NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Thanh Tòng.

Các Thẩm phán:

1. Bà Dương Thuý Hằng;
2. Ông Nguyễn Văn Nam.

- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Đức Anh, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Gọn, Kiểm sát viên.

Ngày 10 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 357/2024/TLPT-DS ngày 07 tháng 10 năm 2024, về việc “Tranh chấp yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 94/2024/DS-ST ngày 02 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân thị xã Hoà Thành, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 763/2024/QĐ-PT ngày 12 tháng 12 năm 2024; Quyết định hoãn phiên toà số 07/2024/QĐ-PT ngày 30-12-2024; Thông báo số: 11/TB-TTGQVA ngày 19-02-2025 về việc tiếp tục phiên toà xét xử phúc thẩm, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1971; nơi cư trú: Nhà số I, Hẻm B, Đường P, Khu phố C, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh; có mặt
2. Bị đơn: Anh Nguyễn Hữu T, sinh năm 1994, nơi cư trú: Nhà số G, Hẻm H, Đường T, khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

2

1. Chị Huỳnh Ngọc Thùy L1, sinh năm 1996; nơi cư trú: Nhà số G, Hẻm H, Đường T, khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.
2. Ông Lê Phước H, sinh năm 1973; bà Võ Thị Hồng C, sinh năm 1975; nơi cư trú: Khu phố C, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện hợp pháp của ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C: Anh Phạm Văn T1, sinh năm 1985; nơi cư trú: Số A, khu phố N, phường N, thành phố T, tỉnh Tây Ninh; là người đại diện theo uỷ quyền; văn bản uỷ quyền ngày 15-11-2024; có mặt.

3. Ông Phạm Hồng C1, sinh năm 1970; bà Phạm Thị Thu T2, sinh năm 1971; nơi cư trú: Nhà số D, Hẻm F, Đường N, khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh; có đơn đề nghị Toà án xét xử vắng mặt.
3. Người kháng cáo: Ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 01 tháng 11 năm 2023 và trong quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn bà Nguyễn Thị L trình bày:

Bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05-5-2023 giữa anh Nguyễn Hữu T, chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 với ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C; đối với phần đất diện tích 145 m², thửa số 165, tờ bản đồ số 10; tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh. Vì lý do:

• - Tại Bản án số 53/2023/DS-ST ngày 16-6-2023 của Tòa án nhân dân thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh thì anh Nguyễn Hữu T có nghĩa vụ liên đới với ông Nguyễn Hữu T3, bà Phạm Thị Mỹ L2 (cha mẹ ruột của anh T) thi hành cho bà số tiền vay là 1.520.000.000 đồng.
• - Anh T không thi hành mà lại chuyển nhượng tài sản duy nhất của anh cho người khác để trốn tránh nghĩa vụ đối với bà.

Bị đơn anh Nguyễn Hữu T trình bày:

Ngày 05-5-2023 anh cùng với vợ là chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 chuyển nhượng cho ông Lê Phước H và bà Võ Thị Hồng C quyền sử dụng đất diện tích 145 m², thửa số 165, tờ bản đồ số 10; tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh với giá 1.200.000.000 đồng. Thời điểm này, anh chị đang thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q để vay số tiền 1.120.000.000 đồng. Do đó vợ chồng anh chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là nhằm mục đích lấy tiền trả nợ cho ngân hàng, anh chị không cố tình chuyển nhượng để trốn tránh nghĩa vụ đối với bà L như lời bà L trình bày.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 là vợ của anh Nguyễn Hữu T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do, không có lời trình bày.

3

Người có quyền lợi liên quan, ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C và người đại diện hợp pháp của ông H, bà C trình bày:

Do có nhu cầu mua đất nên khoảng tháng 4-2023 thông qua môi giới, thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng anh T, chị L1. Lúc này anh T, chị L1 nói với ông H, bà C là quyền sử dụng đất này đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q. Sau khi hai bên thỏa thuận thống nhất giá chuyển nhượng là 1.100.000.000 đồng, ngày 04-5-2023 ông H, bà C đem theo số tiền 1.100.000.000 đồng tiền mặt đi cùng anh T, chị L1 đến Ngân hàng để thanh toán khoản tiền nợ của anh T tại Ngân hàng là 1.120.000.000 đồng; sau đó các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tài sản chuyển nhượng ngày 05-5-2023; ngày 31-5-2023 ông bà được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện này cho ông Phạm Hồng C1, bà Phạm Thị Thu T2 thuê nhà, đất này.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Phạm Hồng C1, bà Phạm Thị Thu T2 trình bày:

