TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 1100/2023/DS-PT Ngày: 29/11/2023 V/v tranh chấp hợp đồng thuê nhà và bồi thường thiệt hại về tài sản

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Bùi Thị Kim Dung

Các Thẩm phán: Bà Lê Thị Ngọc Hương

Bà Phạm Thị Kim

- Thư ký phiên tòa: Bà Đỗ Ngọc Phương Thảo – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Diễm - Kiểm sát viên.

Ngày 29 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 521/2023/TLPT-DS ngày 24 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà và bồi thường thiệt hại về tài sản".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 2448/2023/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 4999/2023/QĐ-PT ngày 30 tháng 10 năm 2023 giữa:

- Nguyên đơn: Ông Phạm Ngọc H, sinh năm 1959. (Có mặt)

Địa chỉ: B đường D, KDC R, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ liên lạc: 80 đường D, KDC R, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:

Ông Phạm Văn N, sinh năm 1975. (Có mặt)

Địa chỉ: A P, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

(Theo Giấy ủy quyền số công chứng 004195 lập ngày 19/5/2021 tại Văn phòng C).

- Bị đơn: Ông Nguyễn Đức T, sinh năm 1983.

Địa chỉ liên lạc: Số C H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

Ông Lê Trung P, sinh năm 1985. (Có mặt)

Địa chỉ liên lạc: Tầng A, số D đường N, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo Giấy ủy quyền số công chứng 013804 lập ngày 30/11/2021 tại Văn phòng C1).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1983. (Có đơn xin vắng mặt)

Địa chỉ liên lạc: Số C H, Phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Phạm Ngọc H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Phạm Ngọc H có ông Phạm Văn N là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông Phạm Ngọc H là chủ sở hữu nhà đất tại số D Đ, Khu phố B, phường T, Quận B nay là thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà số AG 530742 do Ủy ban nhân dân Quận B cấp ngày 29/9/2006.

Ngày 01 và 02 tháng 4 năm 2015, ông H và ông T thỏa thuận ký kết Hợp đồng cho thuê nhà đất trên tại Phòng C2, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, ông H cho ông T thuê toàn bộ nhà và đất để vợ chồng ông T kinh doanh nước giải khát. Thời hạn thuê 05 năm kể từ ngày ký công chứng (ngày 02/4/2015 đến ngày 02/4/2020). Giá thuê quy định tại Điều 2 Hợp đồng. Ông T đặt cọc cho ông H 80.000.000 đồng, tương ứng với 04 tháng tiền thuê nhà của năm đầu tiên. Hai bên thỏa thuận sẽ xử lý tiền cọc khi thanh lý Hợp đồng. Ông H đã đồng ý cho ông T sửa chữa, cải tạo lại căn nhà của ông H trên đất để phù hợp với mục đích kinh doanh giải khát. Trước khi hết hạn Hợp đồng là ngày 02/4/2020, ông T nhiều lần đề nghị ông H gia hạn Hợp đồng thuê, tuy nhiên cho đến ngày 04/7/2020 ông H và ông T mới ký “Phụ lục gia hạn Hợp đồng thuê nhà” bằng giấy tay, nội dung gia hạn thời gian thuê từ tháng 5/2020 đến tháng 5/2022, giá thuê là 40.000.000 đồng/tháng bắt đầu từ tháng 10/2020.

Từ khi ký kết Hợp đồng cho thuê năm 2015, ông H và ông T đã thỏa thuận về việc ông H cho ông T cải tạo, sửa chữa căn nhà của ông H, khi hết thời hạn thuê thì ông H có quyền lấy lại căn nhà cho thuê. Khi ký kết phụ lục Hợp đồng, hai bên thống nhất thực hiện đúng các điều khoản của Hợp đồng chính số 8559 ký tại Phòng C2, Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ thay đổi giá thuê là 40.000.000 đồng/tháng từ tháng 10/2020 và gia hạn thời gian thuê áp dụng từ tháng 5/2020 đến tháng 5/2022.

Tuy nhiên, ông T chỉ thanh toán tiền thuê nhà đến hết tháng 9/2020 còn 02 tháng 10,11/2020 thì đề nghị trừ vào tiền đặt cọc nhưng ông H không đồng ý.

