TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 5 - THANH HÓA	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 108/2025/DS - ST Ngày: 18-11-2025 V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 5 - THANH HÓA

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trịnh Thị Thủy.

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Hoàng Văn Hải; ông Lê Nam Văn.

- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Yến Nhi - Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 5 - Thanh Hóa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 5 - Thanh Hóa tham gia phiên tòa: Bà Mai Thị Tâm - Kiểm sát viên.

Ngày 18/11/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 5 - Thanh Hóa mở phiên tòa để xét xử sơ thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số 27/2024/TLST- DS ngày 25 tháng 7 năm 2024 về việc “tranh chấp hợp đồng tín dụng” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 19/2025/QĐXXST - DS ngày 26/8/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 19/2025/QĐST-DS ngày 11/9/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 28/2025/QĐST-DS ngày 25/9/2025; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 07/2025/QĐST-DS ngày 30/9/2025; Thông báo mở lại phiên tòa số 06/TB-TA ngày 22/10/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 29/2025/QĐST-DS ngày 29/10/2025; Thông báo mở lại phiên tòa số 07/TB-TA ngày 12/11/2025, giữa:

- Nguyên đơn: Ngân hàng H4 - Địa chỉ: Tầng D, tòa nhà N đường H, phường Y (phường T, quận C cũ), thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Quốc C - Chủ tịch HĐQT. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trịnh Huy T - Giám đốc. Vắng mặt.

Người được ủy quyền lại: Bà Trương Thị H – Chức vụ: Cán bộ tín dụng; địa chỉ: Phòng G – Ngân hàng H4 Chi nhánh T5 - Địa chỉ: Thôn Y, xã N (thị trấn N, huyện N cũ), tỉnh Thanh Hóa. Có mặt.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1972 - Địa chỉ: Thôn T, xã B (xã N, huyện N cũ), tỉnh Thanh Hóa. Vắng mặt (không có lý do).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Phạm Văn T1, sinh năm 1987; địa chỉ: B ấp G, xã Đ, thành phố Hồ Chí Minh. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của anh T1: Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1960; địa chỉ: Thôn T, xã B (xã N, huyện N cũ), tỉnh Thanh Hóa. Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 25/6/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ngân hàng H4, Chi nhánh T ký kết với bà Nguyễn Thị N hợp đồng cho vay số TC00005762/HĐCV ký ngày 11/11/2022. Theo đó PGD số 6 Ngân hàng H4 Chi nhánh T5 đã giải ngân cho bà Nguyễn Thị N 02 lần: lần 1 ngày 11/11/2022 số tiền 400.000.000đ; lần 2 ngày 20/02/2023 số tiền 100.000.000đ, tổng số tiền là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng chẵn) để sử dụng vào mục đích: chăn nuôi; thời hạn vay vốn là 12 tháng từ ngày 12/11/2022 đến ngày 11/11/2023; lãi suất tại thời điểm xét duyệt cho vay là 10,9%/năm (lãi suất theo cơ chế thả nổi), lãi quá hạn được tính bằng 150% lãi suất cho vay (tính từ ngày 11/5/2025 lãi suất quá hạn là 13,5%/năm), lãi suất chậm trả theo mức lãi suất 10%/năm tính trên số dư lãi chậm trả tương ứng thời gian chậm trả. Lãi vay trả hàng tháng, gốc trả vào ngày 11/11/2023. Thời gian gia hạn nợ: 06 tháng. Thời hạn trả nợ cuối cùng sau khi gia hạn nợ 11/05/2024.

