TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 11/2025/DS-ST

Ngày: 26-6-2025

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỊNH QUÁN, TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Viển.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Nguyễn Thị Liệu.
2. Ông Điểu Hoàng.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Phương Linh - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Định Quán.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Định Quán tham gia phiên tòa: Ông Vũ Xuân Trường - Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 237/2023/TLST-DS ngày 18 tháng 12 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 10/2025/QĐXXST-DS ngày 10 tháng 5 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 188/2025/QĐST-DS ngày 27 tháng 5 năm 2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Dương Ngọc T – sinh năm 1985.

   Địa chỉ: Ấp B, xã G, huyện Đ, tỉnh Đồng Nai.

   Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Hoàng Văn T1, sinh năm 1994.

   Địa chỉ: ấp S, xã P, huyện Đ, tỉnh Đồng Nai.

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T2 – sinh năm 1975.

   Địa chỉ: Số nhà C, phố D, ấp B, xã P, huyện Đ, tỉnh Đồng Nai.

3. Người làm chứng: Bà Trần Thị Hoài T3, sinh năm 1984.

   Địa chỉ: Số nhà C, khu phố H, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Đồng Nai.

(Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có mặt, bị đơn, người làm chứng đều vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Vào ngày 27/7/2022, bà T có thỏa thuận nhận chuyển nhượng một khu đất của bà Nguyễn Thị T2 với chiều ngang là 9,4m x dài khoảng 80m, thuộc thửa đất 36, tờ bản đồ số 32 xã P. Diện tích đất đã được UBND huyện Đ cấp giấy chứng nhận cho ông T4 Chắn Lầm và bà Diệp Tuyết L ngày 11/12/2006 sau đó cập nhật biến động sang tên cho bà Nguyễn Thị T2 ngày 11/11/2018, thửa đất trên có 70,0m2 là đất thổ cư còn lại là đất cây lâu năm, bà T2 chuyển nhượng cho nguyên đơn với giá là 1.800.000.000đ.

Để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nguyên đơn và bà T2 có ký kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 27/7/2022, có bà Trần Thị Hoài T3 và ông C Líu Sinh làm chứng với nội dung cụ thể như sau:

Đợt 1: Ngày 27/7/2022 nguyên đơn đặt cọc trước số tiền là 200.000.000₫ cho bà T2.

Đợt 2: Đến ngày 7/8/2022 sau khi ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng thì nguyên đơn sẽ giao tiếp số tiền là 1.300.000.000đ cho bà T2 tại phòng công chứng.

Đợt 3: Khi nào ra sổ tên nguyên đơn thì nguyên đơn sẽ thanh toán số tiền còn lại là 300.000.000đ cho bà T2.

Quá trình thực hiện hợp đồng nguyên đơn đã giao đủ 200.000.000đ tiền cọc cho bà T2, nhưng đến khi nguyên đơn yêu cầu bà T2 chỉ ranh giới đất trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng và giao số tiền đợt 2 cho bà T2 thì bà T2 không hợp tác. Nguyên đơn đã nhiều lần yêu cầu bà T2 mời các chủ đất kế bên đất của bà T2 bán cho nguyên đơn, để xác định ranh đất các bên nhưng do bà T2 không hợp tác nên không xác định được ranh đất nằm ở vị trí nào nên nguyên đơn không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bà T2 được. Nguyên đơn đã nhiều lần yêu cầu bà cầu bà T2 trả lại tiền đặt cọc cho nguyên đơn nhưng bà T2 không trả.

Vì vậy nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau:

• Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đề ngày 27/7/2022 được ký kết giữa nguyên đơn bà Dương Ngọc T và bà Nguyễn Thị T2.
• Buộc bà Nguyễn Thị T2 trả lại số tiền đặt cọc là 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng) cho nguyên đơn và bà T không yêu cầu phạt cọc.

Tại phiên tòa hôm nay, ngoài các chứng cứ nguyên đơn đã cung cấp từ khi thụ lý, nguyên đơn không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì khác.

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tống đạt, niêm yết hợp lệ các văn bản tố tụng của Tòa án nhưng bà Nguyễn Thị T2 không đến Tòa án làm việc, không có bất cứ ý kiến và văn bản nào gửi cho Tòa án trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Theo bản tự khai, người làm chứng bà Trần Thị Hoài T3 trình bày:

Bà và bà Nguyễn Thị T2 và bà Dương Ngọc T không có quen biết gì, bà làm nghề môi giới việc nhận chuyển nhượng đất nên có giới thiệu cho bà T nhận chuyển nhượng đất của bà T2.

Vào ngày 27/7/2025, bà có chứng kiến bà T và bà T2 thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 36, tờ bản đồ số 32 xã P với giá 1.800.000.000 đồng.

