Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa : Bà Lê Thị Hồng Minh

- Hội thẩm nhân dân : Ông Đặng Trần Khoa

Ông Nguyễn Văn Bạn

- Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Bà Võ Tú Ngọc - Cán bộ Tòa án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Nha Trang:

Bà Đinh Thị Bích Hương - Kiểm sát viên.

Ngày 03/3/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang mở phiên toà xét xử công khai vụ án dân sự thụ lý số 482/2022/TLST-DS ngày 14 tháng 11 năm 2022 về việc tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 207/2024/QĐXXST- DS ngày 13 tháng 12 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 04/2025/QĐHPT-DS ngày 16/01/2025 và Thông báo dời nghày xét xử số 55/2025/QÐST – DS ngày 12/02/2025, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Ông Nguyễn Quốc Q

Địa chỉ: A H, L, N, Khánh Hòa.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Cao Như Ý

Địa chỉ: Tổ A N, V, N, Khánh Hòa.

Địa chỉ liên hệ: Số F H, X, N, Khánh Hòa.

* Bị đơn: Ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thu L

Địa chỉ: Số A hẻm G N, tổ A, H, V, N, Khánh Hòa.

Vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình tố tụng tại tòa án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm - đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Cao Như Ý trình bày:

Ngày 21/6/2022, ông Nguyễn Quốc Q cùng với ông Nguyễn Văn T và vợ là bà Nguyễn Thu L có ký Hợp đồng đặt cọc, công chứng số: 02145, quyển số: 05/2022 TP/CC-HĐGD (sau đây viết tắc là Hợp đồng đặt cọc) tại Văn phòng C để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng 361,09m² đất là một phần thửa đất số 515, tờ bản đồ số 27, diện tích 4.613,6m², địa chỉ tại: Tổ C, thị trấn K, huyện K, tỉnh Khánh Hòa, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: DC 343562 do UBND huyện K cấp cho ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thu L, ngày 14/9/2021.

Thời hạn đặt cọc là: 120 ngày, kể từ ngày 20/06/2022.

Số tiền đặt cọc: 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng) ông Q đã chuyển đủ tiền đặt cọc tài khoản bà Nguyễn Thị Thu L, số tài khoản: 4707215006909 tại Ngân hàng N vào ngày 20/6/2022.

Theo Hợp đồng đặt cọc nêu trên, trong thời hạn đặt cọc, vợ chồng ông T và bà L (Bên nhận đặt cọc) có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng 361,09m² đất nêu trên từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở; làm thủ tục hợp nhất phần diện tích 361,09m² đất này vào phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Q tại thửa đất số 516, tờ bản đồ số 27 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: DC 313563 do UBND huyện K cấp ngày 14/09/2021.

Khi hết hạn của Hợp đồng đặt cọc nêu trên, vì thấy ông T, bà L đề cập đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất nên ông Q đã gọi điện và nhắn tin báo cho ông T, bà L là Hợp đồng đặt cọc đã hết hạn, đề nghị ông T chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chậm nhất đến ngày 29/10/2022, đến Văn phòng C để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc. Đồng thời báo cho ông T, bà L biết, nếu đến ngày 29/10/2022 không ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Q thì ông T, bà L (Bên nhận đặt cọc) đã vi phạm các điều khoản của Hợp đồng đặt cọc và căn cứ Điều 4 của hợp đồng đặt cọc thì ông T, bà L phải trả lại số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng và bồi thường thêm số tiền là 200.000.000 đồng,

Sau khi nhận được tin nhắn của ông Q, ông T đã nhắn tin đề nghị ông Q, ngày 27/10/2022, hai bên đến Văn phòng C để thanh lý hợp đồng đặt cọc.

