TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 11/2024/DS-PT Ngày 12/01/2024

V/v “Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp thù lao hợp đồng ủy quyền”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Vũ Việt Dũng

Các Thẩm phán: Ông Cao Văn Hiếu

Bà Mai Vương Thảo

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Bình - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng: Ông Ngô Văn Hùng -

Chức vụ: Kiểm sát viên.

Ngày 12 tháng 01 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 154/2023/DSPT ngày 26 tháng 10 năm 2023 về việc: “Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp thù lao hợp đồng ủy quyền”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 23/2023/DS-ST ngày 12/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 276/2023/QĐ-PT ngày 05 tháng 12 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 267/2023/QĐ-PT ngày 20 tháng 12 năm 2023 và Thông báo về việc thay đổi thời gian mở phiên toà số 388/2024/TB-TA ngày 04 tháng 01 năm 2024 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Công ty Cổ phần M (tên cũ là Công ty Cổ phần T4) - Địa chỉ: Số F, đường số 1, phường L, quận T, thành phố Hồ Chí Minh. Đại diện theo pháp luật: Bà Lê Thị Tuyết N - Chức vụ: Tổng giám đốc.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Thanh T - Sinh năm: 1985 và bà Trần Thị Lâm N1 - sinh năm 1995 - Địa chỉ liên hệ: Số B đường L, phường H, quận H, thành phố Đà Nẵng. (Theo Giấy ủy quyền số 12/UQ-SKYONE ngày 13/11/2023 của Công ty Cổ phần M). (Có mặt).

* Bị đơn: Bà Trương Thị H - Sinh năm: 1968 - Địa chỉ: Tổ A phường V, quận T, thành phố Đà Nẵng.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Ngọc T1 - Sinh năm 1973 - Địa chỉ: Phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng. (Theo Giấy ủy quyền ngày 08/7/2021 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị H1). (Có mặt).

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Xuân L - Sinh năm 1979 và bà Mậu Thị Thu S - Sinh năm 1971 - Cùng địa chỉ: Số D đường T, phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị H2 - sinh năm 1967; Bà Hồ Lê Hoàng N2 - sinh năm 1997 - Cùng địa chỉ: K đường H, quận H, thành phố Đà Nẵng. (Vắng mặt).

2. Bà Nguyễn Thị N3 - sinh năm 1967 - Địa chỉ: Số A Đ, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Ngọc T1 - Sinh năm 1973 - Địa chỉ: Phường T, quận T, thành phố Đà Nẵng. (Theo Giấy ủy quyền ngày 28/11/2023 tại Văn phòng C1). (Có mặt).

3. Ông Nguyễn Đình H3 - Địa chỉ: Phòng 2214, tháp B M, A T, phường M, quận N, thành phố Hà Nội.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Võ Đình Đ - Sinh năm 1989 - Địa chỉ: Số G C, phường K, quận T, thành phố Hà Nội. (Theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 214905, quyển số 49/UQ ngày 18/11/2021 tại Văn phòng C2). (Vắng mặt).

4. Ông Đặng Thanh H4 - Sinh năm 1984 - Địa chỉ: Số A đường T, phường T, quận C, thành phố Hà Nội. (Tổng giám đốc Công ty cổ phần T4).

Đại diện theo ủy quyền: Ông Võ Đình Đ - Sinh năm 1989 - Địa chỉ: Số G C, phường K, quận T, thành phố Hà Nội. (Theo Hợp đồng ủy quyền số công chứng 214906, quyển số 49/UQ ngày 18/11/2021 tại Văn phòng C2). (Vắng mặt).

5. Ông Vương C - Sinh năm 1963 - Địa chỉ: Số H H, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng. (Vắng mặt).
6. Ông Vương Hoàng V - Sinh năm 1989. (Vắng mặt).
7. Bà Lê Thị Mỹ L1 - Sinh năm 1994. (Vắng mặt).

Địa chỉ: Số H H, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng.

8. Ông Trần Ngọc T2 - Sinh năm 1964 - Địa chỉ thường trú: Phường V, quận T, thành phố Đà Nẵng - Hiện trú tại: Số A, Khu T, tổ E, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng. (Vắng mặt).

- Người kháng cáo: bà Trương Thị H, là Bị đơn trong vụ án.

- Ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S, là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập.

- Người kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án như sau:

* Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn Công ty Cổ phần M - đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thị H5 và bà Lê Thị Thúy V1 trình bày:

• - Quyền sử dụng đất tại thửa đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng là tài sản thuộc quyền sở hữu của Công ty Cổ phần T4 (Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 658594 do UBND thành phố Đ cấp ngày 28/6/2011, cập nhật đăng ký biến động ngày 18/02/2019).
• - Ngày 12/5/2016, Công ty T4 có văn bản ủy quyền cho bà Mậu Thị Thu S và ông Nguyễn Xuân L đưa thông tin dự án, giao dịch và nhận đặt cọc Dự án nhà phố, Biệt thự đường H, Phường H, Quận L; bà S và ông L không được phép ký Hợp đồng với khách hàng, Hợp đồng sẽ do Tổng giám đốc ký.
• - Ngày 23/7/2018, Công ty Cổ phần M và ông L đã ký kết và phát hành Thông báo chấm dứt việc ủy quyền nêu trên. Theo đó, ông L đã xác nhận không phát sinh bất kì giao dịch nào mà ông L có trách nhiệm thông báo cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các khách hàng về việc chấm dứt ủy quyền nêu trên.
• - Sau khi tiếp nhận bàn giao hồ sơ, tài liệu của các cổ đông cũ, các cổ đông mới Công ty T4 đã tiến hành các hoạt động kinh doanh và phát hiện: Thửa đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng đang bị bà Trương Thị H chiếm giữ sử dụng. Công ty T4 đã nhiều lần mời ông L, bà H lên làm việc và nghiên cứu hồ sơ các bên cung cấp để xác minh và làm rõ lí do về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• - Qua quá trình làm việc và hồ sơ các bên cung cấp thì việc bà S, ông L kí kết Giấy đặt cọc ngày 22/12/2016 và nhận tiền của bà Trương Thị H (200.000.000 đồng) là vượt quá phạm vi ủy quyền được giao; mâu thuẫn với Thông báo chấm dứt ủy quyền đã kí kết (lúc khẳng định không phát sinh giao dịch, lúc thì xác nhận đã nhận tiền đặt cọc); Bà S cũng không chuyển giao số tiền đã nhận đặt cọc của bà Trương Thị H về Công ty (nếu có).

