Bản án số: 1066/2023/DS-PT
Ngày: 17-11-2023
“V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Minh Phượng

Các thẩm phán: Bà Phạm Thị Kim

Bà Lê Thị Anh Minh

- Thư ký phiên tòa: Bà Mai Thị Thu Trang – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lý – Kiểm sát viên.

Ngày 17 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 357/2023/TLPT- DS ngày 02 tháng 10 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, do Bản án dân sự sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 05 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 4668/2023/QĐXXPT-DS ngày 09 tháng 10 năm 2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Quyết định hoãn phiên tòa số14905/2023/QĐ-PT ngày 08 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Phạm Thị N năm: 1964; địa chỉ: F L, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt)
2. Bị đơn: Bà Trần Hương L năm: 1976; địa chỉ thường trú: Số A, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Văn B, sinh năm: 1983; địa chỉ: Số E(tầng trệt) Q, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (Có mặt)

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Ông Văn H L1sinh năm: 1974; địa chỉ: Số B, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có mặt)
   2. Ông Nguyễn Văn V năm: 1982; địa chỉ: Số B, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của ông Nguyễn Văn VBà Nguyễn Thị P năm: 1982; địa chỉ: Số B, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có yêu cầu xét xử vắng mặt)

3. Bà Nguyễn Thị P năm: 1982; địa chỉ: Số B, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có yêu cầu xét xử vắng mặt)

4. Người làm chứng:
   1. Bà Nguyễn Thị N1 năm: 1975; địa chỉ: Số F, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (Có mặt)
   2. Ông Dương T P1sinh năm: 1983; địa chỉ: E Chung cư P, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh (Có yêu cầu xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 17/01/2019 và quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa, nguyên đơn bà Phạm Thị N2 bày: Ngày 10/11/2018, giữa bà Trần Hương L1(Viết tắt là “bà L”) và bà Phạm Thị N3(Viết tắt là “bà N”) ký kết hợp đồng đặt cọc đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số 22 (Tầng trệt) đường P, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh; theo đó: Giá chuyển nhượng là 5.200.000.000 (Năm tỷ hai trăm triệu) đồng; bên mua đặt cọc 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng, gồm: 03 lượng vàng và 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng tiền mặt; ngày 20/12/2018, hai bên sẽ tiến hành mua bán tại Phòng công chứng. Nếu bên bán đổi ý không chuyển nhượng bất động sản hoặc vi phạm bất kỳ điều khoản nào quy định trong thỏa thuận, hoặc không có thiện chí, cố tình gây trở ngại không chịu hoàn tất hoặc chậm trễ trong quá trình tiến hành các thủ tục mua bán theo yêu cầu của bên mua thì bên mua có quyền chấm dứt việc chuyển nhượng bất động sản này và bên bán phải bồi thường gấp đôi số tiền mà bên mua đã đặt cọc. Ngoài ra các bên thỏa thuận các nội dung liên quan đến căn nhà thuộc quyền sở hữu của bên bán và việc thanh toán các khoản phí, lệ phí liên quan đến việc mua bán theo quy định của pháp luật. Thực hiện thỏa thuận, bà N4 đặt cọc cho bà L2 số tiền là 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng; cụ thể: Ngay sau khi ký Hợp đồng đặt cọc ngày 10/11/2018, bà N4 giao số tiền cọc 03 lượng vàng và 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng tiền mặt (Các bên thống nhất là 200.000.000 đồng) và ngày 16/11/2018, bà N5 tục đặt cọc thêm số tiền 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng và có chữ ký xác nhận của bà L Ngày 20/12/2018, bà N4 đến Phòng C4 để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà L3 có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để thực hiện thủ tục công chứng. Việc bà Nđến Phòng C có 02 người làm chứng là bà Nguyễn Thị N6 ông Dương T P1(Là 02 người môi giới cho việc mua bán). Tuy nhiên, hết giờ hành chính ngày 20/12/2018 bà L4 chưa có Giấy chứng nhận nên bà Lđề nghị với bà N7 chứng ngoài giờ, bà N không đồng ý. Những sự việc nêu trên đã thể hiện bà L5 vi phạm hợp đồng đặt cọc, đến ngày công chứng nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để thực hiện thủ tục công chứng. Vì vậy, bà N8 cầu Tòa án buộc bà L6 trả cho bà N9 tiền là 1.000.000.000 (Một tỷ) đồng; bao gồm: Tiền cọc là 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng; thanh toán một lần ngay sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Về yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn V1(Viết tắt là “ông V”); bà N10 nhận ngày 16/11/2018, bà N11 nhận của ông V2 tiền 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng nhà đất nêu trên. Tại biên nhận đặt cọc có thể hiện nội dung, trong thời hạn 20 ngày nếu ông V3 tiếp tục mua thì sẽ mất cọc, bà L3 bán thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc là 600.000.000 (Sáu trăm triệu) đồng. Việc bà Nkhông t tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc với ông V4 do bà L5 vi phạm hợp đồng mua bán nhà với bà N12 Nđề nghị ông V5 kiện bà N13 một vụ án khác.

* Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn - bà Trần Hương L7 bày ý kiến như sau:

Thông qua môi giới, giới thiệu bà N11 đến mua căn nhà số B (trệt) P, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh(Viết tắt là “nhà 22 (Tầng trệt) Phan Phú Tl”) của bà L. Sau khi xem xong nhà đất, đồng thời tìm hiểu tình trạng pháp lý là nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng và sau đó hai bên thống nhất tiến hành đặt cọc, hai bên thống nhất sẽ lấy giấy chủ quyền nhà ra khi đến ngày hai bên ký hợp đồng mua bán như cam kết trong hợp đồng đặt cọc, bà N14 ý cùng bà L8 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q(V1Chi nhánh T3bỏ tiền ra giải chấp và ký hợp đồng mua bán tại Ngân hàng vào hạn cuối là ngày 20 tháng 12 năm 2018; nên giữa bà L9 bà N15 hành hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất như đã trình bày trên. Bà N11 đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng làm 02 đợt như bà N4 trình bày. Hai bên thỏa thuận hạn cuối là ngày 20/12/2018, cùng đến Ngân hàng Thương mại Cổ phần Q(V1Chi nhánh T3để làm thủ tục giải chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; sau đó Công chứng mua bán tại Ngân hàng, bản thân bà L5 liên hệ với Công Chứng viên Phòng C(Công chứng viên H1 L2để cùng đến Công chứng tại Ngân hàng, cũng như làm các thủ tục, soạn thảo hợp đồng mua bán chuẩn bị hồ sơ giấy tờ, giấy ủy quyền để khi ký hợp đồng mua bán xong để bà N16 đóng thuế và sang trên trước bạ. Đến ngày 20/12/2018, khi các bên đến Ngân hàng thì bà N17 không thực hiện việc bỏ tiền vào để giải chấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu như thỏa thuận, mà đến xong rồi bỏ về và sau đó bà N8 cầu bà L10 bỏ tiền ra giải chấp rồi đến Phòng Cđể công chứng hợp đồng mua bán, sau khi bà L11 chấp Giấy chứng nhận ra và đến Phòng C1 ký hợp đồng mua bán thì bà N18 tránh không chịu đến (Có Công chứng viên H1 L2là người cùng đi đến Ngân hàng cũng như đợi bà N19 Phòng C Sự việc không ký hợp đồng mua bán là lỗi hoàn toàn do bà N20 ra, theo như thỏa thuận giữa hai bên đến ngày ký hợp đồng mà bên mua không thực hiện ký hợp đồng mua bán thì mất số tiền đặt cọc. Hơn nữa, khi chưa nhận chuyển nhượng nhà của bà L12 bà N4 tự ý nhận cọc bán căn nhà trên cho ông Nguyễn Văn V6 giá 5.900.000.000 đồng và ghi nhận cọc thay cho bà L9 số tiền 300.000.000 đồng. Sự việc được bà Bùi Thị T2 T1địa chỉ 5 C, Phường C, Quận C, Thành phố H rất rõ quá trình. Do đó đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Ý kiến trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Văn H L1như sau: Căn hộ chung cư số 22 (Tầng trệt) Phan Phú T3 tài sản riêng của bà Trần Hương L13 trình thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa bà L14 bà N21 ra như bà L7 bày. Đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ông L1có đơn đề nghị Tòa án giải quyết, xét xử vắng mặt đối với ông.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Nguyễn Văn V7 đơn yêu cầu độc lập và trình bày ý kiến như sau: Ngày 16/11/2018, ông Nguyễn Văn V1(Viết tắt là “ông V”) và bà N11 ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán Căn hộ chung cư số 22 (trệt) P, Phường A, Quận E, Thành phố H dung thỏa thuận như sau: Bà N22 tiền cọc thay cho bà L15 căn hộ chung cư S (Tầng trệt) Phan Phú T4 giá 5.900.000.000 (Năm tỷ chín trăm triệu) đồ ng, số tiền phải cọc là 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng, thời gian ký hợp đồng mua bán là 20 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Trường hợp bên mua không mua sẽ bị mất tiền cọc, bên bán không bán phải bồi thường tiền cọc gấp đôi là 600.000.000 (Sáu trăm triệu) đồng. Hợp đồng đặt cọc không có công chứng và có người làm chứng là bà Bùi Thu T5 ký vào hợp đồng. Bà N4 nhận cọc của ông Nguyễn Văn V8 đồng. Đến ngày hẹn theo hợp đồng đặt cọc nhưng bà N23 có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để thực hiện ký hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. Do đó, ông V9 càu Tòa án buộc bà N24 lại cho ông V2 tiền cọc 300.000.000 đồng theo Biên nhận đặt cọc tiền mua nhà đề ngày 16/11/2018 và bồi thường số tiền là 300.000.000 đồng phạt cọc do bà N25 phạm hợp đồng; tổng số bà N26 trả cho ông V2 tiền 600.000.000 đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị P1 trình bày ý kiến như sau: Bà Nguyễn Thị P1(Viết tắt là “bà P”) là vợ của ông Nguyễn Văn V1, thống nhất với ý kiến trình bày và yêu cầu của ông V

