NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ngọc Hoa

Các Thẩm phán:

• Ông Nguyễn Minh Quang
• Bà Trần Thị Quỳnh Châu

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Hương – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Ông Phạm Duy Tuấn - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 08 tháng 12 năm 2020 tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 471/2020/TLPT-DS ngày 05 tháng 10 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất”.

Do bản án sơ thẩm số 206/2020/DS-ST ngày 06/8/2020 của Tòa án nhân dân quận Q, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 5380/2020/QĐPT-DS ngày 20 tháng 10 năm 2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số 19286/2020/QĐ-PT ngày 16 tháng 11 năm 2020, giữa:

Nguyên đơn: Ông Huỳnh Quang V, sinh năm 1984 (có mặt)
Địa chỉ: Số 637/10/47/2B đường E, Phường R, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Nguyễn Xuân B, sinh năm 1989 (có mặt)
Địa chỉ: Số 102/53 đường Y, Phường U, quận Q, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 11/12/2019 và các lời khai của nguyên đơn trong quá trình tham gia tố tụng như sau:

Ngày 21/11/2019, ông Huỳnh Quang V (bên mua) và Ông Nguyễn Xuân B (bên bán) có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và đất tọa lạc tại địa chỉ số 45/4B đường I, Phường O, quận Q, Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung thỏa thuận như sau: Giá bán nhà đất là 5.950.000.000 (năm tỷ chín trăm năm mươi triệu) đồng; bên mua đặt cọc 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng; ngày 21/12/2019, hai bên ra công chứng ký hợp đồng mua bán; bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ theo yêu cầu của Ngân hàng để bên mua vay tiền mua nhà.

Tuy nhiên, Ngân hàng yêu cầu phải có bản vẽ tọa độ mới cho vay, ông V đã yêu cầu ông B cung cấp bản vẽ nhưng ông B không cung cấp dẫn đến việc Ngân hàng không giải ngân. Do ông B vi phạm cam kết về việc cung cấp giấy tờ dẫn đến việc mua bán không thực hiện được.

Tại đơn kiện ông V yêu cầu Tòa án buộc Ông Nguyễn Xuân B phải trả lại cho ông V số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông V có ý kiến nếu ông B đồng ý trả lại tiền đặt cọc đã nhận cho ông V thì ông V chỉ yêu cầu ông B hoàn trả lại số tiền 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.

Bị đơn - Ông Nguyễn Xuân B trình bày tại bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng như sau:

Ông B thống nhất với nội dung trình bày của ông V về việc hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 21/11/2019. Tuy nhiên, ông B không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông V, vì: Ông không có lỗi trong những nội dung hai bên đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 21/11/2019; ông V cho rằng Ngân hàng nơi ông V liên hệ không cho vay tiền vì không có đủ giấy tờ thì ông B sẽ giới thiệu cho ông V liên hệ một Ngân hàng khác để vay tiền nhưng ông V không đồng ý; nếu ông V vẫn muốn mua nhà thì ông B vẫn tạo điều kiện cho ông V tiếp tục mua. Ông V không chịu tiếp tục thực hiện mua nhà nên ông V đã vi phạm thỏa thuận nên phải chịu mất số tiền đặt cọc.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 206/2020/DS-ST ngày 06/8/2020 của Tòa án nhân dân quận Q, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Quang V yêu cầu ông Nguyễn Xuân B phải trả lại số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng.

Ngày 07/8/2020, nguyên đơn - ông Huỳnh Quang V nộp đơn kháng cáo, kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Xét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc là 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và tiền phạt cọc do vi phạm 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng, tổng cộng là 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng.

[1.1]. Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số vào sổ cấp giấy chứng nhận số CH 00327 do Ủy ban nhân dân quận Q cấp cho ông Mai Quang B ngày 05/4/2010, đã được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Q cập nhật sang tên Ông Nguyễn Xuân B ngày 30/11/2019, có cơ sở khẳng định căn nhà và đất số 45/4B đường I, Phường O, quận Q, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bên bán - Ông Nguyễn Xuân B.

[1.5]. Xét việc ông V cho rằng do ông B không cung cấp được bản vẽ tọa độ nhà đất cho Ngân hàng để ông V vay tiền Ngân hàng nên ông V không thể tiếp tục thanh toán tiền mua nhà. Hội đồng xét xử thấy rằng: Tại hợp đồng đặt cọc ngày 21/11/2019 không có điều khoản nào thỏa thuận ông B phải cung cấp bản vẽ hoặc các giấy tờ nhà đất khác cho Ngân hàng để bên mua vay tiền mua nhà như phía ông V trình bày. Ông V cũng xác nhận trước khi ký hợp đồng đặt cọc ông V đã được ông B cung cấp toàn bộ hồ sơ tình trạng pháp lý của căn nhà. Ông V hiểu rõ và đồng ý đặt cọc mua nhà.

[1.6]. Tại mục IV của hợp đồng đặt cọc, hai bên đã thoả thuận: “Bên mua phải chịu mất dứt điểm số tiền cọc nếu đổi ý không mua”, cũng như quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc”. Do ông V là người vi phạm dẫn đến không thực hiện được giao kết mua bán nhà, nên căn cứ mục IV của hợp đồng đặt cọc và khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 ông V phải bị mất số tiền đặt cọc.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117; Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh Quang V.
2. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 206/2020/DS-ST ngày 06/8/2020 của Tòa án nhân dân quận Q, Thành phố Hồ Chí Minh:
   • 2.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Quang V yêu cầu Ông Nguyễn Xuân B trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng.
   • 2.2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Huỳnh Quang V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 20.000.000 (hai mươi triệu) đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 10.000.000 (mười triệu) đồng ông V đã nộp theo biên lai thu tiền số AA/2019/0025417 ngày 31/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Q. Sau khi cấn trừ ông V còn phải nộp thêm 10.000.000 (mười triệu) đồng.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Huỳnh Quang V phải chịu án phí dân sự phúc thẩm 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm ông V đã nộp theo biên lai thu số AA/2019/0026792 ngày 17 tháng 8 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Q.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.