TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH TIỀN GIANG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 113/2024/DS-ST Ngày 23 tháng 7 năm 2024 V/v tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc"

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH TIỀN GIANG

- Với Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

• - Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mỹ Tiên.
• - Các Hội thẩm nhân dân.
1. Ông Tạ Công Minh.
2. Ông Nguyễn Đức Duy.
• - Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Quốc Vinh - Thư ký Tòa án của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành tham gia phiên tòa: Không có.

Ngày 23 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Châu Thành xét xử sơ thẩm vụ án thụ lý số 501/2023/TLST-DS ngày 24 tháng 11 năm 2023 về tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 122/2024/QĐXXST-DS ngày 02 tháng 7 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc H, sinh năm 1963 (Có mặt);

Địa chỉ: Số F tổ A, ấp A, xã Đ, thành phố M, tỉnh Tiền Giang.

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Bá T, sinh năm 1963 (Xin vắng mặt).

Trú tại: Số B đường số C, khu phố A, Phường B, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1965 (Xin vắng mặt).

Trú tại: Ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Huỳnh Thị M, sinh năm 1960. Địa chỉ: Số F tổ A, ấp A, xã Đ, thành phố M, tỉnh Tiền Giang (Xin vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai ông Nguyễn Ngọc H trình bày: Vào ngày 21/4/2023, vợ chồng bà H1 ông T thoả thuận chuyển nhượng cho ông quyền sử dụng thửa đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diện tích 134,9m² thửa 36, tờ bản đồ số 3, địa chỉ thửa đất tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Có lập hợp đồng tại Văn phòng C. Nhận tiền cọc của ông là 3.800.000.000 đồng.

Thời hạn hợp đồng đặt cọc là trong vòng 03 tháng sẽ chính thức hợp đồng chuyển nhượng.

Đến ngày 24/7/2023 tức quá 03 tháng ông có thông báo số 912 gửi có ông T bà H1 (ông T có ký nhận thông báo ngày 25/7/2023), từ đó đến nay ông đã nhiều lần liên lạc ông T bà H1 để tiếp tục ra phòng công chứng để hợp đồng chuyển nhượng nhưng vợ chồng ông bà cứ hẹn hoài mà không thực hiện. Nên nay khởi kiện ông T bà H1 yêu cầu Toà án buộc vợ chồng ông T, bà H1 phải trả lại số tiền cọc là 3.800.000.000 đồng và bồi thường phạt cọc là 3.800.000.000 đồng + 3.800.000.000 đồng. Tổng cộng ông T, bà H1 phải trả lại cho ông số tiền 7.600.000.000 đồng và yêu cầu tính lãi do Nhà nước quy định theo thời gian chậm trả tiền khi án có hiệu lực.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Bá T thống nhất trình bày tại bản tự khai: Bà có nợ của ông H số tiền 3.800.000.000 đồng để đặt cọc bán căn nhà của bà, đợi bán căn nhà được gởi lại số tiền là 3.800.000.000 đồng, còn tiền lời thì khi bán nhà còn dư thì sẽ bồi thường đầy đủ cho gia đình ông H. Khi gia đình bà đã thành tâm khắc phục sẽ hoàn trả đầy đủ. Bà đồng ý khi bán căn nhà trên thì bà sẽ hoàn trả lại cho anh H. Khi ký hợp đồng đặt cọc với ông H thì căn nhà này đang thế chấp tại Ngân hàng K. Do số tiền đặt cọc không đủ để trả Ngân hàng nên bà không thể lấy sổ đang thế chấp. Nay ông H khởi kiện thì bà đồng ý trả trước phần vốn là 3.800.000.000 đồng trong thời gian 6 tháng. Còn phần tiền lời và tiền phạt cọc bà đồng ý khi có tiền thì bà sẽ hoàn trả đầy đủ.

Ông bà đang bị tạm giam ở Công an huyện C, tỉnh Tiền Giang nên ông bà xin vắng mặt.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Bá T và bà Nguyễn Thị H1 trả số tiền đặt cọc và phạt cọc. Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự xác định tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang.

[1.2] Bị đơn bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Bá T hiện đang bị tạm giữ tại Công an huyện C, tỉnh Tiền Giang để điều tra trong vụ án khác và có đơn xin xét xử vắng mặt có xác nhận của Nhà tạm giữ nên hợp lệ; Căn cứ khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.