Bà Nguyễn Thị N đã thực hiện thế chấp 01 tài sản đảm bảo cho khoản vay trên là: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số 43b, tờ bản đồ số 04 (BĐ 299 TTg xã N), diện tích 1070 m², địa chỉ xã N, huyện N (nay là xã B), tỉnh Thanh Hóa, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP 476671 do UBND huyện N cấp ngày 21/12/2007; Nhận thừa kế quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị N do Chi nhánh VPĐK đất đai huyện N chứng nhận ngày 10/10/2022. Theo Hợp đồng thế chấp số AP 476671/HĐTC ký ngày 09/11/2022

Trong quá trình thực hiện hợp đồng vay vốn, bà Nguyễn Thị N đã không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi vay theo đúng cam kết. Đến ngày 10/06/2024, bà Nguyễn Thị N mới chỉ thực hiện việc nộp trả lãi với tổng số tiền đã trả là: 47.001.455đ. Kể từ ngày 11/05/2024 đến ngày 10/06/2024, bà Nguyễn Thị N đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chậm trả gốc và lãi, trong đó: chưa trả được 500.000.000đ tiền nợ gốc quá hạn và 35.962.746đ tiền nợ lãi và phí phạt chậm trả lãi cho Ngân hàng H4 Chi nhánh T5.

Như vậy, bà Nguyễn Thị N đã vi phạm nghiêm trọng Điều 4, Điều 5, Điểm b Khoản 2 Điều 13 của Hợp đồng cho vay: Trách nhiệm của bên B về trả nợ gốc, lãi tiền vay và các loại phí đầy đủ và đúng hạn theo thỏa thuận tại hợp đồng cho vay số TC00005762/HĐCV ký ngày 11/11/2022.

Ngân hàng H4 Chi nhánh T5 đã nhiều lần đến nhà để đôn đốc, làm việc với bà Nguyễn Thị N, cũng như tích cực gọi điện liên lạc với khách hàng để thu hồi nợ theo đúng quy định nhưng vẫn không nhận được sự phản hồi.

Tính đến ngày 10/06/2024 bà Nguyễn Thị N còn nợ tại Ngân hàng H4 Chi nhánh T5 số tiền tạm tính theo hợp đồng là: 535.962.746đ. Trong đó: Nợ gốc: 500.000.000đ; Nợ lãi trong hạn: 29.601.559đ; Nợ lãi quá hạn: 5.547.945đ; Nợ phí chậm trả lãi: 813.242đ.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền lại của nguyên đơn đề nghị:

- Buộc bà Nguyễn Thị N phải trả toàn bộ tiền nợ gốc, tiền nợ lãi trong hạn và tiền nợ lãi quá hạn, phí phạt chậm trả lãi cho Ngân hàng H4 Chi nhánh T5 theo hợp đồng cho vay số TC00005762/HĐCV ký ngày 11/11/2022, tính đến ngày 18/11/2025 là: 632.463.141đ. Trong đó: Nợ gốc: 500.000.000đ; Nợ lãi trong hạn: 29.601.559đ; Nợ lãi quá hạn: 102.821.918đ; Nợ phí chậm trả lãi: 39.664đ.

- Đề nghị Tòa án tiếp tục tính lãi từ ngày 19/11/2025 đến khi kết thúc vụ án, theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho vay số TC00005762/HĐCV ký ngày 11/11/2022 giữa bà Nguyễn Thị N và Ngân hàng H4 Chi nhánh T5.

- Trường hợp bà Nguyễn Thị N không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng H4, Chi nhánh T5 thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản bảo đảm là: Toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo giấy chứng nhận số AP476671 do UBND huyện N cấp ngày 21/12/2007; Nhận thừa kế quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị N do Chi nhánh VPĐK đất đai huyện N chứng nhận ngày 10/10/2022; tại thửa đất số 43b, tờ bản đồ số 04 (BĐ 299 TTg xã N), diện tích 1070 m², địa chỉ xã N, huyện N (nay là xã B), tỉnh Thanh Hóa để thu hồi nợ theo Hợp đồng thế chấp số AP 476671/HĐTC ký ngày 09/11/2022.

- Đề nghị bà Nguyễn Thị N phải chịu toàn bộ tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.

Đối với bị đơn bà Nguyễn Thị N, sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tống đạt các văn bản tố tụng cho bà theo quy định. Mặc dù, bà N không có ở nhà nhưng có người thân là ông Nguyễn Văn D (bố đẻ bà N) và bà Phạm Thị L (chị chồng) đã nhận thay các văn bản do Tòa án tống đạt và có trách nhiệm thông báo lại cho bà N nhưng bà cố tình vắng mặt, không hợp tác, không chấp hành theo giấy triệu tập của Tòa án, không nêu ý kiến của mình, nên vụ án không tiến hành hòa giải được.

