TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 107/2025/DS-PT Ngày: 25 - 12 - 2025 V/v: “Tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất; Yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Nguyễn Tiến Dũng

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Tử Lượng

Ông Trần Văn San

- Thư ký phiên toà: Bà Lê Thu Hằng - Thư ký Toà án nhân dân tỉnh Ninh Bình.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình tham gia phiên toà: Bà Lê Thị Thu Thủy - Kiểm sát viên.

Ngày 25 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Ninh Bình mở phiên toà xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 59/2025/TLPT- DS ngày 01/10/2025 về việc “Tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất; Yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Do bản án dân sự sơ thẩm số 109/2025/DS – ST ngày 24 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định (nay là Tòa án nhân dân khu vực 11, tỉnh Ninh Bình) bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 91/2025/QĐXX-PT ngày 06/11/2025

1. Nguyên đơn: Anh Vũ Văn T, sinh năm 1993 và chị Đỗ Thị Thu H, sinh năm 1999. Địa chỉ: Xóm X, xã H, huyện H, tỉnh Nam Định (nay là xã H, tỉnh Ninh Bình).
2. Bị đơn:
   • Bà Đỗ Thị Q, sinh năm 1974 và ông Đồng Văn D, sinh năm 1967. Địa chỉ: Xóm X, xã H, huyện H, tỉnh Nam Định. (nay là xã H, tỉnh Ninh Bình).
   • Bà Phạm Thị P, sinh năm 1946. Địa chỉ: Xóm X, xã H, huyện H, tỉnh Nam Định. (nay là xã H, tỉnh Ninh Bình).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Phạm Thị P: Luật sư Nguyễn Chí Đ – Công ty L - Đoàn Luật sư H2.

3. Người làm chứng: Ông Phạm Văn N, sinh năm 1973. Địa chỉ: Xóm X, xã H, huyện H, tỉnh Nam Định. (nay là xã H, tỉnh Ninh Bình).
4. Người kháng cáo: Bà Đỗ Thị Q và bà Phạm Thị P là bị đơn.

Tại phiên tòa có mặt anh T, chị H, bà P, bà Q, ông D, Luật sư Đ.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình tố tụng, nguyên đơn anh Vũ Văn T, chị Đỗ Thị Thu H trình bày:

Ông bà nội chị H là bà Phạm Thị P và ông Đỗ Ngọc B được công nhận quyền sử dụng thửa đất số 20 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 1165m². Từ năm 2000, bà P và ông B đã cho con trai là ông Đỗ Văn T1 (bố đẻ chị H) và con gái là bà Đỗ Thị Q xây nhà ở trên một phần thửa đất thuộc quyền sử dụng của ông B và bà P nhưng không lập văn bản, chưa đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Năm 2010, ông B chết không để lại di chúc. Năm 2021, các thừa kế của ông B đã làm thủ tục tặng cho toàn bộ thửa đất của ông B, bà P cho bà P. Bà P đã được công nhận quyền sử dụng đất bằng việc ghi nội dung được nhận thừa kế tại trang cuối cùng bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tên hộ ông Đỗ Ngọc B.

Sau khi được công nhận quyền sử dụng đất, bà P đã chuyển mục đích sử dụng toàn bộ đất ao sang đất vườn đồng thời tách thửa đất trên thành 02 thửa gồm: Thửa đất số 151 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 997m² và thửa đất số 152 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 188m². Sau khi tách thửa, bà P tặng cho bà Đỗ Thị Q thửa đất số 152 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 188m² (CLN); ông D, bà Q đã được cấp GCNQSDĐ số CY 993249 ngày 03/02/2021. Trước khi được cấp GCNQSDĐ thì trên thửa đất này, ông D, bà Q đã xây nhà cấp bốn hiện làm máy xay xát thóc gạo, làm may, bán hàng tạp hóa. Tuy nhiên, thực tế công trình nhà cấp bốn của bà Q không nằm hoàn toàn trên phần đất bà Q được cấp GCNQSDD mà một phần công trình nhà cấp bốn (diện tích 9,5m²) của bà Q, ông D thuộc thửa 151 của bà P.

