NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Quy

Các Thẩm phán:

• 1/ Bà Huỳnh Thị Như Hà
• 2/ Bà Nguyễn Thị Huyền

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thủy Tiên

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Nam Hưng – Kiểm sát viên.

Ngày 28 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 373/2023/TLPT-DS ngày 04 tháng 10 năm 2023 về vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 303/2023/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 4669/2023/QĐ -PT ngày 09 tháng 10 năm 2023, và Quyết định hoãn phiên tòa số 14542 ngày 31/10/2023; giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Phạm Việt T, sinh năm: 1972

Địa chỉ: D M, phường I, Quận A, TP

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn Q, sinh năm 1976 (có mặt)

Địa chỉ: 840/31/1 H, phường B, quận B, Thành Phố Hồ Chí Minh.

2. Bị đơn:

Bà Lý Mỹ H, sinh năm: 1969 (có mặt)

Ông Châu Minh Q1, sinh năm: 1993 (có mặt)

Cùng địa chỉ: C Chợ L, Phường A, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Lý Mỹ H: Ông Nguyễn Tấn Đ, sinh năm

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Lý Mỹ H, ông Châu M: Ông Phạm Thành L

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Trương Thị Thúy H1, sinh năm 1973. (có mặt)

Địa chỉ: D M, phường I, Quận A, TP ..

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Phạm Việt T có ông Nguyễn Văn Q là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

1. Ngày 25 tháng 10 năm 2022, ông Phạm Việt T (Bên A) và Lý Mỹ H (Bên B) có ký Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất với nội dung:

Hai bên đồng ý thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận được xác định cụ thể như sau:

• + Bên A đặt cọc cho Bên B bằng tiền mặt với số tiền là 100.000.000 (Một trăm triệu đồng).
• + Thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 25 tháng 10 năm 2022.
• + Mục đích đặt cọc là Bên A cam kết mua nhà, đất của bên B tại Thửa số 714 tờ 26, Ấp C, xã T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Nhà đất này đã được UBND huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số bìa là BN 719024, số vào sổ cấp GCN là CH 02991 ngày 20/12/2013, cập nhật sang tên cho ông Châu Minh Q1 vào ngày 15/07/2022.
• + Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán nhà, đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến nhà, đất mà bên B giao bán cho bên A tại Ấp C, xã T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích là 300 m² giá bán là 4.500.000.000 (Bốn tỷ năm trăm triệu đồng).

Sau đó, hai bên gia hạn thời gian đặt cọc đến ngày 12/12/2022.

Do đó, ngày 25 tháng 11 năm 2022, tại địa chỉ F đường số G, Khu dân cư A, huyện B, Thành phố H. Tôi (Phạm Việt T) có giao cho ông Châu Minh Q1 (ông Q1 là con bà H) số tiền đặt cọc lần 2 là 100.000.000 (Một trăm triệu đồng).

Ngày 28 tháng 11 năm 2022, tại địa chỉ F đường số G, Khu dân cư A, huyện B, Thành phố H. Tôi (Phạm Việt T) tiếp tục giao cho ông Châu Minh Quân s tiền đặt cọc lần 3 là 200.000.000 (Hai trăm triệu đồng).

Như vậy, tổng số tiền đặt cọc ông T đã giao cho bên bán là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng, bao gồm; bà Lý Mỹ H nhận 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng vào ngày 25/10/2022 và ông Châu Minh Q1 nhận 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng vào các ngày 25/11/2022 và 28/11/2022.

Sau khi đặt cọc, ông T kiểm tra thì phát hiện ra rằng nhà đất ông T mua tại Thửa 714, tờ bản đồ số 26, Ấp C, xã T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh đường vào khu đất không được thể hiện trên sơ đồ thửa đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vị trí khu đất có một phần diện tích đất thuộc chức năng quy hoạch đất nông nghiệp; một phần diện tích đất thuộc chức năng quy hoạch đất hành lang bảo vệ tuyến đường điện.

Tất cả những thông tin trên, bên nhận đặt cọc là bà H và ông Q1 không nói rõ cho ông T biết, cũng như không đề cập đến vấn đề này, làm ông T lầm tưởng khi giao kết hợp đồng đặc cọc.

2. Vì vậy, nay nguyên đề nghị Tòa án xem xét yêu cầu khởi kiện như sau:
• - Đề nghị Tòa án xem xét tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ngày 25/10/2022 giữa (Phạm Việt T) và bà Lý Mỹ H vô hiệu.
• - Đề nghị Tòa án xem xét buộc bà Lý Mỹ H và ông Châu Minh Q1 liên đới hoàn trả cho nguyên đơn số tiền cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu đồng) và khoản tiền lãi tạm tính từ ngày bên bán nhận cọc của ông T là ngày 28/11/2022 đến ngày Tòa án xét xử ngày 28/6/2023, với mức lãi suất là 1%/tháng với số tiền tạm tính đến ngày 28/6/2023 là: 400.000.000 đồng x 1%/tháng x 7 tháng = 28.000.000 đồng. Ngoài ra không có yêu cầu gì khác.