Do đó, Công ty cổ phần M (Tên cũ là Công ty cổ phần T4) yêu cầu bà Trương Thị H phải trả lại tài sản thuộc quyền sử dụng của Công ty cổ phần M là quyền sử dụng đất thuộc thửa đất Lô 147 (Cũ là lô 57), tờ bản đồ số 229 (Cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu Phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, Phường H, Quận L, Đà Nẵng cho Công ty cổ phần M; Buộc bà H phải di dời toàn bộ tài

sản, chấm dứt các giao dịch liên quan đến bên thứ ba để trả lại nguyên trạng tài sản cho Công ty Cổ phần M.

* Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc T1 trình bày:

Vào năm 2016, bà Trương Thị H có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ở và qua môi giới tôi biết được Công ty cổ phần T4 (tên cũ, nay là Công ty Cổ phần M) có mở bán quyền sử dụng đất tại Lô A (Cũ là lô 57), tờ bản đồ số 229 (Cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu Phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, Phường H, Quận L, Đà Nẵng.

Sau đó, giữa ông L, bà S và bà H có lập Giấy đặt cọc ngày 22/12/2016 và chốt giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Cùng ngày 22/12/2016 bà H đã giao số tiền 200.000.000 đồng cho ông Nguyễn Xuân L tại giấy đặt cọc ngày 22/12/2016.

Căn cứ vào thỏa thuận giữa 02 bên (mua và bán) ngày 21/3/2017 bà H phải thanh toán số tiền còn lại là 800.000.000 đồng cho (Công ty T4) nay là Công ty cổ phần M. Ngược lại phía công ty phải có nghĩa vụ, trách nhiệm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất cho bà H khi nhận đủ tiền.

Đến ngày 05/5/2021 bà H được UBND phường H, quận L mời lên để giải quyết tranh chấp lô đất nêu trên theo đơn kiến nghị của Công ty cổ phần M. Tại buổi làm việc bà H có những ý kiến và quan điểm của mình. Yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần T4 là hoàn toàn vô lý khi Hợp đồng hai bên đã thống nhất giải quyết chuyển nhượng số tiền 1.000.000.000 đồng. Bà H cũng đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán chuyển tiển chuyển nhượng theo thỏa thuận quyền sử dụng đất do bà H quản lý và sử dụng. Công ty T4 đã trao quyền cho bà H quản lý và sử dụng và bằng thực tế là bà H đã chuyển nhượng lại cho bà Nguyễn Thị N3 đã xây nhà cấp bốn trên lô đất thửa đất số 147 (lô 57 cũ) tờ bản đồ số 229 (cũ là tờ bản đồ số B2-11), khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng. ( quản lý và sử dụng từ năm 2018) và giữ nguyên các ý kiến yêu cầu phản tố: Buộc Công ty cổ phần M tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Lô đất số 57, phân khu B2.11, diện tích 125m², địa chỉ: Khu P khu đô thị L, thành phố Đà Nẵng theo giấy đặt cọc ngày 22/12/2016 và đề nghị Tòa án công nhận quyền sử dụng đất tại Lô đất số 57, phân khu B2.11, diện tích 125m², địa chỉ: Khu P khu đô thị L, thành phố Đà Nẵng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Trương Thị H để bà Trương Thị H thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất sang tên bà Nguyễn Thị N3 toàn quyền quản lý và sử dụng lô đất trên.

* Quá trình giải quyết vụ án, đại diện của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S là bà Nguyễn Thị H2 trình bày:

Ông L và bà S đứng ra tổ chức những người môi giới bán đất cho Công ty cổ phần T4 và được quyền hưởng chênh lệch giá bán từ mức giá bán theo quy

định của Công ty đưa ra để chi phí trả tiền cho những môi giới. Công ty ủy quyền cho ông L và bà S và ông L và bà S cũng đã giúp cho Công ty G được rất nhiều lô đất.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà hôm nay, Ông L2 và bà S xác định sẽ nộp lại số tiền nhận thêm là: 100.000.000 đồng của bà Trương Thị H đối với Lô 57-B2.11 ngay khi Công ty làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho khách hàng theo 05 giấy đặt cọc đã ký kết. Đồng thời Công ty phải trích lại số tiền chênh lệch mà ông L2 và bà S được hưởng cho việc chi phí môi giới khách hàng là: 1.000.000.000 đồng - 899.375.000 đồng = 100.625.000 đồng (Một trăm triệu sáu trăm hai mươi lăm ngàn đồng):

Theo Bảng đối chiếu công nợ 05 lô đã nhận cọc chờ nộp thuế ra sổ đỏ ngày 28/12/2017, có nội dung liên quan đến bà Trương Thị H:

“3. Lô 57-B2.11, giá bán là: 899.375.000 đồng. Tiền nhận cọc là: 100.000.000 đồng.

Trong đó: T3 nhận cọc là: 100.000.000 đồng; T3 nhận thêm là: 100.000.000 đồng.