Tháng 9/2021, bà P và vợ chồng anh T, chị H đã tự nguyện thỏa thuận như sau: Bà P chuyển nhượng cho vợ chồng anh T, chị H phần đất có tứ cận: Phía nam giáp đường Quốc lộ 21 dài 7,1m; phía may (bắc) 5,6m; phía đông giáp đất ông D, bà Q và tây giáp ngõ dài 31m; giá chuyển nhượng là 1.200.000.000₫ nhưng bà P tặng cho chị H 1/2 giá trị thửa đất là 600.000.000đ; chị H, anh T còn phải trả cho bà P 1/2 giá trị thửa đất là 600.000.000đ. Các nội dung thỏa thuận như trên được thể hiện tại “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất” và “Giấy xác nhận” lập cùng ngày 22/9/2021 có ông Phạm Văn N (cùng xóm) làm chứng. Chị H, anh T đã mời địa chính xã đo đạc để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ thì hộ ông Đ1 liền kề đất bà P không xác nhận ranh giới quyền sử dụng đất với bà P nên không hoàn thiện được thủ tục. Mặc dù chưa làm được sổ đỏ nhưng thực tế vợ chồng anh T, chị H đã sử dụng đất, ở tại căn nhà cũ của ông T1 xây trên đất ông B từ năm 2000 đến nay.

Tháng 7/2024, luật đất đai mới có hiệu lực, bà P làm thủ tục tách thửa đất số 151 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 997m² thành 02 thửa gồm: Thửa đất số 153 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 775m² (trong đó: ONT: 222m²; CLN: 553m²) và thửa đất số 154 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 202m² (trong đó: ONT 88m²; CLN 114m²). Trên thửa đất số 154 tờ bản đồ số 06 xã H đã có sẵn nhà ở của ông T1 (vợ chồng anh T, chị H ở) và một phần công trình nhà cấp bốn của ông D, bà Q (diện tích 9,5m²).

Hoàn thành việc tách thửa, bà P cùng vợ chồng anh T, chị H đã đến UBND xã H hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 154 tờ bản đồ số 06 xã H theo đúng nội dung đã thỏa thuận từ ngày 22/9/2021. Anh Tú, chị H đã được cấp GCNQSDĐ số DN 380699 ngày 02/8/2024. Ngày 07/8/2024, theo yêu cầu của bà P, vợ chồng anh T, chị H đã phải trả thêm cho bà P số tiền 130.000.000đ; bà P ký nhận vào giấy biên nhận tiền. Do nhà cũ của ông T1 đã xuống cấp nghiêm trọng nên vợ chồng anh T, chị H hạ giải nhà cũ để xây lại nhà mới. Khi anh T, chị H đo đạc cắm mốc, thiết kế để chuẩn bị làm móng thì ông D, bà Q không nhất trí bàn giao phần đất giáp ranh diện tích 35m² trong đó có 9,5m² công trình nhà máy xay xát gạo của ông D, bà Q cho anh T, chị H. Ngoài ra, phần đất phía bắc nhà cũ của ông T1 diện tích 9m² bà P tự ý nhận đất trồng ngô, không giao trả anh T, chị H.

Anh Tú, chị H đề nghị Tòa án:

• Buộc ông D, bà Q trả lại phần đất diện tích 35m² giới hạn bởi các điểm (2,6',7',11',2) trên sơ đồ đo hiện trạng cho anh T, chị H sử dụng. Đề nghị giao tài sản, công trình xây dựng diện tích 9,5m² trên phần đất này cho anh T, chị H sở hữu; anh T, chị H có trách nhiệm thanh toán giá trị tài sản cho ông D, bà Q theo giá mà Hội đồng định giá đã xác định.
• Buộc bà Phạm Thị P trả lại phần đất diện tích 9m² giới hạn bởi các điểm (6,7,12',5,6) trên sơ đồ đo hiện trạng cho anh T, chị H sử dụng. Đề nghị giao anh T, chị H được quyền sở hữu tường rào lưới B40 dài 2,9m (giáp ngõ) và cây ngô, hoa màu của bà P trồng trên phần đất này. Anh Tú, chị H tự nguyện thanh toán cho bà P số tiền 2.000.000₫.
• Đề nghị không chấp nhận yêu cầu “Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23 tháng 7 năm 2024 giữa bà Phạm Thị P và vợ chồng anh Vũ Văn T, chị Đỗ Thị Thu H vô hiệu và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho anh T, chị H” của cụ Phạm Thị P.

