TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 11/2024/DS-PT Ngày: 05-01-2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

Các Thẩm phán: Bà Trịnh Thị Phúc

Bà Trần Thị Thanh Thúy

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Võ Quang Huy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Ông Huỳnh Phạm Khánh - Kiểm sát viên.

Vào các ngày 22, 29 tháng 12 năm 2023 và ngày 05 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 356/2023/TLPT-DS ngày 25 tháng 10 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2023/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 710/2023/QĐ-PT ngày 10 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Phạm Quang T, sinh năm 1993.

   Địa chỉ thường trú: Số A, đường T, xã T, thành phố V, tỉnh Vĩnh Long.

   Địa chỉ liên hệ: Số A, Đường C, Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Hoàng Xuân Đ, sinh năm 1977. Địa chỉ: Số C, Đường B, Phường A, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (hợp đồng ủy quyền ngày 22/12/2023).

2. Bị đơn: Bà Bùi Thanh Tuyết N, sinh năm 1983.

   Địa chỉ: Số B, ấp C, quốc lộ F, xã L, thành phố T, tỉnh Long An.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C (nay là Văn phòng C1).

   Địa chỉ: Số A đường L nối dài, phường B, thành phố T, tỉnh Long An.

- Người kháng cáo: Ông Phạm Quang T.

(Các đương sự có mặt; Văn phòng công chứng Minh Thư vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 06/6/2023 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn ông Phạm Quang T do ông Hoàng Xuân Đ đại diện trình bày.

Ngày 03/12/2018, ông Phạm Quang T ký kết hợp đồng đặt cọc trị giá 10.000.000.000 đồng với bà Bùi Thanh Tuyết N, số công chứng 7368, quyển số 04-TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Minh Thư chứng thực nhằm đảm bảo cho mục đích thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất, cụ thể: Thửa đất số 2880, TBĐ số 4, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 688593 do UBND thị xã T, tỉnh Long An cấp ngày 22/01/2008; Thửa đất số 2884, TBĐ số 4, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 688592 do UBND thị xã T, tỉnh Long An cấp ngày 22/01/2008; Thửa đất số 194, TBĐ số 4, diện tích 9.803,4m², loại đất trồng cây hàng năm khác, tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 704297 do UBND thị xã T, tỉnh Long An cấp ngày 23/10/2007.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, theo như thỏa thuận ông T đã thực hiện việc chuyển 10.000.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà N vào tài khoản mang tên Bùi Ngọc Ẩ, cha ruột bà N. Sau đó ông T và bà N có thỏa thuận lùi thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng và do tình hình dịch bệnh Covid 19 và lý do cá nhân nên ông T và bà N chưa thể tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng.

Vừa qua, nhận thấy có sự sai sót về diện tích cũng như thông tin thửa đất trong hợp đồng đặt cọc nên ngày 24/4/2023 ông T đã có thông báo cho bà N để yêu cầu điều chỉnh nhằm tiếp tục thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo như thỏa thuận và được bà N phản hồi bằng thông báo ngày 27/4/2023 xác nhận lại diện tích các thửa đất trên hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 là đúng, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 704297 do UBND thị xã T, tỉnh Long An cấp ngày 23/10/2007.

Theo đó, tại trang bổ sung giấy chứng nhận (mà trước đây, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông T không được biết), ông T phát hiện các thửa đất 2880, 2884, và 194, TBĐ số 4, xã L, thành phố T, tỉnh Long An được cập nhật biến động nhiều lần, cụ thể: Ngày 21/11/2007, toàn bộ thửa đất số 194, diện tích 11.757m² đã được chuyển mục đích sử dụng từ đất lúa sang đất trồng cây hàng năm khác; Ngày 26/12/2007, thửa đất này được tách thành nhiều thửa khác nhau và được cấp mới giấy chứng nhận cho nhiều người khác nhau.

So sánh đối chiếu với hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà N ký kết ngày 03/12/2018, có sự sai lệch nghiêm trọng, diện tích và loại đất không đúng như thể hiện của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, ông T đã đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo 03 giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 688592 cấp ngày 22/01/2008, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 688593 cấp ngày 22/01/2008, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 704297 cấp ngày 23/10/2007, diện tích 11.757m², loại đất trồng lúa. Như vậy, ông T đặt cọc để nhận chuyển nhượng tổng cộng là 1.953,6m² đất ở tại nông thôn và 11.757m² đất trồng lúa.

Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc thể hiện: Thửa đất số 2880, TBĐ số 4, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 688593 do UBND thị xã T, tỉnh Long An cấp ngày 22/01/2008; Thửa đất số 2884, TBĐ số 4, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 688592 do UBND thị xã T, tỉnh Long An cấp ngày 22/01/2008; Thửa đất số 194, TBĐ số 4, diện tích 9.803,4m², loại đất trồng cây hàng năm khác, tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 704297 do UBND thị xã T, tỉnh Long An cấp ngày 23/10/2007. Mặt khác, sau khi ông T tìm hiểu thì được biết thửa đất 2880, 2884 cùng được tách ra từ thửa 194.

Từ đó nhận thấy, bà N có hành vi lừa dối trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T.

Ông T yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông T với bà N, số công chứng 7368, quyển số 04-TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Minh Thư, tỉnh Long An chứng thực; Buộc bà N hoàn trả lại tài sản đặt cọc là 10.000.000.000 đồng cho ông T ngay sau khi quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện của nguyên đơn trình bày: Tại đơn khởi kiện ngày 06/6/2023 ông T yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông T với bà N, số công chứng 7368, quyển số 04-TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Minh Thư, tỉnh Long An chứng thực. Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện: Yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông T với bà N, số công chứng 7368, quyển số 04-TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Minh Thư, tỉnh Long An chứng thực với lý do: bà N có hành vi lừa dối ông T trong giao dịch đặt cọc. Nếu trường hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thì ông T vẫn mong muốn tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N.

Bị đơn bà Bùi Thanh Tuyết N trình bày:

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà có ý kiến như sau: bác bỏ các yêu cầu của nguyên đơn, vì trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận các nội dung sau:

Điều 2: Thời hạn đặt cọc: thời hạn đặt cọc để hai bên tiến hành ký hợp đổng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày hợp đồng đặt cọc này được chứng thực.

Điều 5: Nghĩa vụ và quyền của bên B: nếu bên B từ chối việc nhận thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc thì bên B bị mất tài sản đặt cọc.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bên ông T có chuyển khoản trả tiền hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 là 10 tỷ đồng, chuyển trả tiền mua đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/12/2018 thửa 195 số tiền 27 tỷ đồng, số tiền này đã chuyển vào tài khoản của cha ruột của bà nên bà xác định có nhận số tiền 10 tỷ đồng của ông T theo hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 gồm 3 thửa đất: 194, 2880, 2884.

Hợp đồng đặt cọc giữa bà và ông T ký ngày 03/12/2018. Dịch Covid 19 bùng phát ở Việt Nam vào năm 2021 và bà với ông T không lùi việc ký hợp đồng chuyển nhượng. Kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, ông T chưa thông báo với bà lý do cá nhân của ông T để ông T không tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong hợp đồng đặt cọc ông T có ghi rõ: tôi đã đọc và đồng ý. Như vậy ông T nói bà có hành vi lừa dối trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 là ông T đã vu khống bà. Do đó bà không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T.

Tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Nếu trường hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thì bà không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, vì quá thời hạn đặt cọc và bà không vi phạm hợp đồng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Minh Thư nay là Văn phòng công chứng Phạm Quốc T1 có văn bản trình bày ý kiến như sau:

Vào ngày 03/12/2018 tại Văn phòng công chứng Minh Thư nay là Văn phòng C1 có nhận được phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc của bà Bùi Thanh Tuyết N và hồ sơ đính kèm.

Sau khi đối chiếu và kiểm tra tính xác thực việc yêu cầu công chứng cũng như sau khi xác định các chủ thể tham gia đủ năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch là phù hợp pháp luật và không trái đạo đức xã hội cũng như các bên tự nguyện tham gia giao dịch hợp đồng, đã xuất trình và thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định pháp luật về công chứng, do đó Văn phòng công chứng Minh Thư đại diện công chứng viên Phạm Quốc T1 khẳng định rằng việc chứng nhận hợp đồng nêu trên là hoàn toàn đúng pháp luật, phù hợp đạo đức xã hội và phải được các bên nghiêm chỉnh thực hiện theo quy định pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2023/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 74, 147, 266, 267, 271, 273 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 132, 328 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Quang T về việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông Phạm Quang T với bà Bùi Thanh Tuyết N, số công chứng 7368, quyển số 04-TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Minh Thư nay là Văn phòng C1, tỉnh Long An chứng nhận và hoàn trả số tiền đặt cọc là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng).
2. Về án phí:

   Ông Phạm Quang T phải chịu án phí quy định với mức thu là 118.000.000 đồng (một trăm mười tám triệu đồng), khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 59.000.000 đồng (năm mươi chín triệu đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0002521 ngày 06/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, ông T phải nộp thêm số tiền là 59.000.000 đồng (năm mươi chín triệu đồng).

   Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và hướng dẫn về quyền và nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

Ngày 14/9/2023 ông Phạm Quang T kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc bị đơn phải trả tiền cọc 10.000.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, không rút đơn kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, không cung cấp, nộp thêm tài liệu chứng cứ mới, vẫn giữ nguyên ý kiến như đã trình bày ở cấp sơ thẩm.

Ông Hoàng Xuân Đ là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Ngày 03/12/2018, ông T có ký hợp đồng đặt cọc với bà N để nhận chuyển nhượng 03 thửa đất gồm thửa đất 2880, diện tích 976,8m², thửa đất 2884 diện tích 976,8m² và thửa 194 diện tích 9.083,4m², đất tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ông T đã giao đủ số tiền 10 tỷ đồng theo thỏa thuận tại hợp đồng. Hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng đặt cọc này được chứng nhận. Tại hợp đồng đặt cọc hai bên không thỏa thuận nơi ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó hai bên có thỏa thuận lùi thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng, ông có gọi điện cho bà N lùi ngày ký hợp đồng chuyển nhượng nên hết thời hạn 30 ngày, bà N cũng không ra văn phòng công chứng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. Đến ngày 24/4/2023 ông T kiểm tra thông tin trong hợp đồng đặt cọc thửa 194 diện tích trong hợp đồng đặt cọc là 9.083,4m² không giống so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 194 diện tích 11.757m², ông T có thông báo yêu cầu bà N cùng ra công chứng để điều chỉnh lại diện tích đất nhưng bà N có thông báo ngày 27/4/2023 gửi cho ông T bà không đồng ý yêu cầu của ông T và cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 194 có trang bổ sung, lúc này thửa 194 diện tích là 9.083,4m². Sau khi tìm hiểu ông T được biết diện tích thửa đất 194 được tách ra thành nhiều thửa nhưng không ghi trong hợp đồng đặt cọc, cụ thể thửa 2880, 2884 được tách ra từ thửa 194 và diện tích tại trang bổ sung không đúng so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cho ông T, như vậy bà N đã có hành vi lừa dối ông T nên căn cứ Điều 127 Bộ luật dân sự giao dịch dân sự giữa ông T và bà N vô hiệu. Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của ông T yêu cầu bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, trường hợp bà N không đồng ý thì bà N phải trả lại cho ông T số tiền cọc đã nhận là 10.000.000.000 đồng. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông T, sửa bản án dân sự sơ thẩm.

Bà Bùi Thanh Tuyết N là bị đơn trình bày: Ngày 03/12/2018, bà và ông T có ký hợp đồng đặt cọc để bà chuyển nhượng 03 thửa đất cho ông T, ông T đã đặt cọc cho bà số tiền 10.000.000.000 đồng. Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thời hạn đặt cọc để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày hợp đồng đặt cọc được chứng thực, hết thời 30 ngày ông T không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà là lỗi của ông T nên ông T phải mất tiền cọc. Tại hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận nơi ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng hai bên có thỏa thuận nơi công chứng là Văn phòng công chứng Minh Thư, hết thời hạn 30 ngay bà có đến Văn phòng công chứng Minh Thư nhưng ông T không đến, bà có gọi điện cho ông T nhưng không được, nay bà không đồng ý tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. Việc ông T cho rằng các thửa đất có sai sót, yêu cầu bà đi điều chỉnh lại là không có căn cứ. Hết thời hạn 30 ngày ông T từ chối việc nhận thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc thì ông T bị mất tài sản đặt cọc, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông T.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về thủ tục tố tụng: Kháng cáo của ông Phạm Quang T đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Quang T:

Ngày 03/12/2018 giữa ông Phạm Quang T với bà Bùi Thanh Tuyết N xác lập hợp đồng đặt cọc được Văn phòng C (nay là Văn phòng C1) chứng nhận số công chứng 7368, quyển số 04 - TP/CC-SCC/HĐGD để hai bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bà N đứng tên, đất tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An, gồm các thửa đất: thửa đất số 2880, TBĐ số 4, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn; thửa đất số 2884, TBĐ số 4, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn và thửa đất số 194, TBĐ số 4, diện tích 9.803,4m², loại đất trồng cây hàng năm khác. Tổng giá trị chuyển nhượng là 47.028.000.000 đồng. Ông T đặt cọc cho bà N số tiền 10.000.000.000 đồng. Thời hạn đặt cọc để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày hợp đồng đặt cọc này được chứng nhận. Nhưng từ ngày đặt cọc đến nay hai bên không tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ông T cho rằng vì lý do cá nhân nên hai bên thống nhất lùi thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khi ông T ký hợp đồng đặt cọc do tin tưởng bà N không có xem lại nội dung hợp đồng, thửa đất số 194 diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi là 11.757m² nhưng tại hợp đồng đặt cọc thửa đất số 194 lại ghi diện tích là 9.803,4m², không có trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy bà N có sự lừa dối ông T. Do đó, ông T khởi kiện yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc, buộc bà N trả lại số tiền cọc đã nhận là 10 tỷ đồng.

Bà N cho rằng hai bên không thỏa thuận lùi thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thửa đất số 194 diện tích 9.803,4m² có kèm trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T ký nhưng không xem lại là lỗi của ông T, bà không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Xét thấy theo tài liệu do Văn phòng công chứng Phạm Quốc T1 cung cấp thể hiện hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 có đầy đủ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kèm các trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; diện tích các thửa đất trong hợp đồng đặt cọc phù hợp với diện tích các thửa đất trong các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 được Văn phòng C (nay là Văn phòng C1) chứng nhận hợp pháp, đúng quy định pháp luật.

Do đó, ông T kháng cáo yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 được Văn phòng C (nay là Văn phòng C1) chứng nhận số công chứng 7368, quyển số 04 - TP/CC-SCC/HĐGD và yêu cầu bà N hoàn trả tiền cọc 10.000.000.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận.

Đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo ông Phạm Quang T thực hiện đúng về hình thức, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên vụ án được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về thủ tục xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng công chứng Minh Thư (nay là Văn phòng C1) đã được Tòa án triệu tập hợp nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt.

[3] Xét kháng cáo của ông Phạm Quang T, thấy rằng:

[3.1] Vào ngày 03/12/2018 ông Phạm Quang T có đặt cọc cho bà Bùi Thanh T2 N số tiền 10.000.000.000 đồng để hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 2880, tờ bản đồ số 4, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn; thửa đất số 2884, tờ bản đồ số 4, diện tích 976,8m², loại đất ở tại nông thôn và thửa đất số 194, tờ bản đồ số 4, diện tích 9.803,4m², loại đất trồng cây hàng năm khác, đất tọa lạc tại xã L, thành phố T, tỉnh Long An do bà N đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn phòng công chứng Minh Thư nay là Văn phòng C1), hai bên thống nhất giá trị chuyển nhượng ba thửa đất nêu trên là 47.028.000.000 đồng.

[3.2] Căn cứ lời trình bày của các đương sự và hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 các đương sự thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng đặt cọc về thời hạn để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng đặt cọc được chứng nhận. Tuy nhiên từ ngày ký hợp đồng đặt cọc cho đến nay hai bên không tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên.

[3.3] Theo trình bày của ông Đ đại diện ông T cho rằng hai bên thống nhất lùi thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ông T có gọi điện cho bà N) và sau khi ông T ký hợp đồng đặt cọc kiểm tra thông tin các thửa đất thì có sự sai sót, nhầm lẫn nên ông T yêu cầu bà N đi điều chỉnh lại diện tích để ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà N không đồng ý. Bà N cho rằng hai bên không thỏa thuận lùi thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thửa đất số 194 diện tích 9.803,4m² có kèm trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T ký nhưng không xem lại là lỗi của ông T, bà không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Trong quá trình giải quyết ở Tòa án cấp sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, ông T đề nghị bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà N không đồng ý.

