TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 11/2025/KDTM-PT

Ngày: 28/02/2025

V/v: Tranh chấp hợp đồng tín dụng”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC NINH

* Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Đỗ Thế Bình.

Các thẩm phán: Ông Nguyễn Thanh Bình, ông Hoàng Ngọc Sơn.

Thư ký phiên tòa ghi biên bản phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Vân Anh- Thư ký tòa án tỉnh Bắc Ninh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh- Kiểm sát viên

Ngày 28 tháng 02 năm 2025, Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh mở phiên tòa xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 21/2024/TLST-DS ngày 02/12/2024 về việc “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng” đối với bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 15/2024/KDTMST ngày 22/8/2024 của tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh bị kháng cáo, theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 16/2025/QĐXXPT ngày 14/01/2025 giữa:

* Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP V1 (V2);Trụ sở: Số H L, phường L, Quận Đ, Thành phố Hà Nội.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Ngân hàng TMCP V1: Công ty cổ phần M1 do ông Bùi Công T- Chức vụ: Giám đốc đại diện theo pháp luật. Ủy quyền cho ông Nguyễn Chí T1- Chuyên viên xử lý nợ đại diên (có mặt).

* Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Mai H, sinh năm 1966. Địa chỉ: Đìa N, khu B, phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh (đã được tòa án triệu tập đến lần thứ 2 vắng mặt)

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Cao Văn C, sinh năm 1957. Địa chỉ: Số A T, Khu B, phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh (Vắng mặt).
2. Ông Cao Văn V, bà Nguyễn Thị Bích L; Địa chỉ: Đìa N, Khu B, phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh (Vắng mặt).
3. Văn phòng C1 do ông Nguyễn Tất T2- Chức vụ: Trưởng Văn (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)

Do có đơn kháng cáo của Công ty cổ phần M1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Đại diện theo ủy quyền của Công ty cổ phần M1 (là người kế thừa quyền và nghĩa vụ của Ngân hàng TMCP V1 (V3) với tư cách nguyên đơn trình bày:

Bà H vay vốn của ngân hàng V3 theo các hợp đồng cho vay cụ thể:

1. Hợp đồng cho vay hạn mức số: LN2110294606148 ký ngày 06/11/2021, khế ước nhận nợ ngày 06/11/2021: Hạn mức cho vay 1.214.400.000 đồng. Thời hạn vay: Thời hạn cho vay của các khoản vay từng lần thuộc hạn mức không được vượt quá 12 tháng, tính từ ngày tiếp theo của ngày bên Ngân hàng giải ngân vốn vay đầu tiên cho bên vay. Mục đích sử dụng vốn vay: Bổ sung vốn kinh doanh rau củ quả và thanh toán phí bảo hiểm. Lãi suất trong hạn: Lãi suất cho vay tại thời điểm giải ngân đầu tiên là 8%/năm. Trong khoảng thời gian 03 tháng kể từ ngày 06/11/2021 lãi suất cho vay trong hạn là 8%/năm. Sau thời gian này lãi suất vay trong hạn được điều chỉnh, ngày điều chỉnh lãi suất đầu tiên là ngày đầu tiên sau thời gian cố định, sau đó lãi suất cho vay trong hạn được điều chỉnh định kỳ 01 tháng/01 lần tính từ ngày điều chỉnh lãi suất đầu tiên. Mức lãi suất điều chỉnh được xác định bằng mức lãi suất cơ sở VNĐ áp dụng đối với khoản vay có tài sản bảo đảm dành cho khách hàng cá nhân kỳ hạn 12 tháng được ngân hàng điều chỉnh + biên độ 3,5%. Lãi suất quá hạn: Bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn áp dụng tại thời điểm chuyển nợ quá hạn. Mức lãi suất này được áp dụng kể từ thời điểm khoản nợ gốc của bên vay bị chuyển quán hạn đến khi bên vay thanh toán hết nợ gốc quá hạn.