Vụ án có liên quan đến tài sản thế chấp nên Tòa án tiến hành thu thập tài liệu chứng cứ là xem xét, thẩm định tại chỗ theo quy định tại Điều 101 BLTTDS. Đồng thời, do diện tích đất đo đạc thực tế (555,3m²) giảm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1070 m²) là 514,7m² nên Tòa án tiến hành thu thập tài liệu, chứng cứ là yêu cầu cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu, chứng cứ theo quy định tại điểm i khoản 2 Điều 97 BLTTDS năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025; đồng thời xác minh các hộ liền kề với gia đình bà N nhưng vẫn không xác định được nguyên nhân giảm do đâu.

Tại phiên tòa ngày 30/9/2025, đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn đề nghị tạm ngừng phiên tòa để xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến tài sản thế chấp và đồng thời đề nghị đưa anh Phạm Văn T1 (thửa đất giáp ranh phía Bắc của thửa đất gia đình bà Nguyễn Thị N) tham gia tố tụng của vụ án với tư cách là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 10/10/2025, người đại diện theo ủy quyền của Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Phạm Văn T1 - bà Phạm Thị H2 trình bày: Trước đây ông Phạm Văn T2 có thửa số 43, tờ bản đồ số 04 (BĐ 299TTg xã

N) tách cho 02 người con: ông Phạm Văn  (thửa số 43b nay đã chuyển sang cho bà Nguyễn Thị N) và chồng bà là Phạm Văn T3 là thửa số 43a diện tích là 200m², đến ngày 21/12/2007 gia đình bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này. Sau đó chồng bà chết, nên đến ngày 28/12/2018 vợ chồng bà đã chuyển toàn bộ diện tích đất này sang cho con trai bà là anh Phạm Văn T1. Vị trí thửa đất của gia đình bà là ở phía Bắc của thửa đất gia đình bà N nhưng là nửa ở phía Đông giáp bờ mương. Bức tường gạch bị phía sau nhà bà N (cắt dọc phần đất đằng sau) do gia đình bà xây dựng từ trước khi cấp giấy chứng nhận, bà cũng không nhớ năm nào. Vì trước khi cấp giấy gia đình bà đã canh tác ở trên thửa đất này nên xây tường để xác định đất của nhà ai ra nhà đó và cho gà hàng xóm khỏi qua lại. Khi tách thửa hai anh em tự xác định ranh giới, tự phân chia và gia đình bà xây dựng bức tường trên không báo cáo chính quyền địa phương. Bà không biết tại sao vị trí đất của gia đình bà trên bản đồ địa chính năm 2010 lại khác với vị trí đất như hiện tại. Vì gia đình bà sử dụng, canh tác trên vị trí như hiện tại từ trước khi được cấp giấy chứng nhận đến nay không ai có ý kiến gì. Thực tế thửa đất này là của vợ chồng bà là Phạm Văn T3 và Nguyễn Thị H1 chứ không phải là Phạm Văn T3 (H3) như trên bản đồ địa chính xã năm 2010. Bà không biết tại sao trên bản đồ địa chính lại ghi như vậy.

Theo Công văn số 846/UBND-KT ngày 17/11/2025, UBND xã B trả lời như sau: Theo giấy chứng nhận QSD đất được cấp ban đầu ngày 21/12/2007 thì thửa đất số 43a, tờ bản đồ số 04 (BĐ 299TTg xã N) là thửa đất được tách ra 200 m² từ thửa 43, tờ bản đồ số 04 (BĐ 299TTg xã N), chủ sử dụng đất là ông Phạm Văn T3 và không thể hiện sơ đồ kích thước trên giấy chứng nhận. Đến ngày 28/12/2018 thì ông Phạm Văn T3 đã tặng cho con là anh Phạm Văn T1 toàn bộ diện tích thửa đất trên; Được chi nhánh văn phòng Đ chi nhánh N1 ký biến động và xác nhận thuộc thửa 208, tờ bản đồ số 27, BĐ ĐC xã N (được thể hiện tại mục VI của giấy chứng nhận ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận QSD đất). Theo bản đồ Địa chính đo đạc năm 2010 xã N thì thửa đất số 208 thuộc thửa đất số 43a, diện tích 200,6 m² và nằm ở phía bắc thửa đất số 80 của ông Phạm Văn Â.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải nhưng bị đơn vắng mặt nên vụ án không tiến hành hòa giải được.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 5 - Thanh Hóa phát biểu ý kiến tại phiên tòa:

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự: Thẩm phán, HĐXX, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của pháp luật. Nguyên đơn chấp hành các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật; bị đơn không chấp hành các quyền và nghĩa vụ theo quy định; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa chấp hành đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định.

- Về việc giải quyết vụ án: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị N phải trả số tiền còn nợ gốc và lãi theo quy định. Về xử lý tài sản bảo đảm: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, nếu bà N không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả khoản nợ gốc, lãi và lãi phát sinh thì Ngân hàng H4 có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát mại tài

sản thế chấp để thu hồi nợ theo diện tích đo đạc thực tế. Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí DSST theo quy định; hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí mà nguyên đơn đã nộp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và ý kiến của nguyên đơn tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng và quan hệ pháp luật:

Tranh chấp giữa Ngân hàng H4 với bà Nguyễn Thị N có địa chỉ thôn T, xã B, tỉnh Thanh Hóa là tranh chấp hợp đồng tín dụng, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 5 - Thanh Hóa được quy định tại khoản 3 Điều 26; Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025.

Ngày 11/9/2025, người đại diện theo ủy quyền lại của nguyên đơn có đơn xin hoãn phiên tòa và bị đơn là bà Nguyễn Thị N vắng mặt tại phiên tòa lần thứ nhất nên căn cứ vào khoản 1 Điều 227 BLTTDS, HĐXX hoãn phiên tòa.

Ngày 25/9/2025, người đại diện theo ủy quyền lại của nguyên đơn có đơn xin hoãn phiên tòa nên căn cứ vào khoản 2 Điều 227 BLTTDS, HĐXX hoãn phiên tòa.

Ngày 30/9/2025, đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn đề nghị tạm ngừng phiên tòa để xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến tài sản thế chấp nên căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 259, HĐXX tạm ngừng phiên tòa.

Ngày 29/10/2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Phạm Văn T1 vắng mặt tại phiên tòa lần thứ nhất nên căn cứ vào khoản 1 Điều 227 BLTTDS, HĐXX hoãn phiên tòa.

Tại phiên tòa hôm nay, bà N, anh T1 vẫn vắng mặt không có lý do nên theo quy định điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 Bộ Luật tố tụng dân sự, HĐXX tiến hành xét xử lần hai - vắng mặt bà N và anh T1.

[2] Về nội dung tranh chấp:

Ngân hàng H4, Chi nhánh T ký kết với bà Nguyễn Thị N hợp đồng cho vay số TC00005762/HĐCV ký ngày 11/11/2022. Theo đó PGD số 6 Ngân hàng H4, Chi nhánh T5 đã giải ngân cho bà Nguyễn Thị N 02 lần: lần 1 ngày 11/11/2022 số tiền 400.000.000đ; lần 2 ngày 20/02/2023 số tiền 100.000.000đ, tổng số tiền là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng chẵn), để sử dụng vào mục đích chăn nuôi; thời hạn vay vốn là 12 tháng từ ngày 12/11/2022 đến ngày 11/11/2023. Lãi vay trả hàng tháng, gốc trả vào ngày 11/11/2023. Thời gian gia hạn nợ: 06 tháng. Thời hạn trả nợ cuối cùng sau khi gia hạn nợ 11/05/2024.

Hợp đồng cấp tín dụng đúng với chức năng hoạt động của Ngân hàng, các bên ký hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không khiếu nại nội dung của hợp đồng. Vì vậy, hợp đồng tín dụng nói trên có giá trị pháp lý buộc các bên phải thi hành, đến thời hạn bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ theo cam kết là vi phạm hợp đồng tín dụng đã ký kết.