Ông T đề nghị với ông H cho tìm người sang lại quán giải khát nhằm thu hồi vốn, do Hợp đồng thuê nhà đất vẫn còn thời hạn nên ông H đồng ý. Tuy nhiên, hơn 02 tháng sau (từ tháng 10/2020 đến tháng 12/2020) ông T vẫn không tìm được người thuê và cũng không thanh toán tiền thuê nhà. Ngày 15/12/2020, ông T gọi điện thoại cho ông H nói về việc thanh lý Hợp đồng thuê nhà đất và trả lại mặt bằng. Sau khi đến thửa đất để thanh lý Hợp đồng thì ông H phát hiện việc ông T đã phá bỏ toàn bộ nhà cửa và tài sản trên đất (có hình ảnh chụp lại hiện trường). Do đó, ông H chưa đồng ý thanh lý Hợp đồng thuê nhà bởi ông T còn nợ tiền thuê nhà và tự ý phá bỏ căn nhà trên đất của ông H.

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Phạm Ngọc H xác định yêu cầu:

• - Chấm dứt Phụ lục thuê nhà và đất ký ngày 04/7/2020 giữa ông Phạm Ngọc H và ông Nguyễn Đức T. Còn Hợp đồng thuê nhà ký ngày 01 và 02/4/2015 đã chấm dứt hiệu lực ngày 01/4/2020 nên không yêu cầu giải quyết.
• - Buộc vợ chồng ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 trả cho ông Phạm Ngọc H tiền thuê nhà đất 40.000.000 đồng/tháng từ tháng 10/2020 đến hết tháng 5/2022 (Thời gian gia hạn theo Phụ lục hợp đồng ngày 04/7/2020) là 19 tháng x 40.000.000 đồng/ tháng = 760.000.000 đồng (Bảy trăm sáu mươi triệu đồng).
• - Buộc vợ chồng ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 bồi thường do ông H không thể cho thuê nhà đất từ tháng 6/2022 đến tháng 10/2022 40.000.000 đồng/tháng: 05 tháng x 40.000.000 đồng/tháng = 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).
• - Buộc vợ chồng ông Nguyễn Đức T bồi thường cho ông Phạm Ngọc H toàn bộ giá trị căn nhà của bị ông T phá bỏ tương đương với số tiền là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Bị đơn ông Nguyễn Đức T có ông Lê Trung P là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Bị đơn xác nhận việc ký kết Hợp đồng thuê nhà và Phụ lục Hợp đồng như nguyên đơn trình bày là đúng. Tuy nhiên, tại thời điểm ký hợp đồng vào ngày 01 và 02 tháng 4 năm 2015, về hình thức là ký “Hợp đồng cho thuê quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở” do trên phần đất thuê có căn nhà cũ nát cấp 4 mà lâu nay ông H không sử dụng nhưng hai bên đàm phán giá thuê là giá thuê quyền sử dụng đất, ông T thuê đất của ông H để kinh doanh quán cafe, còn căn nhà cũ của ông H không có giá trị sử dụng, gây cản trở cho việc thiết kế quán của ông T nên các bên có thỏa thuận với nhau về việc ông T được quyền “sửa chữa, xây dựng thay đổi cấu trúc ngôi nhà” được ghi nhận tại Điều 5 của hợp đồng thuê. Ông H đồng ý cho ông T phá bỏ toàn bộ căn nhà cũ. Đến ngày 13/5/2015 B đã cấp Giấy phép xây dựng số 334 cho ông T. Sau khi được cấp phép xây dựng, ông T tiến hành xây dựng căn nhà cấp 4 mới trên phần đất thuê của ông H (xây diện tích sàn 172,98m² trên phần đất thuê là 319,4m²). Quá trình ông T phá bỏ căn nhà cũ và xây dựng mới, kinh doanh quán cafe, ông H không có ý kiến gì về việc này.

Sau khi ký phụ lục gia hạn hợp đồng thuê ngày 04/7/2020, đến giữa tháng 9/2020 khi nhận thấy tình hình dịch bệnh covid-19 bùng phát mạnh hơn, có khả năng ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh quán cafe, nên ông T chủ động liên hệ với ông H sẽ chấm dứt hợp đồng thuê vào tháng 12/2020. Vì lúc này ông T khó khăn về tài chính, nên cũng đã trao đổi với ông H về việc sẽ trừ tiền thuê nhà tháng 10 và tháng 11 năm 2020 bằng việc ông H lấy tiền đặt cọc 80.000.000 đồng để cấn trừ. Vì vậy, ông T chỉ thanh toán tiền thuê của tháng 9 năm 2020, tiền thuê tháng 10 và tháng 11 năm 2020 ông T không trả tiền thuê. Song song với việc này, ông T và vợ đăng thông tin sang nhượng lại quán cafe, với mong muốn sẽ thu hồi lại một phần tiền đã đầu tư xây dựng căn nhà và các trang thiết bị. Vì số tiền mà vợ chồng ông T1 đầu tư vào đây cũng hơn 700.000.000 đồng.