Theo hẹn, ngày 27/10/2022 ông Q và cùng vợ chồng ông T, bà L đến Văn phòng C để ký hợp đồng. Vì ông T, bà L không cung cấp đủ bản vẽ, hồ sơ tách thửa diện tích 361,09m² chuyển nhượng cho ông Q, Công chứng viên Ngô Văn H nói rằng không đủ điều kiện để ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng đất. Ông T, bà L cũng không đồng ý trả lại tiền cọc cho ông Q để hai bên thanh lý Hợp đồng đặt cọc.

Chiều ngày 28/10/2022, ông T nhắn tin cho ông Q “...Đề nghị sáng ngày mai (ngày 29/10/2022) lúc 8h30 em có mặt tại văn phòng C để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc."

Theo hẹn của ông T, sáng 29/10/2022 ông Q cùng vợ chồng ông T và bà L đến Văn phòng Công chứng Ngô Văn H để ký và công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng thửa đất trên. Tại Văn phòng công chứng ông T và bà L cung cấp mảnh trích đo địa chính thửa đất số 550, tờ bản đồ số 27 với diện tích 658,6m² (tách từ thửa 541, tờ bản đồ số 27) trong đó có 361,09m² ông T và bà L cam kết chuyển nhượng cho ông Q được Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh K ký duyệt ngày 03/10/2022.

Sau khi xem, kiểm tra hồ sơ Công chứng viên cho rằng hồ sơ này không đủ điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất; vì không có M trích đo địa chính của riêng phần đất chuyển nhượng, chỉ có M trích đo địa chính thửa 550 tờ bản đồ 27 có diện tích 658.6m² đất (trong đó có 119.9m² đất quy hoạch giao thông) là không đủ. Công chứng Viên giải thích cho hai bên, muốn chuyển nhượng phần đất 361.09m² trong 658.6m² thì phải có đo vẽ tách phần diện tích chuyển nhượng 361.09m² mới công chứng chuyển nhượng được. Vì vậy, Văn phòng C đã từ chối công chứng Hợp đồng chuyển nhượng đất, dẫn đến hai Bên không thực hiện được việc ký Hợp đồng chuyển nhượng đất.

Vì hai bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng đất nên ông Q yêu cầu ông T, bà L trả lại 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và nếu ông T bà L chấp nhận trả thì ông Q không yêu cầu phạt cọc.

Tuy nhiên, ông T bà L không trả lại tiền cọc cho ông Q vì cho rằng: Cơ quan quản lý đất đai là UBND huyện K, UBND thị trấn K, Văn phòng Đ và Phòng tài nguyên môi trường huyện K đã cung cấp hồ sơ để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Q. Công chứng viên không có chức năng quyền hạn kết luận hồ sơ đất đai của ông T và bà L không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp thửa. Việc không ký được hợp đồng chuyển nhượng đất là do ông Q không chịu nhận chuyển nhượng, coi như ông Q đã bỏ cọc và mất tiền cọc.

Việc không ra được sơ đồ bản vẽ thửa đất chuyển nhượng đúng nghĩa vụ đã cam kết tại Hợp đồng đặt cọc dẫn đến không ký được Hợp đồng chuyền nhượng đất là lỗi của ông T, bà L; nhưng ông T và bà L lại đổ lỗi cho ông Q, đưa ra những lời nói thiếu thiện chí như trên và không trả lại tiền cọc cho ông Q' Cho nên ông Q đã tiến hành khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng đặt cọc giữa ông Q với ông T và bà L; buộc ông T và bà L trả lại cho ông Q 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng) tiền đặt cọc và 200.000.000₫ (Hai trăm triệu) tiền phạt cọc theo quy định của pháp luật. Đơn khởi kiện của ông Q1 được Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang thụ lý để giải quyết sơ thẩm số: 482/TB-TLVA, ngày 14/11/2022

Sau đó, ngày 24/02/2023, ông T, bà L có đơn yêu cầu phản tố với quan điểm cho rằng việc không ký được Hợp đồng chuyển nhượng đất là do ông Q1 không muốn nhận chuyển nhượng, vì vậy ông T, bà L yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Q bồi thường Thiệt hại cho ông T bà L1 với số tiền 250.286.302 đồng tiền chuyển mục đích và đo vẽ thửa đất.

