NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đỗ Cao Khánh.

Các Thẩm phán: Ông Đặng Minh Trung;

Ông Ninh Quang Thế.

- Thư ký phiên tòa:

Bà Trần Phương Linh - Là Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa:

Bà Từ Thanh Thùy - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 19 tháng 02 và 13 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 521/2024/TLPT-DS ngày 21 tháng 11 năm 2024 về việc: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 376/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 395/2024/QĐ-PT ngày 20 tháng 12 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Trần Tú K, sinh năm 1987; cư trú tại: Số C, đường L, khóm B, phường F, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Đại diện theo uỷ quyền của Nguyên đơn: Ông Cao Quốc T, sinh năm 1975; cư trú tại: Số B, đường P, khóm E, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau (Theo Văn bản uỷ quyền ngày 03/5/2024).

Bị đơn: Ông Trần Như Ý; Sinh năm: 1982;

Bà Trần Thanh N; Sinh năm: 1984.

Cùng cư trú tại: Số C, L, đường V, khóm F, phường I, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Người kháng cáo: Bà Trần Tú K – Nguyên đơn.

Ông Cao Quốc T và ông Trần Như Ý có mặt tại phiên tòa; các đương sự khác vắng.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, ông Cao Quốc T trình bày:

Vào ngày 28/3/2024 bà Trần Tú K cùng ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N có lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) diện tích 356m², thuộc thửa số 181, tờ bản đồ số 06, phần đất tọa lạc khóm F, phường I, thành phố C, được Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố C cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Ý và bà N vào ngày 26/8/2015, loại đất nuôi trồng thủy sản, giá chuyển nhượng 645.000.000 đồng, cùng ngày đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng, khi ra công chứng phần còn lại bên bà K giao đủ cho ông Ý và bà N. Phần đất chuyển nhượng chỉ là phần đất ruộng không có tài sản trên đất. Theo tìm hiểu của bà K phần đất này thuộc trường hợp đất quy hoạch nên không chuyển mục đích sử dụng làm đất thổ cư và không xây dựng nhà ở. Hợp đồng đặt cọc bên ông Ý và bà N có cam kết đất không thuộc quy hoạch.

Do vi phạm hợp đồng nên bà K yêu cầu Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/3/2024 giữa bà K với ông Ý và bà N. Đồng thời yêu cầu bà N và ông Ý hoàn tiền đặt cọc bằng 100.000.000 đồng và tiền phạt cọc 100.000.000 đồng. Tổng số tiền bằng 200.000.000 đồng.

Bị đơn, ông Trần Như Ý trình bày:

Ông Ý thống nhất với lời trình bày của đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn về số tiền đặt cọc, diện tích chuyển nhượng, phần đất toạ lạc, loại đất nuôi trồng thuỷ sản. Nguyên nhân bà K không ra công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của bà K. Trường hợp trả cọc thì ông đồng ý trả cho bà K số tiền 50.000.000 đồng, theo như thỏa thuận từ trước bà K đồng ý nhận lại số tiền cọc bằng 50.000.000 đồng. Tại phiên toà ông Ý không đồng ý toàn bộ theo yêu cầu của nguyên đơn.

Đối với bị đơn, bà Trần Thanh N có văn bản trình bày ngày 26/5/2024 như sau: Ông K (chồng bà K) đồng ý thoả thuận nhận mua phần đất toạ lạc khóm F, phường I, thành phố C, đến ngày 28/3/2024 ông K cùng ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N ký hợp đồng đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng để mục đích chuyển nhượng đất tại phường I, thành phố C, bà N đã nhận cọc số tiền 50.000.000 đồng và ông Ý nhận 50.000.000 đồng. Sáng hôm sau hai bên đã hẹn ra phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông K không đến do chưa làm thủ tục độc thân, đến trưa ngày 29/3/2024, ông K yêu cầu nhận lại tiền cọc, bà không đồng ý, nhưng sau đó ông K tiếp tục gọi với lý do đất vướng quy hoạch nên không mua và yêu cầu trả cọc. Sau đó, mẹ ông K có đến yêu cầu trả lại cọc, bà thống nhất trả 50.000.000 cho ông K. Việc này bà đã bàn bạc với ông Ý đã thống nhất, từ thời gian đó ông K không còn liên lạc gọi cho bà N1, bà cho rằng đã giải quyết xong. Bà xác định thống nhất trả lại số tiền cọc 50.000.000 đồng cho ông K vì là chổ quen biết. Đối với yêu cầu phạt cọc thì bà không đồng ý, vì ông K là người chấm dứt hợp đồng trước.

2

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 376/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau đã quyết định (tóm tắt):

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Tú K.

Tuyên xử:

Hợp đồng đặt cọc ngày 28/3/2024 giữa bà Trần Tú K với ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N là vô hiệu.

Buộc ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N thanh toán cho bà Trần Tú K số tiền bằng 50.000.000 đồng.

Không chấp nhận số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền đặt cọc của bà Trần Tú K.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, nghĩa vụ Thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 09/10/2024 bà Trần Tú K kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 376/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau, yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét lại bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Ông Cao Quốc T đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Ông T trình bày: Án sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc không được công chứng nên vô hiệu là không đúng; án sơ thẩm xác định thời điểm đặt cọc, phần đất chưa được quy hoạch là không đúng; tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc người bán cam kết đất không vi phạm quy hoạch nhưng thực tế đất có trong quy hoạch. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Tú K.

Ông Trần Như Ý là bị đơn yêu cầu Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký tiến hành đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự; Các đương sự chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ theo pháp luật quy định.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 376/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Xét đơn kháng cáo của nguyên đơn là bà Trần Tú K nộp trong thời hạn quy định của pháp luật. Về tố tụng, quan hệ tranh chấp, thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền giải quyết đã được cấp sơ thẩm xác định và thực hiện đúng theo qui định pháp luật.