Lãi suất chậm trả áp dụng với tiền lãi chậm trả: Bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn áp dụng tại thời điểm chậm trả lãi nhưng tối đa không quá 10%/năm tính trên số dư lãi chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Mức lãi suất này được áp dụng kể từ thời điểm khoản tiền lãi của bên vay bị chuyển quá hạn đến khi bên vay thanh toán hết khoản tiền lãi quá hạn.

2. Hợp đồng cho vay số: LN2111034632159 ký ngày 06/11/2021: Số tiền cho vay: 253.000.000 đồng, thời hạn vay 12 tháng kể từ ngày tiếp theo của ngày bên ngân hàng giải ngân vốn vay đầu tiên cho bên vay. Mục đích sử dụng vốn: Bổ sung vốn kinh doanh rau củ quả, và thanh toán phí bảo hiểm. Lãi suất trong hạn tại thời điểm giải ngân đầu tiên là 9,5%/năm. Trong khoảng thời gian 03 tháng kể từ ngày 06/11/2021 lãi suất cho vay trong hạn là 9,5%/năm. Lãi suất quán hạn và lãi suất chậm trả áp dụng với tiền lãi chậm trả như của hợp đồng vay số LN2110294606148.
3. Hợp đồng sử dụng thẻ tín dụng số 324-P-2762713 ký ngày 26/12/2016: Hạn mức đề nghị 150.000.000 đồng, mục đích tiêu dùng, lãi suất theo quy định của V3.

Tài sản đảm bảo cho khoản vay: Toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21, diện tích 203,6m² và ngôi nhà cấp 4 trên đất có địa chỉ tại: Phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh theo GCNQSD đất số: AN229344 do U cấp ngày 29/9/2008. Ngày 28/3/2017 được Văn phòng Đ đã đăng ký sang tên bà Nguyễn Thị Mai H. Tài sản trên được thế chấp theo HĐ thế chấp số: 4632159/TC ngày 05/11/2021 lập tại Văn phòng công chứng tại T - tỉnh Bắc Ninh.

Quá trình thực hiện Hợp đồng, bà H đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Do vậy ngân hàng khởi kiện đề nghị Tòa án buộc bà Nguyễn Thị Mai H phải thanh toán cho Công ty Cổ phần M1 toàn bộ số tiền nợ gốc, nợ lãi, nợ lãi chậm trả lãi tạm tính đến ngày 21/8/2024 là 2.260.886.930 đồng (bao gồm: Nợ gốc: 1,584,037,006 đồng; Nợ lãi trong hạn: 608.880.222đồng; Lãi quá hạn: 67.969.702đồng) và tiền lãi phát sinh tính từ ngày 22/8/2024 theo các Hợp đồng cho vay hạn mức số: LN2110294606148 ký ngày 06/11/2021; Khế ước nhận nợ ngày 06/11/2021; Hợp đồng cho vay số LN2111034632159 ký ngày 06/11/2021; Hợp đồng cấp hạn mức tín dụng thẻ số 324-P-2762713 ký ngày 26/12/2016. Sau khi bà H thanh toán hết toàn bộ nợ gốc và nợ lãi thì Công ty Cổ phần M1 sẽ trả lại cho bà H toàn bộ các giấy tờ về tài sản của bà H mà Công ty Cổ phần M1 đang giữ. Trong trường hợp bà Nguyễn Thị Mai H không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ các khoản nợ cho Công ty Cổ phần M1 thì Công ty Cổ phần M1 có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mãi tài sản bảo đảm là: Toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21, tại địa: Phường T, thành phố B theo "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 229344", vào sổ cấp giấy chứng nhận số H 00555 do UBND thành phố U cấp ngày 29/09/2008. Ngày 28/03/2017 tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đại thành phố B đã đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị Mai H. Chi tiết theo Hợp đồng thế chấp số 4632159/TC ngày 05/11/202; số công chứng: 3710, quyền số 03/2021 TP/CC-SCC/HĐGĐ tại Văn phòng C1, số C L, Phường N, TP B, tỉnh Bắc Ninh để thu hồi nợ.