* Người là chứng là bà Nguyễn Thị N27 bày ý kiến như sau: Bà N28 bà L16 ký Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở ngày 10/11/2018 với nội dung đúng như các bên trình bày. Bà N11 yêu cầu bà L17 ký công chứng mua bán sớm nhưng bà L3 đồng ý, yêu cầu đến đúng ngày thỏa thuận trong hợp đồng. Đến ngày 20/12/2018, bà N11 yêu cầu bà N1đến Phòng Cđể chứng kiến việc mua bán, bà N1đến và chờ đến 17 giờ cùng ngày nhưng do bà L18 có Giấy chứng nhận nên bà N1đi về.

Bản án sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 05/6/2023 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, tuyên xử:

1. Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở ký kết ngày 10/11/2018 giữa bà Trần Hương L19 bà Phạm Thị N3.

2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị N3

Buộc bà Trần Hương L20 thanh toán cho bà Phạm Thị N29 tiền 1.000.000.000 đồng; trong đó, bao gồm: Số tiền cọc bà Trần Hương L21 nhận là 500.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn V1

T2vô hiệu biên nhận đặt cọc tiền mua nhà ký kết ngày 16/11/2018 giữa bà Phạm Thị N30 ông Nguyễn Văn V1.

Buộc bà Phạm Thị N31 trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Văn V10 tiền là 300.000.000 đồng.