* Tại bản tự khai và lời khai trong quá trình tố tụng, bị đơn bà Đỗ Thị Q, ông Đồng Văn D trình bày:

Năm 2000, vợ chồng bà Q được bố mẹ đẻ là ông B, bà P giao đất cho làm nhà liền kề với công trình nhà xây của em trai (ông T1). Khi đó, ông B, bà P đã có ý tặng cho ông T1 phần đất giáp ngõ chiều rộng trước và sau 05m; thực tế ông B đã xây nhà cho ông T1 ở trên phần đất này. Giữa nhà ông B và nhà ông T1 còn phần đất trống khoảng 7m mặt đường, ông B, bà P cho bà Q, ông D xây nhà cấp bốn. Mặc dù thời điểm cho đất bà Q, ông T1 để xây nhà ở ông B còn sống nhưng không lập văn bản tặng cho, chưa làm thủ tục sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chính ông B là người căng dây, đào móng cho ông D, bà Q xây nhà cấp bốn lợp ngói. Gia đình bà Q xây dựng công trình sử dụng đến nay đã 20 năm không tranh chấp. Năm 2010, ông B chết. Năm 2019, bà P đã làm thủ tục tặng cho vợ chồng bà Q, ông D phần đất chiều rộng mặt đường 7m theo hiện trạng sử dụng. Bà Q, ông D công nhận đã được tặng cho, hiện đang sử dụng đúng phần đất diện tích 188 m² (CLN) như GCNQSDĐ đã cấp.

Khoảng giữa năm 2024, bà P tách thửa đất đang sử dụng làm sổ đỏ cho chị H, anh T. Bà Q có nghe bà P nói cho chị H phần đất chiều rộng giáp Quốc lộ B (trước và sau) 5m. Bà P tin tưởng cháu nội nên đã để chị H tự đi làm thủ tục để được cấp sổ đỏ. Cũng trong năm 2024, anh T, chị H phá nhà cũ của ông T1 đồng thời yêu cầu vợ chồng bà Q, ông D phá dỡ một phần diện tích nhà máy xay xát để cho anh T, chị H xây nhà.

Do công trình bà Q, ông D xây trước khi cấp GCNQSDĐ. Mặc dù trong GCNQSDĐ được cấp có thể hiện chiều cạnh, tứ cận nhưng do đất từ bố mẹ tách cho nên cũng không xem xét cụ thể. Vì vậy, trường hợp công trình nhà cấp bốn của ông D, bà Q xây sang đất đã cấp cho anh T, chị H; anh T, chị H muốn hạ giải một phần công trình để sử dụng đất thì phải xây lại nhà mới giống như nhà cấp bốn cũ cho ông D, bà Q.

* Tại đơn yêu cầu và lời khai trong quá trình tố tụng, bị đơn bà Phạm Thị Phương trình B1:

Ông B, bà P có nhà đất ở tại xóm X, xã H (nay là xã H) đã được cấp GCNQSDĐ ngày 11/08/2010 tên hộ ông Đỗ Ngọc B. Sau khi ông B chết, bà P đã được gia đình tặng cho quyền sử dụng thửa đất số 151, tờ bản đồ số 81 xã H diện tích 977m²; GCNQSDĐ số CY 993248 ngày 03/02/2021. Bà P, ông B sinh được 06 người trong đó có ông Đỗ Văn T1, bà Đỗ Thị Q. Ông T1 kết hôn với bà T2 sinh ra chị H. Từ năm 2000, ông B, bà P đã cho ông T1, bà Q một phần đất để xây nhà nhưng không lập văn bản, chưa làm thủ tục sang tên như anh T, chị H, bà Q đã khai. Khi ông T1 ly hôn với bà T2, ông B đã trả cho bà T2 số tiền 10.000.000đ giá trị công trình trên đất; ông T1 sau đó cũng đi nơi khác ở, nhà của ông T1 xây trên đất ông B để cho chị H và bà T2 ở.

Ngày 23/07/2024, bà P nguyện vọng cho đất và chia cho ông Đỗ Văn T1 và Đỗ Thị Thu H phần đất chiều rộng mặt đường 5m, chiều sâu đến hết móng nhà cũ rộng 5m. Ông T1 và chị H thống nhất: Chị H phải thanh toán 1/2 giá trị thửa đất cho ông T1 là 600.000.000đ; vợ chồng chị H, anh T đứng tên GCNQSDĐ. Chị H đã đưa bà P đến UBND xã H cũ để kí các thủ tục về chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, khi ký các văn bản giấy tờ có liên quan, bà P đã không đọc lại nội dung các văn bản nên không biết mô mốc phần đất chuyển nhượng xác định như thế nào.