Trường hợp tài sản bảo đảm sau khi kê biên, phát mãi không đủ đề trả nợ thì bà Nguyễn Thị Mai H có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ cho đến khi thực tế thanh toán hết nợ cho Công ty Cổ phần M1

* Tại các bản tự khai, Biên bản hòa giải, bị đơn, bà Nguyễn Thị Mai H trình bày:

Bà có 03 khoản nợ gốc với tổng số tiền là 1.584,037,006 đồng như đại diện hợp pháp của V3 trình bày và đồng ý trả cho V3. Tuy nhiên, bà chỉ đồng ý xử lý tài sản đảm bảo đối với 02 khoản vay là: 1.214.400.000 đồng và 253,000,000 đồng (theo Hợp đồng vay số LN2110294606148 ký ngày 06/11/2021 và Hợp đồng cho vay số LN2111034632159 ký ngày 06/11/2021), bà không đồng ý xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi khoản vay 150,000,000 đồng (theo Hợp đồng sử dụng thẻ tín dụng số 324-P-2762713 ký ngày 26/12/2016) trong trường hợp bà không thanh toán được vì đây là khoản vay tín chấp.

• - Trước mắt bà sẽ trả trước 02 khoản vay có thế chấp là 1.214.400,000 đồng và 253.000.000 đồng, sau khi tất toán hợp đồng tín dụng và giải chấp lấy sổ đỏ về thì bà sẽ trả nốt khoản vay thẻ tín dụng là 150.000.000 đồng. Bà xin miễn toàn bộ số tiền lãi của cả 03 khoản vay.
• - Về thời gian trả nợ: Bà đề nghị tạo điều kiện cho bà trả hết số nợ gốc đối với 02 khoản vay có thế chấp là 1.214.400.000 đồng và 253.000.000 đồng trong thời hạn 01 năm tính từ ngày 01/4/2024. Sau thời gian này bà sẽ trả nốt khoản vay thẻ tín dụng là 150.000.000 đồng.
• - Về án phí, chi phí tố tụng: Bà đề nghị phía nguyên đơn chịu vì hiện tại bà đang gặp nhiều khó khăn, không có điều kiện chi trả.
• - Về tài sản trên đất: Bà xác định căn nhà có diện tích đo đạc thực tế 136,1m² là do ông Cao Văn C và con trai là Cao Văn V xây dựng vào cuối năm 2013 đầu 2014,. Căn nhà có một phần diện tích 20m² nằm chồng lấn sang diện tích của thửa đất đã thế chấp cho V3. Còn căn nhà có diện tích 120m² trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được gia đình bà tháo dỡ một phần hiện còn diện tích khoảng 30m². Bà H đề nghị tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án, ông Cao Văn C trình bày:

Căn nhà có diện tích đo đạc thực tế 136,1m² (nằm trên thửa đất bên cạnh giáp với thửa đất bà H thế chấp cho ngân hàng) là do ông và con trai là Cao Văn V xây dựng vào cuối năm 2013, đầu 2014. Căn nhà có một phần diện tích 20m² nằm chồng sang diện tích của thửa đất mà bà H dùng để thế chấp cho Ngân hàng. Nay Ngân hàng khởi kiện ông đề nghị tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Về tài liệu, chứng cư liên quan đến căn nhà được xây cất trên một phần diện tích đất thế chấp, do thời gian lâu nên ông không có tài liệu, chứng cứ gì cung cấp cho tòa án.

* Đại diện hợp pháp của Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án, Văn phòng C1 trình bày:

Văn phòng C1 có công chứng Hợp đồng thế chấp số: 4632159/TC, ngày 05/11/2021 giữa bà Nguyễn Thị Mai H và Ngân hàng TMCP V1 (V3). Việc công chứng của phòng công chứng là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án, ông Cao Văn V và bà Nguyễn Thị Bích L vắng mặt nên Tòa án không ghi nhận được ý kiến.