[3] Về lãi suất:

Lãi suất tại thời điểm xét duyệt cho vay là 10,9%/năm (theo cơ chế thả nổi), lãi quá hạn được tính bằng 150% lãi suất cho vay, lãi suất chậm trả theo mức lãi suất 10%/năm tính trên số dư lãi chậm trả tương ứng thời gian chậm trả.

Việc thỏa thuận lãi suất trong hạn, lãi suất quá hạn và điều chỉnh lãi suất đều đúng thỏa thuận, là hoàn toàn tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật, được quy định tại Điều 468 BLDS; khoản 2 Điều 100 Luật các tổ chức tín dụng và Thông tư số 12/2010/TT – NHNN ngày 14/4/2010 của Ngân hàng N2, các Điều 7, 8, 10, 13 của Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Ngân hàng yêu cầu bên vay trả các khoản lãi từ ngày bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ lãi đến ngày xét xử sơ thẩm là có căn cứ được chấp nhận.

[4] Trên cơ sở hợp đồng tín dụng: Tính đến ngày 18/11/2025, bà Nguyễn Thị N còn nợ Ngân hàng H4 tổng số tiền cả gốc và lãi là 632.463.141đ (sáu trăm ba mươi hai triệu bốn trăm sáu mươi ba nghìn một trăm bốn mươi mốt đồng). Trong đó: Nợ gốc: 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng); Nợ lãi trong hạn: 29.601.559đ (hai mươi chín triệu sáu trăm linh một nghìn năm trăm năm mươi chín đồng); Nợ lãi quá hạn: 102.821.918đ (một trăm linh hai triệu tám trăm hai mươi mốt nghìn chín trăm mười tám đồng); Nợ phí chậm trả lãi: 39.664đ (ba mươi chín nghìn sáu trăm sáu mươi tư đồng).

Do bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ từ ngày 11/5/2024 nên bên cho vay khởi kiện yêu cầu bên vay phải trả nợ là có căn cứ, phù hợp Điều 466 BLDS và Điều 103 Luật các tổ chức tín dụng nên được chấp nhận, kể từ ngày 12/5/2024 bên vay còn phải chịu lãi suất trong hạn, lãi suất quá hạn theo hợp đồng tín dụng mà hai bên đã ký kết.

[7] Tài sản thế chấp:

Hợp đồng thế chấp số AP 476671/HĐTC ký ngày 09/11/2022 đối với toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với Toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo giấy chứng nhận số AP476671 do UBND huyện N cấp ngày 21/12/2007; Nhận thừa kế quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị N do Chi nhánh VPĐK đất đai huyện N chứng nhận ngày 10/10/2022; tại thửa đất số 43b, tờ bản đồ số 04 (BĐ 299 TTg xã N), diện tích 1.070 m², địa chỉ xã N, huyện N (nay là xã B), tỉnh Thanh Hóa.

Việc thế chấp tài sản của bà Nguyễn Thị N và các bên liên quan là tự nguyện, nội dung hợp đồng các bên không có tranh chấp, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định pháp luật. Do bên thế chấp tài sản vi phạm nghĩa vụ trả nợ, theo quy định tại Điều 299 BLDS bên nhận thế chấp có quyền xử lý các tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, nếu bà N không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả khoản nợ gốc, lãi và lãi phát sinh thì Ngân hàng H4 có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, diện tích của thửa đất số 43b, tờ bản đồ số 04 (BĐ 299 TTg xã N) có sự biến động, cụ thể: Theo bản đồ địa chính năm 2010, diện tích thửa đất giảm còn 827,5m², nhưng tại thời điểm thế chấp Ngân hàng vẫn thẩm định theo diện tích 1070 m² là không chính xác, có sự thiếu sót. Mặt khác, tại thời điểm xem xét, thẩm định tại chỗ diện tích đất đo đạc thực tế còn 555,3m², giảm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1070 m²) là 514,7m², giảm so với bản đồ địa chính năm 2010 là 272,2m². Sau khi xem xét, thẩm định tại chỗ, Tòa án đã có văn bản yêu cầu UBND xã N (nay là xã B) trả lời lý do diện tích đất bị giảm và yêu cầu Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ cung cấp thông tin liên quan đến thửa đất này, đồng thời xác minh đối với các hộ liên quan và liền kề nhưng không xác định rõ nguyên nhân diện tích đất của thửa đất giảm do đâu. Do đó, trong trường hợp bà N không trả nợ cho Ngân hàng theo thỏa thuận trong Hợp đồng thế chấp, thì tài sản thế chấp trên sẽ được xử lý để thu hồi nợ cho Ngân hàng theo kết quả đo đạc thực tế ngày 14/8/2025 diện tích đất là 555,3m².