+ Theo yêu cầu của Công ty cổ phần T4 để giải quyết việc cá nhân nên Công ty đã yêu cầu ông L2 chuyển vào tài khoản cá nhân ông Nguyễn Đình H3 số tiền là: 500.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm trăm triệu đồng). (Phiếu chuyển tiền ngày 20/3/2017: 200.000.000 đồng; Ngày 07/4/2017: 300.000.000 đồng)

+ Đối với số tiền nhận thêm theo yêu cầu của Công ty để nộp thuế ra sổ đỏ là: 966.000.000 đồng, ông L2 và bà S có nghĩa vụ nộp lại cho Công ty ngay khi Công ty làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho khách hàng theo 05 giấy đặt cọc đã ký kết.”

Nguyên nhân Công ty không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho khách hàng theo 05 giấy đặt cọc đã ký kết như những lô đất đã giao dịch cùng thời điểm là do nợ thuế. Khi nhận cọc theo 05 giấy đặt cọc, Công ty không biết rằng sổ đỏ của 05 lô đất trên bị Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Đ giữ lại do Công ty nợ thuế. Cụ thể:

- Theo Công văn số: 29/2016/THD-CV ngày 21/6/2016 của Công ty CP T4 gửi đến Cục Thuế Thành phố Đ V/v: Nộp thuế TNDN và thuế trước bạ cho 22 lô đất của Dự án khu nhà ở liền kề đường H, quận L, thành phố Đà Nẵng có nội dung:

“Ngày 17/5/2016 chúng tôi đã gửi công văn số: 23/2016/THD-CV xem xét, gỡ khó cho doanh nghiệp về việc nộp thuế TNDN và thuế trước bạ của Dự án khu nhà ở liền kề đường H, quận L, thành phố Đà Nẵng.

Hiện nay Công ty cổ phần D và Công ty cổ phần T4 đã hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 22 lô đất trên nhưng Công ty cổ phần T4 vẫn chưa nộp thuế trước bạ do đó sổ đỏ của các lô đất trên vẫn đang nằm tại Sở

Tài nguyên và Môi trường Thành phố Đ. Vì vậy,... có giải pháp thúc đẩy Công ty cổ phần D hoàn thành nghĩa vụ để giải phóng 22 sổ đỏ cho Công ty cổ phần T4.”

- Theo Bảng kê chi tiết tiền phạt thuế tính đến ngày 22/8/2017 của Công ty cổ phần T4, Lô E, tiền phạt thuế là: 44.187.488 đồng

Nay, ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Buộc Công ty Cổ phần M làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua (Bên B) là bà Trương Thị H đối với lô đất số 57 phân khu B2.11 tại địa chỉ Khu phức hợp dịch vụ thương mại và dịch vụ khu đô thị L, thành phố Đà Nẵng, với diện tích: 125,0 m² theo giấy đặt cọc được ký ngày 22/12/2016; Bảng đối chiếu công nợ 05 lô đã nhận cọc chờ nộp thuế ra sổ đỏ ngày 28/12/2017 và Bảng đối chiếu công nợ ngày 22/6/2018.
• Ngay khi Công ty làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho khách hàng theo 05 giấy đặt cọc đã ký kết, ông L và bà S sẽ nộp lại số tiền nhận thêm là: 100.000.000 đồng của bà Trương Thị H đối với Lô 57-B2.11 theo giấy đặt cọc được ký ngày 20/6/2016. Đồng thời Công ty phải trích lại số tiền chênh lệch mà chúng tôi được hưởng cho việc chi phí môi giới khách hàng là: 1.000.000.000 đồng - 899.375.000 đồng = 100.625.000 đồng (Một trăm triệu sáu trăm hai mươi lăm ngàn đồng).

* Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo uỷ quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - ông Nguyễn Đình H3 và ông Đặng Thanh H4 là ông Võ Đình Đ trình bày:

Ông Đặng Thanh H4 nguyên là Tổng giám đốc Công ty cổ phần T4 (nay là Công ty cổ phần M). Trong giai đoạn năm 2016, với chức năng, nhiệm vụ của mình ông H4 đã ra Quyết định ủy quyền để ông Nguyễn Xuân L, bà Mậu Thị Thu S được đại diện cho Công ty nhận tiền đặt cọc của một số khách hàng nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các lô đất tại dự án nhà phố, biệt thự đường H, phường H, quận L. Quyết định ủy quyền này chỉ cho phép ông L, bà S được phép ký và nhận cọc nhưng không được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với khách hàng. Việc ký kết Hợp đồng này sẽ do Công ty hoặc những người có chức năng trực tiếp ký kết theo quy định của pháp luật và quy định của Công ty tại thời điểm thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất.

Sau khi được ủy quyền ông L, bà S đã trực tiếp tiến hành công việc và thay mặt Công ty nhận cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các lô đất của Công ty cho các khách hàng. Đối với hợp đồng của bà Trương Thị H thì do ông Nguyễn Xuân L trực tiếp thay mặt Công ty ký giấy đặt cọc, nhận tiền cọc từ bà H2. Ông L đã chuyển phần tiền cọc về cho ông Nguyễn Đình H3 và ông H3 đã nộp đầy đủ về cho Công ty T4 cũng như thực hiện các công việc khác từ Công ty, được sự xác nhận và chấp thuận của các thành viên Công ty trong thời điểm đó. Tổng số tiền cọc ông L, bà S chuyển về cho Công ty là 500.000.000₫ cho 05 lô đất, Công ty đã nhận đủ tiền cọc và nộp vào chi phí haotrj động của Công ty.

Giữa Công ty cổ phần T4 và bà Trương Thị H chưa thể tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi thời điểm đó Công ty V2 một số vấn đề liên quan đến nợ thuế. Việc làm Giấy chứng nhận bị tạm dừng và chưa có Giấy chứng nhận để thực hiện việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng cho bà Trương Thị H. Nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua trong đó có bà H nên mặc dù chưa ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhưng trên thực tế Công ty và bà H đã thỏa thuận, tiến hành bàn giao đất tại thực địa, đồng ý để bà H thực hiện một số hoạt động xây dựng tại thửa đất bà H đã cọc nhằm xác định mốc giới, quản lý tránh tranh chấp xảy ra sau này.