Với nội dung trên tại Bản án KDTM sơ thẩm số: 15/2024/KDTM- ST, ngày 22/8/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh. Căn cứ Điều 26, 35, 39, 147, 184, 185, 220, 227, 228, 235, 254, 262, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 280, Điều 317, 318, 319, 320, 321, 322, 323, 407, 408,463, 466, 468, 470 BLDS 2015; Điều 91, 95, 98 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 của Ngân hàng N và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH2016: Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn;
• + Buộc bà Nguyễn Thị Mai H phải thanh toán cho Công ty cổ phần M1 toàn bộ số tiền nợ gốc, nợ lãi, nợ lãi chậm trả lãi tạm tính đến ngày 21/8/2024 là 2.260.886.930 đồng (bao gồm: Nợ gốc: 1.584.037.006 đồng; Nợ lãi: 608.880.222 đồng; Lãi chậm thành thoán lãi: 67.969.702 đồng). Kể từ ngày 22/8/2024 cho đến khi thi hành án xong, bà H còn phải chịu lãi suất của số tiền chậm thanh toán theo lãi suất của các hợp đồng tín dụng cho vay hạn mức số LN2110294606148 ký ngày 06/11/2021;Khế ước nhận nợ ngày 06/11/2021; Hợp đồng cho vay số LN2111034632159 ký ngày 06/11/2021; Hợp đồng cấp hạn mức tín dụng thẻ số 324-P-2762713 ký ngày 26/12/2016 đã ký giữa bà Nguyễn Thị Mai H và V3.
• + Không chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là thửa đất và tài sản gắn liền với đất của thửa đất 156, tờ bản đồ số 21 có địa chỉ tại phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh. Tuyên hợp đồng thế chấp số: 4632159/TC ngày 05/11/2021 giữa bà H và V3 vô hiệu.
• Công ty cổ phần M1 phải trả lại bà Nguyễn Thị Mai H: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số AN 229344, số vào sổ cấp GCN: H 00555 do Ủy ban nhân dân thành phố U cấp ngày 29/9/2008 cho ông Cao Văn C, bà Nguyễn Thị Mai H; chỉnh lý sang tên cho bà Nguyễn Thị Mai H ngày 28/3/2017.

Ngoài ra án sơ thẩm có tuyên giải quyết chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo qui định của pháp luật.

Sau khi án sơ thẩm xử xong, ngày 30/8/2024 Công ty cổ phần M1 có đơn kháng cáo đối với một phần bản án sơ thẩm với nội dung kháng cáo cho rằng: Tòa án cấp sơ thẩm tuyên Hợp đồng thế chấp số: 4632159/TC ký ngày 05/11/20121 giữa bà H với ngân hàng liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21, diện tích 203,6m² có địa chỉ tại: Phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh vô hiệu là không đúng qui định của pháp luật, đề nghị sửa bản án sơ thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật và xử lý tài sản thế chấp nếu bà H không thanh toán được nợ vay cho ngân hàng nay Công ty CP M1 là người thụ hưởng theo hợp đồng mua bán nợ số: 02 ký ngày 29/12/2023 giữa V3 và Công ty cổ phần M1. Với căn cứ: Tòa án sơ thẩm nhận định hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng với bà H không thể thực hiện được do trên diện tích đất bà H đã dùng thế chấp đảm bảo tiền vay có 01 phần diện tích công trình của ngôi nhà cấp 4 do bên thứ 3 là ông C xây dựng để vận dụng qui định tại Điều 408 của BLDS tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu là không phù hợp tinh thần qui định của Nghị định số: 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 của chính phủ về giao dịch đảm bảo, Án lệ số: 11/2017/AL được Hội đồng thẩm phán nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

Tại phiên phúc thẩm ông T1 đại diện cho Công ty CP M1 giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo và căn cứ kháng cáo như đã nêu đề nghị tòa án tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21, diện tích 203,6m² có địa chỉ tại: Phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh ký ngày 05/11/2021 tại Văn phòng công chứng tại T, tỉnh Bắc Ninh giữa bên nhận thế chấp là V3 và bên thế chấp là bà H có hiệu lực pháp luật và tuyên xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay nêu bà H không thanh toán trả nợ vay theo thỏa thuận và qui định của pháp luật.