Trường hợp bà N tất toán toàn bộ khoản nợ trên thì Ngân hàng H4 phải trả lại toàn bộ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bà N. Trường hợp số tiền có được từ việc phát mại tài sản thế chấp sau khi thanh toán hết nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng thì số tiền còn thừa phải trả lại cho bên thế chấp là bà N. Trường hợp phát mại tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán nợ, thì Ngân hàng có quyền đề nghị kê biên phát mại các tài sản khác thuộc quyền sở hữu của bà N để bà N tiếp tục thực hiện việc trả các khoản tiền nợ gốc và lãi phát sinh cho đến khi hoàn tất xong các khoản nợ cho Ngân hàng.

[8] Về đề nghị của nguyên đơn triệu tập những tổ chức, cá nhân tham gia vụ án với tư cách là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Ông Phạm Hồng T4; UBND xã B, tỉnh Thanh Hóa; Chi nhánh Văn phòng Đ. HĐXX xét thấy, việc diện tích đất của bà N thế chấp cho Ngân hàng theo đo đạc thực tế (555,3m²) giảm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1070 m²) là 514,7m², Tòa án đã thu thập các tài liệu, chứng cứ tại các cơ quan và cá nhân liên quan, không xác định được giảm do đâu. Vì vậy, HĐXX không chấp nhận đề nghị này của nguyên đơn.

[9] Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Hội đồng xét xử xét thấy tính chất, các tình tiết, sự kiện pháp lý trong vụ án này tương tự như các tình tiết, sự kiện pháp lý trong án lệ số 08/2016/AL. Vì vậy, cần áp dụng án lệ số 08/2016/AL để xác định nghĩa vụ chậm thi hành án.

[10] Về chi phí tố tụng: Bị đơn phải chịu toàn bộ tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 8.405.000đ (tám triệu bốn trăm linh năm nghìn đồng). Do nguyên đơn đã nộp tiền tạm ứng chi phí tố tụng nên bị đơn phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền này.

[11] Về án phí dân sự sơ thẩm (DSST): Bà Nguyễn Thị N phải chịu án phí DSST có giá ngạch đối với tổng số tiền phải trả là 632.463.141đ, cụ thể: 20.000.000đ + (232.463.141đ x 4%) = 29.298.525đ, làm tròn là 29.298.000đ (hai mươi chín triệu hai trăm chín mươi tám nghìn đồng). Hoàn trả lại cho Ngân hàng H4 số tiền tạm ứng án phí DSST mà Ngân hàng đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 74, khoản 1 Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 2 và 3 Điều 228, Điều 244, Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 292, 295, 296, 298, 299, 463, 466, 468 của Bộ luật dân sự; khoản 1 Điều 100 và Điều 103 Luật các tổ chức tín dụng và Thông tư số 12/2010/TT – NHNN ngày 14/4/2010 của Ngân hàng N2, các Điều 7, 8, 10, 13 của Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15/5/2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; án lệ số 08/2016/AL; điểm b khoản 1 Điều 24, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

