Bản án số: 105 /2024/DS-ST

Ngày: 30-9-2024

V/v Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN CẨM LỆ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hữu Hưng

Các Hội thẩm nhân dân.

Ông Nguyễn Văn Trình

Ông Mai Văn Du

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Cẩm Anh - Thư ký của Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.

- Đại diện VKSND quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng: Bà Trần Lê P - Kiểm sát viên

Ngày 30 tháng 9 năm 2024, tại Trụ sở Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 190/2024/TLST-DS về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 233/2024/QĐXXST-DS ngày 17/9/2024, Quyết định hoãn phiên tòa số: 189/2024/QĐST – DS ngày 23/9/2024 giữa:

- Nguyên đơn: ông Nguyễn Văn T, sinh năm: 1986 và bà Nguyễn Thị N, sinh năm: 1986. Trú tại: C T, H, quận C, tp .. Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Anh P1, sinh năm: 1996. Trú tại: K đường B, quận H, tp .. Vắng mặt lần 2

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ông bà là chủ sử dụng thửa đất Lô số 08-B2.1 Khu đô thị sinh thái ven sông H-giai đoạn 2, H, quận C, thành phố Đà Nẵng có địa chỉ tại D Đ, H, quận C, thành phố Đà Nẵng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 286371 cấp ngày 07/5/2021 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp đứng tên ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Na . Ngày 13/8/2012, ông bà ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Anh P1 để cho thuê diện tích trên. Mục đích cho thuê đất nhằm kinh doanh buôn bán. Hiện tại, trên đất cho thuê ông Nguyễn Anh P1 có xây dựng tạm gồm: nhà tiền chế 2 tầng, có tường gạch xây bao quanh, diện tích khoảng 200m², khung sắt mái che phía trước khoảng 150m² để kinh doanh buôn bán.

Tuy nhiên, kể từ ngày 15/3/2023 đến nay, ông Nguyễn Anh P1 không thanh toán tiền mặt bằng như các điều khoản thanh toán trong hợp đồng. Vào 04/2024 ông có đề nghị ông Nguyễn Anh P1 nếu không thanh toán tiền mặt bằng thì trả lại mặt bằng để ông cho người khác thuê; tuy nhiên ông P1 vẫn muốn giữ lại mặt bằng để kinh doanh và xin chậm trả tiền mặt bằng cam kết sẽ trả vào tháng 5/2024. Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại, mặc dù ông đã nhiều lần gọi điện nhắn tin nhưng không nhận được phản hồi của ông Nguyễn Anh P1. Khi ông đến vị trí đất để kiểm tra thì nhận thấy nhiều đơn vị đang dùng điện nước từ vị trí đất trên để kinh doanh vỉa hè nhưng không biết rõ là ai.

Do đó, Ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Tuyên chấm dứt Hợp đồng cho thuê đất giữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị N và Ông Nguyễn Anh P1;
• Buộc ông Nguyễn Anh P1 phải trả lại cho ông bà nguyên hiện trạng diện tích đất đã thuê tại địa chỉ số D Đ, H, Quận C, Tp Đà Nẵng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.
• Buộc ông Nguyễn Anh P1 thanh toán toàn bộ số tiền thuê đến thời điểm hiện nay chưa thanh toán là 250.000.000 đồng và tiếp tục thanh toán tiền thuê đất cho đến khi ông Nguyễn Anh P1 di dời toàn bộ tài sản trên diện tích đất đã thuê tại địa chỉ số D Đ, H, Quận C, Tp Đà Nẵng với số tiền tạm tính là 59.400.000 đồng.

* Trong quá trình giải quyết vụ án, mặc dù đã được Tòa án tiến hành triệu tập theo quy định và tiến hành thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, bị đơn ông Nguyễn Anh P1 đều vắng mặt không có lý do chính đáng.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Cẩm Lệ, tp. Đà Nẵng:

+ Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử và thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án từ khi tòa án thụ lý vụ án đến thời điểm mở phiên tòa. Trong quá trình giải quyết, bị đơn chưa tuân thủ các quy định tại BLTTDS.

+ Đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi nghe ý kiến của đại diện VKSND quận Cẩm Lệ, Hội đồng xét xử nhận định:

Về thủ tục tố tụng:

[1] Về quan hệ pháp luật:

Theo đơn khởi kiện thì ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N yêu cầu chấm dứt Hợp đồng thuê đất giữa ông bà và bị đơn ông Nguyễn Anh P1, yêu cầu thanh toán tiền thuê và di dời tài sản tranh chấp. Do đó, căn cứ vào khoản 3 Điều 26 BLTTDS, quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

[2] Về thẩm quyền:

Tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê, bị đơn ông Nguyễn Anh P1 cung cấp địa chỉ tại K đường B, quận H, tp . . Do không liên hệ được với ông P1 nên nguyên đơn lựa chọn Tòa án nơi Hợp đồng được thực hiện để giải quyết. Do đó, căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS, tranh chấp phát sinh giữa Ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N và ông Nguyễn Anh P1 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ, tp . .