Đầu năm 2025, chị H, anh T tranh chấp quyền sử dụng đất với bà Q, bà P đã đến UBND xã H xem lại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bà P và anh T, chị H thì mới biết trong hợp đồng ghi bà P chuyển nhượng cho vợ chồng anh T, chị H thửa đất với giá 1.500.000.000₫ (một tỷ năm trăm triệu đồng). Tuy nhiên, thửa đất này bà P tặng cho chị H 1/2 và ông T1 1/2 chứ không bán cho chị H để lấy số tiền 1.500.000.000₫ như nội dung hợp đã ký. Ngoài ra, diện tích, chiều cạnh thửa đất được ghi trong Hợp đồng lớn hơn phần diện tích, chiều cạnh thực tế trước đây ông B, bà P đã cho ông T1 sử dụng. Do “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ngày 23/7/2024 tại UBND xã H giữa bà P và anh T, chị H là không trung thực, bị che giấu, vi phạm pháp luật nên bà P đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng trên vô hiệu toàn bộ. Theo đó, đề nghị Tòa án thu hồi GCNQSDĐ đã cấp cho anh T chị H, trả lại thửa đất số 154, tờ bản đồ số 81 xã H cho bà P sử dụng. Trường hợp anh T, chị H xin được sử dụng thì phải thanh toán cho bà P số tiền 1.370.000.000đ vì sau khi được cấp sổ đỏ, chị H, anh T có trả cho bà P số tiền 130.000.000₫.

Tại phiên tòa sơ thẩm bà P công nhận chữ ký, chữ viết của bà tại “Giấy biên nhận” và “ Hợp đồng đặt cọc” lập cùng ngày 22/9/2021 do anh T, chị H giao nộp; công nhận đã nhận số tiền 600.000.000đ từ chị H như chị H anh T đã khai. Tuy nhiên, khi ký các văn bản trên cũng như Hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã, bà P tin tưởng cháu nên đều không đọc nội dung. Bà P giữ yêu cầu đề nghị tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 154 giữa bà P và anh T, chị H vô hiệu do bị lừa dối, che giấu và yêu cầu hủy GCNQSDĐ đã cấp cho anh T, chị H. Ngoài ra, quá trình giải quyết vụ án, bà P xác định giá trị thửa đất số 154 là 1.500.000.000đ; chị H đã trả 130.000.000đ, còn phải trả 1.370.000.000đ. Bà P xác định tại thời điểm năm 2024, thửa đất 154 trị giá hơn 03 tỷ đồng; bà P vẫn giữ lời hứa cho chị H 1/2 giá trị và phải trả cho bà số tiền 1.500.000.000đ; số tiền ghi trong hợp đồng 1.500.000.000₫ là 1/2 giá trị thửa đất mà chị H phải trả bà P. Chị H đã trả được 600.000.000đ, còn phải trả cho bà P số tiền 900.000.000₫.

* Người làm chứng là ông Phạm Văn N trình bày: Ông N là người ở cùng xóm với các đương sự. Chiều tối ngày 22/9/2021, ông N được chị H mời đến căn nhà cũ của ông T1 (chị H, anh T đang ở) chứng kiến việc các bên lập Hợp đồng đặt cọc và Giấy biên nhận ghi lại nội dung các bên thỏa thuận là: Bà P chuyển nhượng cho anh T, chị H thửa đất cạnh Nam giáp đường 7,1m; cạnh may (B) 5,6m; cạnh Đông giáp đất bà Q, cạnh T3 giáp ngõ với giá 1.200.000.000đ; bà P cho cháu H 1/2 giá trị thửa đất là 600.000.000đ, cháu H giao bà P nhận 600.000.000đ. Bà P ký hợp đồng đặt cọc, giấy nhận tiền, ông N ký cả hai văn bản trên với tư cách người làm chứng. Sau đó, các bên đi làm thủ tục như thế nào ông N không biết. Vì điều kiện công việc bận ông N xin được vắng mặt tại phiên tòa.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 109/2025/DS – ST ngày 24 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định (nay là Tòa án nhân dân khu vực 11, tỉnh Ninh Bình) quyết định.