[4] Đối với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

[4.1] Đại diện ông T cho rằng sau khi ký hợp đồng, ông T kiểm tra thông tin trong hợp đồng đặt cọc thửa 194 diện tích trong hợp đồng đặt cọc là 9.083,4m² không giống so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 194 diện tích 11.757m². Ngày 24/3/2023 ông T có thông báo yêu cầu bà N cùng ra công chứng để điều chỉnh lại diện tích đất nhưng bà N có thông báo ngày 27/4/2023 không đồng ý và cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 194 có trang bổ sung, lúc này thửa 194 diện tích là 9.083,4m². Sau khi tìm hiểu ông T được biết diện tích thửa đất 194 được tách ra thành nhiều thửa nhưng không ghi trong hợp đồng đặt cọc, cụ thể thửa 2880, 2884 được tách ra từ thửa 194 và diện tích tại trang bổ sung không đúng so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cho ông T, như vậy bà N đã có hành vi lừa dối ông T, ông T yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà N vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015.

[4.2] Căn cứ lời trình bày và tài liệu có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử xét thấy, tại thời điểm ông T và bà N ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 2880, diện tích 976,8m², thửa đất số 2884, diện tích 976,8m² và thửa đất số 194 diện tích 9.803,4m² là phù hợp và đúng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà N, hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn phòng công chưng Minh T3. Về hình thức và nội dung hợp đồng đặt cọc phù hợp với quy định của pháp luật nên việc ông T cho rằng diện tích có sự thay đổi yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối là không có căn cứ. Như vậy, hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà N vào ngày 03/12/2018 là có hiệu lực pháp luật.

[5] Đối với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả lại tiền cọc 10.000.000.000 đồng, thấy rằng:

[5.1] Tại Điều 2 về thời hạn hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 tại Văn phòng công chứng Minh Thư mà các bên thỏa thuận quy định:

“Thời hạn đặt cọc để hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày hợp đồng đặt cọc này được chứng nhận.”

Sau khi hết thời hạn 30 ngày, ông T cho rằng có thỏa thuận lùi ngày để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được bà N đồng ý nhưng ông T cũng không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ, chứng minh cho lời trình bày của ông T. Phía bà N cho rằng hai bên có thỏa thuận miệng nơi ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là Văn phòng công chứng Minh Thư, sau khi hết thời hạn 30 ngày bà có đến Văn phòng công chứng Minh Thư và có gọi điện cho ông T nhưng không gọi được.

Xét thấy, tại phiên tòa sơ thẩm, bà N trình bày cho rằng 05 ngày sau khi kết thúc thời hạn đặt cọc thì bà có điện thoại cho ông T để các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tại phiên tòa phúc thẩm, bà N trình bày sau khi hết thời hạn 30 ngày bà có đến Văn phòng công chứng Minh Thư và có gọi điện cho ông T nhưng không gọi được. Như vậy, lời trình bày của bà N tại phiên tòa sơ thẩm mâu thuẫn với lời trình bày tại phiên tòa phúc thẩm. Mặt khác, bà N trình bày nhưng không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ, chứng minh cho rằng bà có ra Văn phòng công chứng Minh Thư để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như các bên đã thỏa thuận nên không có cơ sở chấp nhận lời trình bày của bà N.

Như vậy, nội dung thời hạn đặt cọc hai bên thỏa thuận để tiến tới việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền và nghĩa vụ của hai bên, hai bên đều phải có trách nhiệm cùng nhau thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đây không phải là nghĩa vụ của một mình ông T nên bà N cho rằng ông T không yêu cầu bà ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên lỗi thuộc về ông T là không phù hợp nội dung hợp đồng đặt cọc mà các bên đã thỏa thuận. Do đó, trong trường hợp này, bà N cũng phải có nghĩa vụ xúc tiến để cùng ông T thực hiện việc ký kết hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay bà N đang quản lý.

Do đó, hợp đồng đặt cọc quy định hai bên phải cùng nhau ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức phải hiểu rằng cả hai bên thực hiện nghĩa vụ đồng thời, cùng lúc. Tuy nhiên, cả hai bên đều không chịu thực hiện đúng như nội dung thỏa thuận về việc cùng nhau thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó cùng có lỗi làm cho thỏa thuận đặt cọc không thực hiện được. Vì vậy, trong trường hợp này, cả ông T và bà N đều có lỗi trong việc không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng thời hạn quy định.