Ông bà là người thuê nhà đất của ông H, bà C nên trong vụ án này không có ý kiến và yêu cầu gì đồng thời ông bà yêu cầu được vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 94/2024/DS-ST ngày 02 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân Thị xã Hoà Thành, tỉnh Tây Ninh, đã quyết định:

Căn cứ các Điều 122, 123, 407, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự, Điều 100 Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án:

• - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L đối với anh Nguyễn Hữu T, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 05-5-2023 tại Văn phòng C3 giữa anh Nguyễn Hữu T với ông Lê Phước H, bà Nguyễn Thị Hồng C2 đối với quyền sử dụng đất có diện tích 145m² thuộc thửa đất số 165, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.
• - Buộc ông Lê Phước H, bà Nguyễn Thị Hồng C2 có nghĩa vụ trả lại cho anh Nguyễn Hữu T, chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 quyền sử dụng đất có diện tích 145m² thuộc thửa đất số 165, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh có tứ cận như sau:

• - Hướng Đông giáp lộ 4m dài 5m;
• - Hướng Tây giáp lộ 10m dài 50;
• - Hướng Nam giám thửa 297 dài 29m;
• - Hướng Bắc giáp thửa 166 dài 29m.

4

Các đương sự có quyền và nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với Quyết định của bản án này.

Buộc anh Nguyễn Hữu T, chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Lê Phước H, bà Nguyễn Thị Hồng C2 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo; quyên, nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 27-8-2024 ông Lê Phước H, bà Nguyễn Thị Hồng C2 kháng cáo với nội dung: Đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên toà phúc thẩm:

Người đại diện hợp pháp của ông Lê Phước H, bà Nguyễn Thị Hồng C2 trình bày ý kiến, với nội dung: Giữ nguyên nội dung kháng cáo, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà C2 là có thật; việc nhận chuyển nhượng là ngay tình; ông H, bà C2 đã nhận tài sản, quản lý, sử dụng ổn định và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Nguyên đơn trình bày ý kiến, với nội dung: Không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của ông H, bà C2. Việc anh T nợ tiền của bà, nhưng vợ chồng anh T, chị L1 chuyển nhượng đất là tẩu tán tài sản.

- Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

• + Về tố tụng: Tòa án thụ lý vụ án và quyết định đưa vụ án ra xét xử bảo đảm đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự; các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.
• + Về nội dung: Đề nghị chấp nhận kháng cáo của ông H, bà C2, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa; Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng:

5

[1.1] Đơn kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong thời hạn luật định, nội dung kháng cáo thuộc phạm vi xét xử phúc thẩm phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[1.2] Anh Nguyễn Hữu T, chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn đề nghị Toa án xét xử vắng mặt; căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự này.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy rằng:

[2.1] Về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 05-5-2023 giữa anh Nguyễn Hữu T, chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 với ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C, thấy rằng:

[2.1a] Hợp đồng được lập thành văn bản do Văn phòng C3, quyển số 05/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05-5-2023; với các nội dung tự nguyện thỏa thuận: Anh T, chị L1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 145 m², thửa số 165, tờ bản đồ số 10; toạ lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh; do vợ chồng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, bà C; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, thỏa thuận về chuyển quyền sử dụng đất giữa các bên thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự, có nội dung, hình thức và thoả mãn đủ các điều kiện theo quy định tại các Điều 500, 501, 502 của Bộ luật Dân sự; các Điều 167, 188 của Luật Đất đai năm 2013; nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên tại thời điểm xác lập ngày 05-5-2023.

[2.1b] Thực hiện hợp đồng: Ông H, bà C đã thanh toán tiền nhận chuyển nhượng bằng hình thức nộp số tiền 1.100.000.000 đồng cho Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Q Chi nhánh T4 (gọi tắt là Ngân hàng) để thanh lý khoản vay của vợ chồng anh T, chị L1 (ngày 27-11-2020 vay 900.000.000 đồng; ngày 09-12-2021 vay 220.000.000 đồng); xoá đăng ký tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nêu trên; sự việc này được Ngân hàng xác nhận ngày 09-09-2024 (bút lục số 181) và tiến hành làm thủ tục đăng ký sang tên được Chi nhánh Văn phòng Đ cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, bà C ngày 31-5-2023; bên nhận chuyển nhượng đã nhận tài sản, quản lý và sử dụng đất đồng thời đã thực hiện giao dịch cho người khác thuê quyền sử dụng cho đến nay. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành xong vào ngày 31-5-2023; bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không có quan hệ họ hàng cũng như quen biết trước đó.