Căn cứ các Điều 175, 176, 385, 400, 401, 404 Bộ luật Dân sự; Điều 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn anh Vũ Văn T, chị Đỗ Thị Thu H.
2. Bà Phạm Thị P phải bàn giao cho anh Vũ Văn T, chị Đỗ Thị Thu H phần đất diện tích 9m² ký hiệu S4, giới hạn bởi các điểm (6,6',7',5,6). Anh Tú, chị H được quyền sở hữu phần tường rào xây gạch bi cao 01m, rào lưới B40 dài 2,9m giáp ngõ và cây hoa màu trên diện tích đất này. Ghi nhận sự tự nguyện của anh T, chị H: Buộc anh T, chị H phải thanh toán cho bà P số tiền 2.000.000đ (hai triệu đồng).
3. Ông Đồng Văn D, bà Đỗ Thị Q trả cho anh Đỗ Văn T4, chị Vũ Thị Thu H1 phần đất diện tích 35m² ký hiệu S2 + S3, giới hạn bởi các điểm (2,A,5',8',9',Β,2). Anh Tú, chị H1 được quyền sở hữu phần công trình do ông D, bà Q xây dựng diện tích 9,5m² ký hiệu S2, giới hạn bởi các điểm (2,A,9',B,2). Anh Tú, chị H1 phải thanh toán cho ông D, bà Q trị tài sản trên đất là 10.016.000đ (mười triệu không trăm mười sáu nghìn đồng).
   (Có sơ đồ xác định quyền sử dụng đất kèm theo bản án).
4. Không chấp nhận yêu cầu “Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23 tháng 7 năm 2024 giữa bà Phạm Thị P và vợ chồng anh Vũ Văn T, chị Đỗ Thị Thu H vô hiệu và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho anh T, chị H” của bà Phạm Thị P.
5. Không chấp nhận yêu cầu buộc anh T, chị H phải thanh toán số tiền 900.000.000đ (chín trăm triệu đồng) của bà Phạm Thị P.
6. Án phí: Căn cứ khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Khoản 3 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án:
   • Anh Vũ Văn T, chị Đỗ Thị Thu H phải nộp 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tại biên lai số 0000407 ngày 01 tháng 4 năm 2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hải Hậu. Anh Tú, chị H đã nộp đủ tiền án phí dân sự sơ thẩm.
   • Ông Đồng Văn D, bà Đỗ Thị Q phải nộp 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí.
   • Bà Phạm Thị P được miễn án phí.

* Ngày 30/6/2025, bị đơn là bà Phạm Thị P và bà Đỗ Thị Q kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Lý do kháng cáo: Thẩm phán đã vi phạm nghiêm trọng pháp luật tố tụng dân sự, áp dụng pháp luật sai xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại.

* Tại phiên tòa các đương sự trình bày nội dung sự việc tranh chấp như nội dung đã nêu trên.

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Bà P thừa nhận đã nhận của vợ chồng anh T, chị Hằng số tiền 730 triệu đồng (một lần 600 triệu đồng và một lần 130 triệu đồng) và ký các văn bản giấy tờ như anh T, chị H trình bày; bà P xác định chỉ bán cho vợ chồng cháu T - Hằng 05 mét đất mặt đường nhưng vợ chồng T - H gian dối làm hợp đồng không đúng theo ý của bà. Vì vậy bà yêu cầu hủy hợp đồng, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho vợ chồng anh T, chị H.

Bà Q và ông D thừa nhận tường nhà cấp 4 của nhà bà đang nằm trên diện tích được cấp sổ đỏ của vợ chồng T - H; nay vợ chồng bà đồng ý trả lại đất nhưng yêu cầu vợ chồng T – H phải làm lại nhà cho vợ chồng bà.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà P có quan điểm: Vợ chồng T - H có hành vi gian dối trong quá trình giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể: Bản chất là bà Phương T5 cho đất nhưng vợ chồng T - H lại làm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng; số tiền ghi trong hợp đồng không đúng sự thật; bà P không đọc hợp đồng... Ngoài ra cấp sơ thẩm có nhiều vi phạm về thủ tục tố tụng. Vì vậy đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 109/2025/DS – ST ngày 24 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định (nay là Tòa án nhân dân khu vực 11, tỉnh Ninh Bình)

- Về án phí: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Phạm Thị P và bà Đỗ Thị Q là hợp lệ và làm trong thời hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

[2.1] Nguồn gốc thửa đất tranh chấp là của vợ chồng bà Phạm Thị P và ông Đỗ Ngọc B, sau khi ông B chết thì các đồng thừa kế của ông Ban T6 cho toàn bộ thửa đất cho bà P.