Tại Điều 5 Hợp đồng thuê nhà ngày 01 và 02 tháng 4 năm 2015 cho phép ông T được cho thuê lại, nhưng phải có ý kiến của ông H nên trong giai đoạn tìm người nhượng lại quán nhưng khi liên hệ với ông H về việc thuê đất, thì ông H lại báo giá thuê là 60 triệu/tháng trong khi giá đang cho ông T thuê là 40 triệu/tháng. Vì vậy, việc tìm người sang nhượng lại quán không thành.

Trong thời gian này, ông H và ông T cũng có trao đổi với nhau về việc khi chấm dứt hợp đồng thuê vào tháng 12 năm 2020, ông H yêu cầu để lại toàn bộ tài sản đã đầu tư nhưng ông T không đồng ý. Vì vậy, ông H đồng ý với ông T tháo dở, san phẳng tài sản đã đầu tư để trả lại đất cho ông H.

Ngày 14/12/2020 khi xe máy múc vào tháo dỡ quán, ông H không có ý kiến gì. Đến ngày 15/12/2020 khi xe đến san ủi mặt bằng thì ông H khóa cổng không cho vào. Hai bên có báo cho cơ quan công an để giải quyết nhưng vụ việc không có dấu hiệu vi phạm hình sự, nên cơ quan công an không khởi tố vụ án theo đơn tố giác của các bên.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn có ý kiến:

• Đồng ý chấm dứt hợp đồng số 8559 và phụ lục hợp đồng ngày 04/7/2020. Không đồng ý trả tiền thuê nhà vì các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng từ tháng 12/2020. Tiền thuê nhà tháng 10 và tháng 11 năm 2020 đã được cấn trừ vào tiền đặt cọc 80.000.000 đồng.
• Không đồng ý bồi thường căn nhà cấp 4 với giá trị 300.000.000 đồng, vì hai bên có thỏa thuận bên thuê được đập phá căn nhà này để thực hiện thiết kế kinh doanh. Tại thời điểm thỏa thuận, ông H cũng ý thức được căn nhà này không còn giá trị sử dụng, nếu vẫn giữ nó thì sẽ ảnh hưởng đến việc triển khai kế hoạch kinh doanh của bên thuê, vì vậy ông H đồng ý để ông T đập phá, thiết kế lại căn nhà và xin giấy phép xây dựng mới. Từ đó ông T mới đầu tư việc kinh doanh quán cafe trên phần đất thuê của ông H trong hơn 5 năm.

Ông Nguyễn Đức T có yêu cầu phản tố về việc yêu cầu ông Phạm Ngọc H bồi thường thiệt hại số tiền 40.000.000 (Bốn mươi triệu) đồng vì có hành vi chiếm giữ tài sản trái pháp luật trong thời gian 20 ngày ông T phải trả tiền thuê xe máy ủi do ông H khóa cổng không cho ông T vào lấy xe.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 2448/2023/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đã:

Áp dụng:

• - Khoản 3, 6 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 184, Điều 220, Điều 227, Điều 228, Điều 232, Điều 266, Điều 271, Điều 273, Điều 278 và Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• - Điều 217, 421, 422 Bộ luật Dân sự 2015;
• - Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017;
• - Luật thi hành án dân sự.

Xử:

1. Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn về việc chấm dứt Hợp đồng cho thuê quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 8559 ký ngày 01 và 02 tháng 4 năm 2015 tại Phòng C2 Thành phố Hồ Chí Minh và yêu cầu đòi tiền thuê nhà từ tháng 11/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm mỗi tháng 40.000.000 đồng.
2. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc chấm dứt Phụ lục thuê nhà ký ngày 04/7/2020 giữa ông Phạm Ngọc H và ông Nguyễn Đức T.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 phải trả tiền thuê nhà còn thiếu là 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng, cấn trừ số tiền đặt cọc 80.000.000 đồng, ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 còn phải trả cho ông Phạm Ngọc H 20.000.000 (Hai mươi triệu) đồng.
4. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả tiền thuê nhà còn thiếu và bồi thường thiệt hại tổng cộng 860.000.000 (T2 trăm sáu mươi triệu) đồng.
5. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại giá trị căn nhà 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng.
6. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại do chiếm giữ tài sản trái pháp luật số tiền 40.000.000 (Bốn mươi triệu) đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định pháp luật.