Với việc vi phạm cam kết của các bên trong Hợp đồng đặt cọc dẫn đến không ký được Hợp đồng chuyền nhượng đất là lỗi của ông T, bà L; Cho nên ông Q đã tiến hành khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng đặt cọc giữa ông Q với ông T và bà L; buộc ông T và bà L trả lại cho ông Q 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng) tiền cọc và 200.000.000đ (Hai trăm triệu) tiền phạt cọc theo quy định của pháp luật là có cơ sở.

Việc ông T, bà L yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Q bồi thường Thiệt hại cho ông T bà L1 với số tiền 250.286.302 đồng tiền chuyển mục đích và đo vẽ thửa đất là không có cơ sở. Vì hết hạn hợp đồng đặt cọc họ vẫn không ra được bản vẽ thửa đất nên không ký được Hợp đồng chuyển nhượng đất chứ không phải ông Q không muốn ký hợp đồng như ông T và bà L trình bày. Việc ông Q1 chuyển nhượng đất của ông Q1 phía trước phần đất đặt cọc được thực hiện sau hai tháng kể từ khi hết hạn đặt cọc và hai bên không ký được Hợp đồng chuyển nhượng đất, nên không liên quan đến việc ông T không ra được bản vẽ theo kỳ hạn đặt cọc.

Vì vậy, kính đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cẩu khởi kiện của ông Q và bác toàn bộ yêu cầu phản tổ của ông T1 và bà L.

Tại bản trình bày ý kiến ngày 24/02/2023 và Đơn phản tố ngày 24/02/2023, bị đơn ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thu L trình bày:

Ngày 21/06/2022, vợ chồng chúng tôi và ông Q phát sinh thỏa thuận mua bán bất động sản thông qua hai hợp đồng với nội dung cụ thể như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC 343563 của thửa đất số 516 tờ bản đồ số 27. Hợp đồng chuyển nhượng này đã hoàn thành việc chuyển quyền sử dụng từ vợ chồng chúng tôi sang ông Q. Hợp đồng đặt cọc và cam kết chuyển nhượng – nhận chuyển nhượng đối với một phần quyền sử dụng đất tại thửa đất số 515, tờ bản đồ 27, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 343562. Trong hợp đồng này, chúng tôi thỏa thuận vợ chồng tôi có trách nhiệm chuyển đổi mục đích sử dụng đối với 361,09 m2 đất trồng cây hàng năm sang đất ở và thực hiện các thủ tục liên quan để hợp nhất phần diện tích nêu trên tại thửa đất số 515 tờ bản đồ số 27 vào thửa đất số 516 tờ bản đồ số 27. Ngược lại, ông Q có trách nhiệm nhận chuyển nhượng hoặc chỉ định người nhận chuyển nhượng thừa đất nêu trên. Nếu không thực hiện, ông Q cam kết bị mất số tiền đặt cọc và bên bán (vợ chồng tôi) có quyền sở hữu tiền cọc. Số tiền đặt cọc của hợp đồng này là 200.000.000 triệu đồng. Thực hiện theo các nghĩa vụ đã cam kết, vợ chồng chúng tôi đã tiến hành thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đối với 361,09 m2 đất trồng cây hàng năm của thửa đất số 515 tờ bản đồ số 27 sang đất ở đô thị. Các tài liệu liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nêu trên đều được vợ chồng tôi công khai để ông Q được biết. Ngày 24/10/2022, chúng tôi nhận được Thông báo nộp tiền về tiền sử dụng đất và Thông báo nộp tiền về lệ phí trước bạ nhà, đất của Chi cục Thuế khu vực T2 đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất nói trên, tổng nghĩa vụ thuế vợ chồng chúng tôi phải nộp vào ngân sách nhà nước là 245.286.302 đồng. Lúc 10 giờ ngày 26/10/2022, vợ chồng tôi đã nộp số tiền trên vào ngân sách nhà nước thông qua Ngân hàng N Chi nhánh K.