Ngày 04/12/2021, bà Phạm Thị P được công nhận quyền sử dụng thửa đất số 20 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 1.165m². Ngày 01/02/2021, bà P hoàn thành thủ tục tách thửa đất số 20 tờ bản đồ số 06 xã H thành 02 thửa: Thửa đất số 151 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 977m² (trong đó: ONT: 310m²; CLN: 667m²) và thửa đất số 152 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 188m² (CLN). Sau khi tách thửa, bà P tặng cho bà Đỗ Thị Q, ông Đồng Văn D thửa đất số 152 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 188m² (CLN). Ông D, bà Q đã được cấp GCNQSDĐ số CY 993249 ngày 03/02/2021; bà P đã được cấp GCNQSDĐ số CY 993248 ngày 03/02/2021.

Tháng 7/2024, bà P tiếp tục làm thủ tục tách thửa đất số 151 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 997m² thành 02 thửa gồm: Thửa đất số 153 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 775m² (trong đó: ONT: 222m²; CLN: 553 m²) và thửa đất số 154 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 202m² (trong đó: ONT: 88m²; CLN: 114m²).

Ngày 23 tháng 7 năm 2024, tại UBND xã H, bà P và vợ chồng anh T, chị H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, bà P chuyển nhượng cho vợ chồng anh T, chị H thửa đất mới tách là thửa đất số 154 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 202m² Anh Tú, chị H đã được GCNQSDĐ số DN 380699 ngày 02/8/2024, tên người sử dụng ông Vũ Văn T, bà Đỗ Thị Thu H.

Trước khi tặng cho quyền sử dụng thửa đất số 152 tờ bản đồ số 06 xã H cho bà Q và chuyển nhượng thửa đất số số 154 tờ bản đồ số 06 xã H cho vợ chồng anh T, chị H thì bà Q, ông D và vợ chồng anh T, chị H đã là người trực tiếp quản lý, sử dụng đối với công trình được xây dựng trên các phần đất này. Trong đó, bà Q, ông D được bà P tách thửa và tặng cho thửa đất số 152 từ năm 2021 sau đó bà P mới làm thủ tục tách thửa phần đất còn lại liền kề với phần đất của bà Q và chuyển nhượng cho anh T, chị H. Tuy nhiên, tại thời điểm bà Q, ông D được công nhận quyền sử dụng đất thì phần công trình diện tích 9,5m² (sơ đồ hiện trạng) nhà cấp bốn hiện làm máy say xát, bán hàng tạp hóa của ông D, bà Q đã nằm trên thửa đất số 151 thuộc quyền sử dụng của bà P. Năm 2024, khi bà P tách thửa 151 thành thửa 153 và thửa 154 thì phần công trình nhà xây cấp bốn diện tích 9,5m² của bà Q, ông D nằm trên thửa 154. Như vậy, khi làm thủ tục tách thửa quyền sử dụng đất từ thửa 151 thành các thửa 152, 153, 154 sau đó tặng cho, chuyển nhượng, các đương sự đều đã biết rõ chiều cạnh, hình thể thửa đất được tách, biết rõ phần công trình xây dựng diện tích 9,5m² của ông D, bà Q không nằm trên thửa đất số 152. Vì các công trình đều xây từ khoảng năm 2000, đã xuống cấp nên các bên đều tự nguyện chấp nhận để chia tách quyền sử dụng đất thành thửa có kích thước chiều cạnh, hình thể tương đối theo mặt bằng chung, đảm bảo tính hữu dụng và thẩm mỹ của thửa đất. Bà P chuyển nhượng cho vợ chồng anh T, chị H là chuyển nhượng cả thửa 154; trước khi chuyển nhượng, bà P đã thực hiện các thủ tục tách thửa. Ngoài ra, tại “Hợp đồng đặt cọc..” và “giấy xác nhận” lập ngày 22/9/2021 giữa chị H và bà P đều thể hiện: Bà P chuyển nhượng và tặng cho chị H thửa đất: Phía nam 7,1m mặt đường Q; phía may 5,6m; phía đông, tây dài 31m. Từ khi làm văn bản thỏa thuận đến khi tách thửa, chuyển nhượng, bà P hoàn toàn minh mẫn, việc ký hợp đồng cũng như làm các thủ tục khác có liên quan không bị ai ép buộc. Với quá trình biến động của các thửa đất có nguồn gốc của bà P như đã trình bày ở trên thì việc bà P trình bày không biết về diện tích, kích thước hình thể đối với thửa đất đã tách, đã chuyển nhượng cho anh T, chị H là không có cơ sở. Bà P cho rằng bà bị vợ chồng anh T chị H lừa dối khi ký kết hợp đồng nhưng không có căn cứ chứng minh nên không được chấp nhận. Vì vậy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 23/7/2024 giữa bà Phạm Thị P và anh Vũ Văn T, chị Đỗ Thị Thu H không bị vô hiệu.