[3] Về việc giải quyết vắng mặt các đương sự

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành triệu tập hợp lệ theo quy định, thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng và tại phiên tòa hôm nay, ông Nguyễn Anh P1 đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng ông Nguyễn Anh P1 vẫn vắng mặt không có lý do. Đồng thời, ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N cũng có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Do đó, căn cứ Điều 227 và Điều 228 BLTTDS, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đối với bị đơn: ông Nguyễn Anh P1 và nguyên đơn: ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Na.

Về nội dung:

[4] Xét yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N về việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng cho thuê đất ngày 13/8/2022:

[4.1] Ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N có ký kết Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Anh P1. Tài sản thuê là thửa đất Lô số 08-B2.1 Khu đô thị sinh thái ven sông H-giai đoạn 2, H, quận C, thành phố Đà Nẵng có địa chỉ tại D Đ, H, quận C, thành phố Đà Nẵng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 286371 cấp ngày 07 tháng 05 năm 2021 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp đứng tên ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Na . Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất được ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, các chủ thể tham gia ký kết có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự, có hình thức và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 472 BLDS và Điều 188 Luật đất đai 2013 nên có hiệu lực đối với các bên đã tham gia giao dịch, qua đó để xác định ông Nguyễn Anh P1 có quan hệ thuê tài sản với Ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Na .

[4.2] Trong quá trình thực hiện hợp đồng ông Nguyễn Anh P1 đã vi phạm nghĩa vụ được quy định tại Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Cụ thể, từ ngày 15/3/2023 đến nay, ông Nguyễn Anh P1 không thanh toán tiền mặt bằng được các bên thỏa thuận tại điểm f tiểu mục 6.2 Điều 6 của Hợp đồng. Mặc dù ông T đã nhiều lần liên hệ nhưng ông P1 nhưng không nhận được phản hồi của ông Nguyễn Anh P1. Khoản 1 Điều 478 BLDS quy định: Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận. Như vậy, ông Nguyễn Anh P1 đã vi phạm nghĩa vụ của người thuê. Tại Hợp đồng thuê, ông Nguyễn Anh P1 cung cấp địa chỉ tại K đường B, phường B, quận H, tp Đà Nẵng nhưng qua xác minh, từ tháng 6/2022, ông P1 đã không có sinh sống tại địa chỉ trên. Như vậy ngay từ lúc ký Hợp đồng, ông P1 đã cố tình che giấu địa chỉ, vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giao kết giao dịch dân sự được quy định tại Điều 3 BLDS.

[4.3] HĐXX xét thấy: Khoản 1 Điều 428 BLDS quy định: Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Đồng thời, tại điểm e tiểu mục 8.1 Điều 8 Hợp đồng quy định hợp đồng sẽ chấm dứt khi xảy ra việc chậm thanh toán theo quy định. Từ những phân tích tại đoạn 4.2, ông Nguyễn Anh P1 đã vi phạm các quy định của Hợp đồng thuê và vi phạm quy định pháp luật nên ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N khởi kiện yêu cầu tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê là có cơ sở chấp nhận.

Từ những phân tích đã nêu trên, HĐXX có đủ cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N, tuyên bố chấm dứt H dồng thuê đất và thuê quyền sử dụng đất ngày 13/8/2022 giữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị N với ông Nguyễn Anh P1.

[5] Xét yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N về việc buộc ông Nguyễn Anh P1 phải trả lại cho ông bà nguyên hiện trạng diện tích đất đã thuê tại địa chỉ số D Đ, H, Quận C, Tp Đà Nẵng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật

Tại điểm d tiểu mục 6.2 Điều 6 của Hợp đồng quy định bên thuê phải giao lại mặt bằng cho bên cho thuê trong các trường hợp chấm dứt Hợp đồng. Việc ông Nguyễn Anh P1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán là thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê như nhận định ở trên. Khoản 1 Điều 482 BLDS quy định: Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận. Căn cứ trình bày của nguyên đơn và biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ do Tòa án tiến hành, toàn bộ công trình và tài sản trên đất là của ông Nguyễn Anh P1 xây dựng và mua sắm. Do đó, HĐXX có đủ cơ sở chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc ông Nguyễn Anh P1 phải di dời toàn bộ tài sản trên đất và trả lại cho ông bà nguyên hiện trạng diện tích đất đã thuê tại địa chỉ số D Đ, H, Quận C, Tp Đà Nẵng.