Sau đó, hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 27/7/2022, có bà và ông Chềnh Líu S làm chứng. Cụ thể:

Ngày 27/7/2022 bà T đặt cọc trước số tiền là 200.000.000đ cho bà T2.

Đến ngày 7/8/2022 sau khi ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà T sẽ giao tiếp số tiền là 1.300.000.000đ cho bà T2 tại phòng công chứng.

Khi nào ra sổ tên bà T thì bà T sẽ thanh toán số tiền còn lại là 300.000.000₫ cho bà T2.

Bà có chứng kiến toàn bộ sự việc bà T và bà T2 thỏa thuận, ký kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận số tiền cọc 200.000.000đ. Bà T, bà T2 đã tự nguyện ký kết vào hợp đồng đặt cọc. Bà T2 đã nhận đủ số tiền cọc 200.000.000đ từ bà T.

Bà chỉ chứng kiến việc bà T bà T2 thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận cọc chứ ngoài ra bà không chứng kiến việc gì nữa.

Do bận công việc nên bà đề nghị vắng mặt tại phiên tòa xét xử vụ án.

Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa sơ thẩm:

Về việc tuân theo pháp luật: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án Thẩm phán đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Về quan hệ pháp luật, xác định tư cách pháp lý của đương sự, thẩm quyền thụ lý của Tòa án, thủ tục thu thập chứng cứ đúng quy định. Quyết định đưa vụ án ra xét xử, thời hạn chuyển hồ sơ, thủ tục cấp tống đạt cho các đương sự đảm bảo theo quy định pháp luật. Các quyền nghĩa vụ của đương sự được đảm bảo thực hiện. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã tiến hành tố tụng đúng trình tự thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; những người tham gia tố tụng chấp hành đúng pháp luật nên Viện kiểm sát không có ý kiến hay kiến nghị gì.

Về nội dung vụ án: Từ các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ, đối chiếu các quy định của pháp luật; có đủ căn cứ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Tố tụng:

- Về tư cách tố tụng và quan hệ tranh chấp:

Bà Dương Thị T5 khởi kiện bà Nguyễn Thị T2 trả lại tiền nợ cọc trong hợp đồng đặt cọc. Căn cứ vào Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 xác định bà Dương Ngọc T là nguyên đơn, bà Nguyễn Thị T2 là bị đơn; Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

- Về thẩm quyền giải quyết: Bà Nguyễn Thị T2 cư trú tại ấp B, xã P, huyện Đ, tỉnh Đồng Nai. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 xác định yêu cầu khởi kiện của bà Dương Ngọc T thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai nên được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Về thủ tục tố tụng khác: Bị đơn đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai; Người làm chứng có đơn xin xét xử vắng mặt; Hội đồng xét xử căn cứ vào 227, Điều 229 của Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015 xét xử vắng mặt bị đơn và người làm chứng theo quy định của pháp luật.

[2] Về nội dung tranh chấp:

Nguyên đơn bà Dương Ngọc T yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy hợp đồng đặt cọc đề ngày 27/7/2022 được ký kết giữa nguyên đơn bà Dương Thị T5 và bà Nguyễn Thị T2 và buộc bà Nguyễn Thị T2 trả lại số tiền đặt cọc là 200.000.000đ và không yêu cầu phạt cọc.

Để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, nguyên đơn giao nộp “Hợp đồng đặt cọc” ngày 27/7/2022.

Tòa án đã tiến hành niêm yết các văn bản tố tụng cũng như các bản photo các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn giao nộp và tài liệu, chứng cứ đã thu thập được đúng thủ tục tố tụng; tuy nhiên bị đơn bà T2 không đến Tòa án để tham gia tố tụng. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã yêu cầu nguyên đơn cung cấp tài liệu, chứng cứ có chữ ký và chữ viết của bị đơn bà T2 để thực hiện việc trưng cầu giám định; tuy nhiên nguyên đơn không cung cấp được và đã có giải trình cho Tòa án lý do không cung cấp được. Xét về nghĩa vụ chứng minh thì nguyên đơn đã cung cấp đầy đủ các chứng cứ chứng minh cho việc giao kết hợp đồng đặt cọc, giao nhận tiền đặt cọc, Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên đơn đã thực hiện xong nghĩa vụ chứng minh của nguyên đơn theo Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn bà T2 đã được Tòa án thông báo đầy đủ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng cố tình không đến Tòa án đã làm việc, nên có đủ căn cứ khẳng định bị đơn bà T2 không phản đối những tình tiết, sự kiện, tài liệu, của nguyên đơn đưa ra theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ để xác định “Hợp đồng đặt cọc” ngày 27/7/2022 là có thật.