[5.2] Ngoài ra, tại hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận: “Nếu bên bên B (ông T) từ chối giao kết hoặc từ chối việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đã thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc thì bên B bị mất tài sản đặt cọc. Bên B được nhận lại tài sản đặt cọc cộng thêm một khoản tiền bằng giá trị tài sản đặt cọc trong trường hợp bên A từ chối giao kết hoặc từ chối việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đã thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc”

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ngày 27 tháng 4 năm 2023 ông T có gửi thông báo cho bà N để yêu cầu điều chỉnh diện tích các thửa đất nhằm tiếp tục thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo như thỏa thuận và đến nay, ông T vẫn đề nghị bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà N không đồng ý, bà N cho rằng đã hết thời hạn 30 ngày, thấy rằng ông T không từ chối giao kết hoặc từ chối việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng với bà N nên không mất tiền cọc theo hợp đồng đặt cọc. Bà N không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với ông T.

[5.3] Như đã phân tích tại mục [4.2] và mục [5.1], hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà N được các bên ký kết vào ngày 03/12/2018 tại Văn phòng công chứng Minh Thư là có hiệu lực pháp luật. Cả hai bên đều có lỗi trong việc không thực hiện đúng như nội dung thỏa thuận về việc cùng nhau thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho thỏa thuận đặt cọc không thực hiện được.

Trong qúa trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ông T đề nghị bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ba thửa đất nêu trên, trường hợp bà N không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả lại số tiền mà ông T đã đặt cọc cho bà N nhưng bà N không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng vì đã hết thời hạn 30 ngày. Thấy rằng hiện nay bà N có đủ điều kiện để tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông T nhưng bà N từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T nên hợp đồng đặt cọc giữa hai bên nhằm để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thực hiện được nên cần thiết phải hủy bỏ hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà N vào ngày 03/12/2018 theo Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015.

Do đó, trong trường hợp này, giải quyết hậu quả của hủy bỏ hợp đồng đặt cọc thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, phía bà N phải hoàn trả cho ông T số tiền cọc đã nhận là 10.000.000.000 đồng.

[6] Từ những phân tích trên, thấy rằng cả nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi làm cho thỏa thuận đặt cọc không thực hiện được, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án nên cần chấp nhận một phần kháng cáo của ông Phạm Quang T, buộc bà N phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông T số tiền cọc đã nhận 10.000.000.000 đồng.

[7] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Quang T chưa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Phạm Quang T phải chịu án phí đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu không được Tòa án chấp nhận là 300.000 đồng.

Bà Bùi Thanh Tuyết N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là theo quy định, cụ thể: 10.000.000.000 đồng = 44.000.000 đồng + (0.1% x 8.000.000.000 đồng) = 118.000.000 đồng.

[9] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Phạm Quang T được chấp nhận nên ông T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Phạm Quang T.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 92/2023/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 74, 147, 266, 267, 271, 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Áp dụng các Điều 117, 124, 328, 423 Bộ luật dân sự 2015;

Áp dụng Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Quang T đối với bà Bùi Thanh Tuyết N về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
   1. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông Phạm Quang T với bà Bùi Thanh Tuyết N, số công chứng 7368, quyển số 04-TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Minh Thư nay là Văn phòng C1, tỉnh Long An chứng nhận.
   2. Buộc bà Bùi Thanh Tuyết N phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Phạm Quang T số tiền đặt cọc đã nhận là 10.000.000.000 đồng (Mười tỷ đồng).

      Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Quang T về việc vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2018 giữa ông Phạm Quang T với bà Bùi Thanh Tuyết N, số công chứng 7368, quyển số 04-TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Minh Thư nay là Văn phòng C1, tỉnh Long An chứng nhận.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Ông Phạm Quang T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 59.000.000 đồng (Năm mươi chín triệu đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0002521 ngày 06/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An. Hoàn trả cho ông T số tiền 58.700.000 đồng.

   Bà Bùi Thanh Tuyết N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 118.000.000 đồng.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Ông Phạm Quang T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho ông T trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0000245 ngày 09 tháng 10 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TANDCC tại Tp.HCM; - VKSND tỉnh Long An; - TAND thành phố Tân An; - Chi cục THADS thành phố Tân An; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, án văn.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Mỹ Hạnh