Tại phiên tòa bị đơn là bà H, người có quyền lợi liên quan là ông C, vợ chồng anh V đã được tòa án triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa đến lần thứ 2 nhưng vắng mặt không có lý do chính đáng hay vì sự kiện bất khả kháng. Căn cứ Điều 296 của BLTTDS Hội đồng xét xử quyết định xét xử vụ án vắng mặt các đương sự có tên theo qui định của pháp luật.

Cũng tại phiên tòa sau khi phát biểu việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và các thành viên hội đồng xét xử, thư ký tòa án là tuân thủ đúng pháp luật, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người kháng cáo là đảm bảo đúng qui định của BLTTDS, của người có liên quan đến nội dung kháng cáo là chưa thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ tố tụng. Về nội dung vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh đề nghị hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 của BLTTDS, chấp nhận đơn kháng cáo của Công ty CP M1, Tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số: 4632159/TC ký ngày 05/11/2021 tại Văn phòng công chứng tại T, tỉnh Bắc Ninh giữa Bên thế chấp là bà Nguyễn Thị Mai H và bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP V1 có hiệu lực pháp luật, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty CP M1 về xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp đã ký để thu hồi nợ vay nếu bà H không thanh toán trả nợ theo qui định của pháp luật.

Về án phí: Công ty CP M1 không phải chịu án phí KDTM phúc thẩm, trả lại số tiền tạm ứng án phí phúc tthẩm đã nộp cho Công ty CP M1.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1]. Về xác định quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết của tòa án thấy: Ngân hàng V3 (là tổ chức tín dụng) khởi kiện yêu cầu bên vay là bà Nguyễn Thị M Hương cư trú tại: Phường T, thành phố B phải trả thanh toán trả số tiền vay vay theo các hợp đồng tín dụng đã ký giữa bà H với ngân hàng. Xét bà H khi ký kết hợp đồng với tư cách là cá nhân có đăng ký kinh doanh mục đích bà H vay vốn nhằm bổ sung vốn kinh doanh rau quả. Căn cứ khoản 1 Điều 30 BLTTDS thấy Tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh xác định đây là vụ án kinh doanh thường mại và xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên là “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” và thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền, đúng quy định tại các Điều 30, 35, Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

2]. Về nội dung: Căn cứ nội dung đơn kháng cáo, căn cứ phạm vi xét xử phúc thẩm được qui định tại Điều 293 của BLTTDS, các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án cũng như ý kiến thống nhất trình bày của bên cho vay và bên vay thấy:

Trong thời gian năm 2012 và năm 2021 giữa bên vay là bà Nguyễn Thị Mai H và bên cho vay là Ngân hàng V3 có thỏa thuận ký kết với nhau 03 hợp đồng tín dụng, cụ thể: Ngày 26/12/2006 ký hợp đồng sử dụng thẻ tín dụng số: 324-P-2762713, Ngày 06/11/2012 thỏa thuận ký với nhau Hợp đồng cho vay hạn mức số LN2110294606148 và Hợp đồng cho vay số: LN2111034632159 với tổng số tiền ngân hàng giải ngân cho bà H vay theo 3 hợp đồng như đã nêu là: 1.617.400.000₫ và Để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán các khoản vay theo các hợp đồng tín dụng đã ký, ngày 05/11/2021 bà H đã dùng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa số 156, tờ bản đồ số 21 diện tích 203,6m2 (trong đó đất là 120m2 đất vườn là 83,6m²) và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4 kết cấu bê tông có diện tích xây dựng 120m² được xây năm 2005 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AN 229344 do U cấp ngày 29/9/2008 cho ông Cao Văn C và bà Nguyễn Thị Mai H, ngày 28/3/2017 được Chi nhánh VP đăng ký đất đai TP B chứng nhận đăng ký biến động đứng tên bà Nguyễn Thị Mai H thế chấp cho Ngân hàng, theo Hợp đồng thế chấp số: 4632159/TC ngày 05/11/2021 lập tại VP công chứng T3, tỉnh Bắc Ninh và được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Chi nhánh VP đăng ký đất đai TP B ngày 25/11/2025.

