyễn Minh Đ có trách nhiệm bồi thường cho ông số tiền là 1.200.000.000 đồng.

+ Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Minh Đ: đề nghị đình chỉ giải quyết, với lý do ông Đ đã được triệu tập hợp lệ 02 lần vắng mặt không có lý do.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Về tố tụng:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: nguyên đơn có cho bị đơn thuê nhà, hiện nay đã hết hạn hợp đồng nên nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại nhà. Cho nên, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: vụ án trên xác định quan hệ pháp luật tranh chấp theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hợp đồng thuê nhà được hai bên ký kết và thực hiện tại thành phố S. Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.

Về nội dung:

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[3.1] Đối với yêu cầu buộc ông Nguyễn Minh Đ trả lại căn nhà số B, đường T, khóm T, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng (sau đây viết tắt căn nhà số B): thấy rằng, tại khoản 4.5 Điều 4 của hợp đồng hai bên có thoả thuận trách nhiệm của bên thuê là phải trả nhà cho bên cho thuê và rời khỏi nhà chậm nhất vào ngày hợp đồng hết hiệu lực. Theo hợp đồng thuê nhà giữa ông T với ông Đ, các bên có thoả thuận thời hạn ông T cho ông Đ thuê căn nhà số B là 12 tháng (từ ngày 29/5/2022 đến ngày 29/5/2023) tính đến nay đã hết thời hạn thuê nhà. Do đó, ông T yêu cầu ông Đ trả lại căn nhà số 290 là phù hợp với quy định tại Điều 482 của Bộ luật Dân sự nên có cơ sở chấp nhận.

[3.2] Đối với yêu cầu buộc ông Đ trả tiền thuê nhà 9.593.000 đồng/tháng từ ngày 29/5/2023 đến ngày 16/7/2024 là 13 tháng 15 ngày 129.505.500 đồng (nhưng nguyên đơn tính là 14 tháng với số tiền 134.166.000 đồng là nhằm lẫn nên điều chỉnh lại): theo quy định tại khoản 1 Điều 129 của Luật Nhà ở quy định giá thuê và thời hạn thuê do các bên thoả thuận. Theo khoản 2.1 và 2.2 Điều 2 của hợp đồng thuê nhà các bên thoả thuận giá thuê 115.000.000 đồng và thời hạn thuê từ ngày 29/5/2022 đến ngày 29/5/2023. Như vậy, từ ngày 29/5/2023 hợp đồng thuê nhà giữa ông T với ông Đ đã hết hiệu lực pháp luật và các bên cũng không có thoả thuận sau ngày 29/5/2023 nếu bên thuê không có trả nhà thì bên thuê tiếp tục trả tiền thuê nhà 9.593.000 đồng/tháng. Do đó, ông T yêu cầu ông Đ tiếp tục trả tiền thuê nhà khi hợp đồng hết hiệu lực từ ngày 29/5/2023 đến ngày xét xử là không có cơ sở chấp nhận. Hơn nữa, việc ông Đ không giao trả nhà cho ông T do hai bên phát sinh tranh chấp trong việc các bên có thoả thuận chuyển nhượng căn nhà này.

[3.3] Đối với yêu cầu buộc ông Đ bồi thường số tiền 1.200.000.000 đồng: vào ngày 13/5/2024 ông T và tại phiên toà ông Nguyễn Văn N người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn cũng rút lại yêu cầu khởi kiện này. Căn cứ vào khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại với số tiền 1.200.000.000 đồng.

[4] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Minh Đ: thấy rằng, Tòa án đã triệu tập hợp lệ ông Đ 02 lần đến tham gia phiên họp, kiểm tra, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, 02 lần tham gia phiên toà nhưng ông Đ đều vắng mặt và ông Đ cũng không có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 217, điểm c khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự Toà án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn ông Nguyễn Minh Đ và đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Minh Đ.

[5] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 750.000 đồng: do yêu cầu của nguyên đơn (yêu cầu ông Đ trả căn nhà số B) được chấp nhận nên bị đơn ông Đ phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Ông T đã nộp tạm ứng trước nên ông Đ có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông T số tiền này.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: căn cứ vào khoản 2 Điều 218 của Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì nguyên đơn ông T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 6.475.275 đồng (129.505.500 đồng x 5%) và bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng và sung vào công quỹ Nhà nước số tiền bị đơn đã nộp tạm ứng cho yêu cầu phản tố.

[7] Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên: về việc chấp hành pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự; cũng như quan điểm về nội dung giải quyết vụ án là có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40, điểm c khoản 1 Điều 217; khoản 2 Điều 218; điểm c khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, khoản 2 Điều 244, khoản 1 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ vào Điều 482 của Bộ luật Dân sự.

Căn cứ vào Điều 129 của Luật Nhà ở.

Căn cứ khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trang Minh T về việc yêu cầu ông Nguyễn Minh Đ trả lại căn nhà mà ông T cho ông Đ thuê: buộc bị đơn ông Nguyễn Minh Đ có trách nhiệm giao trả lại cho ông Trang Minh T căn nhà số B, đường T, khóm T, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trang Minh T về việc yêu cầu ông Nguyễn Minh Đ trả tiền thuê nhà là từ ngày 29/5/2023 đến ngày 16/7/2024 với số tiền 129.505.500 đồng.
3. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của ông Trang Minh T về việc yêu cầu ông Nguyễn Minh Đ bồi thường thiệt hại với số tiền 1.200.000.000 đồng; ông T được quyền khởi kiện ông Đ về việc yêu cầu ông Đ bồi thường thiệt hại số tiền 1.200.000.000 đồng theo quy định pháp luật.
4. Đình chỉ giải quyết yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Minh Đ về việc yêu cầu ông Trang Minh T trả lại cho ông số tiền 1.785.000.000 đồng. Ông Đ được quyền khởi kiện lại vụ án về việc yêu cầu ông T trả lại số tiền 1.785.000.000 đồng theo quy định của pháp luật.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm:
   • 5.1 Ông Trang Minh T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 6.475.275 đồng nhưng được trừ vào số tiền 1.019.425 đồng tạm ứng mà ông T đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009665 ngày 14/9/2023 và 24.000.000 đồng Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001482 ngày 05/02/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng; Hoàn trả lại cho ông Trang Minh T số tiền chênh lệch là 18.544.150 đồng.
   • 5.2. Ông Nguyễn Minh Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.
   • 5.3. Sung vào công quỹ Nhà nước số tiền mà ông Nguyễn Minh Đ đã nộp tạm ứng án phí là 32.775.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001313 ngày 05/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.
6. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: ông Nguyễn Minh Đ phải chịu là 750.000 đồng. Do ông Trang Minh T đã nộp tạm ứng trước nên ông Nguyễn Minh Đ có trách nhiệm hoàn lại trả số tiền 750.000 đồng cho ông Trang Minh T.
7. Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết công khai, để yêu cầu Toà án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND -TPST; - Chi cục THADS-TPST; - TAND - TST; - Lưu HS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - chủ tọa phiên tòa (Đã ký) Nguyễn Văn Thanh Bình