[2.2] Về giá chuyển nhượng thửa đất: Ngày 22/9/2021 bà P và chị H đã lập văn bản với tên “Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất” và “Giấy xác nhận” với nội dung: Bà P chuyển nhượng cho chị H phần đất có chiều cạnh tứ cận đúng với thửa 154 mà bà P đã làm thủ tục tách từ thửa 151 với giá 1.200.000.000đ nhưng bà P cho chị H 1/2 giá trị bằng số tiền 600.000.000đ, số còn lại 600.000.000đ chị H phải thanh toán cho bà P. Chị H đã thanh toán cho bà P với sự chứng kiến của người làm chứng là ông Phạm Văn N. Mặc dù GCNQSDĐ cấp đúng với nội dung các bên đã thỏa thuận nhưng sau khi được cấp GCNQSDĐ, bà P yêu cầu trả thêm tiền nên chị H đã trả thêm cho bà P số tiền 130.000.000đ. Như vậy, giá hai bên thực tế thỏa thuận là 1.200.000.000₫ + 130.000.000đ được hiểu là giá chuyển nhượng của người trong gia đình (bà và cháu nội), còn giá 1.500.000.000₫ ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng ngày 23 tháng 7 năm 2024 giữa bà P và vợ chồng anh T, chị Thu H là giá thỏa thuận theo thị trường để thực hiện nghĩa vụ cho Nhà nước (giá tính thuế).

Quá trình giải quyết vụ án, bà P công nhận đã hứa và vẫn thực hiện lời hứa cho chị H 1/2 giá trị thửa đất; đã nhận 1/2 giá trị theo thỏa thuận là 600.000.000đ, sau đó nhận thêm số tiền 130.000.000đ. Lời khai của bà P phù hợp với các văn bản bà P công nhận đã ký với chị H vào ngày 22/9/2021. Như vậy, các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận từ ngày 22/9/2021. Tuy nhiên, vì tài sản chuyển nhượng là quyền sử dụng đất nên theo quy định phải được lập hợp đồng theo mẫu và phải được công chứng, chứng thực nên “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ngày 23 tháng 7 năm 2024 là việc hợp thức hóa thỏa thuận giữa các đương sự từ năm 2021. Do anh T, chị H đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận cho bà P nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu của bà P và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bà P về việc buộc anh T, chị H phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

[2.3] Về ranh giới quyền sử dụng đất:

Hồ sơ địa chính thể hiện: Thửa đất số 154 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 202m² thuộc quyền sử dụng của anh T, chị H có chiều cạnh và tứ cận như sau: Cạnh Nam giáp đường dài 7,1m; cạnh bắc giáp đất bà P dài 5,6m; cạnh đông giáp đất ông D dài 28,0m; cạnh tây giáp ngõ dài 7,3m +4,8 m +11m + 3,5m + 2,9m. Thửa đất số 152 tờ bản đồ số 06 xã H diện tích 188m² thuộc quyền sử dụng của ông D, bà Q có chiều cạnh và tứ cận như sau: Cạnh Nam giáp đường dài 7,0m; cạnh bắc giáp đất bà P 7m; cạnh đông giáp đất bà P dài 26,5m; cạnh tây giáp đất ông T dài 28m.

Kết quả đo hiện trạng: Hộ ông D, bà Q sử dụng tổng diện tích 223m² (đã trừ hành lang đường giao thông Quốc lộ B theo quy định), thừa 35m² so với hồ sơ địa chính. Hộ anh T, chị H sử dụng diện tích 158m² (đã trừ hành lang đường giao thông Quốc lộ B theo quy định), thiếu 44m² so với hồ sơ địa chính.