Quá trình thực hiện hợp đồng, do bà bà H đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán trả nợ theo các hợp đồng tín dụng đã ký do vậy tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng buộc bà Nguyễn Thị Mai H phải có nghĩa vụ thanh toán trả người kế thừa quyền và nghĩa vụ là Công ty cổ phần M1 theo hợp đồng mua bán nợ số được ký kết giữa V3 và công ty cổ phần M1 tổng số tiền là 2.260.886.930 đồng, trong đó: Nợ gốc là : 1.584,037,006 đồng; Nợ lãi là : 608.880.222 đồng; Tiền Lãi chậm thanh toán lãi: 67.969.702 đồng là đúng qui định của pháp luật.

2.2. Đối với yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi bà H không thực hiện nghĩa vụ trả tiền và nội dung kháng cáo của Công ty CP M1: Để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán các khoản vay theo các hợp đồng tín dụng đã ký, ngày 05/11/2021 bà H đã dùng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa số 156, tờ bản đồ số 21 diện tích 203,6m² (trong đó đất là 120m² đất vườn là 83,6m² và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4 kết cấu bê tông có diện tích xây dựng 120m² được xây năm 2005 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AN 229344 do U cấp ngày 29/9/2008 cho ông Cao Văn C và bà Nguyễn Thị Mai H, ngày 28/3/2017 được chi nhánh V4 đăng ký đất đai TP B chứng nhận đăng ký biến động đứng tên bà Nguyễn Thị Mai H thế chấp cho ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp số: 4632159/TC ngày 05/11/2021 lập tại VP công chứng T3, tỉnh Bắc Ninh và được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Chi nhánh VP đăng ký đất đai TP B ngày 25/11/2025 thì thấy:

Quá trình giải quyết vụ án, qua xem xét thẩm định tại chỗ đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21 diện tích 203,6m² đứng tên bà Nguyễn Thị Mai H trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Chi nhánh VPĐK đất đai TP B đăng ký biến động về tài sản gắn liền với đất ngày 15/10/2012 và đăng ký biến động về chủ sử dụng đất ngày 28/3/2017 thấy. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21 có công trình xây dựng gắn liền với đất được thể hiện trên giấy chứng nhận là nhà ở cấp 4, một tầng kết cấu bê tông có diện tích 120m² được xây dựng năm 2005. Thực tế xem xét, kiểm tra trên thực địa tài sản thế chấp gắn liền với đất thấy, ngôi nhà cấp 4 diện tích xây dựng 120m² bà H thỏa thuận thế chấp không còn, nay tài sản này được bà H1 thay thế bằng ngôi nhà cấp 4 có diện tích xây dựng là 35m² (theo như bà H trình bày căn nhà cấp 4 diện tích 120m² xây năm 2005 đã được gia đình bà phá dỡ vào năm 2014 và xây mới thành ngôi nhà cấp 4 có diện tích hơn 30m² như hiện nay), ngoài ra qua xem xét cũng xác định trên phần diện tích thửa đất 156 bà H đã dùng thế chấp còn có 01 phần diện tích xây dựng của ngôi nhà 1 tầng có tổng diện tích 136,1m² do ông C xây dựng trên thửa đất giáp ranh (thửa đất giáp ranh đứng tên bà H nhưng hiện nay chưa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trong đó phần diện tích ngôi nhà cấp 4 do ông C xây dựng chồng sang diện tích của thửa đất số 156 mà bà H đã thế chấp là: 20,7m², theo như ông C trình bày ngôi nhà 4 diện tích 136,1m² do ông xây dựng năm 2014.