Tối ngày hôm đó (26/10/2022), ông Q đã liên lạc với vợ chồng tôi để từ chối việc nhận chuyển nhượng và yêu cầu vợ chồng tôi hoàn trả số tiền đặt cọc cho hợp đồng đặt cọc ngày 21/06/2022. Ông Q không có bất kỳ một lý do nào chính đáng về việc không nhận chuyển nhượng mà chỉ khăng khăng đòi lại số tiền đặt cọc và yêu cầu hủy hợp đồng. Tuy nhiên, vợ chồng chúng tôi không còn cầm giữ số tiền đặt cọc của ông Q mà đã sử dụng nó để thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền thuế về đất) đối với yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất mà ông Q đặt ra khi ký kết hợp đồng. Vậy nên, vợ chồng tôi không chấp thuận yêu cầu hủy hợp đồng của ông Q và yêu cầu ông Q tiếp tục thực hiện cam kết nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích đất nêu trên. Ngày 29/10/2022, Vợ chồng chúng tôi đã mang đầy đủ tài liệu, hồ sơ để chuẩn bị ký hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu ông Q đến văn phòng C (nơi ông Q chỉ định ký kết hợp đồng đặt cọc) để tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, tại đây, ông Q không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng mà có dấu hiệu thông đồng với văn phòng công chứng nhằm bắt ép vợ chồng tôi thanh lý hợp đồng đặt cọc, yêu cầu vợ chồng tôi hoàn trả tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Khi hai bên không đạt được thỏa thuận thích đáng, ông Nguyễn Quốc Q2 đã làm đơn đề nghị gửi đến Phòng T3 - UBND huyện K để đề nghị ngăn chặn thực hiện việc chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, tặng cho, ủy quyền, tách thửa, xây dựng và các hành vi làm thay đổi hiện trạng đối với thửa đất số 541, tờ bản đồ số 27 với diện tích là 3119,1 m2 (diện tích 361,09 m2 cần chuyển nhượng cho ông Q là một phần trong thừa đất này), với tổng giá trị tài sản khoảng 10 tỷ đồng. Xét thấy yêu cầu vô lý của ông Q là không có căn cứ, Phòng T3 – UBND huyện K đã không tiếp nhận yêu cầu trên và hoàn thành việc giải quyết hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho vợ chồng tôi vào ngày 14/11/2022.

Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng tôi và ông Nguyễn Quốc Q là thỏa thuận tự nguyện và hợp pháp. Phía bên bán – là vợ chồng tôi, cũng đã thực hiện các cam kết một cách chủ động, thiện chí và không có hành vi vi phạm các thỏa thuận đã cam kết. Ngược lại, về phía người mua, ông Q đã vi phạm khi nhiều lần có hành vi ngăn chặn việc thực hiện hợp đồng của vợ chồng chúng tôi, gây thiệt hại về vật chất cho vợ chồng tôi (các yêu cầu về thiệt hại dã được nêu rõ trong Đơn phản tố nộp cùng ngày). Do đó, với tư cách là bị đơn vợ chồng tôi đề nghị Tòa án nhân dân Thành phố Nha Trang không chấp nhận yêu cầu của ông Q là yêu cầu vợ chồng tôi hoàn trả 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc cho ông Q2; đồng thời yêu cầu ông Nguyễn Quốc Q bồi thường thiệt hại về vật chất cho vợ chồng tôi trong quá trình thực hiện các yêu cầu của ông Q với tổng số tiền là 250.286.302 đồng.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu về việc giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm:

+ Việc tuân theo pháp luật tố tụng: Tòa án Thành phố N thụ lý giải quyết vụ kiện là đúng thẩm quyền, có căn cứ, đúng pháp luật theo quy định; Việc tống đạt các văn bản tố tụng, giao hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nghiên cứu để thực hiện chức năng kiểm sát việc tuân theo pháp luật đúng theo quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án. Các tài liệu, chứng cứ đã được Hội đồng xét xử thẩm tra, xem xét công khai tại phiên tòa.