Đình chỉ yêu cầu của ông Nguyễn Văn V11 số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn V12 bà Phạm Thị N32 số tiền lãi 198.000.000 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 07/6/2023, bà Trần Hương L1 có đơn kháng cáo Bản án sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 05-6-2023 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bà Phạm Thị N3 (Viết tắt là “Nguyên đơn”) trình bày ý kiến như sau: Giữ nguyên nội dung yêu cầu tại đơn khởi kiện; không đồng ý với toàn bộ yêu cầu kháng cáo và trình bày của phía bị đơn, bà Nguyễn Thị N33 người môi giới bà N34 nhà của bà L22 bà N35 là người biết rõ toàn bộ sự việc từ khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 19/11/2018 đến ngày ra ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng Chà N1cũng đã xác định hết giờ làm việc phía bà L4 chưa mang giấy chứng nhận bản chính đến Phòng công chứng, nên không thể ký hợp đồng công chứng tại Phòng CKhông có việc sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà N30 bà L23 thuận bà N36 mang 2.400.000.000 đồng đến Ngân hàng cùng bà lệ để trả nợ cho bà L24 ngân hàng để xóa thế chấp nhà đất và thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà tại ngân hàng như phía đại diện bà L7 bày. Hết giờ làm việc ngày 20/12/2018 bà N37 phòng công chứng đi về nhà, hôm sau bà Nkhông t liên hệ với bà L25 bà L26 máy và đến ngày 22/12/2018 thì bà L27 hợp đồng mua bán nhà với bà P2 bên không ký được hợp đồng mua bán như đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 10/11/2018 thuộc về lỗi của bà L28 vậy, đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 05/6/2023 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn có ông Nguyễn Văn B trình bày ý kiến như sau: Yêu cầu triệu tập người làm chứng là bà Trần Dĩnh  gia phiên tòa phúc thẩm vì bà Â1 người giúp cho bà L29 thủ tục giấy tờ mua bán nhà, bà Â2 rất rõ việc bà N23 đến phòng Cchiều ngày 20/12/2018. Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc ngày 10/11/2018, bà N30 bà L16 thỏa thuận bằng miệng (lời nói) chứ không lập văn bản đến ngày 20/12/2018 bà N36 mang tiền 2.400.000.000 đồng đến ngân hàng V1Chi nhánh T3để trả tiền nợ vay của bà L30 giấy chứng nhận và ký hợp đồng mua bán nhà công chứng tại Ngân hàng. Đến đầu giờ chiều ngày 20/12/2018, khi đến Ngân hàng bà N23 chịu bỏ tiền tất toán nợ nên bà L20 đi vay cho kịp đến 16 giờ 05 phút thì nhân viên ngân hàng mang bản chính giấy chứng nhận đến phòng Công chứng số 2 cho bà L31 Lđã nhắn tin cho bà N38 16 giờ 48 phút lên Lầu của Phòng Cđể tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhưng bà N23 đến, việc không ký được hợp đồng chuyển nhượng nhà công chứng thuộc về lỗi của cả hai bên. Ngoài Biên bản giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm vay thì không có biên bản giao nhận bản chính giấy chứng nhận giữa bà L19 ông Huỳnh Phan Thanh N39(Nhân viên ngân hàng). Bà Nguyễn Thị N33 người môi giới và là người biết rõ việc nhận cọc. Ngày 20/12/2018, bà N40 đến ngân hàng và phòng CTòa án cấp sơ thẩm đã không xem xét kỹ các tình tiết của vụ án dẫn đến đưa ra phán quyết ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bà L; do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm sửa một phần bản án không chấp nhận yêu cầu của bà N2và hủy phần bản án tuyên đối với bà P3 bà N2chuyển công an làm rõ hành vi lừa đảo của bà N2trong khi chưa thực hiện xong việc mua bán nhà, nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của bà L32 bà N2đã ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc của bà P