3

[2] Bị đơn – bà Trần Thanh N mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ 02 nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Do vậy Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt bà N theo Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung vụ án: Ngày 28/3/2024, bà Trần Tú K và vợ chồng ông Trần Như Ý, bà Trần Thanh N có giao kết một hợp đồng dân sự, theo đó hai bên thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ tọa lạc tại khóm F, phường I, thành phố C, tỉnh Cà Mau, thuộc thửa đất 181, tờ bản đồ số 06, diện tích 356m², đất thuộc loại đất nuôi trồng thủy sản.

Tại hợp đồng đặt cọc, các bên đã thỏa thuận giá cả, diện tích đất chuyển nhượng đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.

[4] Xét kháng cáo của nguyên đơn – bà Trần Tú K về yêu cầu Tòa án buộc bà ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N trả lại cho bà K số tiền đã nhận cọc là 100.000.000đ và tiền phạt cọc là 100.000.000₫ do vi phạm cam kết, cụ thể là phần đất chuyển nhượng đã vướng vào quy hoạch. Nhận thấy:

[4.1] Tại Công văn số 1743/QLĐT ngày 10/7/2024 về việc phúc đáp nội dung Công văn số 612/CV-TA ngày 05/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau, thể hiện: “Căn cứ Quyết định số 3662/QĐ-UBND ngày 01/7/2024 của Ủy ban nhân dân thành phố C về việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết Khu dân cư Đ và cống K, tỷ lệ 1/500.

- Vị trí thửa đất số 181+213, tờ 06, phường I nằm trong đồ án Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết khu dân cư đường N và cống K, tỷ lệ 1/500. Theo nội dung đồ án thửa đất được quy hoạch là đất hạ tầng kỹ thuật và đất thương mại dịch vụ.

- Thửa đất theo giấy chứng nhận được cấp là đất trồng lúa và hiện trạng giáp với kênh nên chưa đủ điêu kiện để xây dựng nhà ở”.

[4.2] Tại Công văn số 981/UBND-TNMT ngày 03/3/2025 của Ủy ban nhân dân thành phố C, thể hiện: “Qua kiểm tra, rà soát thửa đất số 181, tờ bản đồ số 06, diện tích còn lại 354,2 m², vị trí đất tại phường I, thành phố C theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CB 705481 do UBND thành phố C cấp ngày 26/8/2015 chưa có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi đất”.

[5] Theo khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013sửa đổi, bổ sung tại Điều 6 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018quy định như sau:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật...”.

[6] Theo quy định trên thì phần đất đang tranh chấp hợp đồng đặt cọc tuy có nằm trong quy hoạch, nhưng không bị hạn chế quyền chuyển nhượng.

4

[7] Từ những căn cứ trên, Bản án sơ thẩm nhận định: “Nguyên đơn nhận chuyển nhượng là đất nuôi trồng thuỷ sản nhưng lại muốn xây dựng nhà ở là không phù hợp, nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng, xác định đây là lỗi của nguyên đơn”, là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

[8] Do Nguyên đơn có lỗi, nên cấp sơ thẩm chỉ buộc bị đơn trả lại 50.000.000 đồng theo sự tự nguyện của bị đơn và không phạt cọc, là có căn cứ.

[9] Từ những căn cứ và nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Tú K, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 376/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau, theo đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau.

[10] Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm có thiếu sót:

[10.1] Việc cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu về mặt hình thức và nội dung, là không phù hợp với Điều 328 Bộ luật Dân sự.

[10.2] Tại phần Quyết định của Bản án sơ thẩm đã áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2017 là chưa đúng (Bộ luật Dân sự năm 2015 hoặc Bộ luật dân sự, nếu áp dụng Bộ luật hiện có hiệu lực).

[10.3] Các thiếu sót nêu trên, Hội đồng xét xử điều chỉnh lại cho đúng, không cần thiết phải sửa Bản án sơ thẩm, tuy nhiên cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[11] Án phí

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N phải chịu 2.500.000 đồng.

Bà Trần Tú K phải chịu 7.500.000 đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Tú K phải chịu 300.000 đồng.

[12] Các quyết định khác của án sơ thẩm không kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ Luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Áp dụng các Điều 328 và 428 Bộ luật Dân sự; khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013sửa đổi, bổ sung tại Điều 6 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018

Không chấp nhận kháng cáo của Bà Trần Tú K, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 376/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của bà Trần Tú K đối với ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N.

5

Buộc ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N phải trả cho bà Trần Tú K số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" của bà Trần Tú K đối với ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N đối với số tiền 50.000.000 đồng tiền đặt cọc của bà Trần Tú K và số tiền phạt cọc 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày đương sự có đơn yêu cầu thi hành án, nếu đương sự có nghĩa vụ không tự nguyện thi hành xong thì còn phải trả thêm khoản lãi phát sinh theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành.

3. Về án phí

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Như Ý và bà Trần Thanh N phải chịu 2.500.000đ (Hai triệu năm trăm nghìn đồng).

Bà Trần Tú K phải chịu 7.500.000đ (Bảy triệu năm trăm nghìn đồng). Ngày 25/4/2024 đã đự nộp 5.000.000 đồng, tại biên lai số 0008483, của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cà Mau, phải nộp tiếp 2.500.000 đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Tú K phải chịu 300.000 đồng. Vào ngày 09/10/2024 bà K đã đự nộp 300.000 đồng, theo biên lai số 0009418, của Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố Cà Mau, được chuyển thu.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Các quyết định khác của án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

7