Sau đó, nguyên đơn ông Phạm Ngọc H kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn ông Phạm Ngọc H có ông Phạm Văn N là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Hợp đồng thuê nhà ngày 01, 02/4/2015 đã chấm dứt vào tháng 4/2020. Do đó văn bản có tên là Phụ lục gia hạn hợp đồng ký ngày 04/7/2020 thực tế là hợp đồng thuê nhà đất mới giữa ông H và ông T, có giá trị bắt đầu từ tháng 4/2022; đây không phải là phụ lục gia hạn hợp đồng ngày 01, 02/4/2015. Việc trong Phụ lục gia hạn hợp đồng ký ngày 04/7/2020 có dẫn chiếu đến hợp đồng ngày 01, 02/4/2015 là không trái quy định của pháp luật. Ông H biết việc ông T xin giấy phép xây dựng nhưng ông H không biết nội dung của giấy phép. Ông T đã tự ý phá bỏ căn nhà cấp 4 của ông H vào ngày 14/12/2020 khi hai bên chưa thanh lý hợp đồng cho thuê nên ông H mới báo Công an và khóa cổng rào lại theo yêu cầu của Công an để bảo vệ hiện trạng.

Đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Cụ thể:

• - Buộc vợ chồng ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 trả cho ông Phạm Ngọc H tiền thuê nhà đất 40.000.000 đồng/tháng từ tháng 10/2020 đến hết tháng 5/2022 (Thời gian gia hạn theo Phụ lục hợp đồng ngày 04/7/2020) là 19 tháng x 40.000.000 đồng/ tháng = 760.000.000 đồng (Bảy trăm sáu mươi triệu đồng);
• - Buộc vợ chồng ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 bồi thường thiệt hại do ông H không thể cho thuê nhà đất từ tháng 6/2022 đến tháng 10/2022 với số tiền 40.000.000 đồng/tháng: 05 tháng x 40.000.000 đồng/tháng = 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng.
• - Buộc vợ chồng ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 bồi thường cho ông Phạm Ngọc H toàn bộ giá trị căn nhà của ông H bị ông T phá bỏ tương đương với số tiền là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Bị đơn ông Nguyễn Đức T có ông Lê Trung P là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Ông T được ông H ủy quyền mới có thể xin giấy phép xây dựng tạm thời vào năm 2015. Khi xây dựng công trình mới để kinh doanh quán cà-phê, ông T đã phá dỡ căn nhà cấp 4 với sự đồng ý của ông H. Việc kinh doanh của ông T diễn ra trong suốt 05 năm và ông H không có ý kiến gì. Theo giấy phép xây dựng tạm thời thì khi hết hạn hợp đồng thuê ký ngày 01, 02/4/2015, ông T phải tháo dỡ công trình xây dựng trên đất. Do đó vào ngày 14/12/2020, ông T tháo dỡ các công trình mà ông T đã tự xây dựng vào năm 2015. Ngày 15/12/2020 ông H khóa cổng rào nên ông T không thể vào sử dụng phần đất đã thuê.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H1 có đơn xin vắng mặt.

* Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm như sau:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, đảm bảo cho các đương sự có các quyền và nghĩa vụ theo quy định; gửi các Quyết định, Thông báo cho Viện kiểm sát cùng cấp, đương sự đầy đủ, đúng thời hạn. Hội đồng xét xử đúng thành phần, phiên tòa diễn ra theo đúng trình tự và quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Theo Hợp đồng cho thuê quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 8559 ký ngày 01, 02/4/2015 tại Phòng công chứng số 3 Thành phố C2 giữa ông Phạm Ngọc H và ông Nguyễn Đức T thì thời hạn thuê nhà đất là 05 năm kể từ khi ký hợp đồng. Tại Điều 7 của hợp đồng nêu rõ: “Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị để thực hiện”. Khi hợp đồng hết hạn vào tháng 4/2020, hai bên không ký kết hợp đồng cho thuê mới. Đến ngày 04/7/2020, ông H và ông T ký Phụ lục gia hạn hợp đồng thuê nhà; theo đó, các bên thỏa thuận gia hạn thời hạn thuê nhà từ tháng 5/2020 đến tháng 5/2022 và thay đổi giá thuê từ tháng 10/2022 là 40.000.000 đồng/tháng. Phụ lục gia hạn hợp đồng ngày 04/7/2020 không có công chứng hoặc chứng thực; tại phần đầu của phụ lục nêu căn cứ để ký phụ lục là hợp đồng thuê nhà đã ký tháng 4/2015.