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Văn H LI: Có lời trình bày xác định, thống nhất trình bày của phía bà L33 không ký hợp đồng mua bán nhà thuộc về lỗi của bà N41 ngày 20/12/2018 bà L19 ông L34(chồng bà L8 phòng C2 để làm thủ tục đến 16 giờ 05 phút thì nhân viên Ngân hàng mang giấy chứng quyền sở hữu nhà (bản chính) đến phòng công chứng nhưng bà N2không có mặt tại phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán nhà. Ngoài Biên bản giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm vay có nội dung thể hiện: Phần giao nhận giữa các phòng ban nội bộ VIB ngày 20/12/2018 Bên nhận Huỳnh Phan T6 N2chức vụ: GĐQLKH “đã nhận đầy đủ hồ sơ trên vào lúc 16 giờ 05 phút ngày 20/12/2018” thì không có biên bản giao nhận bản chính giấy chứng nhận nhà đất giữa đị diện ngân hàng và bà LBà Nguyễn Thị N1là người môi giới cho bà L19 bà N2mua bán nhà; ngày 20/12/2028 bà N1có đến Ngân hàng và phòng CĐề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N39

Ý kiến trình bày của người làm chứng – bà Nguyễn Thị N42 sau: Bà N1là người môi giới để bà N2và bà L35 nhau thỏa thuận ký Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 10/11/2018. Khi ký hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền cọc bà N1có mặt và ngày 20/12/2028 bà N1có theo ra ngân hàng và phòng Cđến ngân hàng bà L36 cầu bà N2nạp số tiền 2.400.000.000 đồng để thanh toán tiền nợ của bà L24 Ngân hàng lấy sổ ra ký hợp đồng công chứng nhưng bà N43 đồng ý vì cho rằng nợ của bà L24 ngân hàng không liên quan đến bà N2nên bà N2chỉ ký hợp đồng công chứng tại phòng công chứng sau khi có giấy chứng nhận nhà đất bản chính. Do đó, bà N44 đi đến phòng Cchờ, sau đó tiếp tục ra quán cà phê trước phòng C3 chờ nhưng quá 17 giờ ngày 20/12/2018 bà L4 chưa có giấy chứng nhận nên bà N1có báo cho bà N2biết và bà N2đi về.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trình bày quan điểm:

+ Về tố tụng: Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quyền hạn, nhiệm vụ và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa.

+ Về tính hợp pháp của đơn kháng cáo: Bà L thực hiện quyền kháng cáo trong thời gian luật định căn cứ Điều 273 và Điều 285 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý giải quyết kháng cáo của bà L đối với Bản án sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 05-6-2023 của Tòa án nhân dân Quận 5 là đúng quy định của pháp luật.

+ Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm phía bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ mới nào so với các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ đã cung cấp tại cấp sơ thẩm để chứng minh kháng cáo là có cơ sở. Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tung Dân sự đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 05-6-2023 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét, thẩm tra và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa; Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

1. Về thủ tục tố tụng:

   Ngày 05/6/2023, Tòa án nhân dân Quận 5 xét xử và ban hành Bản án số 71/2023/DS-ST đến ngày 07/6/2023 bà L có đơn kháng cáo trong thời hạn và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định tại Điều 272, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; do vậy, Tòa án nhân dân Tp. Hồ Chí Minh thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm đối với Bản án sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 05-6-2023 của Tòa án nhân dân Quận 5 là đúng pháp luật về thẩm quyền tại điểm b khoản 1 Điều 38 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

   Xét, phía bà L yêu cầu triệu tập bà Trần Dĩnh Â3 tư cách là người làm chứng tham gia phiên tòa phúc thẩm là không có cơ sở pháp lý để Hội đồng xét xử chấp nhận vì bà Â4 phải là người môi giới cho các bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

2. Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn đối với bản sán sơ thẩm

   Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CH721235 số vào sổ cấp GCN: CS 13136 do sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H ngày 20/4/2017 đăng ký thay đổi các ngày 26/12/2017 đối với căn hộ chung cư S (T) tại đường P, Phường A, Quận E, Tp .thuộc quyền sở hữu của bà L để xác định việc ký Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 10/11/2018 đối với căn hộ nêu trên giữa bà N39 và bà L có hình thức, nội dung phù hợp với quy định tại Điều 117 và Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự là đúng.