[2] Về nội dung:

[2.1] Căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc giữa nhận đặt cọc (bên A) là bà Nguyễn Thị H1, ông Nguyễn Bá T (Bên A) với bên đặt cọc (bên B) là ông Nguyễn Ngọc H, hợp đồng công chứng chứng thực tại Văn phòng C số công chứng 5498, quyển số 1/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/4/2023. Theo đó hai bên thoả thuận các nội dung sau:

• Tài sản đặt cọc là số tiền 3.800.000.000 đồng.
• Thời gian giao tài sản đặt cọc: Ngay sau khi Hợp đồng đặt cọc được công chứng.
• Việc đặt cọc theo hợp đồng để bảo đảm Bên A chuyển nhượng và bên B nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” số vào sổ cấp GCN CS01520 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 23/01/2021 thửa đất số 36 tờ bản đồ số 03, diện tích 134,9m² tại ấp B, xã B, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

[2.2] Tuy nhiên, sau khi thỏa thuận, ông H đã giao đủ số tiền đặt cọc cho bà H1, ông T nhưng ông bà không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng mặc dù đã thỏa thuận thời hạn ký kết, công chứng hợp đồng chuyển nhượng tối đa không quá 03 tháng tính từ ngày hợp đồng đặt cọc được công chứng. Bên B đã nhiều lần thông báo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bên A là bà H1, ông T vẫn không thực hiện. Như vậy, bên chuyển nhượng là ông T và bà H1 đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên chấp nhận. Số tiền đặt cọc ông T và bà H1 đã nhận của ông H là 3.800.000.000 đồng nên buộc ông T và bà H1 trả lại cho ông H.

[2.3] Bà H1 và ông T xác nhận có ký hợp đồng đặt cọc với ông H để đảm bảo cho việc ông bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp Ngân hàng. Ông bà đã nhận đủ số tiền đặt cọc là 3.800.000.000 đồng của ông H. Tuy nhiên, số tiền nhận cọc này không đủ để trả nợ Ngân hàng nên ông bà không thể lấy tài sản thế chấp ra để thực hiện thủ tục ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông H. Với yêu cầu khởi kiện của ông H thì ông bà đồng ý trả số tiền 3.800.000.000 đồng cho ông H khi bán được nhà.

[2.4] Đối với yêu cầu bà H1, ông T trả số tiền tương đương số tiền đặt cọc là 3.800.000.000 đồng. Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc, hai bên thỏa thuận:

“1. Sau khi nhận cọc, bên A có nghĩa vụ trả nợ vay (bao gồm nợ gốc và lãi), thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp để thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Bên B xác nhận đã được bên A thông báo tài sản nêu trên hiện đang thế chấp tại Ngân hàng và đồng ý đặt cọc.

2. Nếu bên A thay đổi ý định, không chuyển nhượng tài sản như thỏa thuận thì bên A phải trả lại bên B số tiền đã nhận cọc và một số tiền tương đương (bên A đền cọc gấp 2)

....

5. Trong trường hợp tài sản thỏa thuận sẽ chuyển nhượng nêu trên bị kê biên, cấm chuyển dịch, ngăn chặn chuyển dịch do lỗi của bên A mà bên A không thể giải quyết được dẫn đến tài sản không thể chuyển nhượng như thỏa thuận thì bên A phải đền cọc gấp hai”.

[3] Như vậy, với nội dung thỏa thuận nêu trên ông T, bà H1 đã vi phạm các thỏa thuận như không thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp để thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Đến nay tài sản trên không thể thực hiện chuyển nhượng do bà H1, ông T phải thi hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 01/2024/QÐST-KDTM ngày 16/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành liên quan đến thửa đất này đang thế chấp tại Ngân hàng K.

[4] Bị đơn bà H1, ông T thống nhất nội dung thỏa thuận và đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông H. Tuy nhiên, ông bà đề nghị thời hạn trả tiền khi bán được nhà. Ông H không đồng ý mà yêu cầu trả ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

[5] Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự, Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bà H1, ông T có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Ngọc H số tiền đặt cọc là 3.800.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 3.800.000.000 đồng. Tổng cộng là 7.600.000.000 đồng. Thực hiện ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

[6] Đối với tiền lãi chậm trả tiền mà nguyên đơn yêu cầu được tính từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật mà nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án mà bị đơn chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì bị đơn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Theo qui định Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên không phải chịu án phí. Bị đơn ông Nguyễn Bá T, bà Nguyễn Thị H1 phải chịu án phí theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, 147, 227, 228, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Căn cứ Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;
• Căn cứ Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc H.

- Buộc ông Nguyễn Bá T, bà Nguyễn Thị H1 có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Ngọc H số tiền đặt cọc và phạt cọc tổng cộng 7.600.000.000 đồng (Bảy tỷ sáu trăm triệu đồng).

Thực hiện ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án nếu người phải thi hành án chậm thực hiện theo nội dung quyết định này thì phải chịu tiền lãi phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

2.1. Nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc H được miễn tạm ứng án phí.

2.2. Bị đơn ông Nguyễn Bá T, bà Nguyễn Thị H1 phải chịu án phí là 115.600.000 đồng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử lại theo trình tự phúc thẩm. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.

Nơi nhận: - VKSND huyện Châu Thành, TG - Các đương sự, Lưu hồ sơ .

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Mỹ Tiên