Hiện nay, chính ông H và ông T đều xác định Hợp đồng cho thuê quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ký vào ngày 01, 02/4/2015 đã chấm dứt từ tháng 4/2020.

Như vậy, căn cứ vào các điều khoản trong Hợp đồng ngày 01, 02/4/2015 và sự thừa nhận của chính các đương sự thì hợp đồng cho thuê ngày 01, 02/4/2015 đã chấm dứt từ tháng 4/2020. Từ đó, dẫn đến việc không có cơ sở để công nhận giá trị của Phụ lục gia hạn hợp đồng ký ngày 04/7/2020. Bởi lẽ không thể có việc hai bên ký phụ lục gia hạn một hợp đồng đã chấm dứt từ trước đó 03 tháng. Hội đồng xét xử không chấp nhận lời trình bày của nguyên đơn khi một mặt cho rằng Phụ lục gia hạn hợp đồng thuê nhà ngày 04/7/2020 là một hợp đồng mới, không phải là phụ lục gia hạn hợp đồng năm 2015 và mặt khác lại cho rằng Phụ lục gia hạn hợp đồng thuê nhà dẫn chiếu đến một số nội dung của hợp đồng đã hết hạn trước đó là phù hợp, không trái quy định.

[2] Hiện nay, Hợp đồng cho thuê quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ký ngày 01 và 02/4/2015 đã chấm dứt; ông H xác nhận vẫn chưa hoàn trả cho ông T số tiền đặt cọc 80.000.000 đồng, do đó cấp sơ thẩm xác định ông H phải trả cho ông T số tiền này có cơ sở.

Mặc dù thời hạn thuê theo hợp đồng ký ngày 01, 02/4/2015 đã chấm dứt vào tháng 4/2020 nhưng trên thực tế ông T thừa nhận vẫn tiếp tục sử dụng mặt bằng của ông H cho đến ngày 15/12/2020. Đến ngày 15/12/2020 do ông H khóa cổng rào nên ông T không thể tiếp tục sử dụng mặt bằng thuê nữa. Các bên cũng xác nhận ông T đã trả tiền thuê đến tháng 9/2020 với giá 40.000.000 đồng/tháng. Do đó cấp sơ thẩm buộc ông T phải trả cho ông H số tiền thuê của tháng 10, 11 và ½ tháng 12/2020 với giá 40.000.000 đồng/tháng là phù hợp.

Do Phụ lục gia hạn hợp đồng ngày 04/7/2020 không có giá trị ràng buộc để các bên thực hiện nên không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của ông H về việc buộc ông T phải trả số tiền thuê nhà theo thời hạn của Phụ lục từ sau ngày 15/12/2020 đến hết tháng 5/2022 và trả tiền bồi thường từ tháng 6/2022 đến tháng 10/2022.

[3] Đối với kháng cáo của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải bồi thường cho ông giá trị căn nhà đã bị phá bỏ là 300.000.000 đồng:

Các bên xác nhận khi ông T thuê nhà đất thì có căn nhà cấp 4 của ông H hiện hữu trên đất; sau đó ông H ủy quyền cho ông T đi xin giấy phép xây dựng và ông T được Ủy ban nhân dân Quận B cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn số 334/GPXDT-UBND ngày 13/5/2015. Theo nội dung giấy phép thì: “...ông T được phép xây dựng công trình nhà ở trên thửa đất tại địa chỉ D Đ, phường T, Quận B với diện tích xây dựng là 172,98m², số tầng 01, kết cấu tường gạch mái tôn; thời hạn sử dụng công trình đến ngày chấm dứt thời hạn thuê nhà đất quy định tại hợp đồng ngày 01, 02/4/2020; chủ đầu tư phải tự dỡ bỏ công trình, không được bồi thường phần công trình xây dựng theo giấy phép...”. Sau đó, ông T đã xây dựng công trình theo giấy phép xây dựng. Trong suốt quá trình này, ông H không có ý kiến gì.