   Xét, Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 10/11/2018 các bên thỏa thuận bà N39 (Bên B) đặt cọc trước cho bà L (Bên A) số tiền 3 cây vàng và 100.000.000 đồng; tuy nhiên, trên thực tế các bên thống nhất xác định bà N2đã đặt cọc cho bà L37 tiền 500.000.000 đồng (Bao gồm: Ngày 10/11/2018 đặt 3 cây vàng và 100.000.000 đồng các bên thống nhất là 200.000.000 đồng và ngày 16/11/2018 đặt thêm 300.000.000 đồng). Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định số tiền đặt cọc để mua bán nhà giữa các bên là 500.000.000 đồng là có căn cứ và phù hợp với thừa nhận của các bên tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án.

   Xét, theo Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 10/11/2018 các bên thống nhất ngày 20/12/2018 sẽ tiến hành mua bán tại phòng công chứng, bà N39 (Bên B) sẽ thanh toán tiền và bà L (Bên A) sẽ giao toàn bộ giấy tờ bản chính liên quan đến đất và tài sản gắn liền với đất cho bà N39. Mặc dù, các bên không thỏa thuận việc tiến hành mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng cụ thể nào trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nhưng tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án các bên đều có lời khai thống nhất xác định là phòng CThành phố H.

   Xét, phía bà L38 rằng các bên thỏa thuận thống nhất ngày 20/12/2018 cùng đến Ngân hàng Thương mại cổ phần Q(V1Chi nhánh T3, bà N39 bỏ tiền ra để làm thủ tục giải chấp và công chứng mua bán tại Ngân hàng là không có căn cứ và không phù hợp với các tài liệu, chứng cứ; cụ thể: bà N39 không thừa nhận những nội dung phía bà L7 bày và Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 10/11/2018 không có nội dung các bên thỏa thuận đến ngày 20/12/2018 bà N39 phải mang số tiền 2.400.000.000 đồng đến ngân hàng V1chi nhánnh Tđể bà L39 toán khoản nợ ngân hàng, xóa thế chấp đối với tài sản mà các bên đã đặt cọc mua bán ngày 10/11/2018 để ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng tại ngân hàng như phía bà L7 bày. Theo Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản, Đơn yêu cầu cử công chứng viên thực hiện công chứng ngoài trụ sở thể hiện bà L36 cầu công chứng viên cùng đến ngân hàng V13 công chứng việc chuyển nhượng là không đúng thỏa thuận giữa các bên tại Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 10/11/2018 là thực hiện công chứng tại Phòng công chứng. Như vậy, việc bà L10 ý thay đổi địa điểm công chứng mà không thông báo cho bà N39 và không được sự đồng ý của bà N39.

   Xét, tại phiên tòa phúc thẩm đại diện bà L cho rằng các Clip ghi hình và hình ảnh có trong hồ sơ được chụp và quay tại Phòng Cvào lúc 16 giờ 30 phút ngày 20/12/20218 để chứng minh bà L đã đến Phòng Csau khi nhận được giấy tờ bản chính tại ngân hàng lúc 16 giờ 05 phút và cho rằng bà N39 không đến nên không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng; tuy nhiên, Hội đồng xét xử nhận thấy các hình ảnh, Clip mà bà L cung cấp không thể hiện được thực hiện vào thời gian nào; đồng thời, theo Tường trình ngày 25/3/2021 của Công chứng viên H(Bút lục số 278) và Văn bản phúc đáp số 93/CC2 ngày 01/3/2021 (Bút lục số 280) thì không có căn cứ để Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định bà L16 mang bản chính giấy chứng nhận đến Phòng công chứng số 2 làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán trong giờ làm việc vào lúc 16 giờ 30 phút ngày 20/12/2018 như bà L7 bày; mặt khác, bà N39 không thừa các lời khai của phía bà L là có thật, nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định các tài liệu này là không được sử dụng làm căn cứ giải quyết vụ án là có căn cứ và phù hợp với quy định tại Điều 93 và Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

   Xét, ông L34(chồng bà L19 phía người đại diện theo ủy quyền của bà L có lời khai xác định chiều ngày 20/12/2018 bà N39 có cùng bà L8 ngân hàng để nhận giấy chứng nhận thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà tại Phòng công chứng nhưng tại thời điểm này giấy chứng nhận ngân hàng vẫn đang nắm giữ.