Trong quá trình thực hiện việc mua bán cổ phần, các cổ đông mới của Công ty nắm rõ hiện trạng nhà, đất tại các lô đất đã chuyển nhượng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Theo thỏa thuận nội bộ giữa các cổ đông thì Công ty phải tiếp tục thực hiện các Hợp đồng theo mức giá đã thỏa thuận trước đó với bà H và những khách hàng khác.

Đối với các Biên bản đối chiếu công nợ tiền cọc của 05 lô đất do phía ông L, bà S cung cấp, qua xem xét tài liệu, hồ sơ cho thấy đây đúng là các văn bản mà tôi đã ký với vai trò người đại diện của công ty, nội dung của các Biên bản đối chiếu này nhằm mục đích xác nhận việc Công ty đã nhận đủ tiền cọc của 05 lô đất. Ngoài khoản tiền cọc này Công ty không nhận thêm khoản tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào của các khách hàng vì chưa ký được Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Công ty chỉ nhận khi nào Hợp đồng chuyển nhượng được ký kết để hoàn tất các thủ tục theo quy định.

Việc Công ty cổ phần M khởi kiện bà Trương Thị H là không có căn cứ, không đúng sự thật khách quan. Số tiền đặt cọc bà H giao nộp đã được chuyển về cho công ty trước đây. Bà H đã được giao đất trên thực tế. Nay Công ty cổ phần M phải tôn trọng, thừa nhận và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký. Bà H có nghĩa vụ thanh toán phần còn lại còn thiếu theo giá bán cho Công ty cổ phần M hoặc thỏa thuận giá mới trong pham vi có thể và khả năng giữa các bên.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn đề nghị Tòa án công nhận quyền sử dụng đất của bị đơn đề nghị Tòa án xem xét, chấp nhận.

Riêng đối với yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S về thù lao môi giới, thực tế cho thấy giữa Công ty và ông L, bà S không tồn tại Hợp đồng ủy quyền, với tư cách đại diện theo pháp luật của Công ty, thực hiện kế hoạch kinh doanh từ Ban lãnh đạo Công ty và chức năng, quyền hạn của ông H4 chỉ ban hành Quyết định ủy quyền được nhận cọc, trong quyết định không hề cho phép nhân viên hay bất kỳ ai được hưởng chênh lệch, thù lao ủy quyền như yêu cầu của ông L, bà S. Mức giá bán công ty đưa ra thực chất là mức giá bán tối thiểu để đàm phán và làm căn cứ định giá gửi tới các khách hàng có nhu cầu, quá trình đàm phán Công ty có thể bán và thu về mức giá cao hơn so với mức giá tối

thiểu Công ty đưa ra. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng cũng sẽ thể hiện theo giá thỏa thuận với các khách hàng do đó không thể cắt hay chi trả phần chênh lệch cho nhân viên. Việc chi trả chi phí môi giới nếu có chỉ được Công ty xem xét và đánh giá trên cơ sở hiệu quả công việc, kết quả kinh doanh của các cá nhân liên quan. Đối với 05 lô đất mà ông L, bà S đã nhận tiền cọc của khách hàng trong đó có bà H, do chưa hoàn thành và phát sinh nhiều vấn đề nên tại thời điểm đó chưa phát sinh kết quả có lợi cho Công ty, do đó chưa được xem xét thưởng kinh doanh.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Đình H3 và ông Đặng Thanh H4 trình bày:

Đối với ông Nguyễn Đình H3:

Trong vụ án này, tôi đề nghị làm rõ và đồng thời khẳng định ông Nguyễn Đình H3 không có vai trò trong các giai dịch, không phải người lao động, không có quyền hạn nhiệm vụ quản lý doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Đình H3 nhận hộ tiền từ ông L chuyển cho Công ty cổ phần T4, ông H3 đã chuyển đủ về Công ty cổ phần T4. Điều này được thể hiện tại biên bản đối chiếu công nợ ngày 28/12/2017 và xác nhận của ông Đặng Thanh H4 – Tổng giám đốc đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần T4.

Giữa Công ty cổ phần T4 và ông H3 không có bất kỳ tranh chấp nào. Do đó ông H3 không chịu trách nhiệm hay liên quan gì đến giao dịch chuyển nhượng giữa các bên.

Đối với ông Đặng Thanh H4:

Ông Đặng Thanh H4 thực hiện các công việc ký ủy quyền, ký bản đối chiếu công nợ, thay mặt nhận và nộp tiền về Công ty sau khi nhận từ ông Nguyễn Đình H3... theo đúng phạm vi nhiệm vụ được giao và theo ý kiến chỉ đạo, nghị quyết của Hội đồng quản trị, Đại hội đồng cổ đông và pháp luật, phù hợp với Điều 13, Điều 157 Luật Doanh nghiệp 2014 cũng như Luật Doanh nghiệp 2020.

Thời điểm các cổ đông cũ chuyển nhượng cổ phần và doanh nghiệp đã bàn giao hiện trạng công ty, hiện trạng các giao dịch, trong đó có trường hợp của bà Trương Thị H, những cổ đông mới đã tiến hành kiểm tra hiện trạng nhà đất từng lô thửa, tiếp xúc khách hàng và chấp nhận hiện trạng.

Hiện nay, ông Đặng Thanh H4 đã thôi nhiệm vụ, người kế nhiệm và Công ty có trách nhiệm kế thừa và thực hiện tiếp các công việc liên quan. Ông H4 không chịu trách nhiệm hay liên quan đến tranh chấp giữa Công ty cổ phần T4 và bà Trương Thị H.

* Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - bà Nguyễn Thị N3 trình bày:

Vào ngày 04/5/2018 bà N3 có mua 01 lô đất tại khu phức hợp thương mại dịch vụ của công ty cổ phần T4 (nay là công ty M) của bà Trương Thị H với tổng số tiền thanh toán là 1.500.000.000 đồng. Cùng ngày 04/5/2018 bà N3 đã giao số

tiền 700.000.000 đồng cho bà H. Sau đó, bà H giao lại cho bà N3 những giấy tờ có liên quan như sau:

• - 01 giấy đặt cọc mua bán.
• - 01 biên lai nộp tiền.
• - 01 giấy ủy quyền của Công ty cổ phần T4 ký ủy quyền cho ông L.
• - 01 giấy viết tay của bà H đã đồng ý chuyển nhượng lô đất trên và nhận số tiền 700.000.000 đồng. Thỏa thuận giữa 02 bên.

Văn bản của công ty T4 ký ngày 23/4/2018, cũng như theo giấy đặt cọc thì ngày 21/3/2017 bà N3 cùng bà H đến thanh toán số tiền còn lại là 800.000.000 đồng. Ngược lại, phía công ty phải có nghĩa vụ trách nhiệm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất có địa chỉ trên cho bà H khi nhận đủ tiền để bà H thực hiện thủ tục pháp lý sang tên quyền sử dụng đất cho bà N3.

Tuy nhiên, ngày 21/3/2017 khi bà N3 cùng bà H lên nộp số tiền còn lại thì phía Công ty cổ phần T4 xin hẹn ngày khác.

Nhưng từ năm 2018 đến nay rất nhiều lần bà N3 và bà H đã điện thoại gặp trực tiếp thông qua người đại diện của Công ty cổ phần T4 tại thành phố Đà Nẵng đề nghị phía Công ty cổ phần T4 thực hiện hoàn thành trách nhiệm, nghĩa vụ là làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bà H để bà H hoàn thiện nốt nghĩa vụ tài chính của mình cho Công ty cổ phần T4 như đã cam kết.

Do có như cầu về chỗ ở cho gia đình, dựa vào văn bản ngày 23/4/2018 được sự chấp nhận của lãnh đạo công ty, bà N3 đã thực hiện việc xây dựng căn nhà cấp 4 có diện tích sử dụng gần 50m² và quản lý sử dụng cho đến nay. Vì điều kiện sức khỏe cũng như công việc, ngày 08/7/2020, bà H đã ra làm công chứng ủy quyền cho bà N3. Sau khi nhận được ủy quyền bà N3 đã trực tiếp làm việc với Công ty cổ phần T4.

Đến ngày 05/5/2021 bà H được UBND phường H, quận L mời lên để giải quyết tranh chấp lô đất nêu trên theo đơn kiến nghị của Công ty cổ phần M. Tại buổi làm việc, bà H có những ý kiến và quan điểm của mình.

Nay, bà N3 yêu cầu Công ty cổ phần M không được lật lọng, lật kèo phủ nhận trách nhiệm và nghĩa vụ như đã cam kết, phải thực hiện nghiêm túc ngay những việc chưa thực hiện mà trách nhiệm phải làm là thực hiện các thủ tục sang tên quyền sử dụng những lô đất đã đồng ý bán và nhận đặt cọc (lô đất 57 B2.11) cho bà N3.

- Công ty cổ phần M là bên hoàn toàn vi phạm trong thỏa thuận mua bán nên Công ty cổ phần M phải giữ nguyên giá bán như đã thỏa thuận năm 2016, không được tăng giá bán.

* Với nội dung vụ án như trên, tại bản án dân sự sơ thẩm số 23/2023/DS-ST ngày 12/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng đã quyết định:

• - Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 271, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Căn cứ Điều 164, Điều 166, Điều 116, Điều 117, Điều 129, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503; Điều 562 Bộ luật Dân sự;
• - Căn cứ Điều 167, Điều 188 Luật đất đai;
• - Căn cứ Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao;
• - Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần M về việc yêu cầu đòi lại tài sản là lô đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu Phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Trương Thị H:
   • - Công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng giữa Công ty Cổ phần M và bà Trương Thị H (Đất đã được Ủy ban nhân dân thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BE 658594, ngày 28.6.2011 cho Công ty Cổ phần D, đã được đăng kí biến động chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần T4 vào ngày 18/2/2019).
   • - Công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với lô đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng của bà Trương Thị H.
   • - Buộc bà Trương Thị H có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần M Bầu Trời số tiền còn lại là 3.060.000.000 đồng.

   Sau khi bà Trương Thị H thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán thì Công ty Cổ phần M có nghĩa vụ, bà Trương Thị H có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất.

3. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S về việc yêu cầu Công ty Cổ phần M thanh toán số tiền thù lao hợp đồng ủy quyền là 100.625.000 đồng.
   • - Buộc ông Nguyễn Xuân L có nghĩa vụ trả lại cho Công ty Cổ phần M số tiền 50.000.000 đồng.
   • - Buộc bà Mậu Thị Thu S có nghĩa vụ trả lại cho Công ty Cổ phần M số tiền 50.000.000 đồng.