[2.2] Đối với hợp đồng vay tài sản giữa bà Nguyễn Thị L và anh Nguyễn Hữu T: Không có nội dung thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại mục 3 Chương XV Phần thứ ba của Bộ luật Dân sự năm 2015; cũng như không có bất cứ thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên; đồng thời được giải quyết bằng

6

Bản án số: 53/2023/DS-ST ngày 16-6-2023 của Toà án nhân dân thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh. Như vậy, tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 05-5-2023 thì anh T chưa phải thực hiện nghĩa vụ theo Bản án, Quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án; mặc khác ông H, bà C hoàn toàn không biết việc anh T phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bất cứ cá nhân nào.

[2.3] Theo Bản án dân sự sơ thẩm số: 53/2023/DS-ST ngày 16-6-2023 của Toà án nhân dân thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh: Anh T và cha mẹ anh là bà Phạm Thị Mỹ L2, ông Nguyễn Hữu T3 có trách nhiệm liên đới trả cho bà Nguyễn Thị L số tiền 1.520.000.000 đồng. Ngày 16-8-2023 Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh đã ban hành Quyết định số 30/QĐ-CCTHADS về việc cưỡng chế kê biên xử lý tài sản của bà Phạm Thị Mỹ L2, ông Nguyễn Hữu T3 đối với: Phần đất diện tích 160 m², thửa số 279, tờ bản đồ số 10; toạ lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh và phần đất diện tích 332,4 m², thửa số 301, tờ bản đồ 20; toạ lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh; để đảm bảo thi hành nghĩa vụ nêu trên cho bà L; nên quyền và lợi ích hợp pháp của bà L không bị ảnh hưởng.

[2.4] Mặc khác, số tiền nợ trên không liên quan đến chị L1 (vợ anh T), chị L1 không có bất cứ nghĩa vụ nào đối với bà L; phần đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng chị L1, anh T không đương nhiên trở thành tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ nợ riêng của anh T.

[3] Từ những phân tích nêu trên, xét thấy nguyên đơn khởi kiện phải có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ và hợp pháp; tuy nhiên, không cung cấp, không chứng minh được bị đơn xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhăm trôn tránh nghĩa vụ. Ngược lại, đã có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên xác lập là giao dịch dân sự có thật; ông H, bà C xác lập quyền sử dụng đất và được Nhà nước công nhận là chủ sử dụng đất nên được bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 26, Điều 166 của Luật Đất đai năm 2013. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa xem xét, đánh giá khách quan toàn diện tài liệu, chứng cứ của vụ án, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của chị L1. Hội đồng xét xử phúc thẩm có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H, bà C; sửa bản án sơ thẩm như đại diện Viện kiểm sát đã đề nghị.

[4] Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được được chấp nhận, nên nguyên đơn phải chịu chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản là 3.000.000 đồng; theo qui định tại Điều 157, Điều 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Án phí:

[5.1] Do sửa bản án, Tòa án cấp phúc thẩm xác định lại nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm; căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 2014 ngày 30 tháng 12 năm 2016:

7

[5.1a] Bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng.

[5.1b] Anh Nguyễn Hữu T, chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

[5.2] Ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chấp nhận kháng cáo của ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C; sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 94/2024/DS-ST ngày 02 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thị xã Hoà Thành, tỉnh Tây Ninh.

Căn cứ vào các Điều 117, 401, 500, 502, 503 Bộ luật Dân sự; các Điều 3, 26, 166, 167, 188 Luật Đất đai năm 2013; các Điều 147, 148, 157, 165, 296 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 26, 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L đối với anh Nguyễn Hữu T, chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05-5-2023 giữa anh Nguyễn Hữu T, chị Huỳnh Ngọc Thùy L1 với ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C, đối với quyền sử dụng đất diện tích 145 m², thửa số 165, tờ bản đồ số 10; tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H, tỉnh Tây Ninh.
2. Về chi phí tố tụng khác: Bà Nguyễn Thị L phải chịu 3.000.000 (ba triệu) đồng; ghi nhận bà L đã nộp và chi phí xong.
3. Về án phí:
   1. Bà Nguyễn Thị L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm; được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm ngàn) đồng mà bà L đã nộp tại Biên lai thu số 0010548 ngày 08-11-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Hoà Thành, tỉnh Tây Ninh; bà L đã nộp xong tiền án phí.
   2. Ông Lê Phước H, bà Võ Thị Hồng C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; hoàn trả cho ông H, bà C tiền tạm ứng án phí kháng cáo 300.000 (ba trăm ngàn) đồng đã nộp tại Biên lai thu số 0011450 ngày 27-8-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Hoà Thành, tỉnh Tây Ninh.
4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi

8

hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.