Nhận thấy: Qua xem xét, thẩm định tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như đã nêu, đối chiếu với nội dung tài sản gắn liền với đất được thể hiện tại Hợp đồng thế chấp được và H thỏa thuận ký với V3 ngày 05/11/2021 là không thống nhất, có sự biến động về tài sản gắn liền với đất. Theo hợp đồng thế chấp, bà H thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất tại thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21, diện tích 203,6m² cùng tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4 diện tích 120m² không phải là ngôi nhà cấp 4 diện tích 35m², tại hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận phần diện tích 20,7m² của ngôi nhà cấp 4 do ông C xây dựng nằm trong phần diện tích thửa đất thế chấp là tài sản thế chấp. Song Hợp đồng thế chấp số: 4632159/TC ngày 05/11/2021 giữa V3 và bà Nguyễn Thị Mai H là tự nguyện, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có năng lực pháp luật đầy đủ, nội dung và hình thức của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội, hợp đồng được công chứng và được đăng ký giao dịch đảm bảo theo đúng qui định tại các Điều 117, 119, 298 của BLDS năm 2015, Điều 167 Luật đất đai 2013 nên hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm khi đánh giá giá trị hiệu lực của hợp đồng thế chấp cho rằng, qua trình thẩm duyệt tài sản đảm bảo để ký kết hợp đồng thế chấp bên cho vay đồng thời là bên nhận thế chấp là V3 đã không xem xét thẩm định trên thực địa tài sản thế chấp, dẫn đến tài sản gắn liền với đất trên thực tế không đúng với nội dung mô tả tài sản gắn liền với đất thể hiện tại hợp đồng thế chấp, không phát hiện ra phần công trình xây dựng do ông C xây dựng nằm chồng lấn sang thửa đất thế chấp là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, khoản 1, 2 Điều 17 Thông tư số: 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ngân hàng N quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài để từ đó căn cứ Điều 408 của BLDS tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do "Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được” là chưa đúng và phù hợp với thực tế, tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp và qui định của pháp luật.

Bởi lẽ, căn cứ vào nội dung hợp đồng thế chấp và thực tế tài sản thế chấp qua xem xét thẩm định tại chỗ do tòa án cấp sở thẩm thực hiện xác định, tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21, diện tích 203,6m² và ngôi nhà cấp 4 diện tích 35m² nằm trên thửa đất số 156 là tài sản thuộc quyền, sở hữu, quản lý sử dụng hợp pháp của bên vay đồng thời là bên thế chấp là bà H, trên diện tích thửa đất thế chấp chỉ phát sinh thêm có phần diện tích 20,7m² của ngôi nhà cấp 4 có tổng diện tích 136,1m² do bên thứ 3 là ông C xây dựng trên thửa đất bên cạnh liền kề là nằm trong phần diện tích của thửa đất thế chấp, trong khi thửa đất bên cạnh liền kề mà ông C xây dựng công trình trên đất cũng là đất đứng tên bà H. Lẽ ra khi xem xét giải quyết tòa án cấp sơ thẩm phải áp dụng tinh thần hướng dẫn tại Án lệ số: 11/2017/AL ngày 14/12/2017 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhận D về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp để công nhận Hợp đồng thế chấp số: 4632159/TC ngày 05/11/2021 lập tại VP công chứng T3, tỉnh Bắc Ninh có hiệu lực pháp luật và chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 156, tờ bản đồ 21 và tài sản gắn liền với đất do bà hương xây dựng để thu hồi nợ mới đảm bảo đúng qui định của pháp luật và bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của bên nhận thế chấp.

Riêng với phần diện tích 20,7m² của ngôi nhà cấp 4 diện tích xây dựng 136,1m² nằm chồng lấn sang diện tích của thửa đất thế chấp do ông C xây dựng thì khi xem xét xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay, nếu bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận để bên nhận thế chấp bán tài sản thế chấp để thu hồi công nợ thì ông C có quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp nếu ông C có nhu cầu. Trường hợp các bên không thỏa thuận để bên nhận thế chấp có quyền xử lý bán tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 156, tờ bản đồ số 21 đứng tên bà H sẽ được xử lý theo qui định của pháp luật thi hành án dân sự để thu hồi nợ.

Từ những phân tích và nhận định trên, hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty cổ phần M1. Sửa bản án KDTM sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh theo hướng công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng thế chấp số: 4632159/TC, ngày 05/11/2021 lập tại VP công chứng T3- Tỉnh Bắc Ninh giữa bên nhận thế chấp là Ngân hàng V5 và bên thế chấp là bà Nguyễn Thị Mai H có hiệu lực pháp luật; Chấp nhận yêu cầu của người kế thừa và quyền và nghĩa vụ là Công ty cổ phần M1 theo nội dung hợp đồng mua bán nợ ngày 29/12/2023 về việc xử lý bán tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo qui định của pháp luật để thu hồi nợ vay nếu bà Nguyễn Thị Mai H không thực hiện nghĩa vụ thanh toán công nợ.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị cần giữ nguyên.