4. Án phí dân sự sơ thẩm:
   • - Công ty Cổ phần M (tên gọi cũ là Công ty cổ phần T4) phải chịu án phí đối với “Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất” không được Toà án chấp nhận là 300.000đ và chịu án phí đối với “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của bà Trương Thị H được Tòa án chấp nhận là 300.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 31.000.000đ đã nộp theo biên lai thu số 0009630 ngày 03/6/2021 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu. Hoàn trả lại cho Công ty Cổ phần M (tên gọi cũ là Công ty cổ phần T4) số tiền 30.400.000 đồng.
   • - Bà Trương Thị H phải chịu án phí đối với số tiền phải có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần M là (3.060.000.000 đồng – 2.000.000.000 đồng) x 2% + 72.000.000 đồng = 93.200.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000₫ bà H đã nộp theo biên lai thu số 0009855 ngày 22/9/2021 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu. Bà Trương Thị H còn phải tiếp tục nộp số tiền 92.900.000 đồng.
   • - Ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S phải chịu án phí đối với yêu cầu Công ty Cổ phần M có nghĩa vụ thanh toán thù lao ủy quyền là 5.031.250 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 2.515.625 đồng đã nộp theo biên lai thu số 0000213 ngày 10/01/2021 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu. Ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S còn phải tiếp tục nộp số tiền 2.515.625 đồng.
   • - Ông Nguyễn Xuân L phải chịu án phí đối với số tiền phải có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần M là 2.500.000 đồng.
   • - Bà Mậu Thị Thu S phải chịu án phí đối với số tiền phải có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần M là 2.500.000 đồng.
5. Chi phí tố tụng: Chi phí định giá và chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 50.000.000 đồng Công ty Cổ phần M phải chịu. Bà Trương Thị H đã tạm ứng và đã chi xong nên Công ty Cổ phần M có nghĩa vụ hoàn lại cho bà Trương Thị H số tiền 50.000.000 đồng.

* Sau khi xét xử sơ thẩm:

• - Bị đơn là bà Trương Thị H có đơn kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2023/DS-ST ngày 12/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng, Bà H chỉ chấp nhận trả cho Công ty Cổ phần M số tiền còn lại là 800.000.000 đồng.
• - Ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S kháng cáo đề nghị buộc Công ty Cổ phần M phải trả cho ông bà số tiền 100.625.000 đồng.
• - Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 23/6/2023 đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà H phải trả cho Công ty Cổ phần M số tiền 800.000.000 đồng.

• * Tại phiên tòa phúc thẩm Người đại diện theo ủy quyền của bà Trương Thị H giữ nguyên nội dung kháng cáo.
• * Tại phiên tòa phúc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng giữ nguyên nội dung Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 23/6/2023 của Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
• * Cũng tại phiên tòa phúc thẩm, Đại diện Viện kiểm sát thành phố Đà Nẵng phát biểu về việc giải quyết vụ án như sau:
  • + Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm là đảm bảo các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
  • + Về quan điểm giải quyết: Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của bà Trương Thị H và chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 23/6/2023 của Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 23/2023/DS-ST ngày 12/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng theo hướng buộc bà Trương Thị H phải trả cho Công ty Cổ phần M số tiền 800.000.000 đồng; Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về thủ tục tố tụng:

[1] Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng đã triệu tập hợp lệ lần thứ hai ông Nguyễn Xuân L; bà Mậu Thị Thu S; ông Nguyễn Đình H3; ông Đặng Thanh H4; ông Vương C; ông Vương Hoàng V; bà Lê Thị Mỹ L1 và ông Trần Ngọc T2 đến tham gia tố tụng tại phiên toà nhưng các đương sự trên vẫn vắng mặt không có lý do nên HĐXX căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt các đương sự trên.

* Về nội dung:

[2] Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng đã triệu tập hợp lệ lần thứ hai ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S đến tham gia tố tụng tại phiên toà nhưng ông L và bà S vẫn vắng mặt nên bị coi là từ bỏ việc kháng cáo nên HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự để đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S.

[3] Đối với yêu cầu đòi quyền sử dụng đất thuộc thửa đất Lô 147 (Cũ là lô 57), tờ bản đồ số 229 (Cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu Phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, Phường H, Quận L, Đà Nẵng:

Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ khoản 2 Điều 129 của Bộ luật dân sự và Án lệ số 55/2022/AL để Công nhận giao dịch chuyển nhượng thửa đất tại Lô A (Cũ là lô 57), tờ bản đồ số 229 (Cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu Phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, Đà Nẵng giữa Công ty Cổ phần M và bà Trương Thị H; Công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bà Trương Thị H; sau khi xét xử sơ thẩm các đương sự không kháng cáo về các nội dung này nên HĐXX không xem xét.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Trương Thị H giữ nguyên nội dung kháng cáo; Bà Trương Thị H chỉ chấp nhận trả cho Công ty Cổ phần M số tiền còn lại là 800.000.000 đồng.

Kiểm sát viên tại phiên tòa giữ nguyên nội dung Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS của Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà H phải trả cho Công ty số tiền 800.000.000 đồng.

Xét kháng cáo của bà Trương Thị H và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu thì thấy:

[4] Ngày 22/12/2016, bà Trương Thị H có thỏa thuận đặt cọc cho Công ty cổ phần T4 để nhận chuyển nhượng Lô 147, tờ bản đồ số 229 Khu P, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, Phường H, Quận L, thành phố Đà Nẵng, các bên thống nhất giá là 1.000.000.000 đồng, bà H đặt cọc 100.000.000 đồng và tiền thanh toán là 100.000.000 đồng. (Đại diện Công ty cổ phần T4 cũng xác nhận ông L và bà S đã chuyển số tiền 100.000.000 đồng cho Công ty) và hẹn ngày 21/3/2017 các bên sẽ ra Công chứng.

Theo bà H trình bày thì đến thời gian thỏa thuận bà H đến Công ty cổ phần T4 để cùng ra Công chứng thì Công ty cổ phần T4 nói bà H cứ đi về chứ chưa ra Công chứng được, sau đó bà H đã nhiều lần yêu cầu Công ty ra Công chứng nhưng Công ty cổ phần T4 không thực hiện.

[5] Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện:

Tại Công văn số 33/2016/THD-CV ngày 18/5/2016 của Công ty cổ phần T4 gửi UBND thành phố Đ và Cục thuế thành phố Đ thể hiện: “Về phía Công ty cổ phần T4, do Công ty Cổ phần D không thanh toán tiền thuế thu nhập doanh nghiệp (số tiền 50.895.517 đồng đối với 22 lô đất, trong đó có lô đất mà bà H đã đặt cọc), nên cũng không thể thanh toán phí trước bạ theo yêu cầu”, đề nghị “Công ty cổ phần T4 đứng ra nộp thay cho Công ty Cổ phần D nghĩa vụ về thuế thu nhập doanh nghiệp”.