+ Về giải quyết vụ án: Căn cứ Điều 358 của Bộ luật dân sự 2005; Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

1/. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Q.

Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc số 02145 Quyển số 05/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/6/2022 giữa ông Nguyễn Quốc Q và ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L.

Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L phải hoàn trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Q số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu) và tiền phạt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu). Tổng cộng là 400.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

1. [1] Về tố tụng: Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt; Bị đơn vắng mặt, tuy nhiên, Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang đã triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng bị đơn là ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thu L vẫn vắng mặt không có lý do; Căn cứ vào Điều 227 và Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử quyết định tiến hành xét xử vắng mặt đối với bị đơn.
2. [2] Về nội dung:
   1. [2.1] Nguyên đơn và bị đơn đều xác nhận giữa ông Nguyễn Quốc Q và Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L có giao kết Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng có diện 361,09m² đất là một phần thửa đất số 515, tờ bản đồ số 27, diện tích 4.613,6m², địa chỉ tại: Tổ C, thị trấn K, huyện K, tỉnh Khánh Hòa, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: DC 343562 do UBND huyện K cấp cho ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thu L, ngày 14/9/2021. Hợp đồng đặt cọc đã được Văn phòng C chứng thực số 02145 Quyển số 05/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/6/2022. Ông Nguyễn Quốc Q đã giao cho ông bà Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L số tiền 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu) và bị đơn đã thừa nhận đã nhận đủ số tiền trên. Căn cứ Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định đây là sự thật.
   2. [2.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 21/06/2022, yêu cầu bị đơn phải trả lại tiền cọc và bồi thường tiền cọc.

      Hợp đồng đặt cọc được ký kết bởi các chủ thể có đủ năng lực hành vi dân sự, các bên giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và phù hợp với quy định của các Điều 117, 118, 119, 328 Bộ luật dân sự 2015 nên hợp đồng đặt cọc trên có hiệu lực pháp luật buộc các bên phải thực hiện theo đúng nội dung giao kết trong hợp đồng.

      Tại Điều 4 của Hợp đồng, hai bên thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên như sau: Ông Q có nghĩa vụ giao tiền đặt cọc cho ông T, bà L theo đúng thỏa thuận. Ông T, bà L cam kết có trách nhiệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với diện tích 361,09m² từ đất trồng cây hàng năm khác lên đất ở. Ông T, bà L có trách nhiệm làm các thủ tục liên quan đến hồ sơ hợp thửa cụ thể: Hợp nhất phần diện tích 361,09m² tại thửa đất số 515, tờ bản đồ số 27 vào thửa đất số 516, tờ bản đồ số 27 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC 343563, số vào sổ cấp GCN: CH 02192 do UBND huyện K, tỉnh Khánh Hòa cấp ngày 14/9/2021 cho ông T, bà L. Mọi chi phí phát sinh từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hợp thửa nêu trên do ông T, bà L chịu. Nếu ông T, bà L không chuyển nhượng thửa đất hoặc không thực hiện các nghĩa vụ, cam kết nêu trên thì ông T, bà L phải trả lại số tiền đã nhận và bồi thường số tiền là 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 đồng.

      Thực hiện các cam kết trên, ông Q đã chuyển số tiền cọc 200.000.000 đồng cho ông T, bà L và ông T, bà L cũng thừa nhận việc đã nhận được số tiền này.

      Thời hạn đặt cọc là 120 ngày, kể từ ngày 20/06/2022, tức hạn cuối là ngày 20/10/2022. Ông T đã gia hạn đến ngày 29/10/2022. Tuy nhiên, hai bên vẫn không thể thực hiện được việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do tại thời điểm hết hạn hợp đồng đặt cọc, ông T, bà L vẫn chưa chuyển được mục đích sử dụng đất của thửa đất diện tích 361, 09m² và tiến hành hợp nhất thửa đất trên với thửa đất số 516, tờ bản đồ số 27 như đã cam kết.