   Xét, Biên bản giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm vay có nội dung thể hiện: Phần giao nhận giữa các phòng ban nội bộ VIB ngày 20/12/2018 Bên nhận Huỳnh Phan T6 N2chức vụ: GĐQLKH. Bên nhận: Đã nhận GCN QSD Đ $TS gắn liền với đất số CH721235 số và sổ cấp GCN: CS 13136 do sở TN và MT cấp ngày 20/4/2017; Thông báo giải chấp; Tờ khai; Đơn xóa thế chấp. Đã nhận đầy đủ hồ sơ trên vào lúc 16 giờ 05 phút ngày 20/12/2018” người nhận ký tên – Huỳnh Phan Thanh N39; chứ không phải là bên nhận bản chính giấy chứng nhận lúc 16 giờ 05 phút là bà LNhư vậy, nhân viên ngân hàng H2 N3nhận được bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các giấy tờ, thông báo việc bà L21 xóa thế chấp tại hội sở lúc 16 giờ 05 phút là công việc nội bộ của ngân hàng.

   Xét, bà N3ông L1và phía bà L40 có lời khai thống nhất xác định người làm chứng bà Nguyễn Thị N45 cùng đến ngân hàng và phòng Cngày 20/12/2018 ; mặt khác, bà N1có lời khai xác định bà N3có đến phòng Cchờ đến hết giờ làm việc chiều ngày 20/12/2018 nhưng bà L3 mang bản chính giấy chứng nhận đến để ký hợp đồng chuyển nhượng nhận thấy lời khai của bà N1phù hợp với các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và diễn biến vụ việc theo trình bày của các bên đương sự nên có căn cứ chấp nhận.

   Xét, tại phiên tòa phúc thẩm ông L1chồng bà L19 người đại diện theo ủy quyền của bà L41 nhất xác định giữa ông Huỳnh Phan T6 N2và bà L3 có biên bản giao nhận bản chính giấy chứng nhận nhà đất sau khi ông N2nhận các giấy tờ trên lúc 16 giờ 05 phút tại hội sở nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định bà L42 được bản chính giấy chứng nhận từ nhân viên ngân hàng trong khoảng thời gian từ 16 giờ 05 phút đến 17 giờ 00 phút ngày 20/12/2018 tại phòng Công chúng số 2 như phía bà L19 ông L1trình bày. Lỗi dẫn đến các bên không thực hiện được việc công chứng hợp đồng mua bán tại phòng Cthuộc về bà L

   Xét, giao dịch đặt cọc mua bán nhà giữa bà N2và bà P4 được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, bà P5 có kháng cáo; phía người đại diện của bà L36 cầu hủy phần bản án sơ thẩm tuyên đối với giao dịch đặt cọc giữa bà N2và bà P6 cơ quan công an xem xét xử lý hình sự đối với bà N2về tội: Lừa đảo chiếm đoạt tài sản là không có căn cứ.

   Bà L kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho việc cấp sơ thẩm xét xử không phù hợp và thiếu căn cứ pháp luật. Xét đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc không chấp nhận kháng cáo của bà L là có căn cứ.

3. Đối với các nội dung khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị nên căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét.
4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bà L không được chấp nhận nên bà L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Trần Hương L1.
2. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 71/2023/DS-ST ngày 05/6/2023 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: 300.000 đồng, bà Trần Hương L1 phải chịu án phí phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/ 2021/0010700 ngày 22/6/2023 của Chi cục thi hành án dân sự Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Trần Hương L1 đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

Thi hành án tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
5. Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện yêu cầu thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

CÁC THẨM PHÁN/THẨM PHÁN CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Phạm Thị Kim Lê Thị Anh Minh Nguyễn Thị Minh P7