Phúc đáp công văn số 33/2016/THD-CV ngày 18/5/2016 của Công ty cổ phần T4, ngày 01/6/2016 Cục thuế thành phố Đ có Công văn số 2302/CT-QLĐ

với nội dung thống nhất để Công ty cổ phần T4 nộp thay các khoản nghĩa vụ tài chính cho Công ty Cổ phần D.

Tuy nhiên, theo Công văn số 5624/CTDAN-HKDCN ngày 26/9/2022 của Cục thuế thành phố Đ thì “ngày 28/12/2018, Công ty Cổ phần D đã nộp 44 chứng từ về thuế thu nhập doanh nghiệp vào ngân sách nhà nước, trong đó có 09 chứng từ có số tiền 50.895.517 đồng; Công ty cổ phần T4 nộp 44 chứng từ về lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước, trong đó có 09 chứng từ có số tiền 2.187.500 đồng” nên ngày 18/02/2019 Công ty cổ phần T4 mới được chỉnh lý biến động đối với Lô 147, tờ bản đồ số 229 Khu P, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, Phường H, Quận L, thành phố Đà Nẵng mà bà H đã đặt cọc.

Bà H trình bày nhiều lần đề nghị Công ty cổ phần T4 ra Công chứng theo thỏa thuận nhưng Công ty cổ phần T4 không thực hiện, HĐXX xét thấy lời trình bày của bà H là có căn cứ, bởi lẽ tại thời điểm này phía Công ty cổ phần T4 chưa được chỉnh lý biến động đối với thửa đất mà bà H đã đặt cọc nên Công ty K tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho bà H như thoả thuận được.

Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ án ông Đặng Thanh H4 - là Tổng giám đốc Công ty cổ phần T4 tại thời điểm đó cũng thừa nhận các nội dung trên và trình bày: “... Để đảm bảo quyền lợi của người mua trong đó có bà H nên mặc dù chưa ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhưng trên thực tế Công ty và bà H đã thỏa thuận, tiến hành bàn giao đất tại thực địa, đồng ý để bà H thực hiện một số hoạt động xây dựng tại thửa đất bà H đã cọc nhằm xác định mốc giới, quản lý tránh tranh chấp xảy ra sau này”.

[6] Như vậy lời trình bày của bà H hoàn toàn phù hợp với lời trình bày của ông H4, Công ty cổ phần T4 chỉ đăng ký thay đổi tên gọi thành Công ty Cổ phần Một Bầu Trời nhưng Công ty Cổ phần M vẫn kế thừa quyền và nghĩa vụ của Công ty cổ phần T4, tuy nhiên Công ty Cổ phần M phủ nhận lời trình bày của đại diện Công ty cổ phần T4 nhằm thoái thác nghĩa vụ của mình là không phù hợp pháp luật.

[7] Từ những phân tích trên cho thấy việc các bên không ra Cơ quan Công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do phần lớn lỗi của Công ty cổ phần T4, bởi lẽ nếu tại thời điểm các bên (bên mua và bên bán) thỏa thuận ra công chứng mà Công ty cổ phần T4 đã được chỉnh lý biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà H đã làm thủ tục chuyển nhượng và chỉ phải nộp thêm số tiền còn lại là 800.000.000 đồng như một số lô đất khác tại thời điểm đó, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm xác định do lỗi khách quan là không phù hợp; đối với bà H cũng có một phần lỗi là không xem xét giấy tờ của thửa đất nhận chuyển nhượng nhưng đã tiến hành đặt cọc. Do vậy, HĐXX xác định lỗi của Công ty là 70%, lỗi của bà H là 30%.

[8] Theo chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần giám định thẩm định S tại Đà Nẵng ngày 27/2/2023 thì giá trị quyền sử dụng đất là

3.825.000.000đ; Bà H đã thanh toán được 20% giá trị lô đất tại thời điểm thỏa thuận, số tiền còn lại là 3.060.000.000 đồng; sau khi trừ đi số tiền còn phải thanh toán theo thỏa thuận là 800.000.000 đồng thì giá trị chênh lệch là 2.260.000.000 đồng, lỗi của Công ty là 70%, tương đương số tiền 1.582.000.000 đồng; lỗi của bà H là 30% tương đương số tiền 678.000.000 đồng.

Do vậy bà H còn phải thanh toán cho Công ty Cổ phần M số tiền 800.000.000 đồng + 678.000.000 đồng = 1.478.000.000 đồng.

Từ những nhận định trên HĐXX xét thấy cần chấp nhận một phần kháng cáo của của bà Trương Thị H và chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu. Sửa Bản án sơ thẩm số 23/2023/DS-ST ngày 12/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng theo hướng buộc bà Trương Thị H phải thanh toán cho Công ty Cổ phần M số tiền 1.478.000.000 đồng là phù hợp.

[9] Về án phí:

* Về án phí dân sự sơ thẩm:

• - Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất” nên Công ty Cổ phần M phải chịu là 300.000 đồng.
• - Do chấp nhận yêu cầu phản tố về việc “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nên Công ty Cổ phần M phải chịu là 300.000 đồng.
• - Do buộc bà Trương Thị H phải trả cho Công ty Cổ phần M số tiền 1.478.000.000 đồng nên bà Trương Thị H phải chịu là 36.000.000 đồng + (678.000.000 đồng x 3%) = 56.340.000 đồng.
• - Do không chấp nhận yêu cầu độc lập về việc yêu cầu Công ty Cổ phần M có nghĩa vụ thanh toán thù lao ủy quyền nên ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S phải chịu là 5.031.250 đồng.
• - Do buộc ông Nguyễn Xuân L phải trả cho Công ty Cổ phần M số tiền 50.000.000 đồng nên ông Nguyễn Xuân L phải chịu là 2.500.000 đồng.
• - Do buộc bà Mậu Thị Thu S phải trả cho Công ty Cổ phần M số tiền 50.000.000 đồng nên bà Mậu Thị Thu S phải chịu là 2.500.000 đồng.