+ Về án phí KDTMPT: Do đơn kháng cáo Công ty cổ phần M1 được chấp nhận nên Công ty cổ phần M1 không phải chịu án phí phúc thẩm, hoàn trả lại cho công ty Cổ phần M1 số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại Chi cục thi án dân sự thành phố B.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của BLTTDS. Chấp nhận đơn kháng cáo của Công ty Cp M1, sửa Bản án KDTM sơ thẩm số: 15/2024/KDTM- ST, ngày 22/8/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh. Áp dụng Điều 26, 35, 39, 147, 184, 185, 220, 227, 228, 235, 254, 262, 266, 271, 273, 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 280, Điều 317, 318, 319, 320, 321, 322, 323, 325 463, 466, 468, 470 BLDS 2015; Điều 91, 95, 98 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 của Ngân hàng N và ; Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao qui định về lãi, lãi suất và phạt vi phạm; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH2016 của Ủy ban Thường vụ quốc hội về lệ phí, án phí tòa án xử:

1. Chấp nhận nhận toàn yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn;
• + Buộc bà Nguyễn Thị Mai H phải thanh toán cho Công ty cổ phần M1 toàn bộ số tiền nợ gốc, nợ lãi, nợ lãi chậm trả lãi tạm tính đến ngày 21/8/2024 là 2.260.886.930 đồng (bao gồm: Nợ gốc: 1,584,037,006 đồng; Nợ lãi: 608.880.222 đồng; Lãi chậm thành thoán lãi: 67.969.702 đồng). Kể từ ngày 22/8/2024 cho đến khi thi hành án xong, bà H còn phải chịu lãi suất của số tiền chậm thanh toán theo lãi suất của các hợp đồng tín dụng cho vay hạn mức số LN2110294606148 ký ngày 06/11/2021; Khế ước nhận nợ ngày 06/11/2021; Hợp đồng cho vay số LN2111034632159 ký ngày 06/11/2021; Hợp đồng cấp hạn mức tín dụng thẻ số 324-P-2762713 ký ngày 26/12/2016 đã ký giữa bà Nguyễn Thị Mai H và V3.
• + Về xử lý tài sản thế chấp: Nếu bà Nguyễn Thị Mai H không thanh toán trả được nợ vay thì Công ty cổ phần M1 có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý bán tài sản thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nằm trên thửa 156, tờ bản đồ số 21, diện tích 203,6m² có địa chỉ tại phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: AN 229344, số vào sổ cấp GCN: H 00555 do Ủy ban nhân dân thành phố U cấp ngày 29/9/2008 cho ông Cao Văn C, bà Nguyễn Thị Mai H, được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đại thành phố B chỉnh lý sang tên cho bà Nguyễn Thị Mai H ngày 28/3/2017 để thu hồi nợ vay theo qui định của pháp luật.
2. Về án phí và chi phí tố tụng:
• - Bị đơn bà Nguyễn Thị Mai H phải nộp 77.218.000 đồng tiền án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm.
• - Bà Nguyễn Thị Mai H phải hoàn trả cho Công ty cổ phần M1 số tiền chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản là: 10.500.000 đồng.
• - H2 lại cho Ngân hàng TMCP V1 số tiền 35.748.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số BLTU/23; SỐ: 0000537 ngày 12/12/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bắc Ninh.
• - Công ty CP M1 không phải chịu phí KDTM phúc thẩm, hoàn trả lại cho Công ty cổ phần M1 số tiền 2.000.000đ là tạm ứng án phí phúc đã nộp Biên lai thu số: 0000498, ngày 04/9/2024 của Chi cục THADS thành phố B.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ	THẨM PHÁN- CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
Nguyễn Thanh Bình	Hoàng Ngọc Sơn	Đỗ Thế Bình