Đối chiếu hồ sơ địa chính và kết quả thẩm định thì hộ bà P đang sử dụng phần đất diện tích 09m² giới hạn bởi các điểm (6,6',7',5,6) trên sơ đồ đo hiện trạng thuộc thửa số 154 thuộc quyền sử dụng của anh T, chị H. Trên đất có phần tường rào lưới 40 (dài 2,9m) hết giá trị sử dụng và một số cây ngô, cây hoa màu các đương sự không đề nghị định giá. Anh Tú, chị H đề nghị được sở hữu phần tường rào đã hết giá trị sử dụng cùng các cây hoa màu trên đất và tự nguyện hỗ trợ bà P số tiền 2.000.000đ. Vì vậy cần ghi nhận sự tự nguyện của anh T, chị H; giao các tài sản trên cho anh T, chị H sở hữu; anh T, chị H thanh toán cho bà P số tiền 2.000.000đ; bà P phải bàn giao phần đất diện tích 09m² giới hạn bởi các điểm (6,6',7',5,6) theo sơ đồ đo hiện trạng cho anh T, chị H sử dụng.

Ông D, bà Q đang sử dụng phần đất diện tích 35m² (giới hạn bởi các điểm 2,A,5',8',9',B, 2) thuộc thửa đất số 154 thuộc quyền sử dụng của anh T, chị H. Trên phần đất này có phần công trình nhà máy X gạo diện tích 9,5m² trị giá 10.016.000₫ của ông D, bà Q. Theo thông tin cung cấp của đại diện cơ sở xóm X xã H thì hiện tại bà Q, ông D đang ở tại nhà đất thửa số 62 tờ bản đồ số 81 xã H, không sử dụng công trình đã xây trên đất được bà P tặng cho để ở mà chỉ làm nhà máy xay xát gạo, bán hàng tạp hóa; các công trình xây từ năm 2000 đã xuống cấp; nếu không buộc tháo dỡ mà công nhận cho ông D, bà Q phần đất đã xây công trình là 9,5m² (hình tam giác, đáy rộng 1,95m) thì không đảm bảo giá trị sử dụng cũng như giá trị thẩm mỹ của thửa đất số 154. Vì vậy, cần chấp nhận yêu cầu của anh T, chị H, giao phần công trình xây dựng diện tích 9,5m² thuộc nhà cấp bốn của ông D bà Q cho anh T, chị H sở hữu; anh T, chị H có trách nhiệm thanh toán phần giá trị công trình theo giá Hội đồng định giá đã xác định là 10.016.000đ. Buộc ông D, bà Q phải bàn giao phần đất diện tích 35m² (giới hạn bởi các điểm 2,A,5',8',9',B, 2) trên sơ đồ đo hiện trạng cho anh T, chị H sử dụng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Q có quan điểm đồng ý trả lại đất cho vợ chồng anh T nhưng yêu cầu vợ chồng anh T phải xây lại toàn bộ căn nhà cho vợ chồng bà. Yêu cầu này của bà Q là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

[2.4] Từ những phân tích nhận định nêu trên, xét thấy những quyết định của bản án sơ thẩm là phù hợp và có căn cứ pháp luật. Tại cấp phúc thẩm người kháng cáo không xuất trình thêm tài liệu chứng cứ gì mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình nên không được chấp nhận, vì vậy cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; đo đạc đất và định giá tài sản tranh chấp tổng cộng là 7.674.000 đồng. Anh Tú, chị H tự nguyện nộp toàn bộ chi phí tố tụng và đã nộp đủ theo quy định.

[4] Về án phí: Kháng cáo của bà Phạm Thị P và bà Đỗ Thị Q không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên bà P là người cao tuổi nên được miễn.

[5] Các vấn đề khác không có kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thị P và bà Đỗ Thị Q. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 109/2025/DS – ST ngày 24 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định (nay là Tòa án nhân dân khu vực 11, tỉnh Ninh Bình)
2. Án phí dân sự phúc thẩm:

   Bà Đỗ Thị Q phải nộp 300.000₫ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được đối trừ số tiền tạm ứng án phí 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) bà Q đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0000352 ngày 07/7/2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Ninh Bình, bà Q đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

   Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bà Phạm Thị P.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án và người phải thi hành án có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Ninh Bình; - TAND khu vực 11 – Ninh Bình; - Phòng THADS khu vực 11 – Ninh Bình; - Lưu HS, VT.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Tiến Dũng