* Về án phí dân sự phúc thẩm:

• - Do chấp nhận một phần kháng cáo nên bà Trương Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
• - Do đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo nên bà Mậu Thị Thu S phải chịu 300.000 đồng.
• - Do đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo nên ông Nguyễn Xuân L phải chịu 300.000 đồng.

[10] Về chi phí tố tụng: Chi phí định giá và chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 50.000.000 đồng Công ty Cổ phần M phải chịu, nhưng bà Trương Thị H đã

nộp tạm ứng và đã chi xong nên Công ty Cổ phần M có nghĩa vụ trả lại cho bà Trương Thị H số tiền 50.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ khoản 2 Điều 308 và khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• - Căn cứ Điều 164, Điều 166, Điều 116, Điều 117, Điều 129, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503; Điều 562 Bộ luật Dân sự;
• - Căn cứ Điều 167, Điều 188 Luật đất đai;
• - Căn cứ Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao;
• - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S về việc buộc Công ty Cổ phần M phải trả cho ông bà số tiền 100.625.000 đồng.
2. Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Trương Thị H;
3. Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng;
4. Sửa Bản án sơ thẩm số 23/2023/DS-ST ngày 12/6/2023 của Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần M về việc yêu cầu đòi lại tài sản là lô đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu Phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Trương Thị H:
   • Công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng giữa Công ty Cổ phần M và bà Trương Thị H (Đất đã được Ủy ban nhân dân thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BE 658594, ngày 28.6.2011 cho Công ty Cổ phần D, đã được đăng kí biến động chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần T4 vào ngày 18/2/2019).

• - Công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với lô đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng của bà Trương Thị H.

3. Buộc bà Trương Thị H có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần M số tiền là 1.478.000.000 đồng (Một tỷ bốn trăm bảy mươi tám triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Sau khi bà Trương Thị H thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán thì bà Trương Thị H và Công ty Cổ phần M có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bà Trương Thị H đối với lô đất số 147 (Số cũ là thửa đất số 57), tờ bản đồ số 229 (Số cũ là tờ bản đồ số B2-11), Khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở, phường H, quận L, thành phố Đà Nẵng. Trường hợp Công ty Cổ phần M không hợp tác thì bà Trương Thị H được chủ động đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê khai để làm thủ tục sang tên, đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

4. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S về việc yêu cầu Công ty Cổ phần M thanh toán số tiền thù lao hợp đồng ủy quyền là 100.625.000 đồng.
   • - Buộc ông Nguyễn Xuân L có nghĩa vụ trả lại cho Công ty Cổ phần M số tiền 50.000.000 đồng.
   • - Buộc bà Mậu Thị Thu S có nghĩa vụ trả lại cho Công ty Cổ phần M số tiền 50.000.000 đồng.
5. Về án phí:
   • * Về án phí dân sự sơ thẩm:
   • - Công ty Cổ phần M (tên gọi cũ là Công ty cổ phần T4) phải chịu là 300.000 đồng về việc “Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất” và phải chịu là 300.000 đồng về việc “Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 31.000.000 đồng theo biên lai thu số 0009630 ngày 03/6/2021 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Hoàn trả lại cho Công ty Cổ phần M số tiền 30.400.000 đồng.
   • - Bà Trương Thị H phải chịu là 56.340.000 đồng, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà Trương Thị H đã nộp là 300.000đ theo biên lai thu số 0009855 ngày 22/9/2021 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Bà Trương Thị H còn phải tiếp tục nộp số tiền 56.040.000 đồng.

• - Ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S phải chịu 5.031.250 đồng về việc yêu cầu Công ty Cổ phần M có nghĩa vụ thanh toán thù lao ủy quyền, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.515.625 đồng theo biên lai thu số 0000213 ngày 10/01/2021 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Ông Nguyễn Xuân L và bà Mậu Thị Thu S còn phải tiếp tục nộp số tiền 2.515.625 đồng.
• - Ông Nguyễn Xuân L phải chịu án phí đối với số tiền phải có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần M là 2.500.000 đồng.
• - Bà Mậu Thị Thu S phải chịu án phí đối với số tiền phải có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần M là 2.500.000 đồng.
• * Về án phí dân sự phúc thẩm:
• - Bà Trương Thị H không phải chịu. Hoàn trả cho bà Trương Thị H số tiền tạm ứng án phí bà Trương Thị H đã nộp là 300.000 đồng (bà Nguyễn Thị Ngọc T1 nộp thay) theo biên lai thu số 0001008 ngày 07/7/2023 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
• - Bà Mậu Thị Thu S phải chịu 300.000 đồng, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông Nguyễn Xuân L và bà Trương Thị H đã nộp là 300.000đ theo biên lai thu số 0001103 ngày 26/9/2023 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
• - Ông Nguyễn Xuân L phải chịu 300.000 đồng, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông Nguyễn Xuân L đã nộp là 300.000₫ theo biên lai thu số 0002364 ngày 23/10/2023 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

6. Về chi phí tố tụng: Chi phí định giá và chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 50.000.000 đồng Công ty Cổ phần M phải chịu, nhưng bà Trương Thị H đã nộp tạm ứng và đã chi xong nên Công ty Cổ phần M có nghĩa vụ trả lại cho bà Trương Thị H số tiền 50.000.000 đồng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự

Nơi nhận: Các đương sự; TAND quận Liên Chiểu; Chi cục THA DS quận Liên Chiểu; VKSND TP. Đà Nẵng; Lưu: Hồ sơ vụ án (1b), Tổ nghiệp vụ - Văn phòng (1b).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Vũ Việt Dũng