[6] Đối với yêu cầu buộc ông Nguyễn Anh P1 thanh toán toàn bộ số tiền thuê là 250.000.000 đồng và tiếp tục thanh toán tiền thuê đất cho đến khi ông Nguyễn Anh P1 di dời toàn bộ tài sản trên diện tích đất đã thuê tại địa chỉ số D Đ, H, Quận C, Tp Đà Nẵng với số tiền là 59.400.000 đồng

[6.1] Về số tiền thuê đất chưa thanh toán: Tại điểm f tiểu mục 6.2 Điều 6 của Hợp đồng quy định bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê đúng hạn. Tại Điều 3 của Hợp đồng, các bên đã có thỏa thuận với nhau về giá thuê của từng giai đoạn. Căn cứ trình bày của nguyên đơn, từ ngày 15/3/2023 đến ngày 14/9/2023, giá thuê đất là 18.000.000đ mỗi tháng và tổng tiền thuê là 108.000.000đ, ông P1 chỉ thanh toán được 40.000.000đ và phần còn lại ông P1 chưa thanh toán. Giai đoạn tiếp theo từ ngày 15/9/2024 đến 14/7/2024, giá thuê đất là 19.800.000đ và số tiền phải thanh toán là 198.000.000 đồng nhưng ông P1 chỉ thanh toán được 16.000.000 đồng, còn lại chưa thanh toàn. Như vậy, tổng số tiền thuê đất ông P1 còn nợ là 250.000.000 đồng. Do ông Nguyễn Anh P1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nên căn cứ khoản 1 Điều 481 BLDS, HĐXX có đủ cơ sở chấp nhận yêu cầu của ông T và bà N, buộc ông Nguyễn Anh P1 thanh toán toàn bộ số tiền thuê chưa thanh toán là 250.000.000 đồng.

[6.2] Về số tiền thuê tương ứng với thời gian chậm trả: Khoản 4 Điều 482 BLDS quy định: Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại. Do ông P1 vi phạm nghĩa vụ trả tài sản thuê nên yêu cầu của ông T và bà N là có cơ sở chấp nhận. Theo trình bày của ông T bà N, giá thuê đất do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng tại thời điểm ông bà yêu cầu là 19.800.000 đồng mỗi tháng và ông T bà N tạm tính thời gian chậm trả là 03 tháng là phụ hợp. Do đó, việc ông T và bà N yêu cầu ông Nguyễn Anh P1 có trách nhiệm trả tiền thuê trong thời gian chậm trả với số tiền là 59.400.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

[6.3] Như vậy, HĐXX chấp nhận yêu cầu của ông T và bà N, buộc ông Nguyễn Anh P1 thanh toán toàn bộ số tiền thuê chưa thanh toán là 250.000.000 đồng và trả tiền thuê trong thời gian chậm trả với số tiền là 59.400.000 đồng. Tổng số tiền ông P1 phải thanh toán là 309.400.000 đồng.

[7] Từ những nhận định trên, HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N, tuyên bố chấm dứt H dồng thuê đất và thuê quyền sử dụng đất ngày 13/8/2022 giữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị N với ông Nguyễn Anh P1, buộc ông Nguyễn Anh P1 phải di dời toàn bộ tài sản trên đất và trả lại cho ông bà nguyên hiện trạng diện tích đất đã thuê tại địa chỉ số D Đ, H, Quận C, Tp Đà Nẵng và buộc ông Nguyễn Anh P1 thanh toán toàn bộ số tiền thuê chưa thanh toán là 250.000.000 đồng và trả tiền thuê trong thời gian chậm trả với số tiền là 59.400.000 đồng. Tổng số tiền ông P1 phải thanh toán là 309.400.000 đồng

[8] Về án phí:

Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

[9] Về chi phí tố tụng:

Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 3.000.000 đồng, ông Nguyễn Anh P1 phải chịu. Ông Nguyễn Anh P1 phải hoàn trả cho ông T bà N số tiền 3.000.000₫ mà ông bà đã tạm ứng.

Chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng là 3.081.819 đồng, ông Nguyễn Anh P1 tự nguyện chịu.

[10] Tại phiên tòa, đề nghị của đại diện VKSND quận Cẩm Lệ phù hợp với nhận định của HĐXX nên chấp nhận

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

• Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228 và 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Điều 428, Điều 472, 478, 481, 482 BLDS và Điều 188 Luật đất đai 2013
• Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Na

Tuyên bố chấm dứt H dồng thuê đất và thuê quyền sử dụng đất ngày 13/8/2022 giữa ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị N với ông Nguyễn Anh P1.

Buộc ông Nguyễn Anh P1 phải di dời toàn bộ tài sản trên đất và trả lại cho ông bà nguyên hiện trạng diện tích đất đã thuê tại địa chỉ số D Đ, H, Quận C, Tp Đà Nẵng.

Buộc ông Nguyễn Anh P1 thanh toán toàn bộ số tiền thuê chưa thanh toán là 250.000.000 đồng và trả tiền thuê trong thời gian chậm trả với số tiền là 59.400.000 đồng. Tổng số tiền phải thanh toán là 309.400.000 đồng.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Anh P1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí dân sự có giá ngạch là 15.470.000 đồng.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N số tiền tạm ứng án phí: 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001763 và 7.735.000 đồng theo biên lai thu số 0001762 ngày 10/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Cẩm Lệ, tp ..

3. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Kể từ ngày ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị N có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông Nguyễn Anh P1 không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì ông Nguyễn Anh P1 phải chịu khoản tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.