      Điều này căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ do ông T, bà L cung cấp thể hiện: Ngày 26/10/2022, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Ủy ban nhân dân huyện K mới nhận hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất của ông T, ngày hẹn trả kết quả là ngày 14/11/2022. Ngày 24/10/2022, Chi cục Thuế khu vực T2 ban hành Thông báo số 72699/TB-CCTKV và Thông báo số 72700/TB-CCTKV yêu cầu ông Nguyễn Văn T nộp tiền về tiền sử dụng đất. Như vậy, ông T thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất sau thời điểm hết hạn của hợp đồng đặt cọc là ngày 20/10/2022 và đến ngày gia hạn hợp đồng là ngày 29/10/2022 thì việc chuyển mục đích sử dụng thửa đất trên vẫn chưa hoàn thành.

      Do đó, có căn cứ để khẳng định ông T, bà L là bên đã vi phạm nghĩa vụ được cam kết tại Hợp đồng đặt cọc, dẫn đến việc hai bên không thể giao kết được Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quốc Q về việc buộc ông T và bà L trả lại cho ông số tiền cọc 200.000.000 đồng và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc là có căn cứ chấp nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

   3. [2.3] Đối với yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thu L, nhận thấy: Việc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích 361,09 m² của thửa đất số 515, tờ bản đồ số 27 và hợp nhất thửa đất là cam kết mà ông T, bà L phải thực hiện theo Hợp đồng đặt cọc. Tại Điều 4 của Hợp đồng, các bên cũng thỏa thuận mọi chi phí phát sinh từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hợp thửa nêu trên do ông T, bà L chịu. Mặt khác, việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, điều này không mang lại thiệt hại cho ông T, bà L. Do đó, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu của ông T, bà L về việc buộc ông Q phải bồi thường tổng số tiền 250.286.302 đồng.

   Do đó, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc đã được Văn phòng C chứng thực số 02145 Quyển số 05/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/6/2022 giữa ông Nguyễn Quốc Q và ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L của nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Q là có cơ sở để chấp nhận theo quy định tại Điều 125 của Bộ luật dân sự.

   Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt đã được Văn phòng C chứng thực số 02145 Quyển số 05/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/6/2022 giữa ông Nguyễn Quốc Q và ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L của nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Q là có cơ sở để chấp nhận theo quy định tại Điều 125 của Bộ luật dân sự.

   Đồng thời, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu của ông T, bà L về việc buộc ông Q phải bồi thường tổng số tiền 250.286.302 đồng.

   Về án phí: Do chấp nhận toàn bộ yêu cậu của nguyên đơn, nên bị đơn phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm là 5% trên số tiền được chấp nhận. Cụ thể: 5% x 400.000.000 đồng là 20.000.000 đồng;

   Đồng thời bị đơn còn phải chịu phần án phí dân sự trên số tiền không được chấp nhận là 5% x 250.286.302 đồng là 12.514.315 đồng.

   H lại tiền án phí dân sự sơ thẩm cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 121, điều 125, Điều 358 của Bộ luật dân sự.

Căn cứ Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH về án phí, lệ phí;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Q.

   Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc số 02145 Quyển số 05/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/6/2022 giữa ông Nguyễn Quốc Q và ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L.

   Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L phải hoàn trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Q số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu) và tiền phạt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu). Tổng cộng là 400.000.000 đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L về việc yêu cầu nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Q phải bổi thường thiệt hại số tiền 250.286.302 đồng.
3. Về án phí: Ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L phải nộp 32.514.315 đồng án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ số tiền 6.257.158 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số AA/2021/0011711 ngày 29/5/2023. Như vậy, ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thu L còn phải nộp số tiền 26.257.157 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

   H lại cho nguyên đơn ông Nguyễn Quốc Q 10.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số AA/2021/0002882 ngày 11/11/2022.

Quy định chung: Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (Đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn được quyền kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai./.