1. Chấp nhận đơn khởi kiện của Ngân hàng H4, buộc bà Nguyễn Thị N phải thanh toán cho Ngân hàng tính đến ngày 18/11/2025, tổng số tiền cả gốc và lãi là 632.463.141đ (sáu trăm ba mươi hai triệu bốn trăm sáu mươi ba nghìn một trăm bốn mươi mốt đồng). Trong đó: Nợ gốc: 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng); Nợ lãi trong hạn: 29.601.559đ (hai mươi chín triệu sáu trăm linh một nghìn năm trăm năm mươi chín đồng); Nợ lãi quá hạn: 102.821.918đ (một trăm linh hai triệu tám trăm hai mươi mốt nghìn chín trăm mười tám đồng); Nợ phí chậm trả lãi: 39.664đ (ba mươi chín nghìn sáu trăm sáu mươi tư đồng).

Kể từ ngày 19/11/2025, bà N còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi quá hạn của số tiền nợ gốc chưa thanh toán, theo mức lãi suất mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc này. Trường hợp trong hợp đồng tín dụng các bên có thỏa thuận về việc điều chỉnh lãi suất cho vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng cho vay thì lãi suất mà bà N phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho vay theo quyết định của Tòa án cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng cho vay.

2. Xử lý tài sản bảo đảm: Trường hợp bà Nguyễn Thị N không trả nợ hoặc trả nợ không đầy đủ thì Ngân hàng H4 có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án dân sự kê biên xử lý toàn bộ tài sản thế chấp để đảm bảo thi hành án là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo giấy chứng nhận số AP476671 do UBND huyện N cấp ngày 21/12/2007; Nhận thừa kế quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị N do Chi nhánh VPĐK đất đai huyện N chứng nhận ngày 10/10/2022; tại thửa đất số 43b, tờ bản đồ số 04 (BĐ 299 TTg xã N), diện tích 1070 m², địa chỉ xã N, huyện N (nay là xã B), tỉnh Thanh Hóa, theo Hợp đồng thế chấp số AP 476671/HĐTC ký ngày 09/11/2022. Chấp nhận xử lý tài sản bảo đảm theo diện tích đo thực tế là 555,3m² theo biên bản xem xét, thẩm định tài sản và Sơ đồ hiện trạng thửa đất ngày 14/8/2025 (có sơ đồ hiện trạng thửa đất ngày 14/8/2025 kèm theo bản án).

Trường hợp bà N tất toán toàn bộ khoản nợ trên thì Ngân hàng H4 phải trả lại toàn bộ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bà N. Trường hợp số tiền có

được từ việc phát mại tài sản thế chấp sau khi thanh toán hết nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng thì số tiền còn thừa phải trả lại cho bên thế chấp là bà N. Trường hợp phát mại tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán nợ, thì Ngân hàng có quyền đề nghị kê biên phát mại các tài sản khác thuộc quyền sở hữu của bà N để bà N tiếp tục thực hiện việc trả các khoản tiền nợ gốc và lãi phát sinh cho đến khi hoàn tất xong các khoản nợ cho Ngân hàng.

3. Về chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Thị N phải chịu toàn bộ tiền chi phí tố tụng là 8.405.000đ (tám triệu bốn trăm linh năm nghìn đồng). Do Ngân hàng đã nộp nên bà N phải có trách nhiệm hoàn trả cho Ngân hàng số tiền này.

4. Về án phí: Bà Nguyễn Thị N phải chịu 29.298.000đ (hai mươi chín triệu hai trăm chín mươi tám nghìn đồng) tiền án phí DSST.

Hoàn trả lại cho Ngân hàng H4 12.719.000đ (mười hai triệu bảy trăm mười chín nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí DSST đã nộp theo biên lai thu số 0005401 ngày 24/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nga Sơn, tỉnh Thanh Hóa (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 5 - Thanh Hóa).

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng bản án này trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận. - TAND tỉnh Thanh Hóa; - VKSND khu vực 5 - Thanh Hóa; - THADS tỉnh Thanh Hóa; - Đương sự; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trịnh Thị Thủy

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

HỘI THẨM NHÂN DÂN	HỘI THẨM NHÂN DÂN	THẨM PHÁN
Hoàng Văn Hải	Lê Nam Văn	Trịnh Thị Thủy