Hiện nay, ông T trình bày đã tháo dỡ căn nhà cấp 4 của ông H tại thời điểm xây dựng công trình mới theo giấy phép xây dựng năm 2015; còn ông H thì cho rằng ông T đã tháo dỡ căn nhà vào tháng 12/2020.

Hội đồng xét xử nhận thấy tại Điều 5, Điều 6 của Hợp đồng ký ngày 01, 02/4/2015, các bên thỏa thuận ông H được quyền lấy lại nhà cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê; ông T được quyền sửa chữa, xây dựng, thay đổi cấu trúc nhà và được quyền tháo dỡ các vật dụng kiến trúc đã đầu tư xây dựng trên mặt bằng. Ông H biết rõ việc ông T được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn và theo nội dung của giấy phép thì ông T phải tự dỡ bỏ công trình sau khi hợp đồng cho thuê hết thời hạn vào tháng 4/2020. Hội đồng xét xử không chấp nhận lời trình bày của ông H về việc ông H chỉ biết ông T xin giấy phép xây dựng mà không biết nội dung của giấy phép xây dựng là gì. Hiện nay, hai bên đều thừa nhận không có biên bản bàn giao nhà tại thời điểm cho thuê, ông H chỉ trình bày căn nhà cấp 4 được xây dựng từ lâu. Ông H không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh giá trị căn nhà cấp 4 hiện hữu trên đất tại thời điểm cho thuê vào tháng 4/2015 có giá 300.000.000 đồng. Do đó cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông H là có cơ sở.

[4] Từ những nhận định trên, không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm. Những quyết định khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, Hội đồng xét xử không đề cập giải quyết.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do nguyên đơn là người cao tuổi và có đơn nộp cho Tòa án nên không phải nộp án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 149, 217, 421, 422, 429 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Phạm Ngọc H. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

1. Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn về việc chấm dứt Hợp đồng cho thuê quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 8559 ký ngày 01 và 02 tháng 4 năm 2015 tại Phòng C2 Thành phố Hồ Chí Minh và yêu cầu đòi tiền thuê nhà từ tháng 11/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm mỗi tháng 40.000.000 đồng.
2. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc chấm dứt Phụ lục thuê nhà ký ngày 04/7/2020 giữa ông Phạm Ngọc H và ông Nguyễn Đức T.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 phải trả tiền thuê nhà còn thiếu là 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng, cấn trừ số tiền đặt cọc 80.000.000 đồng, ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 còn phải trả cho ông Phạm Ngọc H 20.000.000 (Hai mươi triệu) đồng.
4. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả tiền thuê nhà còn thiếu và bồi thường thiệt hại tổng cộng 860.000.000 (T2 trăm sáu mươi triệu) đồng.
5. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại giá trị căn nhà 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng.
6. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại do chiếm giữ tài sản trái pháp luật số tiền 40.000.000 (Bốn mươi triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất qui định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

7. Về án phí:

• - Ông Phạm Ngọc H được miễn án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm.
• - Ông Nguyễn Đức T và bà Phạm Thị H2 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 1.300.000 (Một triệu ba trăm nghìn) đồng do nguyên đơn được chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện; cụ thể mỗi người phải nộp 650.000 (Sáu trăm năm mươi nghìn ) đồng.
• - Ông Nguyễn Đức T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 2.000.000 (Hai triệu) đồng do yêu cầu phản tố không được chấp nhận nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.000.000 (Một triệu) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0025795 ngày 14/02/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Nguyễn Đức T còn phải nộp bổ sung số tiền án phí là 1.000.000 (Một triệu) đồng.

Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ 3.000.000 đồng, ông Phạm Ngọc H chịu 1.500.000 đồng, ông Nguyễn Đức T chịu 1.500.000 đồng. Ông H đã tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ nên ông T có trách nhiệm trả lại cho ông H 1.500.000 đồng.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao; - Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh; - Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh; - Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh; - Cục Thi hành án dân sự TP.Hồ Chí Minh; - Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức; - Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức; - Đương sự; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Thị Kim Dung