Nguyên đơn trình bày trước khi khởi kiện, đã nhiều lần yêu cầu bà T2 trả lại tiền đặt cọc cho nguyên đơn nhưng bà T2 không trả, kể từ khi Tòa án thụ lý vụ án cho đến khi xét xử Tòa án cũng đã thông báo nhưng bà T2 cố tình không đến Tòa án làm việc nên có căn cứ cho rằng nguyên đơn báo cho bị đơn biết trước theo khoản 1 Điều 469 của Bộ luật dân sự nhưng bị đơn cố tình trốn tránh trách nhiệm.

Xét hiệu lực của “Hợp đồng đặt cọc” ngày 27/7/2022, theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – chi nhánh Đ thì thửa đất số 36, tờ bản đồ số 32 tại xã P, huyện Đ, tỉnh Đồng Nai được UBND huyện Đ cấp giấy chứng nhận cho ông T4 Chắn Lầm và bà Diệp Tuyết L ngày 11/12/2006 sau đó cập nhật biến động sang tên cho bà Nguyễn Thị T2 ngày 11/11/2018. Do đó, có căn cứ để khẳng định, thửa đất nêu trên là tài sản hợp pháp của bà Nguyễn Thị T2. Như vậy, quyền sử dụng đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của bà T2. Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ thể hiện: Bà T5, bà T2 là người có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi và tự nguyện khi ký kết hợp đồng đặt cọc; mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội. Vì vậy, “Hợp đồng đặt cọc” ngày 27/7/2022 đối với thửa đất số số 36, tờ bản đồ số 32 tại xã P là đúng quy định tại các Điều 116, 117, 118, 119 Bộ luật dân sự năm 2015.

Theo nội dung hai bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 27/7/2022, thể hiện: “+ Thanh toán đợt 2: Ngày 7/8/2022. Số tiền 1.300.000.000 Một tỷ ba trăm triệu đồng (ở phòng công chứng)”. Theo nguyên đơn trình bày có yêu cầu phía bà T2 xác định (chỉ dẫn ranh giới thực tế) thửa đất nhận chuyển nhượng nhưng bà T2 không hợp tác dẫn đến việc nguyên đơn không muốn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xét đây là giao dịch có điều kiện, bà T2 phải thực hiện việc xác định ranh giới thửa đất thì mới thực hiện chuyển nhượng cho bà T5 được. Tuy nhiên, bà T2 không thực hiện dẫn tới không tiếp tục hợp đồng đặt cọc được. Bên cạnh đó, theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện vào ngày 12/8/2022, bà T2 lại sang nhượng thửa đất nêu trên cho người thứ ba, đã được cập nhật chủ sở hữu mới là ông Chiềng SLý STáo. Như vậy, bà T2 đã vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 27/7/2022. Do đó, việc khởi kiện hủy hợp đồng đặt đọc và tranh chấp đòi lại số tiền cọc của bà T5 là có căn cứ chấp nhận.

Về việc yêu cầu trả tiền cọc của nguyên đơn: Căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/7/2022, lời khai của nguyên đơn, lời khai của người làm chứng bà Trần Thị Hoài T3 có căn cứ xác định bà Dương Ngọc T đã chuyển cho bà Nguyễn Thị T2 số tiền 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Sau khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được bà T đã yêu cầu bà T2 trả lại tiền đã đặt cọc nhưng bà T2 không trả. Xét thấy, bà T yêu cầu bà T2 trả số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng là có căn cứ nên chấp nhận, phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự trong vụ án không có yêu cầu xác định thiệt hại, giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng hay yêu cầu gì khác khi Toà án tuyên bố hủy hợp đồng nên không đặt ra xem xét, giải quyết.

Về án phí:

Bị đơn bà Nguyễn Thị T2 phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch theo quy định của pháp luật.

Quan điểm và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với kết quả tranh tụng tại phiên tòa nên chấp nhận.

Vì những lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ vào Điều 120, Điều 328, 385 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Áp dụng Điều 26, Điều 35 và Điều 39, Điều 147, Điều 155, Điều 156, Điều 157, Điều 227, Điều 229, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Ngọc T6 đối với bà Nguyễn Thị T2 về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”.

Hủy Hợp đồng đặt cọc đề ngày 27/7/2022 được ký kết giữa bà Đặng Ngọc T6 đối với bà Nguyễn Thị T2.

Buộc bà Nguyễn Thị T2 phải trả cho bà Đặng Ngọc T6 số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Về trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ thi hành án: Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án nếu người phải thi hành án chưa thanh toán hết các khoản tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải chịu tiền lãi trên số tiền chậm trả, theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí: Bà Nguyễn Thị T2 phải chịu 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả lại cho bà Dương Ngọc T số tiền 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0003832 ngày 31/10/2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.

4. Về quyền kháng cáo: Bà Dương Ngọc T được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án; bà Nguyễn Thị T2 vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014).

	TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa
Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND huyện Định Quán; - Chi cục THADS huyện Định Quán; - Lưu hồ sơ vụ án.	Trần Thị Viển