Tại bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa bị đơn đơn ông Châu Minh Q1 và bà Lý Mỹ H trình bày (và cùng một nội dung):

Ông Châu Minh Q1 và bà Lý Mỹ H xác nhận việc ký hợp đồng đặt cọc với ông T là đúng; ông Q1 và bà H đã nhận số tiền cọc từ ông T là 400.000.000 đồng. Ông Q1 và bà H xác nhận số tiền 400.000.000 đồng là tiền đặt cọc.

Do nguyên đơn vi phạm không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì là bên có lỗi và bị mất tiền cọc theo thỏa thuận.

Giấy nhận cọc ngày 25/10/2022 bà H là người ký hợp đồng đặt cọc; bà H không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ; tuy nhiên trước khi bà H ký hợp đồng đặt cọc thì có gọi điện trao đổi với ông Q1; sau khi ông Q1 đồng ý thì bà H mới nhận cọc; việc trao đổi này có sự chứng kiến của ông T và vợ là bà Trương Thị Thúy H1; ông T và bà H1 đồng ý để bà H nhận cọc thay ông Q1.

Ông Q1 và bà H đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký; nhưng bên nguyên đơn phải mất số tiền đã đặt cọc là 400.000.000 đồng, vì là bên có lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được.

Ông Q1 và bà H yêu cầu Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Việc nguyên đơn cho rằng đất không có đường đi và bị vướng quy hoạch thì bị đơn không đồng ý, vì trước khi mua bên nguyên đơn đã tìm hiểu kỹ và quyết định mua; tình trạng pháp lý phần đất của ông thế nào thì bị đơn đã nói hết cho bên nguyên đơn biết, không che giấu vấn đề gì. Ngoài ra không có yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Trương Thị Thúy H1 (vợ ông T) trình bày:

Bà Trương Thị Thúy H1 xác nhận nội dung đơn khởi kiện là đúng, bà H1 yêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T. Bà H1 xác nhận vào ngày ký hợp đồng đặt cọc thì bà biết và bà có mặt; bà biết bà H không phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tuy nhiên trước khi bà H ký hợp đồng đặt cọc thì bà H có gọi điện trao đổi với ông Q1; sau khi ông Q1 đồng ý thì ông T và bà H mới ký hợp đồng đặt cọc. Bà H1 đồng ý với việc bà H đứng ra ký hợp đồng đặt cọc thay ông Q1. Chồng bà H1 là ông T cũng có mặt và đồng ý với việc bà H đứng ra ký hợp đồng đặt cọc thay ông Q1.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 303/2023/DS-ST ngày 26 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Việt T đối với bà Lý Mỹ H và ông Châu Minh Q1 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
1. Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 25/10/2022 giữa bà Lý Mỹ H, ông Châu Minh Q1 và ông Phạm Việt T.
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Việt T đối với bà Lý Mỹ H và ông Châu Minh Q1 về việc yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng.
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Việt T đối với bà Lý Mỹ H và ông Châu Minh Q1 về việc trả số tiền lãi 28.000.000 (Hai mươi tám triệu) đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật quy định.

Ngày 10 tháng 7 năm 2023, ông Phạm Viết T1 và bà Trương Thị Thúy H1 có đơn kháng cáo đối với Bản án số 303/2023/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Đại diện nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện bị đơn và luật sư bảo vệ quyền lợi của bị đơn không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị y án sơ thẩm.

Bà H1 đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã tuân thủ quy định Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong quá trình thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn; buộc bà H và ông Q1 trả lại cho ông T1, bà H1 số tiền đã nhận là 400.000.000 đồng; không chấp nhận yêu cầu tính lãi của ông T1.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Tòa án nhận định:

1. Về thủ tục tố tụng: Ngày 28/6/2023, Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm tuyên án, ông Phạm Việt T, bà Trương Thị Thúy H1 đều có mặt tại thời điểm tuyên án. Ngày 10/7/2023, ông Phạm Việt T và bà Trương Thị Thúy H1 có đơn kháng cáo. Do đó đơn kháng cáo của ông Phạm Việt T và bà Trương Thị Thúy H1 trong thời hạn luật định nên hợp lệ.
2. Về nội dung:

Xét kháng cáo của bà Trương Thị Thúy H1 và ông Phạm Việt T, Hội đồng xét xử nhận thấy: Giữa nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 25/10/2022 ông Châu Minh Q1 có thông qua bà Lý Mỹ H ký hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 719024, số vào sổ cấp GCN CH 02991 ngày 20/12/2013, cập nhật sang tên cho ông Châu Minh Q1 ngày 15/07/2022; đối với phần đất có diện tích 300 m², thuộc thửa 714, tờ bản đồ số 26, xã T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, theo đó ông T, bà H1 đặt cọc cho bà H số tiền 100.000.000 đồng. Ngày 25/10/2022 ông T và ông Q1 lập giấy biên nhận với nội dung đặt cọc thêm số tiền là 100.000.000 đồng và thỏa thuận đến ngày 28/11/2022 sẽ đặt cọc thêm số tiền là 200.000.000 đồng; ngày 28/11/2022 ông Phạm Việt T đã đặt cọc thêm cho ông Châu Minh Quân s tiền là 200.000.000 đồng. Tổng số tiền ông T đặt cọc và đã giao cho ông Q1 là 400.000.000 đồng.

Các đương sự thống nhất giữa ông Phạm Việt T, bà Trương Thị Thúy H1 với bà Lý Mỹ H, ông Châu Minh Q1 thỏa thuận đặt cọc 400.000.000 đồng để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 719024, số vào sổ cấp GCN CH 02991 ngày 20/12/2013, cập nhật sang tên cho ông Châu Minh Q1 ngày 15/07/2022 đối với phần đất có diện tích 300 m², thuộc thửa 714, tờ bản đồ số 26, xã T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Xét yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 25/10/2022 là vô hiệu, buộc bà Lý Mỹ H và ông Châu Minh Q1 liên đới trả lại cho ông Phạm Việt T số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng và 28.000.000 đồng tiền lãi; vì đất bị quy hoạch, không có lối đi riêng và không xây dựng được; ông Q1 đã lừa dối, không cung cấp thông tin về quy hoạch, xây dựng và lối đi chung, Hội đồng xét xử nhận:

Khi các bên ký hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn đã kiểm tra đầy đủ tính pháp lý của phần nhà đất mình cần nhận chuyển nhượng nên mới tiến hành đặt cọc; bị đơn không cố tình che dấu thông tin như nguyên đơn trình bày. Tại bản cam kết (không ghi thời gian) giữa ông Phạm Việt T và ông Châu Minh Q1 có nội dung “Cam kết các nội dung sau đây: giấy tờ nhà đất hợp lệ; đường đi chung không tranh chấp”. Qua đó thể hiện ông T đã biết rõ hiện trạng là lối đi chung nhưng vẫn đồng ý ký hợp đồng đặt cọc.

Xét yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì vị trí khu đất có một phần diện tích đất thuộc chức năng quy hoạch đất nông nghiệp; một phần diện tích đất thuộc chức năng quy hoạch đất hành lang bảo vệ tuyến đường điện. Hội đồng xét xử nhận thấy: Tại công văn số 2099/UBND, ngày 29/5/2023 của Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh phúc đáp Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh với nội dung “Vị trí khu đất thuộc chức năng quy hoạch đất nông nghiệp và bị ảnh hưởng tuyến điện 110 KV- dự kiến; vị trí khu đất nêu trên chưa có quyết định thu hồi đất”.

Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch, được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.

Trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm....

Như vậy, có cơ sở xác định ông Châu Minh Q1 không bị hạn chế quyền của người sử dụng đất, vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận, số tiền 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng ông Phạm Việt T và bà Trương Thị Thúy H1 giao cho ông Châu Minh Q1 và bà Lý Mỹ H là tiền đặt cọc. Theo biên nhận ngày 25 tháng 11 năm 2023 hai bên thống nhất: “ngày 12 tháng 12 năm 2022 bên mua và bên bản cùng ra công chứng. Nếu không đúng theo hợp đồng, vi phạm hợp đồng, bên mua sẽ mất cọc ...”, đến ngày hẹn phía ông T, bà H1 không ra công chứng và cũng không có lý do chính đáng cho việc không thể đến phòng công chứng; sau đó phía bà H, ông Q1 nhiều lần nhắn tin yêu cầu ông T, bà H1 ra công chứng nhưng ông T, bà H1 không thực hiện việc đến phòng công chứng để ký hợp đồng; đến đầu tháng 01 năm 2023 ông T là người khởi kiện bà H và ông Q1, nên bên vi phạm hợp đồng là ông T. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T là có căn cứ.

Từ những phân tích trên, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Việt T và bà Trương Thị Thúy H1, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Xét đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng bị đơn cố ý che dấu thông tin quy hoạch với nguyên đơn là không có căn cứ và không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Phạm Việt T và bà Trương Thị Thúy H1 không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Không chấp nhận đơn kháng cáo của ông Phạm Việt T và bà Trương Thị Thúy H1.

1. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 303/2023/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh.
2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm Việt T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số AA/2023/0019980 ngày 10/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh; Bà Trương Thị Thúy H1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số AA/2023/0019979 ngày 10/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.